限购政策对我国房地产市场的影响

限购政策对我国房地产市场的影响自1998年住房市场化改革以来，我国房地产业持续高速发展，在不断扩大内需和拉动投资中成长为推动国民经济快速发展的支柱性产业。然而，住房货币化改革在促进房地产业快速发展、改善人民居住条件的同时也造成了住房价格的快速上涨，尤其是进入21世纪以来住房价格更是呈现出“井喷”式增长，过高的房价已经严重超出了普通群众的支付能力，并带来了一系列严重的经济和社会问题。为了抑制房价过快上涨的势头，国家虽然采取了包括财政政策、货币政策、土地政策等在内的全面治理措施，但治理效果并不理想，有些地方甚至出现了越治理房价越高的奇怪现象。为了应对越来越复杂的市场环境，国家于2010年开始出台一系列的限购政策，此举体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。如今，经过两年多的市场监管，限购政策对我国房地产市场产生了什么样的影响？基于市场的这些新变化未来我国房地产市场的走势又将如何？以上便是本文将要研究和探讨的问题。

一、限购政策的具体措施及特点

1、限购政策的具体措施

所谓限购政策是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房，目的是控制日益高涨的房价。从时间上看，限购政策主要包括以下几个部分：第一，国十一条。2010年1月10日，国务院发布“国十一条”，提出了“促开工、促上市”、加强土地供给、第二套房贷款首付款比例不得低

于40%、差别化税收、加强房地长信贷风险管理、加大对房地产商违法违规行为的查处等一系列具体措施。第二，新国四条。2010年4月14日，国务院常务会议针对房地产市场制定了抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管等四条措施，也就是所谓的“新国四条”。第三，新国十条。2010年4月17日，国务院又发布了“新国十条”，力求通过严格的差别化的信贷政策来有效地遏制房价。随后，为了贯彻落实新国十条的工作任务，9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求进一步加强对房地产用地和建设的调控，积极促进房地产市场良好发展。第四，新36条。2010年5月7 日，国务院发布了《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，被称为“新36条”。新36条一经发布，立刻引起了社会各界的广泛关注。新36条肯定了民间投资对国民经济的重要作用，要求进一步拓宽民间投资的领域和范围。第五，9·29新政。2010年9月29日，国家有关部委相继推出各项措施，力图深化房地产市场改革，巩固方底层市场调控已取得的成果。这些措施主要包括：加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点工作、加大住房交易市场检查力度、依法查处相关违法行为等。第六，新国八条。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，也就是“新国八条”，进一步加大了国家对

房地产市场的宏观调控。“新国八条”最大的特点在于措施的严厉程度。除了进一步提高贷款条件外，最严厉的在于限购政策，与2010年的限购政策不同，该项政策彻底堵住了再次购房的途径。

2、限购政策的新特点

与以往的房地产宏观政策相比，限购政策具有一些自身特色。第一，政策力度大。无论是对购房信贷还是土地政策，较以往的调控力度都有较大幅度的提升。由此可见政府此次调控的决心及目标。第二，政策连续性强，涉及范围广泛。国家一系列的限购政策广泛地涉及到房地产市场供给与需求的各个方面，而且政策之间的相关性很高，出台的政策在时间上与内容上环环相扣，这是以往房地产政策所不具备的特点。第三，新政出台的迫切性。针对全国房价的疯狂上升，房价问题已经成为社会各界讨论的热点，要求遏制房价的社会舆论一浪高过一浪，高房价已经成为阻碍和谐社会构建的重大障碍。在此背景下，国家出台一系列规范房地产市场发展的政策组合，具有以往所没有的迫切性。

二、限购政策对我国房地产市场的影响

房地产市场上活跃着三大产权独立的经济主体，即家庭、开发商和政府。中央政府出台的限购政策实施两年以来不仅对我国房地产市场上的需求方和供给方产生了影响，也对各执行限购政策的地方政府造成了不小的压力。

1、限购政策对市场需求的影响：投资、投机性需求渐退，住房的消费品角色逐渐恢复

“京十五条”发布后一周，上海、深圳、天津等城市高端楼盘滞销使得销售均价小幅下跌，但普通住宅价格依然大致保持平稳。据中国指数研究院发布的数据显示，2012年9月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%。从国家统计局公布的数据分析又可看出，全国房价拐点已初步显现。9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。目前全国房地产市场价格的稳定与局部的回落是国家实施“限购”政策两年以来的直观效应。房地产市场价格的稳定与局部的回落是由于投资和投机性需求的减少，使得房地产市场向着满足居民基本住房需求的目标在发展。其实，在当前我国住房供求失衡、地少人多的基本国情下，住房的首要功能应该是满足民众基本的居住需求，我们国家土地资源的稀缺决定了住房的供应是有限的，对居民购房进行限购具有现实的合理性。从这个角度来看，限购政策的实施，抑制了投资性、投机性的购房需求，为我们住房改革步入正常的轨道，恢复住房的消费品角色具有重要的作用。

2、限购政策对市场供给的影响：市场竞争加剧，中小房企被迫退出市场

从房地产商看，史无前例的调控力度使得房地产商处境艰难，绝大多数房地产公司的销售都受到影响，那些规模不大的中小房企更是举步维艰。调研显示，有56%的中小房企2011年销售业绩同比出现下降，超过84%的企业销售业绩同比下降10%。而在限购、限贷、限价等强硬房地产市场调控政策的影响下，大型房地产企业具

有一定的优势：资金链更为稳健和安全，面对风险有更大的弹性空间；经营管控能力更为成熟，能够更理性从容地应对市场变化；前期积累的品牌知名度开始发挥巨大的作用，消费者更倾向于选择有着较高知名度的品牌。在较大的融资压力下，许多资金周转压力较大的中小房企开始考虑转型、被收购或退出市场，部分非房地产主业的房产公司退出市场回归发展主业；而规模化程度较高、资产实力雄厚能够更加灵活地把握政策的房地产企业将整合市场，促使行业集中度的进一步提高。可以说，两极分化的局面已悄然成型。

3、限购政策对各地监管部门的影响：土地财政问题继续存在，各地调控政策渐趋分化

限购政策出台以前虽然很多大城市的房价过高、上涨过快，但由于土地财政问题的存在，各地政府一叶障目，对当地房地产市场调控的积极性长期不高。现在，国家继续把民生放在第一位，强制性要求各地出台“限购令”政策，从政策层面向地方政府施压。但是，由于房地产市场不是一个孤立的市场，广义上还包括房屋占用的土地。随着“限购令”政策的持续实施，楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，“卖地难”导致一些地方在调控上犹豫不决，各地调控政策逐步走向分化。

三、我国房地产市场的未来走势

到2012年底一部分城市的“限购令”即将到期，近日，住房和城乡建设部有关负责人在接受专访时表示会继续强调楼市调控政策尤其是限购政策的延续性。由此看来，作为一种临时性的调控政