深圳东部滨海旅游发展专题

目录
第 1 章定位与目标 3
1.1 东部滨海地区开发的两大优势 3
1.2 大鹏半岛与香港的互补性 4
1.3 定位与目标 5 第 2 章开发策略13
2.1 借力香港，合作开发13
2.2 设立度假区机制，统一保护15
2.3 设立度假区管委会和开发总公司，统一管理和开发17
2.4 引入国际顶级品牌，保证开发档次和品位19
2.5 兼顾当地居民利益，保护利用当地文化20
2.6 合理布局，成片开发，预留发展空间22 第 3 章旅游资源的市场化利用24
3.1 海上游览观光线路经营权24
3.2 游艇码头经营权24
3.3 空中（热气球等）观光专营权25
3.4 陆路观光路线经营权25
3.5 海上交通路线经营权25
3.6 码头专营权26
3.7 海域、沙滩开发经营权26
3.8 冠名权27 第 4 章重点片区的保护与开发28
4.1 西涌28
4.2 南澳34
4.3 下沙40 第 5 章近期行动框架44 附录一外国人对深圳的城市形象认知47 附录二巴厘岛和普吉岛旅游发展的借鉴48
报告概要
本报告的主要观点之一是，深圳东部滨海地区的开发，其立足点应当是与香港的旅游发展相结合，即把香港的城市型旅游（购物、餐饮等）与东部滨海地区的自然型休闲度假游（阳光、沙滩、茂林、幽谷等）相结合，一道吸引国际游客。

既延长香港的旅游产品链，又为深圳东部滨海地区旅游业的发展提供依托和支撑，互相补充，形成合力，促成港深大旅游共荣双赢的新局面。

依此立足点，制定东部滨海地区开发的目标定位、发展战略、实施方案、行动框架等。

据我们的初步了解，香港有关方面人士对此合作双赢的开发思路很感兴趣。

我们进一步认为，就东部滨海地区的发展与香港方面的合作，宜采取政府推动、且是自上而下推动的方式。

而目前恰是启动这种合作机制的一个良好的机会窗口。

东部滨海地区的开发定位，首先应当是针对到香港和东南亚来的国际游客，其发展目标是成为如同印尼的巴厘岛、泰国的普吉岛、马来西亚的蓝卡威岛一样的国际知名的滨海休闲度假胜地（但要避免他们的不足，特别是过度开发、低档化、色情泛滥等）。

应当突出其优美的、超凡脱俗的滨海自然环境。

同时，考虑到深圳市已经形成的广为人知的繁华都市的形象，我们认为，东部滨海地区的开发应主打“大鹏半岛”（Dapeng Peninsular）的概念和品牌，而不是深圳市的概念和品牌，不是为了增强深圳的滨海城市的特色，以免两者互相抵消，导致事倍功半。

借鉴上述海外滨海休闲度假胜地开发的成功经验，大鹏半岛的开发应十分注重对自然环境的保护，防止无序开发可能造成的破坏。

为此，应在东部滨海地区适当范围划定“大鹏半岛旅游度假区”，实行单独的、严格的规划管理。

并设立级别较高的管理机构，统一管理、有效协调大鹏半岛的保护和开发，避免各部门、各级政府各自为政、难以协调的弊端，真正保护好大鹏半岛的自然资源，并确保将其建成真正优秀的国际知名的滨海休闲度假胜地。

同时，为了促进大鹏半岛的开发，为了保证开发的档次和品位，并避免无序竞争，应设立“大鹏半岛保护建设开发总公司”，在管理机构领导下，统一负责保护、开发、招商引资等工作。

