花园洋房让生活优雅的格调

花园洋房让生活充满优雅的格调
花园洋房作为成都楼市中的新兴物业，不但改变着人们的居住空间和生活品质，而且还汇聚了所有物业的特点、所有物业的荣耀于一身，无疑是继小户型之后，成都楼市又一个消费热点和消费时尚。

花园洋房不但在建筑形态上给人以别墅的感觉，而且在建筑审美、居室空间上又符合了成都人居家、生活模式：要独立的空间但又和同类人聚集，要精致的产品也要良好的性价比……
如果把内涵丰富的建筑形态、营造人性化的居室空间等视为花园洋房的卖点和核心竞争力的话，那么目前登台亮相的左岸花都、中华家园、成都花园、河滨印象、万科城市花园、黄金海岸等花园洋房项目，则无一例外的大兴“格调之风”。

那各领风骚、独巨匠心，极富时尚和个性化的建筑外观、建筑风格以及环境设计，无疑使花园洋房更加彰显魅力，为２００３年成都楼市抹上了一道靓丽的风景。

有资料显示，在目前日趋成熟和理性的楼市消费中，中、青年消费者已跃居为整个楼市的主流。

特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择物业的一个重要标准。

为此，独具慧眼的开发商便视市场潮流而动，在高举花园洋房大旗的同时，把研究市场需求，强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为花园洋房的开发和经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、促销方式等方面也独具风格，营造市场亮点。

作为新城南大盘的领跑者、左岸花都在充分的研究了成都中、高端消费群体的消费习性后，以“新城南首个纯花园洋房社区”为产品特色，其建筑外观简洁、时尚，室外楼梯大落地玻璃，轻巧的阳台、露台，层层收缩的体量，营造出浓郁的都市、时尚、现代、活力、愉悦居家和生活气息。

作为２００２年成都名盘之一，中华家园则以“城西首座复式小别墅社区”为开发理念，将城南中华园的大气、华贵演绎为一脉相承的精致和文雅，以适度的建筑空间营造现代简约生活格调，产品品质以性价比的均好性著称。

而被评为３Ａ生态小区的锦城豪庭的别墅洋房则以都温郫生态圈为背景，将建筑与环境和谐的统一，营造出适宜居家的生态家园。

有道是“好马配好鞍”，花园洋房作为楼市雍容、华贵一族，除了其建筑格调突出个性与时尚外，作为花园洋房的重要组成部分，环境设计和园林景观也有别于公寓和一般住宅，大多注重环境与建筑的和谐统一，在营造高尚社区品质与良好的居家、生活氛围上可谓是各具特色。

然而，记者在采访中注意到，花园洋房社区在环境设计和园林景观方面，没有像建筑风格那样有严格的欧式或日式之分，环境设计和园林景观一般都根据建筑外立面的格调、流线、颜色、形态而显得即简洁又时尚，追循一种简约而现代的模式。

曾受到国内市场广泛关注的万科城市花园的情景花园洋房，一改多层住宅过于封闭、室内和户外缺少交流的现状，让每户家庭都有宽敞的花园或露台，实现人与环境的交融。

左岸花都根据建筑的特点，整个社区以“宁静、清新、细腻”的自然、水岸生态式园林风格，在无声无息中表达对住户的人文关怀。

河滨印象强调“终极住宅”概念，整个社区环境和成都花园一样，带有浓厚的“北方人”色彩，强调稳重、大气。

春天花园在环境设计沿袭了日式的园林风格，社区环境重视小区外围环境绿化，其主要特色为：营造坡式立体绿化；密植高大乔木，挖掘小型水道，将人行道全部重新铺设彩色方砖，使环境由外入内自然展开，同时使小区内部与外围环境有了区隔感，更好地保证了高档社区的私密性。

在环境上各家大同小异的情况下，黄金海岸则构建以海洋景观、以沙滩景观为特色的环境体系，配套上投入巨资兴建了太阳膜露天游泳池，作到了“海岸”特色景观与成都人文文化、周边环境的融合。

花园洋房缘何越来越受消费者青睐
不少业界人士认为真正有价值的不是普通的多层，而是多层中的精品花园洋房。

它不仅亲近土地，亲近自然，而且在售价和使用成本上低于别墅类。

对成功人士的居住生活来说，它可能是一种过渡，但在各种居住业态中，它却具有长久的价值。

在人们越来越注重居住品质的今天，“花园洋房”情结被重新唤起。

一般说来，目前市场上的新式花园洋房具有以下特征:建筑形态多为八层以下多层板式建筑；建筑密度低(容积率一般在1.0左右或以下)，绿化率高，景观佳，环境舒适而宁静；大多分布于市郊一带；目标消费者定位为中高收入人群。

