房产经纪人必备基础知识

房产经纪人必备基础知识
1、什么叫房屋产权,产权包括什么?
答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。

2、房地产市场的分类
（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。

（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

3、国有土地使用权的获得方式有哪些？
出让、划拨
4、房地产登记的种类有哪些？
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

5、住宅按建筑层数分类：
低层住宅为一层至三层；
多层住宅为四层至六层；
中高层住宅为七层至九层；
高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。

6、什么是层高、净高？
层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

净高=层高-楼板厚度
7、不计算建筑面积的范围：
1、层高2.2米以下；
2、突出墙面的构件；
3、挑台、平台等。

8、公共维修基金缴交比例？
购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还？
在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。

10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？
答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。

11、什么是容积率
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。

其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。

这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

12、商品房销售须具备以下五证：
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、
《施工许可证》和《商品房销售许可证》。

13、房屋产权证分哪几种？
答：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证
》
14、二手交易应交税费有哪些？收取的标准是什么？
（1）个人所得税。

根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等
财产所得，应按房产总价1％或者两次交易差额20％的税率缴纳个人所得税。

（2）营业税。

国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.55％的营业税.
（3）印花税。

根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易金额千分之1的税率征收印花税。

（4）契税。

为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人第一次购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

（全额3％、减半1.5％），非普通住宅或者多次购买房屋者全额征收。

（5）、交易服务费买卖和赠与: 房屋建筑面积×6元/m?
继承:房屋建筑面积×1元/m?；
非住宅：房屋建筑面积×10元/㎡
（6）、登记费80元/本
（7）、抵押费房屋价值50万以下（包括50万），交纳230元（其中登记费80元/本，交易服务费150元）
房屋价值50万以上，交纳380元（其中登记费80元/本，交易服务费300元）
（8）评估费评估价的0.5％
（9）测绘费住宅房1.36元/m?产商业房2.04元/㎡；多功能综合楼2.72元/㎡）
（10）公证费买卖每单200-300元；赠与和继承: 房屋建筑面积×20元/m?
15、房屋产权转移的形式有哪几种？
1 买卖
2 赠与3继承4互换5 产权调换6 离婚析产
16、土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地等。

17、三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

18、土地使用权年限是指***以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由***无偿收回。

现***规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年.
19、银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己，这种方式称为银行按揭。

20、绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住用地的比率（％）。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工
绿地
21、住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

22、房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1、按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业
建筑――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的层数分类：低层建筑：1～3层、多层建筑：4～6层、小高层建筑：7～11层、高层建筑：12层以上
3、按建筑结构分类：――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

（1）砖木机构－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。

其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

－特点：层数较低，一般在3层以下。

1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

⑵砖混结构－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。

所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

⑶钢筋混凝土结构－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。

其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。

⑷钢结构－描述：主要承重构件均是用钢材制成。

－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

23、房屋产权性质公产企业产、房改房私产宗教产、法人产军产商品房合同还迁协议抵债协议
24、房屋朝向以房屋卧室窗的朝向为基准，分为东，西，南，北，东西，南北，东南，东北，西南，西北
25、房型依照当地的习惯把卧室称为"室"，把客厅称为"厅"，把走廊称为"廊"，在名称之前加上个数，
例如"两室一厅，三室一廊"，此外，包括复式（跃层），错层，别墅，老楼，平房，四合院，临时建筑，写字楼，厂房，底墒（商铺，门头，网点）
26、配套：双气，
煤气，天然气，暖气，三线（电话线，有线电视，网络），双水（上下水），三水（上下水，中水），卫星电视，传达。