房地产项目定位报告
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2005
高层小高层多层销售价格
高层 3127
小高层 3154
多层 2532
高层供应和销售的比例较少,但随着沁水新城和水岸东方高层的 供应,这一局面会有所改观。
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
半坡项目 产品定位报告
二零零六年二月
前言
本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论,结 合对周边潜在客户,包括周边项目看房客户的问卷调查工作,找出 市场的机会点,得出项目的各项定位,从而形成本项目定位报告。
文中未尽之处,敬请指正!
尚美佳机构 2006年2月18日
第一 部分
地块情况
地块现状介绍
四房及以上 5%
一房一厅 6%
三房二厅二卫 26%
二房一厅一卫 10%
三房二厅一卫 15%
二房二厅一卫 21%
二房二厅二卫 17%
从市场售价上来看,小高层由于质量和居住品质最好,因此售价 最高,由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层,因此售 价也要低很多。
单位:元/平方米
3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000
第二次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
四房及复式
面积区间M2 80-90 90-100
100-105 110-115 120-130 140-165
总价承受能力 20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万
27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
工作收入相对稳定,需要购置物业改善现有居住条件
职业特征 周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政 府单位员工、公务员等 居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服 务行业人员
年龄
家庭结构 家庭月收入 置业特征
25-50岁 3口或2口之家 2000-4000元 一次和二次置业
目标客户需求描述
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万 27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
套数比例
25% 20% 5% 30% 15% 5%
第三节 城东市场现状
城东区各物业房产在售价格依次为:普通住宅类2883元/平方米,商铺类 6788元/平方米,写字楼4710元/平方米,公寓类3732元/平方米,别墅类3974 元/平方米。
销售情况最好的是80-100平方米,主要是两房,占到总量的 27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。 50-80平方米户型占到13%。
城东区各面积区间普通住宅段销售套数分布图
150-200 3%
120-150 25%
200以上 பைடு நூலகம்%
50以下 10%
50-80 13%
100-120 21%
80-100 27%
东郊客户对面积的需求
140以上 20%
80以下 5%
80-100 17%
120-140 25%
100-120 33%
城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%,购买三房二 厅二卫以上户型的客户只占到31%,反应城东客户购买力相对有 限。
东郊客户对户型的需求
第二节 客户意向购买户型
第一次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
四房及复式
面积区间M2 80-90 90-100
100-105 115-120 120-130 140-165
总价承受能力 20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万 28.75-30万 30-32.5万 35-41.25万
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略 主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内,即重点分布在30万以下区间
第一节 目标客户细分定位
核心客户定位:
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求:20-35万元 •单价区间:2400-2700元/平方米 •年 龄:26~50岁 •产品需求:实惠、实用、质量、舒适
1、购房主要是为了改善居住条件,少部分是帮助子女安家置业; 2、他们购房主要征询配偶、父母的意见,少部分会向有购房经验的朋友征 询意见; 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型,然后是 地段、工程质量、物业管理等; 4、客户中有25%左右需要车位,其中有1/5左右意向选择购买车位; 5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右, 而选择高层的客户只占到15%左右 ; 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也 有一定需求; 7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、 门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统; 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月,高层定在1.1元/月;
套数比例 25% 20% 5% 30% 11% 9%
套数比例 23% 16% 5% 13% 35% 8%
根据以上数据交叉分析,推导被调查客户接受户型比例如下:
户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
面积区间M2
80-90 90-100 100-105 110-115 120-130 140-165
1、项目位于长乐东路南侧,在建东三环西侧,半坡博物馆正对面; 2、地块与城区的交通联系方便; 3、周边形象一般,热电厂、城
中村分布周边,生活环境一 般,商业设施配套落后; 4、周边邻近的大型在售项目有 沁水新城和水岸东方。
地铁建设与房地产发展
轨道交通的建成能够解 决“准时”和“快速”这两 个城市交通最头疼的问题, 使客户置业的范围和生活半 径有效放大,从而促进房地 产的发展,地铁沿线的物业 也能够迅速升值。
西安市地铁规划已于 2005年12月份通过规划方案, 首期建设1、2号线,随后建 设3、4、5、6号线,工程在 2015年全部竣工,地铁沿线 物业将有一个快速升值和热 销的周期,本项目离地铁半 坡站非常近,因此开发销售 也要充分利用这一时机。
第二 项目档次定位 部分 及目标客户研究
项目档次定位:
高层小高层多层销售价格
高层 3127
小高层 3154
多层 2532
高层供应和销售的比例较少,但随着沁水新城和水岸东方高层的 供应,这一局面会有所改观。
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
半坡项目 产品定位报告
二零零六年二月
前言
本定位报告经过前期对市场和项目的认真分析与反复讨论,结 合对周边潜在客户,包括周边项目看房客户的问卷调查工作,找出 市场的机会点,得出项目的各项定位,从而形成本项目定位报告。
文中未尽之处,敬请指正!
