2020年广州市房地产市场分析

2020年11月，商品房成交225.5万m2 ，同比环比增长58%、54%，其中： ① 商住用地成交135.7万m2 ，同比增长55%，环比减少4%，成交均价
14844万/ m2 、环比跌7%； ② 商服用地成交89.8万m2 ，同比、环比分别增加64%、1725%，成交均
价7358万/ m2 、环比增长11%
土地 住宅
供 应：
2320万m2
成交： 1748万m2
商 住：
1689万m2
商住： 1224万m2
商 服：
商 服：
631万m2 524万m2
供应： 1053万m2 53%
签 约：
894万m2
15%
库 存：
910万m2
11.7个月
写字楼 商业
供应： 155.6万m2 供应： 78.1万m2
成 交：
62.4万m2
Hale Waihona Puke Baidu1.0%
0.7%
10
出口： 出口：
总投资力度 763
3311 592 3088
9.9%
0.7%
0
固投： 固投：
基础设施
226
1521 167 1374
-10
6.3%
0.8%
-20
社零： -6.2%
社零： -7.2%
产业建设项目 289
1023 242 1108
-30
城市更新项目 53
381 52 313
广州市房地产市场分析
CONTENTS
目 录
1 湾区楼市 2 宏观经济 3 广州房地产市场
湾区楼市
佛山、惠州以量取胜，以超过1200万平方米成交面积抛离其余七市 广州、深圳成交额金额均超2000亿，其中广州以量价齐高位居九市成交额第一
2019年粤港澳大湾区内地九市商品住宅供求价
1800
60000
1600 1400
9
新建商品房市场-住宅供应
2020年1-11月累计供应1053万m2 ，高出2015年以来年均供应水平，外围四区 及增长成为供应主力
① 2020年1-11月累计供应1053万m2 ，较2019年同期 水平（687万m2 ）高出53%，并高出2015年以来年 均供应水平
② 2020年7月以来，月供应量创近四年新高 ③ 外围四区以及增城成为供应主力，中心五区供应量
2020年1-11月，商服用地供应量 631万m2 ，供应完成率首次突破
80%
图 广州商品房用地供地计划完成率
图 2016年至广州商住用地月度供应
图 2016年至广州商服用地月度供应
8
土地市场-成交情况
2020年1-11月广州全市宅地成交1224万m2 ，较2019年土地成交规模高20%
2020年1-11月商住、商服用地成交量分别 为1224万m2 、524万m2 ，均历史新高
较低
中心五区
外围四区
远郊两区
10
新建商品房市场-住宅签约
2020年1-11月累计签约894万m2 ，高于2019年全年水平，成交量维持较高水平
① 2020年1-11月累计签约894万m2 ，较2019年同期水平 （772万m2 ）高出15%，并高出2019年（855万m2 ）全 年水平
② 2020年下半年签约量为近几年高位 ③ 南沙、增城为签约面积主力，黄埔、花都、番禺次之
成交均价（元/m2) 14580 11545 28009 12500 21589 7352 22482 56002 11851
九市成交金额梯队情况
2000亿以上
广州（2409亿） 深圳（2072亿）
1500-2000亿 佛山（1813亿）
1000-1500亿
惠州（1422亿） 东莞（1156亿）
500-1000亿
50000
1200
40000
1000 800
30000
600
20000
400 10000
200
0
0
佛山 惠州 广州 中山 东莞 肇庆 珠海 深圳 江门
供应面积（万m2) 1424 1609 815 521 407 652 492 444 190
成交面积（万m2) 1244 1231 860 666 535 461 431 370 105
中心五区
外围四区
远郊两区
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新建商品房市场-住宅库存去化
目前广州市全市一手住宅可售存量为910万，去化期为11.7月，略有提升
目前广州市全市一手住宅可售存量为910万，按近一年 的去化水平估算，去化期为11.7月，略有提升
广州政府工作报告提及扩投资促消费、全局 发展、协同发展、深化开放等。重点项目建 设计划和预备项目合计763个，总投资额 3311亿元，较去年再次提升，为历年之最。
图：广州GDP及其分项同比增速（%）
50
图：广州重大项目建设计划
40
2020年
2019年
30 20
广州
GDP：
全国
GDP：
分类
项目数
投资额 项目 投资额 （亿元） 数 （亿元）
珠海（969亿） 中山（900亿）
500亿以下
肇庆（339亿） 江门（124亿）
3
CONTENTS
目 录
1 湾区楼市 2 宏观经济 3 广州房地产市场
宏观经济
广州经济正在逐步恢复，2020年重点项目建设总投资额3311亿元，为历年之最
PMI、三驾马车等各项指标降幅持续收窄，我国经济正在稳步复苏。三 季度以来，广州经济亦有所恢复，固投、出口增速回升较为明显，而社 零增长动力仍然不足。
2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05
成交： 77.3万m2
目前 单价
32853万/m2
45%
目前 单价
58072万/m2 60%
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土地市场-供应情况
前11月宅地供应1689万m2 ，完成率117%，推动全年宅地成交量维持高位
土地供应持续保持高位，2020年 前11个月，商住用地首次超额完 成全年供地计划。
2020年1-11月，商住用地供应量 1689万m2，超额完成全年供应量， 完成率达117%
GDP增速 社会消费品零售总额累计同比
固定资产投资累计同比 出口累计同比
社会民生项目 122 生态环保项目 73
274 51 111 112 80 182
5
CONTENTS
目 录
1 湾区楼市 2 宏观经济 3 广州房地产市场
广州房地产市场-总结
土地市场供应和成交均成明显增长态势；住宅市场供应增长明显，库存去化周 期略有增长；写字楼、商业有供过于求情况出现，但销售单价有明显提升