世联XXXX郑州金沙湖高尔夫项目整体定位与发展战略
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3
建立豪宅标准、贡献开发模式
多极中心化的郑州还未形成统一的市场标准，通过本项目的 成功开发，为郑州建立起公认的豪宅标准。同时，在企业战 略层面上，本项目ห้องสมุดไป่ตู้企业贡献可供复制的开发模式，让企业 起步就与世界同步。
带着对“领袖型”项目的认识
我们来梳理项目价值——
从三元层面审视郑州金沙湖高尔项目
市 一、市场 基于市场看市场 ——“承 而为” 机 二、区域 基于区域看机会 ——“借 而生” 优 三、项目 基于项目看优势 ——“着 而盛”
世联观点：成为“领袖”项目的三大标准
2
第一提及率、拒做“冷高端”
真正的高端要建立超出城市的影响力，但并不意味着拒人于 千里之外，正如卖不动的汤臣一品只能成为市场的笑柄。本 项目不仅要获得市场口碑，成为郑州第一提及率豪宅；她还 要获得生存和发展，不做市场上无人响应的冷高端。
世联观点：成为“领袖”项目的三大标准
115.95
0.98%
59%
3730
11635
0.92% 60.58%
上半年本省外市购房者占比超过50%，是郑州房地 产市场的强劲支撑。 远大理想城：大量客户来自新郑、新密 美景菩提：荥阳客户占30-40%
启示：本项目可承接地市级高端客群进城 置业，扩大客户基数
承市而为
特征3：物业类型决定物业价格，低密度物业与城市中心高层物业 未形成巨大价差
承市而为
特征1：近十年郑州楼市整体维持供求同增的趋势，近两年呈现 供不应求趋势，市场发展稳定
指标 供求比
2009 1.55
2010 1.23
1500.00
郑州市商品住宅历年供求走势图 单位：万平方米
2.00
供应量 （万㎡ ）
640.54
783.00
1000.00
1.50
预售面积
成交量 （万㎡）
成交价格 （元/ ㎡）
生态稀缺 环境优越
VS 生态价值
郑州房地产发展初级阶段，直接导致高层豪宅与别墅物业形成巨大价差
板块
郑东新区
惠济区
龙湖
项目
绿地卢 浮宫
海马公 中豪汇
园
景湾
永威东 棠
天地湾
思念山 水果岭
林溪湾
正商红 河谷
国瑞城
单价(万)
1
0.96
1.1
1.2
1.8
1.6
1.7
1.5
1.2
自然资源+城市资源
城市资源 自然资源
谨呈：河南和谐置业有限公司
郑州金沙湖高尔夫项目整体 定位与发展战略
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
报告目录框架
1
核心问题研判
2
市场机会挖掘
11.4
82.13
99.83
14.16
占 比 35.71% 5.76% 41.46% 50.40% 7.15%
销售套数 6404
1168
7572
10085
6530
占 比 33.34% 6.08% 39.42% 52.51% 7.14%
境外 0.01 0.01% 7437 0.01%
其他 外地合计
1.95
世联对目标的理解： 品牌是本项目最重要的目标，但品牌的实现 是建立在项目成功运作基础之上的。 因此，要达到企业品牌立势的目的，首先需 将项目打造成“领袖型”项目。
那么，什么是“领袖型”项目？
首先，建立“领袖”的标准——
世联观点：成为“领袖”项目的三大标准
1
树立价格标杆
价格领先市场，但并非绝对值最高，而是以超强的价值感， 给客户巨大的冲击力，让客户认可其价格与价值的高度匹配； 项目的价值最大化的更高境界是通过项目带动区域价值升级。
数据来源：世联数据平台
2001年以来，郑州市商品房市场预售面积、销售面积逐年增大， 并在2007年达到历史新高。之后受宏观调控和经济危机影响， 2008年出现萎缩，2009年在经济回暖及经济的宏观政策影响下市 场开始回暖，销售面积刷新历史新高。2010年预售面积受2009年 开工量上升影响而增长明显，而市场供不应求态势虽有所缓解但并 未彻底改变
城市 深圳 福州 合肥 郑州 武汉
普通（元/㎡） 11000 6000 4500 7000 8000
高档（元/㎡） 3000 10000 8000 10000 13000
