2016年重庆房地产市场报告
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额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销 售 的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值
税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
提出全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作；允许改建房屋用于租 赁，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，调整之后，水电气均按民
2016年重庆房地产市场研究报告
克而瑞重庆机构 2017年1月13日
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
绝对保密
1
16年房地产宏观环境篇
政策环境 宏观总结
经济环境
1. 经济环境 1、2016年前三季度经济下行压力趋缓，GDP与固定投资平稳增长。前三季度房地产对中国经济增
3526
万亩 减少669 万亩
4195
万亩
“十三五” 新增建设用地总量
“十二五” 新增建设用地总量
10月10日，五部委发布人地挂钩机制，提出人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，允 许各省份根据实际对标准进行适当调整，幅度控制在10%以内。
不超过100㎡ 的城 镇，人均不100㎡ 100-150㎡之间的 城镇，人均80㎡ 超过100㎡ 的城 镇 ，人均50平方 米 特大城市中心城 区，人均无
成交 价格 分类产品 楼市排行
1. 市场供应——整体预售 近年供应量基本维持在2000万方以上，今年跟随政府“去库存”基调，全年供应量创近7年新低，跌
破2000万方，跌幅达24.3%。
3000
2000 1000 0
2006-2016年重庆主城批准供应走势（万方）
全国GDP与重庆GDP走势
20% 15% 10% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
全国与重庆固定投资走势
1-11月
1-12月
1-10月
1-11月
1-2月
1-5月
1-8月
1-3月
1-6月
1-9月
1-4月
1-7月
1-2月
1-5月
1-8月
1-3月
1-6月
0%
12.1Q
12.2Q
12.3Q
12.4Q
政策详情一览
未来两年内供地规模减少10%
块供 ，应 楼集 面中 价在 突热 破点 三板 千
商品房新开工面积增速控制在3%以内 力争实现农民工以及外来人口新增购房100万方 发展住房租赁市场，去库房产库存100万方 推行货比化安置，去除房地产库存4量 去减 库少 存，
2016年1-11月全国房地产投资金额为93387亿元，同比增速为6.5%；房屋新开工面积为151303万方，同比 增速7.6%。预计全年房地产投资突破10万亿，新开工面积于增速超去年。
2016年1-11月全国商品住宅成交量为135829万方，成交金额为102503亿元，楼市成交回暖，开发商整体销 售业绩好。
2. 政策环境——限购城市 9月30日后，全国约20个城市限购限贷，上海、杭州、南京等政策城市调控不断加码。
调控城市多集中于一线城市及东部沿海热 点城市 限购：多数城市限购范围集中在中心区 域，本地户籍限购2套，非本地户籍限购
北京
一套或个别城市分面积段限购(厦门，180㎡以
下限购)
天津 济南 郑州 成都 武汉 无锡 合肥 苏州 南京 昆山 上海 杭州 南昌 广州 东莞 深圳 福州 厦门
同比增速
20%
10% 0%
2016年1-11月
150000 100000 50000 0
房地产开发投资金额（亿万）
全国商品房销售金额走势
150000 100000 50000 0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 同比增速 2016年1-11月 40% 20% 0% -20% 150000 100000 50000
降准，降 低首付为 二成
至20%，营业
税“五改 二”，放宽公
去库存与少供 地，供好地政 策
2016年11月
3. 政策环境——营改增&商改住政策 2016年营改增全面推开细则落地，销售购买2年以上（含2年）普通住房免增值税，二手房交易税 率较低。培育住房租赁市场，允许将个人商业用房改为租赁住房，降低楼房空置率。
全国商品房成交量走势
30% 20% 10% 0%
0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 同比增速 2016年1-11月
-10%
商品住宅销售金额（亿元）
商品住宅成交量（万方）
数据来源：国家统计局
2. 政策环境——全国政策 2014年前，调控与救市交替进行。2014年后调整呈现宽松购房政策。2016年上半年去库存为主， 下半年一线城市以及二线热点城市以限购限贷为主。全国政策实行“分城调控”“分类调控”。三 线城市去库存政策贯穿始终。商业、办公市场一直实行“去库存”政策。
自2016年3月1日起，普遍下调金融 机构人民币存款准备金率0.5个百分 点，购房成本进一步下降，有利于 刺激购房。
北京发布措施，将首套房的首付款比例 提高至35%，首套非普通住宅首付款比 例提高至40%，二套房首付款比例最高 提高至七成，率先开启“史上最严限 购”。随后，20个城市跟进，限购限 贷逐渐升级。
二手房交易与住房租赁市场市场变好。营改增落地，二手房交易税率降低。国家出台政策允许商改 住，调整后水电气按民用标准执行。 重庆本地实行“少供地、供好地”与“去库存”政策。在这种政策影响下，供应集中在热点板块， 楼面价攀升，突破三千。商品住宅存量减少，但商办市场仍需去库存。
2
供应
16年重庆商品房市场篇
13.1Q
13.2Q
13.3Q
13.4Q
14.1Q
14.2Q
14.3Q
14.4Q
15.1Q
15.2Q
15.3Q
15.4Q
16.1Q
16.2Q
16.3Q
2012年
2013年 全国同比增幅
2014年
2015年
2016年
全国GDP
重庆GDP
重庆同比增幅