为照顾和协调各方利益，总公司可通过合适的方式和形式，吸纳相关各区、镇、村的开发建设力量。

过去几十年，由于该地区交通条件的相对落后和各级政府的有效控制，使得与香港近在咫尺的大鹏半岛地区的出人意料的自然美景得以保存下来。

我们今后的开发必须以不破坏、不损害这种自然美景为前提。

例如，该地区内道路等的建设应当按风景区的道路进行设计和修建，避免过度开挖，不应一味追求快速通畅。

大鹏半岛最优美、最有潜力发展成为国际顶级滨海休闲度假区的部分无疑是西涌一带。

幸运的是，这一带（包括通往该地区的道路沿线等）基本没有遭到任何破坏。

这是大鹏半岛最需要严格保护、最需要控制开发的档次和品位的地方。

我们建议，西涌的开发应引入国际著名的大品牌如Club Med等，并引入超高档宾馆。

通过品牌带动，为整个西涌的开发树立档次和品位标竿。

与西涌地区主要针对高端市场相对应，南澳一带宜以中端和中高端为主要目标市场，而下沙一带由于电厂的开发等，较适合中端和大众市场。

下沙东侧部分也可适量开发一些针对国内和港澳消费群体的中高端设施。

如此，可保证大鹏半岛的开发形成相对丰富的产品线，产生较大的市场号召力。

第 1 章定位与目标
1.1 东部滨海地区开发的两大优势
东部滨海地区有许多优势条件，其中最主要的两项优势则
分别是其优美的自然环境和紧邻香港的区位条件。

东部滨海地区的海水、沙滩、茂林、幽谷十分秀丽诱人，大鹏半岛深处的自然风光则更是美不胜收。

其优美，
静谧，空旷，幽雅的自然景色，浑然天成。

尤其是从南澳
到西涌一带，沿途纯粹天然的大自然风光，超凡脱俗，静
谧深幽，极少有人工雕琢。

灵秀雅致的景色令人心无渣滓，
空明澄静，陶醉不已。

其自然条件甚至超过许多国家级风
景名胜区。

在与繁华的大都市深圳和香港近在咫尺之处居
然有如此自然美景，出乎预料。

如果说大鹏半岛的自然美景在国内甚至在东南沿海地区并非绝无仅有的话，其紧邻香港的区位条件则是其它任
何地方都难以比拟的。

而香港每年都吸引大量的国际游客，
2004年到访香港的国外和台、澳游客数超过900万人次。

除了有大量国外游客的客源之外，香港还具有开发旅游项目的资金实力、运营管理人才等资源。

这些均为大鹏
半岛的开发提供了支持和依托。

1.2 大鹏半岛与香港的互补性
香港以其充满活力的国际大都市、高效的自由贸易港等形象著称于世，对游客的吸引力主要体现在购物、餐饮、娱乐等方面，是典型的“城市型”旅游。

而城市型旅游难以吸引游客长时间的逗留。

香港的游客平均逗留时间只有
3.7晚左右。

与之相比较，到印尼巴厘岛的游客的平均逗留
时间则达11天左右。

许多游客在享受了香港的购物、餐饮、娱乐等乐趣之后，即转往泰国的普吉岛（Phuket）、印尼的巴厘岛（Bali）、马来西亚的蓝卡威岛（Langkawi）等地去休闲度假，享受自然风光。

而大鹏半岛与普吉岛、巴厘岛、蓝卡威岛等类似，是典型的“自然风光型”休闲度假游，与香港的旅游设施有很好的互补性。

由于大鹏半岛与香港距离很近，两者可结
合在一起，共同向国际游客推出，这样也有助
于吸引更多的游客到香港，促进香港旅游业的
发展。

近年香港在大力发展旅游业。

但由于本身的
局限性（缺乏推广休闲度假游的自然环境资
源），其旅游业的进一步发展受到制约。

游客在
尽情地吃喝玩乐之后，会希望到大自然中去放
松身心，但香港不具备这种条件，难以留住他们。

一旦大鹏半岛进行开发，建成知名的休闲度
假胜地，香港的旅游服务可延伸到大鹏半岛，可
向游客提供从城市型到自然型的全线服务，增强
对游客的吸引力。

一般而言，休闲度假游客重复
光顾的可能性更大。

与大鹏半岛结合在一起，也
更有利于香港吸引国际游客重复光顾。

因此，大
鹏半岛的开发，既可以带动深圳市的旅游业发
展，也可成为香港旅游业发展的新契机。

1.3 定位与目标
1. 功能定位
东部滨海地区开发的功能定位是：国际知名的滨海休闲度假胜地。

发展目标是成为如同泰国的普吉岛（Phuket）、印尼的巴厘岛（Bali）、马来西亚的蓝卡威岛（Langkawi）等地一样具有较高国际知名度、对欧美等国际游客有较高吸引力、品位和档次较高的自然风光型休闲度假胜地。

