长沙湘江世纪城房地产项目分析

湘江世纪城项目简析

一、项目简介

湘江世纪城是由世纪金源集团08年投资兴建的超大复合型地产项目，占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住约6万人。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，于10年12月份完工交房，是长沙规模最大的商业住宅小区。

二、项目分析

1. 宏观：政策（金融政策、土地政策、房地产行业政策）及市场分析

08年处于国家楼市调控下，宏观政策方面凸显不出有利条件，楼市下挫跌入冰点，地方政府给予开发商最大有利条件吸引投资；另外商品房市场处于喷薄期。

据《2008年长沙市国民经济和社会发展统计公报》显示：长沙市2008年国民生产总值首次突破3000亿元大关。初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%。按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%。。年末常住总人口658.56万人，比上年增长0.87%。抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升14.6%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升25.9%。城市居民人均消费性支出12960元，增加672元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。

据《2008年长沙市国民经济和社会发展统计公报》显示：房地产开发增速回落。全年房地产开发投资469.5亿元，增长13.7%，比上年回落17.4个百分点。商品房销售面积822.6万平方米，比上年下降16.5%；住宅销售额245.5亿元，下降17.7%。

据国家统计局2009年5月发布的《七十个大中城市房屋销售价格指数》显示：长沙市房屋销售价格同比2008年10月下降0.9个百分点，比2009年4月上升0.6个百分点。

2. 微观：品牌优势及地理区位条件分析

世纪金源集团是综合性跨行业的国际集团，集团拥有六大支柱产业，其中房地产开发是其六大支柱之一。目前在中国大陆成功开发了北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城、贵阳世纪城和合肥滨湖世纪城等大型综合性楼盘。在2007年“中国房地产业排行榜”中名列第5位，具备中国房地产开发一级资质.到目前为止，世纪金源集团房地产总开发面积为1000万平方米。2007“中国服务业企业排行榜”中第120位、2007“中国房地产业排行榜”中第5位2006城市建设杰出贡献奖。

湘江世纪城自开盘以来持续火爆热销，包揽了2008上半年长沙楼市“销售面积前三甲”、“销售总套数前三甲”、“普通商品房综合竞争力10强”三大奖项。

项目东临湘江大道，西临湘江，南至浏阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江流水由南向北，浏阳河丶捞刀河自东而西，三面环水的绝佳格局，使湘江世纪城拥有了水的灵性和勃勃生机。

项目紧邻长沙地铁一号线始发站——汽车北站，东邻芙蓉路，比邻伍家岭、芙蓉路两大商圈；社区内部规划“两纵八横”市政路网，直连东侧湘江大道及三汊矶大桥，穿浏阳河隧道、捞刀河新大桥接北二环路、319国道等城市主干道。

项目配套设施分析：两馆一厅，独揽湘江风光带

湘江世纪城的配套之齐全堪称中国中南地区罕有。在综合衡量开福区的现状及未来趋势的前提下，湘江世纪城以城市运营商的姿态打造全面完备的各项配套：一流学校、商业街、大型购物中心、六星级标准酒店等。湘江世纪城内有约6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全程引进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教育理念，让世纪城的小业主从小生活在精英教育的氛围中。6.6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱写一幅商业繁华的大篇章。世纪金源集团将投入数十亿巨资建设一个面积约为20万平米的大型购物中心，集数万种商品、数十种业态、集购物休闲餐饮娱乐运动等潮流元素于一体，创造属于长沙人的世界级购物天堂。湘江世纪城携世纪金源集团旗下遍布北京、重庆、昆明、福州、西安8家五星级酒店之优势，倾力打造一座全新的六星级标准酒店，使长沙的现代服务行业更上层楼。

湘江世纪城拥有约6公里长、约60-100米宽的湘江风光带。湘江世纪城精心打造这片瑰丽的风景、创造最具特色的湘江风景，强调湘江风光带的文化内涵，作为湘江世纪城的天然私享花园，将所属的湘江风光带设计为怀古惜今（精品开放式公园园区）、缤纷四季（精品花木景区）、渐行渐悟（自然风格景区）三大景区，多角度体现湖湘文化的精彩。

配套设施

教学配套湘江世纪城内有6.7万平方米的学校、幼儿园，学校全程引

进湖南省一流名校，引进顶尖师资力量和领先教育理念。

商业配套6万平方米的商铺为业主提供日常生活的便利，更是谱写一

幅商业繁华的大篇章。

休闲配套世纪金源集团将投入数十亿巨资建设一个面积约为20万平米的大型购物中心，集数万种商品、数十种业态、集购物休闲餐饮娱乐运动等潮流元素于一体，创造属于长沙人的世界

级购物天堂。

建筑风格及形象定位分析：户户朝阳，全城人车分流

湘江世纪城户型南北通透、户户朝阳、户型方正，住宅为23-33层的南北向板楼结构，充分保证多方向采光及观景。户型布局合理，功能分区明确，动静分离、部分有烟厨房与无烟厨房分开、干湿分区、入口处有过渡空间，设有玄关。另外，绝大部分住宅还设置私家入户花园，真正实现人们将花园引入住宅的梦想，形成真正的立体园林景观。住户可在入户花园内摆放一些绿色植物和休闲物品，形成室内与室外的良好互动，豪迈江景、园区中景、室内小景交相辉映，真正体现绿色生态的居住涵义。为了使业主更好的享受三水江景，湘江世纪城社区大规模设置豪华观光电梯，观光电梯的配置，可有效避免因内置式电梯封闭、空气流通不畅而给人带来的压迫感。同时，观光电梯赋予了湘江世纪城个性和活力，业主乘行其中，视野随电梯抬升而宽广，心境随江面而辽远，电梯外美景尽收眼底。享受与江景亲近、与自然亲近、与绿色亲近的生态居家乐趣。

湘江世纪城首创“全城人车分流”系统，使机动车和人行道从竖向上分离，在平面上形成部分叠加，大大减少了社区道路的占地面积，形成人上车下，竖向分离的道路交通系统，下层交通系统连接社区内各园区地下车库及市政道路；上层环形人行交通系统蜿蜒于园区中。两系统通过楼梯、直梯及公园中上下扶梯沟通，形成喧嚣与宁静之间的快速切换。有效解决车流的安全隐患、噪音、废气干拢，同时大大增加绿地景观面积，真正在城市中心做到“结庐在人境，而无车马喧”的优雅社区氛围。

整个地下层、近百万平米的面积全部架空，设置市政交通层和地下车库，将车流全部导入到地下，除了必要时的消防车外，在地面上根本见不到任何机动车辆。

定价策略及户型分析：定位准确，低价入市；户型设计迎合主流，适当超前

四月份开盘3900到十月份的4500，不炒房、不抬价，坚持薄利多销的原则，保证合理性价比，一方面提升了产品竞争优势，赋予项目强劲保值升值空间，另一方面对平抑当地房价，提高居民整体居住水平，起到积极推动作用。

9月10月

4月5月

39%