房地产项目定位报告

工作收入相对稳定，需要购置物业改善现有居住条件
职业特征 周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政 府单位员工、公务员等 居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服 务行业人员
年龄
家庭结构 家庭月收入 置业特征
25-50岁 3口或2口之家 2000-4000元 一次和二次置业
目标客户需求描述
西安市地铁规划已于 2005年12月份通过规划方案， 首期建设1、2号线，随后建 设3、4、5、6号线，工程在 2015年全部竣工，地铁沿线 物业将有一个快速升值和热 销的周期，本项目离地铁半 坡站非常近，因此开发销售 也要充分利用这一时机。
第二 项目档次定位 部分 及目标客户研究
项目档次定位：
第二节 客户意向购买户型
第一次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
四房及复式
面积区间M2 80-90 90-100
100-105 115-120 120-130 140-165
总价承受能力 20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万 28.75-30万 30-32.5万 35-41.25万
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万 27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
套数比例
25% 20% 5% 30% 15% 5%
第三节 城东市场现状
城东区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2883元/平方米，商铺类 6788元/平方米，写字楼4710元/平方米，公寓类3732元/平方米，别墅类3974 元/平方米。
1、购房主要是为了改善居住条件，少部分是帮助子女安家置业； 2、他们购房主要征询配偶、父母的意见，少部分会向有购房经验的朋友征 询意见； 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型，然后是 地段、工程质量、物业管理等； 4、客户中有25%左右需要车位，其中有1/5左右意向选择购买车位； 5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右， 而选择高层的客户只占到15%左右 ； 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也 有一定需求； 7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、 门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统； 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月，高层定在1.1元/月；
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略 主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节 目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
第二次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
四房及复式
面积区间M2 80-90 90-100
100-105 110-115 120-130 140-165
总价承受能力 20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万
27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
四房及以上 5%
一房一厅 6%
三房二厅二卫 26%
二房一厅一卫 10%
三房二厅一卫 15%
二房二厅一卫 21%
二房二厅二卫 17%
从市场售价上来看，小高层由于质量和居住品质最好，因此售价 最高，由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层，因此售 价也要低很多。
单位：元/平方米
3400 3200 wk.baidu.com000 2800 2600 2400 2200 2000
套数比例 25% 20% 5% 30% 11% 9%
套数比例 23% 16% 5% 13% 35% 8%
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下:
户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
面积区间M2
80-90 90-100 100-105 110-115 120-130 140-165
销售情况最好的是80-100平方米，主要是两房，占到总量的 27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。 50-80平方米户型占到13%。
城东区各面积区间普通住宅段销售套数分布图
150-200 3%
120-150 25%
200以上 1%
50以下 10%
50-80 13%
100-120 21%
80-100 27%
东郊客户对面积的需求
140以上 20%
80以下 5%
80-100 17%
120-140 25%
100-120 33%
城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%，购买三房二 厅二卫以上户型的客户只占到31%，反应城东客户购买力相对有 限。
东郊客户对户型的需求
半坡项目 产品定位报告
二零零六年二月
前言
本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论，结 合对周边潜在客户，包括周边项目看房客户的问卷调查工作，找出 市场的机会点，得出项目的各项定位，从而形成本项目定位报告。
文中未尽之处，敬请指正！
尚美佳机构 2006年2月18日
第一 部分
地块情况
地块现状介绍
1、项目位于长乐东路南侧，在建东三环西侧，半坡博物馆正对面； 2、地块与城区的交通联系方便； 3、周边形象一般，热电厂、城
中村分布周边，生活环境一 般，商业设施配套落后； 4、周边邻近的大型在售项目有 沁水新城和水岸东方。
地铁建设与房地产发展
轨道交通的建成能够解 决“准时”和“快速”这两 个城市交通最头疼的问题， 使客户置业的范围和生活半 径有效放大，从而促进房地 产的发展，地铁沿线的物业 也能够迅速升值。
2005
高层小高层多层销售价格
高层 3127
小高层 3154
多层 2532
高层供应和销售的比例较少，但随着沁水新城和水岸东方高层的 供应，这一局面会有所改观。
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%