我们认为，大鹏半岛地区的开发，不必强调其“凸现深圳滨海城市特色”的功能。

这是因为，深圳的城市形象已经形成且广为人知。

对绝大多数人而言，深圳的形象是高楼大厦林立、经济快速发展，是繁华热闹的大都市，是高度城市化的地方（讨论见附录一）。

很难让人把它与空旷、
幽深、静谧、原始的自
然环境联系起来。

如果
一定要强调大鹏半岛是
繁华的深圳大都市的一
部分，很可能会损害它
作为优美的自然风景区
的形象，影响其成为国
际知名的休闲度假区的
发展潜力。

因此，大鹏半岛地区的功能和形象定位，应与深圳市相对独立，至少不应刻意去把二者联系在一起。

这就如同印尼的巴厘岛一样，许多欧美游客知道巴厘岛，但不一定知道印尼。

这样，巴厘岛的开发以及它对游客的吸引力也较少受到印尼“政局不稳，种族矛盾复杂，宗教极端势力活跃”等广为人知的诸多负面因素的影响。

若干年后等大鹏半岛拥有长足的旅游市场份额时，可考虑再突出“深圳的大鹏半岛”的概念。

尽管我们将大鹏半岛地区定位为休闲度假胜地，但这并不意味着要拒绝观光游客。

度假和观光在很多时候难以严格区分开来，不少度假游客也有观光的需求。

而且，以东部滨海地区的规模，也需要既吸引长期的度假游客也吸引短期的观光游客。

印尼巴厘岛和泰国普吉岛等地的成功开发也实证了这种安排。

2. 市场定位
大鹏半岛的自然景观资源和区位条件十分优越。

随着经济的发展和人们生活水平的提高，大鹏半岛的自然景观的价值将日益凸显。

因此，大鹏半岛的开发应重视高档次、高品位，市场定位不能低，否则不足以反映和体现资源的真正价值。

同时，大鹏半岛的开发也不能仅仅针对高端市场。

考虑到该地区的规模，也需要兼顾中高端和中端市场。

前述印尼巴厘岛等著名休闲度假区的开发，也是兼顾了中端市场，且随着知名度的提升，开发档次越来越高。

大鹏半岛开发的目标游客市场定位是：以到访香港的外国游客为主要高端目标市场，以部分香港市民和来深圳的国内游客为主要中高端和中端市场，结合深圳市民和其它中等收入以上消费群体为补充。

3. 目标客源市场
(1) 到访香港的外国游客
香港对欧美等外国游客有很大吸引力，知名度也很高。

如前所述，2004年到访香港的外国和台湾、澳门游客达到956万人次。

不少游客在享受了香港都市生活后，即转往泰国普吉岛（Phuket）、印尼巴厘岛（Bali）、马来西亚蓝卡威岛（Langkawi）等地去享受自然风光。

大鹏半岛的自然环境条件和旅游资源等与这些国际著名的度假旅游胜地很相似，且都处于发展中国家。

因此，如果大鹏半岛开发成为国际一流的休闲度假胜地，那么这些外国游客将是大鹏半岛未来最直接、最方便、最容易吸引到的目标游客群。

我们估计，在中期，将这些游客中的15-20%吸引到大鹏半岛，是比较现实的目标，这将带来每年150-200万的国际游客。

大约相当于印尼巴厘岛2000年国际游客数量（300万左右）的50-70%。

为吸引这些外国游客，大鹏半岛的开发将需要引入必要的设施，例如：
z比较方便的交通联系，使得游客可以从香港快速、方便地到达大鹏半岛的旅游接待基地。

这将主要依靠快船（从港岛或尖沙嘴出发）服务。

对部分最高端的游客，还需要直升机服务等。

z方便快捷的通关安排。

需要在大鹏半岛地区设立通关设施。

部分最高端的游客（如入住西涌的六星级宾馆等）应可直接通关入住。

z国际品牌的休闲度假设施，如Club Med度假区、香格里拉酒店、喜来登酒店、莱福仕酒店、四季酒店等。

z高尔夫球场、游艇俱乐部、游艇码头等。

z开发利用地方文化特色，包括原住民的村镇（街道、居委会）等。

z海上活动、山上活动（步行径等）设施、特色餐饮等。

吸引外国游客的目标是让他们在大鹏逗留5－7天。

西涌片区的成功开发及其开发运营的档次和品位对吸引国外游客至关重要。

因为这将与巴厘岛、普吉岛等形成竞争。

(2) 香港游客
香港每年亦有大量港人出游，包括境外游和内地游。

境外游游客中很大一部分去了东南亚或地中海等度假胜地，这部分也将是大鹏半岛的目标游客。

同时由于港人工作紧张，长假不多，内地短线游更受港人青睐，与香港毗邻的深圳也就成为港人到内地旅游的首选。

目前港人到深圳旅游的主要目的是购物消费。

据统计，罗湖商业城的顾客中有九成以上是香港人。

2004年来深旅游的香港游客有2122万人次，占来深圳的海外游客的92.30%。

其中，一日游香港游客1719万人次，过夜香港游客仅403万人次左右。

大鹏半岛开发后，利用其优美的自然环境可吸引大量香港游客，包括：
9休闲度假游客（逗留3-5天）
9双休日游客（逗留2天）
9一日游游客
9短期或定期工作居住客人。

这主要是指部分从事创新性产业工作的人员，他们不需要天天到办公室上班，可以吸引他们每星期来大鹏半岛的住宅（或酒店式公寓）居住和工作3-4天等。

我们估计，在近中期，大鹏半岛将可能每年吸引到100-150万过夜香港游客和200-300万一日游香港游客。

为吸引上述香港客人，大鹏半岛的开发将需要引入必要的设施，例如：
z方便的交通联系，使得游客可以从香港快速、方便地到达大鹏半岛的旅游接待基地。

这将主要依靠快船（从港岛或尖沙嘴出发）服务。

z中档和高档的酒店设施。

z酒店式公寓设施
z对一日游游客，需要考虑开发相关的游乐场设施。

z沙滩及海上活动设施
z特色餐饮服务等
(3) 国内其它地区游客
深圳市作为沿海开放城市，经济比较发达，城市的旅游娱乐业主题鲜明，每年吸引大量国内游客。

据统计，2004年深圳市共接待国内游客3145万人次，其中过夜国内游客1383万人次，一日游国内游客为1762万人次。

但在宾馆酒店过夜的游客中，人均停留时间仅为1.44天，这说明观光游客占绝大多数，休闲度假客人比例仍很低。

大鹏半岛的开发将有助于吸引休闲度假客人。

而且，随着国内旅游业的发展，休闲度假旅游市场的规模也在不断增长。

我们估计，在中期，大鹏半岛将有可能每年吸引200-300万国内过夜游客，包括：
9家庭型度假游客
9单身休闲度假客人
9企业机构奖励旅游
9商务活动访客
9商务招待旅游
为吸引上述国内客人，大鹏半岛的开发将需要引入必要的设施，例如：
z中档和高档的酒店设施。

z商务酒店设施
z适合奖励旅游的设施（合适的宴会设施、团体活动设施、会议和培训设施、室内外活动设施、夜生活设施等）
z适合家庭度假的设施（儿童活动和游乐设施等）
z适合单身度假游客的设施和管理、组织等
z沙滩及海上活动设施
z特色餐饮服务等
(4) 深圳本地游客
2004年深圳市的人均GDP已达59278元（合7162美元），高居国内城市之首。