尚美佳机构 2006年2月18日
第一 部分
地块情况
地块现状介绍
四房及以上 5%
一房一厅 6%
三房二厅二卫 26%
二房一厅一卫 10%
三房二厅一卫 15%
二房二厅一卫 21%
二房二厅二卫 17%
从市场售价上来看,小高层由于质量和居住品质最好,因此售价 最高,由于区域内多层整体上的品质要远低于高层和小高层,因此售 价也要低很多。
单位:元/平方米
3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000
第二次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
四房及复式
面积区间M2 80-90 90-100
100-105 110-115 120-130 140-165
总价承受能力 20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万
27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
工作收入相对稳定,需要购置物业改善现有居住条件
职业特征 周边企业普通员工、技术人员、管理人员、事业及政 府单位员工、公务员等 居住在周边和到东郊置业的私营业主、从事商业、服 务行业人员
年龄
家庭结构 家庭月收入 置业特征
25-50岁 3口或2口之家 2000-4000元 一次和二次置业
目标客户需求描述
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万 27.5-28.75万 30-32.5万 35-41.25万
套数比例
25% 20% 5% 30% 15% 5%
第三节 城东市场现状
城东区各物业房产在售价格依次为:普通住宅类2883元/平方米,商铺类 6788元/平方米,写字楼4710元/平方米,公寓类3732元/平方米,别墅类3974 元/平方米。
销售情况最好的是80-100平方米,主要是两房,占到总量的 27%。其次是100-120平方米三房和120-150平方米的中大户型。 50-80平方米户型占到13%。
城东区各面积区间普通住宅段销售套数分布图
150-200 3%
120-150 25%
200以上 பைடு நூலகம்%
50以下 10%
50-80 13%
100-120 21%
80-100 27%
东郊客户对面积的需求
140以上 20%
80以下 5%
80-100 17%
120-140 25%
100-120 33%
城东客户购买两房及以下户型的比例占到54%,购买三房二 厅二卫以上户型的客户只占到31%,反应城东客户购买力相对有 限。
东郊客户对户型的需求
第二节 客户意向购买户型
第一次市调交叉分析客户需求户型
户型 二房二厅一卫 二房二厅一卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫
四房及复式
面积区间M2 80-90 90-100
100-105 115-120 120-130 140-165
总价承受能力 20-22.5万 22.5-25万 25-26.25万 28.75-30万 30-32.5万 35-41.25万
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略 主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内,即重点分布在30万以下区间
第一节 目标客户细分定位
核心客户定位:
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求:20-35万元 •单价区间:2400-2700元/平方米 •年 龄:26~50岁 •产品需求:实惠、实用、质量、舒适
1、购房主要是为了改善居住条件,少部分是帮助子女安家置业; 2、他们购房主要征询配偶、父母的意见,少部分会向有购房经验的朋友征 询意见; 3、影响他们购买的重要决定因素依次是价格、小区的环境、户型,然后是 地段、工程质量、物业管理等; 4、客户中有25%左右需要车位,其中有1/5左右意向选择购买车位; 5、客户意向选择多层和电梯多层的客户和选择小高层的客户各在40%左右, 而选择高层的客户只占到15%左右 ; 6、客户对社区配套的要求集中在会所、泳池、球场、健身房等、对超市也 有一定需求; 7、对智能设置的要求主要集中在电远程抄表、煤气报警、闭路电视系统、 门禁对讲系统、红外防盗、社区宽频、户内紧急求救系统; 8、预计多层的管理费可以定在0.85元/月,高层定在1.1元/月;
套数比例 25% 20% 5% 30% 11% 9%
套数比例 23% 16% 5% 13% 35% 8%
根据以上数据交叉分析,推导被调查客户接受户型比例如下:
户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 二房二厅两卫 三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
面积区间M2
80-90 90-100 100-105 110-115 120-130 140-165
1、项目位于长乐东路南侧,在建东三环西侧,半坡博物馆正对面; 2、地块与城区的交通联系方便; 3、周边形象一般,热电厂、城
中村分布周边,生活环境一 般,商业设施配套落后; 4、周边邻近的大型在售项目有 沁水新城和水岸东方。
地铁建设与房地产发展
轨道交通的建成能够解 决“准时”和“快速”这两 个城市交通最头疼的问题, 使客户置业的范围和生活半 径有效放大,从而促进房地 产的发展,地铁沿线的物业 也能够迅速升值。
西安市地铁规划已于 2005年12月份通过规划方案, 首期建设1、2号线,随后建 设3、4、5、6号线,工程在 2015年全部竣工,地铁沿线 物业将有一个快速升值和热 销的周期,本项目离地铁半 坡站非常近,因此开发销售 也要充分利用这一时机。
第二 项目档次定位 部分 及目标客户研究
项目档次定位: