度假村的发展与投融资

Yabuli Mountain: Winter
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Yabuli Mountain: Summer
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Yabuli Windmill Mountain Plan –Phase1
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Yabuli Windmill Montain Plan Summary – Phase 3
by Ecosign Co.,Ltd. Canada
2011年，我国“人均”GDP为5432美元；其中京、津、沪超过 10000美元，苏、浙超过7000美元，内蒙、粤、鲁超过6000美 元；辽、闽超过5500美元，其他省份除西藏、甘肃、云南、 贵州（1953美元）外都超过了3000美元。（黑龙江为3855美 元）。城镇人口约占总人口的50%以上。
“中产阶级”的形成对于消费结构的影响。（房、车、股市、 休闲度假）
• 2000年~2004年：与国际滑雪度假村开展广泛交流、规划 、学习、招商引资
• 2005年~2007年7月：与世界排名第一的滑雪度假村管理公 司——加拿大西域置业公司合作对亚布力进行规划和招商 引资
• 2007年8月：引入香港新濠集团投资 • 2008年5月：加拿大多伦多股票市场上市，成为中国第一
资源定位：旅游还是休闲度假 • 市场定位：目标客户群 • 产品定位：低端还是高端、量还是质、旅游人数
还是旅游收入 • 资源定位：观赏型还是体验型 • 旅游：在途中，“走走”、“看看” • 度假：在目的地，“歇歇”、“享受”（体验）
投资：商业模式与盈利模式 • 滑雪度假村：欧洲模式（以雪场为中心）与北美
flying distance to Beijing, Soul, Tokyo and Russia.) • Infrastructure improvements underway with the express train from Beijing to Harbin(by 5
hours at speed 250 km/h ) and an new airport (80km from Yabuli) • Hosted 2009 World University Games • Host of the China Entrepreneur’s Forum
力 • 现金流的压力
投资与融资
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招商引资：投资人的角度
• “融资”与“投资”：资金需求方与资金供给方的关系。在一个资金 短缺的经济体中，资金供给方占主导地位。欲“融资”或“招商”， 应先了解“投资”。
• 投资要素：投资规模、投资回报率、投资回报周期、投资风险 • 风险：à（阿尔法）风险和ß（贝塔）风险；前者是个体风险，后者是
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旅 游 与 休 闲 度 假 （二）
“旅游”与“休闲度假”的区别： “旅游”（Travel & Tourism）：一次性、大众化、标准化、观赏、传统销售渠道、 价格竞争、消费时间在旅途、投资主体小而散、注重营销、传统服务业、以量取 胜、初级产品、以地域为品牌、满足中低收入阶层需求 “休闲度假”（Leisure & Vacation）：重复性、个性化、体验、现代销售渠道、服 务质量竞争、消费时间在目的地、投资主体实力大、注重规划、现代服务业（邵 琪伟：与第一、第二、第三产业接轨）、以质取胜（包括人均消费）、高端产品、 以度假村为品牌、满足中产阶级需求 趋势：“休闲度假”作为新的生活方式，满足“增长”和“结构调整”的双重需 要。在经济下滑的形势下，低中收入人群的可支配收入受影响，继而影响旅游消 费；而中产阶级的商务时间减少、休闲时间增多以及房、车限购的“挤出效应” 使“休闲度假”面临极大的增长机会。（消费倾向、机会成本） 问题：从“旅游”向“休闲度假”的升级存在理念、规划、投资、人力资源、经 营管理等诸多的“供给方”的匮缺。
系统性风险。 • 相对投资价值变化：一种是自身变化了，相对价值就变了（如制造业
、高科技产业）；另一种是自身没变，但周边的事物或环境变了，相 对价值就变化了（如旅游业，自然景观自身恒古不变）。 • 防御性投资：以资产保值和获得长期现金流为目标。（国际投资界对 于“投资”和“投机”的定义：前者目的是获得长期稳定的现金流， 后者是为了资本增值。）
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房地产与股市
• 房地产：“成也萧何败萧何”。
•
“稳增长”与“稳房价”的矛盾 —— 宽松货币与
从严调控的政策组合拳。
•
需求（限购）和供给（断流）的组合拳
• 股市： “欲说还羞，却道天凉好个秋”。
•
上市公司总体业绩“变脸”
•
资金面紧张
旅游形势
经济形势好坏的“标准”：“女人的裙子长短”。 “逆周期行业”：闲暇的机会成本、旅游的直接成本、人们的可支配收入。 国内旅游：2009年19.1亿人次、2010年21亿人次、2011年26亿人次（消费 约2万亿元，人均消费约400元人民币）、2020年（邵琪伟预计）50亿人次， 旅游总收入达到4.5万亿元。（年复合增长率略超7%，与GDP同步。） 出境游：2011年7000万人次，消费700亿美元。（人均消费1000美元） 定位：“旅游事业”——“旅游产业”——“战略性支柱产业”。“支柱 产业”：产业增加值占GDP的5%以上；“战略性支柱产业”：占GDP的8% 以上；目前旅游产业增加值约占GDP的4%。 2010年旅游消费12579.8亿元，占居民消费支出9.4%，从业人员1350万人， 旅游相关从业人员8000万人。
Yabuli – Skiing Operations
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Yabuli – Sun Mountain Lodge
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Yabuli – Base Village
Yabuli – Base Village Hotels
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“Yabuli Laboratory”
Yabuli’s “Pioneer” role in the ski resort development in China: 1994: WTO 《China Ski Resource Report 》 1996: First ski resort in China, The 3rd Asia Winter Games 2001: UNIDO “International Ski Symposium” being held in Harbin, China 2002: WTO 《China Ski Report》、《Yabuli Ski Report》 2003 ~ 2006: Master Plan from Switzerland, Austria, France, Italy, Japan, Korea, the United States, Canada 2006: First bid from China for the Winer Olimpic Games 2007: Intrawest (Canada) and Melco (Macao) took part in. 2008: Being listed in TSXV (Canada) 2009: The 24th World University Winter Games 2010 ~ present: Club Med (France) hotel operation
• 旅游项目的投资人大多数是“财务投资者”，不 具备被旅游项目的经营管理经验，被投资项目的 “治理结构”对于投资人很重要。
• “精确打击”不仅是现代化战争的方式 （“大冰 雪、大界河、大草原、大湿地、大森林”的宣传 让人不知所措）
亚布力的实践
• 1996年：风车山庄，第三届亚冬会运动员村，中国第一家 旅游滑雪度假村
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旅游房地产
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旅 游 房 地 产：转折之年 2010年：“旅游业”向“现代服务业”的转折之年。 中国“Top 100 ”房地产企业中超过60%在2010年正式宣布大举 投资休闲度假村。典型代表：万达（目标是10年以内由中国最 大的商业地产公司转型为中国最大的度假村投资与经营公司， 计划投资1700亿元打造5个度假村）。 城市住宅房地产的“泡沫”和度假房地产的“价值洼地”。 “防御性投资”：长期而稳定的现金流回报。（Soho中国潘石 屹的转型） 房地产公司给旅游业带来什么？（资金、规划设计、经营理念、 管理团队、现代企业制度、高端产品与品牌；投资主体由过去 的“八仙过海”到现在的“主力渡江”）
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旅 游 房 地 产：旅游？还是房地产？
• 惯性思维：建设用地是房地产的最主要资源 VS 旅游景观 是休闲度假的最主要资源（投资矛盾：“景”还是“地” ？）
• 开发模式：城市房地产“打一枪换一个地方”，度假房地 产“长期持续投资”
• 盈利模式：卖房的目的是获取利润，公司长期资产增值最 大化 VS 卖房的目的是为度假村投资筹集资金，公司长期 稳定现金流收入最大化
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Yabuli Windmill Montain Plan Summary – Phase 4
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Yabuli – Before & After
Before
After
China’s Only World Class Ski Resorts
Sun Mountain Yabuli
• China’s #1 destination mountain resort • 2 five-star hotels managed by Club Med • 2.5 hours driving on high way from Harbin (9.5M people) (Harbin is a city with 1.5 hours
模式（以度假村为中心） • 相对优势与劣势：离中心城市远还是近 • 房地产：产权酒店的“返租”模式 • 经营管理是决定因素：客流量——配套服务设施
——提升房产价值——更多购房需求——更多住宿 单元——更大的客流量——（循环）
融资的突破点：从经营入手
• 《招商计划书》：用投资者能看懂的语言，回答 投资人想要了解的问题。如何保障投资回报？
• “旅游”是发展“房地产”的“幌子” VS “房地产”是 “旅游”发展的工具
旅 游 房 地 产：开发商的困惑
• 不同的模式：万达模式、复星模式、万科模式、华侨城模式 • “摸着石头过河”还是“他山之石，可以攻玉” • “冷床”还是“热床”（Cold Bed or Warm Bed ?） • 卖“房”还是卖“景” • 人力资源瓶颈 • 对“运动员”的选择：“百米跨栏”还是“马拉松”、爆发力还是耐
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旅游形势
Ave. GDP Growth: 9.6% in 33 yrs (1978 ~ 2011) (Japan): 8.7% in 20 yrs (1950 ~ 1970)
Foreign Currency Reserve: USD3,200 bn
Population: 1.35 bn Tourism (2011):
度假村的发展与投融资
曹跃 2012年8月29日
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大势研判 旅游房地产 投资与融资
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大势研判
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经济大势
国际: 债务危机和“全球化”反思 “复苏”？经济周期（繁荣、衰退、萧条、
复苏）
国内：增长模式困境与金融危机 出口对GDP的贡献下降（影响投资、消
费）、外汇占款和直接投资下降影响投资（M2 下降）
-- Domestic: 2.6 bn people, USD300 bn -- Outbound: 70 m people, USD70 bn
8Байду номын сангаас
旅 游 与 休 闲 度 假 （一）
世界银行标准：分低收入、下中等收入、上中等收入和高收 入4类国家。人均GDP3000美元至11000美元为上中等收入国家。 而人均GDP超过5000美元以后的特征是第三产业比例加速增大、 消费支出上升。
家在海外上市融资的度假村 • 2010年11月：引入世界最大的高端度假村管理集团Club
med（地中海俱乐部），成为其在中国的第一家度假村 • 经过多轮融资，目前亚布力阳光度假村和其全资房地产子
公司亚布洛尼置业公司的实收注册资本已达10亿元人民币 ，累计投资逾20亿元人民币。由Club Med管理的亚布力地 中海阳光度假村获得“2011年度中国最佳冰雪度假村”称 号