深圳市已形成了一个以年轻人为主的都市“中产阶级”和“白领阶层”，他们收入水平高、工作压力大、消费习惯国际化、现代化、休闲化，是休闲度假旅游的主要客户群体。

而大鹏半岛优美的自然环境正满足了他们的休闲度假需求，填补了深圳缺少大规模、高档次的自然旅游度假设施的空白。

我们估计，大鹏半岛开发后，在中期将有可能每年吸引50-80万深圳市民前往休闲度假。

为吸引上述本市客人，大鹏半岛的开发将需要引入必要的设施，例如：
z中档和高档的酒店设施
z中高档的海滩浴场设施
z适合家庭休闲度假游的设施（配套儿童游乐设施）
z第二套住宅（度假住宅）等
第 2 章开发策略
2.1 借力香港，合作开发
1. 为何要借力香港
大鹏半岛的开发，一个最关键、最重要、可以事半功倍的开发策略就是借力香港，合作开发,实现双赢。

原因是：
9首先，如前所述，大鹏半岛的旅游资源与香港的旅游资
源有很强的互补性。

大鹏的成功开发，不但对深圳的旅
游业发展有好处，它对香港的旅游业发展也将起到很大
的带动作用。

因此，深圳和香港有着双赢合作的基础。

9其次，香港有大量的优势资源可直接服务于大鹏半岛地
区的开发，这包括外国游客资源、旅游设施建设运营管
理人才资源、旅游项目投资资金资源等。

如前所述，如
果说大鹏半岛在开发初期直接吸引欧美游客还会有一
定难度的话，吸引已经到香港的外国游客则要容易许
多。

9为保证大鹏开发的档次和品位，为保证吸引到外国尤其
是欧美客源，引入国际知名的休闲度假服务品牌非常重
要，而香港提供了这样的门户和渠道。

2. 为何能借力香港
9首先，在政府层面上，有合作的动力。

目前香港政府十
分希望能延长访港游客的停留时间，以进一步促进香港
旅游业的发展。

但香港缺乏必要的自然资源，难以开发
休闲度假设施。

大鹏半岛开发后，将可与香港联袂向国
际游客推出集“城市型”的购物餐饮游和“自然型”的
休闲度假游为一体的旅游服务，对游客的吸引力必将大
增，并有助于吸引游客重复光顾
9其次，企业界有合作的动力。

香港的酒店集团、旅游组
织服务机构等也很想丰富其产品线，很想开发休闲度假型宾馆等服务设施，但香港无此条件，大鹏半岛的开发为他们的业务发展提供了难得的机会。

9还有，大鹏半岛的自然景观可弥补香港城市缺乏自然景观的不足，对其城市吸引力的提升、投资环境的改善都有积极作用。

因此，香港的招商引资机构Invest in Hong Kong等也会有兴趣加入到共推大鹏半岛的行列中。

9另外，香港与广东已有一些合作双赢的项目和经验，因此合作开发大鹏半岛有先例可循，这有助于提高可操作性和成功率。

3. 如何借力香港
9首先，与香港政府合作，推出大鹏半岛的投资开发机会。

这种自上而下的政府间合作是必要的，因为大鹏半岛的开发将需要香港海关、移民局等出入境管理机构的配合，以保证有快捷、方便的香港－大鹏半岛交通联系和通关服务。

9其次，尽早与香港旅游发展局（Hong Kong Tourism Board）接洽、合作，从大鹏半岛的开发战略、营销思路、项目安排、合作伙伴等多方面寻求其帮助与合作。

9与香港的投资商、开发商、高档宾馆运营商等接洽、合作。

听取他们对大鹏开发的意见和建议，并邀请其参与投资开发和管理。

9与香港投资推广署合作。

该署成立于2000年7月，负责推广香港作为亚洲的贸易、投资及商业中心的众多优点，并协助有意在港寻找直接投资机会的商家及公司，为他们提供相应服务。

大鹏半岛的开发，可充分利用香港投资推广署的桥梁作用，凭借香港投资推广署在国际上的知名度，吸引众多投资商的目光，为大鹏的招商引资工作提供更多的选择、更可靠的信息。

2.2 设立度假区机制，统一保护
为了把大鹏半岛真正发展成为国际一流的休闲度假胜地，必须保护好自然环境，使目前优美的自然环境能完整无损的保留下来。

同时，为了吸引海外著名的休闲度假胜地投资运营商参与大鹏半岛的发展建设，深圳市政府还必须能够让他们相信，政府有能力、有决心、有措施，会认真地保护大鹏半岛的自然资源，使其在未来不会受到人为破坏。