据了解，目前北京的花园洋房产品多集中在北部、西北部，通州及亦庄地区。

尤其以通州、亦庄为项目相对集中区域。

深大建筑研究员总建筑师陈方致辞花园洋房作为京城楼市中的新兴物业，改变着人们的
居住空间和生活品质。

从首推全板式情景花园洋房的“翡翠城”，到一梯两户的“新奥洋房”，到主打“新洋屋运动”的“珠江国际城”，再到别墅化生活感受的“亦庄样本”。

花园洋房虽然面世两三年的光景，但发展速度迅猛。

业内人士分析，花园洋房之所以受到高品质人群的追捧，与产品本身所具有的不可比拟的优势有关。

首先，花园洋房具有低层低密度、类别墅的情趣空间(院、错、退、露)、注意社区景观塑造；其次，兼顾建筑审美和居家空间，独立的空间但又和人群聚集，更趋向于自然、宜居的环境和建筑。

据悉，近期因交通便捷、商业设施逐步完善而大热的望京，再次因花园洋房项目的推出而升温。

如位于望京核心区，紧邻东北四环的北京香颂花园洋房二期，日前以9500元/平方米的价格开盘，创造了望京区域开盘价格的新高。

尽管如此，一期开盘时没有选到房子的意向业主依然热情高涨，现场销售场面火爆。

据了解，北京香颂花园洋房分为双拼、四拼、全景绿野洋房，288席系列产品，有170至210平方米三居、230至270平方米四居高舒适户型，一梯两户的私密感。

其一期去年12月3日以8000元/平方米的均价开盘。

当日开盘就热销155套，并取得销售额过1.5亿元的骄人业绩。

“这与本地段此类产品的稀缺有关”。

北京香颂项目高级策划经理钟南狄分析，花园洋房项目之所以热销，是地段与产品品质两方面因素促成的。

目前在北京，四环边上这样的中心位置没有这样的产品，这样的产品一般都位于非市中心区域，城市生活的通达性较差。

而北京香颂位居上京区正中心，被太阳宫板块、亚奥商圈、上东区以及望京副都四大板块合围，坐享四大板块的成熟与繁盛，升值潜力很大。

中原顾问副总经理殷则环也认为，由于土地供应的减少以及相关的政策逐步出台，四环路沿线楼盘被追捧已是大势所趋，而北四环和东四环沿线的住宅市场将出现供不应求的局面。

北京香颂花园洋房受到追捧，一方面受益于项目紧邻四环，交通、生活便利，可对望姜庄湖公园又可优享60公顷城市绿肺的美景，地段和环境优势明显，随着东北四环周边市政条件的逐步完善，区域价值将会进一步提升；另一方面是北京香颂项目街区一体化的规划设计和完善的生活配套优势。