别墅（元/㎡） 60000 15000 9000 15000 15000
高层物业
别墅物业
郑东新区
城市近郊
交通方便 配套完善
城市价值
启示：本项目入市时机为郑州房地产市场稳步大发展时期
11
承市而为
特征2：郑州作为中原城市群核心，具有很强的首位度和聚合性，吸引 周边地区居民纷纷置业，外地置业者是郑州房地产市场的强力支撑
表：2011年上半年郑州市区商品住宅购房者分布情况
本市城区 本市县郊 本市合计 本省外市 外省市
销售面积 70.73
启示：物业类型比板块产生的价差更明显， 项目可以通过低密度的物业形式弥补区位 的劣势
承市而为
特征4：郑州标杆性项目长期缺位，豪宅时代尚未来临
12000以上
豪宅 次豪宅
虚席以待
联盟新城
绿城百合
林溪湾
8000-12000
高品质住宅
企业背景 项目阶段
企业原主要经营高端汽车（宝马、雷克萨斯）代理、高尔夫球场运营，社会资源丰 富。拥有2万多个高端汽车客户、500多个高尔夫会员。 本项目为企业首个房地产开发项目，在安阳等地亦有取地意向，未来企业将向集团 战略化运营方向发展。
已委托WY进行规划设计，已提交了首轮概念方案； 集团计划在10月下旬结合球场发布会，展示项目规划意向，完成项目首次亮相。
成交总额 （亿元）
994.89 4576 455.26
961.66 5558 534.45
2008年受金融危机影响，开 发商拿地速度放缓导致2009、 2010年供应不足，未来两年 商品住宅供应将逐步缓解供 不应求矛盾
500.00
1.00 0.50
销售面积 供求比 供求平衡线
0.00
0.00
01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年
3
案例借鉴
4
整体发展战略
5
项目整体定位
6 规划及分期建议
1 核心问题研判
核心问题是本报告要解答的问题
核心问题研判 市场机会挖掘
案例借鉴 整体发展战略 项目整体定位 规划分期建议
开发商目标
1
目标
2
目标诉求 : 项目品牌>速度>利润
品牌目标 : 企业转型首战房地产，力求把项目打造成 “全国一流、领袖中原”，实现项目品牌和企业品牌 的华丽亮相。
建立豪宅标准、贡献开发模式
多极中心化的郑州还未形成统一的市场标准，通过本项目的 成功开发，为郑州建立起公认的豪宅标准。同时，在企业战 略层面上，本项目ห้องสมุดไป่ตู้企业贡献可供复制的开发模式，让企业 起步就与世界同步。
带着对“领袖型”项目的认识
我们来梳理项目价值——
从三元层面审视郑州金沙湖高尔项目
市 一、市场 基于市场看市场 ——“承 而为” 机 二、区域 基于区域看机会 ——“借 而生” 优 三、项目 基于项目看优势 ——“着 而盛”
世联观点：成为“领袖”项目的三大标准
2
第一提及率、拒做“冷高端”
真正的高端要建立超出城市的影响力，但并不意味着拒人于 千里之外，正如卖不动的汤臣一品只能成为市场的笑柄。本 项目不仅要获得市场口碑，成为郑州第一提及率豪宅；她还 要获得生存和发展，不做市场上无人响应的冷高端。
世联观点：成为“领袖”项目的三大标准
115.95
0.98%
59%
3730
11635
0.92% 60.58%
上半年本省外市购房者占比超过50%，是郑州房地 产市场的强劲支撑。 远大理想城：大量客户来自新郑、新密 美景菩提：荥阳客户占30-40%
启示：本项目可承接地市级高端客群进城 置业，扩大客户基数
承市而为
特征3：物业类型决定物业价格，低密度物业与城市中心高层物业 未形成巨大价差
承市而为
特征1：近十年郑州楼市整体维持供求同增的趋势，近两年呈现 供不应求趋势，市场发展稳定
指标 供求比
2009 1.55
2010 1.23
1500.00
郑州市商品住宅历年供求走势图 单位：万平方米
2.00
供应量 （万㎡ ）
640.54
783.00
1000.00
1.50
预售面积
成交量 （万㎡）
成交价格 （元/ ㎡）
生态稀缺 环境优越
VS 生态价值
郑州房地产发展初级阶段，直接导致高层豪宅与别墅物业形成巨大价差
板块
郑东新区
惠济区
龙湖
项目
绿地卢 浮宫
海马公 中豪汇
园
景湾
永威东 棠
天地湾