只有投资商相信政府会认真保护这里的自然环境资源后，他们才会为了长远利益，进行大规模、高品位的投资开发。

因此，我们建议将大鹏半岛地区的合适范围设立为“大鹏半岛旅游度假区”。

其优点如下：
9首先，大鹏半岛地区一旦设立为“大鹏半岛旅游度假区”，即成为一个重点规划控制区域，有更为严格的审
批程序以及管理条例，对潜在的投资者，对当地居民等
都能体现出政府对该地区环境保护的决心。

9其次，设立为度假区后，区内土地资源价值就可得到很大提升，在土地出让中一方面充分实现土地的经济价
值，另一方面也使得投资发展商更加珍惜用地资源，实
现土地资源综合效益最大化。

9设立度假区后，对重点地区如西涌、南澳、下沙等可由市规划局（而不是各区。

镇等）编制具体的、项目化的
规划，使之互相间更协调，避免无序开发、无序竞争。

9设立度假区后，大鹏半岛地区的基础设施如道路等的设计建设，将可以予以更好的控制，使之与度假区相协调，
避免再出现过度的开山填沟，避免对生态环境的破坏。

度假区的设立，将是对大鹏半岛地区保护开发的最有效的规划保证和机制保证。

在国内风景区和旅游度假区是两个不同的概念，前者更强调保护，对开发限制很多；后者则更侧重开发。

大鹏半岛的目标是要发展成滨海旅游度假胜地，因此应有一定
的建设规模，故可称为旅游度假区。

但为了强调政府对环境资源保护的决心，也可以将其称之为旅游度假风景区，但不必争取申报为省级或国家级风景区。

2.3 设立度假区管委会和开发总公司，统一管理和开发
1. 设立度假区开发管理委员会
大鹏半岛要真正打造成为国际一流的休闲度假胜地，离不开各级政府的协调与合作。

规划局、旅游局以及区、镇政府等多个政府部门要建立统一目标，共同努力，相互协调配合，才能实现大鹏半岛发展的长远目标。

因此，建议设立市级的大鹏半岛度假区开发管理委员会，除对大鹏半岛的开发建设进行引导、监督之外，该委员会的重要职责还包括协调各部门，统一工作，以及与香港相关部门直接进行接洽、联络等，商讨深港合作，共同推出大鹏半岛休闲度假区等事宜。

大鹏半岛的发展对深圳的影响不亚于一个新区或新城的开发，因此市政府需要给予足够的重视，管委会需要有足够的权限，并担负足够的责任。

以避免各部门各自为政，直接影响大鹏半岛的保护和开发。

该管委会将作为一级政府存在，集中行使政府的相关职能和权力（即龙岗和盐田区政府将不再负责管理有关地区。

但以后度假区的税收可考虑与他们分享），统一负责该地区的开发建设和旅游业发展。

其优点是行政效率更高，更有利于对环境的有效保护和促进旅游业的发展。

但缺点是要打破现有的行政管理体制架构，可能会遇到各种阻力。

设立度假区管理机构的第二种方案是建立“大鹏半岛旅游发展指挥部”（Dapeng Peninsular Tourism Develop -ment Authority），作为市政府的派出机构，统一领导大鹏半岛度假区的保护和旅游开发工作。

该机构可由常务副市长任主任，相关区政府和市规划局、旅游局、农林局、市政局等等部门的主要领导担任副主任，下设常设工作机构。

该方案将不必调整龙岗等区的区划，也不影响税收分配等，可能更易实施。

但根据其它城市相关工作的经验，如果没有相应的行政职能权力，则在拆迁、征地、对当地居民违章乱建进行有效控制等方面，可能效率会低许多。