香颂花园洋房的推出正是看到了目前市场上重建筑属性而轻城市属性的市场空白。

有人认为，购房者选择花园洋房，不仅是选择了一种精致优雅的生活方式，更是满足了人们心底对老洋房的怀旧情结。

窗外是葱茏的梧桐，梧桐边是喧嚣的街道，仅仅隔开一堵墙，却享受到了都市中难得的静谧。

不少开发商已经意识到，住宅作为生活的重要参与者，仅仅满足人们的生活需求是不够的，还要给
人们带来一些人文关怀。

让居住此地的人们感受到一份闲适心情，品味到一丝文化气息。

因此，花园洋房在京城楼市中受到越来越多购房者的青睐也就不足为奇了。

深大建筑研究员总建筑师陈方致辞
陈方：今天很高兴有机会跟大家交流一下别墅的话题，谈不上演讲，是一个沟通。

刚才讲到两个，一个是关于新政。

从我们做设计这一块，应该是属于技术性、专业性比较强来看。

别墅这个词是从国外过来。

其实在西方来说，很难用中文的别墅去对应西方的词，比如独立住宅和TOWNHOUSE，TOWNHOUSE是正常的状态。

在美国这些是属于大亨们极高端的产品。

中国的房地产市场发展到这个方面，营销方面的定义不断地演变、修改，就出现了东方化定义的别墅概念。

比如我们听到独栋的顶级豪宅，也有一些实惠一点，就是叠加别墅，花园洋房，这些从东方文化来看，大家对于居住也好，小康也好，是追求的定义。

所以也有扩大化、平民化的趋势。

从国家的角度上来说，贫富差距加大了，资源调配上的一些局部失衡带来了严厉的措施。

从我个人专业的层面来看，我当时觉得别墅这个词，不是道德上来说，并不是一个特别低调的产品。

如果大家在国外买产品，不是特别高端，在国外针对不同类型的住宅采取不同类型的税收。

在国外的那些高端的，意味着要交更多的税，给社会做更多的贡献。

我们国家的税收政策出了问题，使大家有一种仇富的心理。

第二，我们就是想扩大中产阶级，90平米以下，在香港可以说是中产阶级这样的概念，但是在中国大部分，在深圳，到了内地，不行。

特别是东方文化，有核心化的需求，希望尊老爱幼，大家有凝聚力，这样是有帮助的。

这对西方化的生活方式的概念也有提高，从这个角度来说，中产阶级他们的追求系不容忽视。

在这里我想我们现在的别墅，在新政背景下来谈的话，它可以是分类的，从我的理解是高端的别墅以外，还有比较中端的别墅，从我个人感觉，做了万科的四季花城，当时做的时候，当时是郊区化的开始，面对中低白领，到最后非常多的中产或者中上层来住这个。

在中国来说，并不是要把中产和低产分开。

中国喜欢扎堆，尽管东方，特别是中国、东南亚、东亚资源有限，它是代表了人类的一种追求。

在这种类型下面，我们就想开发一种类似城市型的具有一种别墅形态的。

像后面的四季花城就尝试了花园洋房的概念，这个概念出来以后，马上就风靡全球，为什么？因为它是别墅化了。

其实我们中国的土地条件差，不能达到西方那样顶天立地，或者在国外送一个一两百、三百的花园。

国外的一千平米的花园都有，他们的土地非常舒适，但是中国不行，哪怕我们有一片天，一片地，有一点点，就是刚才胡总提到私有化的问题，所以中国人对私有化特别重视，也是一种个性的体现。

到了万科城，我们对万科城设计的时候，出现了TOWNHOUSE区，花园洋房区。

在中国里面，有海景HOUSE，无论是从实际利用还是文字上，都希望达到这样一个精神标签。

这是新政之下如何去理解这个别墅，完全可以在这个层面。

第二个就是关于在新政下面，关于在设计中怎么样去考虑，我个人觉得新政的情况是这样的，大家可能会有需求，对于30%的大户型会更加的珍惜，怎么样好的利用它。

其实别墅并不是提高价格，我个人觉得是需要加大他们的差距，才能用高端来补贴。

实际上我们知道房价都是因为地价带来的，经常会出现不平衡，我们在内地，就我所知，我做设计的，在内地开发商卖的房价并不是太高，也就是3000多。

这个地价已经上升到1000、800，它的利润，跟其他行业比还是不错的，但是跟深圳比，那还是有差距。

是不是价格虚高呢？不是，市场有这样的要求。

土地供应的规范化，比如在香港那些，很大一部分是有政府参与来做这件事。

从这个角度，国家还鼓励开发商。

在中国新政下，开发商会特别珍重这30%，我想那是在70以内的事情。

怎么样充分挖掘30%的课题，从我们设计感觉来说，从四季花城，万科城，东海岸，这些都是中产阶级，也有中高层的，像万科也有卖一万多的价格。

这算是比较顶级的豪宅了。

但是这些我感觉，一种是城市型的别墅，这种别墅是在城市的区域里面去寻找私有价值，私有财产也好，个性也好。

另外一个是自然形态，这种我觉得是容易走上稀缺形态。

稀缺性，有排它性的，我个人的意见是国家应该加大对它的税收。

对于这两种设计是有不同了，关于第一种，我们在城市总体规划，路网结构进行改造，不是一个荒山山岭，万科城也好，四季花城也好，使得人们原来所担心的郊区配套不足等等这些东西，第二个，星河丹堤这种占有稀缺资源为主的自然地貌，这种绝版地，我们听到绝版地也不矛盾，
还有湖景山这样的优势，也算是城中心的区域了。

我们做这种自然型的别墅的话，有类似这样的趋势，跟大家交流一下新得，还有与自然的融合，这个话大家都会说，但是说起这个事儿，比如类似这种顶级豪宅的话，在平地也可以做，没有什么意思。

尽管以前的工作很惧怕这种，比如香港的豪宅，半山的特别多，中国对于坡度的要求，传统的要求是25%的地，坡度55度是不适合建筑房屋，现在已经打破了，而且做出来已经有一些特殊的效果。