思念山 水果岭
林溪湾
正商红 河谷
国瑞城
单价(万)
1
0.96
1.1
1.2
1.8
1.6
1.7
1.5
1.2
自然资源+城市资源
城市资源 自然资源
谨呈：河南和谐置业有限公司
郑州金沙湖高尔夫项目整体 定位与发展战略
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
报告目录框架
1
核心问题研判
2
市场机会挖掘
11.4
82.13
99.83
14.16
占 比 35.71% 5.76% 41.46% 50.40% 7.15%
销售套数 6404
1168
7572
10085
6530
占 比 33.34% 6.08% 39.42% 52.51% 7.14%
境外 0.01 0.01% 7437 0.01%
其他 外地合计
1.95
世联对目标的理解： 品牌是本项目最重要的目标，但品牌的实现 是建立在项目成功运作基础之上的。 因此，要达到企业品牌立势的目的，首先需 将项目打造成“领袖型”项目。
那么，什么是“领袖型”项目？
首先，建立“领袖”的标准——
世联观点：成为“领袖”项目的三大标准
1
树立价格标杆
价格领先市场，但并非绝对值最高，而是以超强的价值感， 给客户巨大的冲击力，让客户认可其价格与价值的高度匹配； 项目的价值最大化的更高境界是通过项目带动区域价值升级。
数据来源：世联数据平台
2001年以来，郑州市商品房市场预售面积、销售面积逐年增大， 并在2007年达到历史新高。之后受宏观调控和经济危机影响， 2008年出现萎缩，2009年在经济回暖及经济的宏观政策影响下市 场开始回暖，销售面积刷新历史新高。2010年预售面积受2009年 开工量上升影响而增长明显，而市场供不应求态势虽有所缓解但并 未彻底改变
城市 深圳 福州 合肥 郑州 武汉
普通（元/㎡） 11000 6000 4500 7000 8000
高档（元/㎡） 3000 10000 8000 10000 13000
别墅（元/㎡） 60000 15000 9000 15000 15000
高层物业
别墅物业
郑东新区
城市近郊
交通方便 配套完善
城市价值
启示：本项目入市时机为郑州房地产市场稳步大发展时期
11
承市而为
特征2：郑州作为中原城市群核心，具有很强的首位度和聚合性，吸引 周边地区居民纷纷置业，外地置业者是郑州房地产市场的强力支撑
表：2011年上半年郑州市区商品住宅购房者分布情况
本市城区 本市县郊 本市合计 本省外市 外省市
销售面积 70.73
启示：物业类型比板块产生的价差更明显， 项目可以通过低密度的物业形式弥补区位 的劣势
承市而为
特征4：郑州标杆性项目长期缺位，豪宅时代尚未来临
12000以上
豪宅 次豪宅
虚席以待
联盟新城
绿城百合
林溪湾
8000-12000
高品质住宅
企业背景 项目阶段
企业原主要经营高端汽车（宝马、雷克萨斯）代理、高尔夫球场运营，社会资源丰 富。拥有2万多个高端汽车客户、500多个高尔夫会员。 本项目为企业首个房地产开发项目，在安阳等地亦有取地意向，未来企业将向集团 战略化运营方向发展。
已委托WY进行规划设计，已提交了首轮概念方案； 集团计划在10月下旬结合球场发布会，展示项目规划意向，完成项目首次亮相。
成交总额 （亿元）
994.89 4576 455.26
961.66 5558 534.45
2008年受金融危机影响，开 发商拿地速度放缓导致2009、 2010年供应不足，未来两年 商品住宅供应将逐步缓解供 不应求矛盾
500.00
1.00 0.50
销售面积 供求比 供求平衡线
0.00
0.00
01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年
3
案例借鉴
4
整体发展战略
5
项目整体定位
6 规划及分期建议
1 核心问题研判
核心问题是本报告要解答的问题
核心问题研判 市场机会挖掘
案例借鉴 整体发展战略 项目整体定位 规划分期建议
开发商目标
1
目标
2
目标诉求 : 项目品牌>速度>利润
品牌目标 : 企业转型首战房地产，力求把项目打造成 “全国一流、领袖中原”，实现项目品牌和企业品牌 的华丽亮相。