比如半山，这套房子，可能一般的别墅是三层楼或者两层半带地下室，这个房子从背后看是三层楼，前面看是四层楼，我们就利用架空的优势带来更多的空间。

我们原来做过一些尝试，非常受欢迎。

这是利用特殊的地貌带来的非常好的效果。

关于自然优势，南方的优势就是室内和室外的融合，这一块我们创造了很多自然的空间，就拿上海的别墅来比，也有很大的差距。

比如北方的别墅一般会强调气势，讲究封闭和私密。

南方除了基本的私密性，我们会强调对自然的优化。

从设计过程中，也做了一些光景、天景、炉台花园等等空间花园，使得这个房子有一个概念，是多层的概念。

我们提出一个双面的概念。

去过香港的有一个感受，你不知道地面在哪里，上去六层楼以上也是地面，下来也是地面，这个比较符合别墅的形态。

把光线、自然流露到更高的形态，这是关于自然的东西。

第二，我们谈到关于别墅人文性的弘扬。

刚开始我们提到私密性，现在我们根据东方人的特点，东方人爱什么呢？其实我们看到东方人特别喜欢，我觉得它比西方人更爱自由，在西方的话是很讲究纪律性，社会秩序，但在东方的话，刚才说的是四合院这种内敛，我们把这种内敛的精神，现在可能没办法用四合院这样的方式，但是我们可以用其他的方式，这就对别墅空间的多元化、自主化，再生化。

使得别墅的主人都愿意花时间做自己的事情。

原来的别墅就是一个会客，休闲，现在我们加入一些空间，增加一些健身、视听、商务这些，因为办公的人，不一定在公司，他可能是老板，他自己有一个私人的会客室、会议室等等。

这些成为他们真正传递信息的场所。

针对刚才说的半山官邸的形式，我们架空了两层，这两层全部是看湖景，第一层是电梯大堂，因为是官邸，所以电梯这个部分使它使用，在星河丹堤里面我们做了室内电梯，我们一层是电梯大堂，是一些佣人、保安这些，第二层就是健身、娱乐，到了第三层才是客厅。

这个客厅还分家庭式客厅，会客客厅。

使人有多元化自主空间的变化。

另外就强调资源的私有化。

我们在星河丹堤就尝试了很多静观的设想，规划上特别清楚，这样的话能够在别墅上所谓私密性的基础上，现在的这些别墅很难交流，因为太多了，其实我们这种别墅，一个树枝上挂十几个果，就有十几个人家，大家肯定会经常见面，在国外就可以很好地提升治安的效果。

其实在中国有钱的人并不愿意住在荒郊野岭，他愿意住在人多的地方。

所以从规划上，那块区域就是一个特殊的区域。

我们在做一些顶级别墅的时候，我们可以尝试一些手段，我们越是做别墅设计，占的资源越多，我们更要珍视这样的资源，使别墅能够成为真正的桥梁。

解析花园洋房
花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。

更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。

时至今日，一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，先在南方都市热身，2000年后随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市场，2003年以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，“花园洋房”热在北京房地产市场达到一个新高，然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。

不过北京乃至全国都市的社会经济、政治与文化环境已与解放前有天壤之别，房地产市场的供应状况和需求特征就更加没有多少相似之处，但是缘何花园洋房依旧魅力不减呢？其在北京房地产市场的未来发展前景如何呢？针对上述问题，我司特就北京房地产市场花园洋房的现状和未来发展做了简要的研究。

一、花园洋房之现状
追随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续走俏，一个个花园洋房项目相继面世，虽然都打着花园洋房的大旗，但各个项目各有特色，分布于郊区的各个方位，冲击着京城房地产市场。

虽然同样高举花园洋房大旗，但产品形式却存在着很大差异，洋式的别墅、连排、双拼自不必说，独门独院，上有天，下有地，称其为花园洋房是无可厚非的；珠江国际城的叠拼升级版以“新洋屋运动”为口号，以花园洋房为主题，类似产品还有风格与林；以金地格林小镇、奥林匹克花园等项目自成一派，产品形式以四层板楼为主，强调景观均好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房；部分六层板楼项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花园洋房。

看来市场中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，诸多的低密度住宅项目在宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字：花园洋房。

既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征：
Ø建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；
Ø建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；
Ø普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；
Ø在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高；
Ø目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

但是，市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。

狭义的“花园洋房”：就是GardenVilla（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，至今上海方言中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。

真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了中国的文化和历史。

狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。

欧陆古典式英国乡村式西班牙式
狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。

也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。

广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：
6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于典型的广义花园洋房项目。

广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所以售价并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。

广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。

从目前北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立的。

二、花园洋房之中原定义
综合以上花园洋房的狭义和广义定义，并结合中原对北京房地产市场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房的调研结果，得出中原自己对花园洋房的定义，姑且称之为“中原定义”：
属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。

此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。

我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住。