数据来源：国家统计局、重庆统计局
1-9月
5%
1. 经济环境 房地产投资开发增速回升，商品住宅市场大幅回暖
2012年01月
2012年03月
2012年05月
2012年07月
2012年09月
2012年11月
2013年01月
2013年03月
2013年05月
2013年07月
2013年09月
2013年11月
2014年05月
2014年07月
2014年09月
2014年11月
2015年01月
2015年03月
2015年05月
2015年07月
2015年09月
2015年11月
2016年01月
2016年03月
2016年05月
2016年07月
2016年09月
成交面积 2011.1重庆房产税征收 细则出台 2011.9重庆房产税正式 征收，抑制高端需求 2013.2重庆公积金首付 额度阶梯化，单笔限额降 低
成交均价
2015年
2014.“930” 政策出台，首套 及二套（结清贷 款）首付30%， 降息降准 五次降息 2015.“330” 政策，降首付
长的贡献率在8%左右。
GDP：2016年三季度全国GDP同比增速为6.7%，预计全年增速为6.7%。服务业增加占比提升，消费对经济 的贡献率达到71%。全国工业生产运行平稳，企业效益明显改善。三季度重庆GDP同比增速为10.7%，增速 排名全国第一。 固定投资：2016年1-11月份，全国固定资产投资538548亿元，同比名义增长8.3%，与上月持平。2016年111月，重庆市固定资产投资完成15409.14亿元，同比增长12.0%，较去年同期下降5.3个百分点。
城市人均建设用地
3. 政策环境——重庆政策
重庆过去六年政策呈现先调控后救市的态势，2014年开始政府全面去库存及救市，短期对市场
有一定刺激作用，但长期来看，对市场影响微乎其微。 今年后三月成交激增，主要是外地投资客
增多引起的楼市恐慌。
重庆历年政策一览
400 350 300 250
2014-2016年政策宽松期
2011年
2012年 上半年去库存
2013年
2014年
2015年
下半年限购、限贷
2月2日，发布“不限购 城市首付两成”政策 央行宣布降准0.5个百分点 9.30日新政，限购、限贷
2016年
年初，房地产市场被定为 “去库存”之年。
不实施“限购”措施的城 市，首次购买普通住房的， 原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动5个百 分点；购买二套房，最低首 付款比例调整为不低于 30%。
新国五条，限购、限 贷。二手房交易的个 人所得税由交易总额 的1%调整为按差额 20%征收。
新国八条， 二套房 贷首付比例提至 60%，贷款利率提 至基准利率的1.1倍
扩大房产征收税范 围，严打小产权 房。
“9·30” 新政，拥有1套住房 并已结清房贷的，购买第二套 房，可按首套房贷政策执行。
330政策，全国二套房首付 降至四成，营业税免征的购 买年限由5年下调至2年。
时间 发布单位 政策名称 主要内容
5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全
额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的， 免征增值税。适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 财政部、国家税 务总局
3月24日
营改增全面推开细则 北上广深，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全
《关于加快培育和发
6月3日 国务院办公厅 展住房租赁市场的若 干意见》
用标准执行。
对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；个 人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增 值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。
3. 政策环境——重庆政策 国家三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知该通知将于2月22日 执行。调整首套房超过144平以及二套房契税税率，契税税率均降低50%，重庆贯彻该通知。
全国房地产投资开发走势 全国房地产新开工面积走势
150000 30%
250000 200000 20% 10% 0% -10% -20% 2011年 2012年 2013年 新开工面积（万方） 2014年 2015年 同比增速 2016年1-11月
100000
50000 0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
首付：首套房首付提升至三成，二套房首 付比例40%以上。北京、上海、深圳最 严，首套房比低于35%，二套房不低于 50%。
佛山 珠海
暂停发放三套及以上住房贷款。 调控不断升级。调控区域扩大，外地人购 房更严格（缴纳税收证明从无到有）
3. 政策环境——土地政策
4月12日，国土资源部提出“十三五” 期间，中国新增建设用地总量将控制在3256万亩，较 “十二五”（2011年-2015年）减少669万亩。
新政前后买房契税对比
面积 90平内 首套房 90-144平 过去 1% 1.5% 现在 1% 1.5% 降幅 — —
超过144平 90平内
90平以上
3%
1.5% 1%
2%
1.5% 2%
1%
二套房
3%
3. 政策环境——重庆政策 “少供地、供好地”政策与“去库存”政策。 年初重庆市委市政府提出《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》。其中房地产去库存方面提出 要加大土地供应调控力度，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。
3. 宏观环境总结
全国经济稳中有升，经济形势变好。今年GDP增速与全国固定资产投资平稳增长，服务业增加占比 提升，消费对经济的贡献作用增强。 上半年楼市实行去库存政策，下半年实行“限购”“限贷”政策。上年在政策鼓励下，全国房地产 投资、新开工均明显回升；全国商品住宅成交量与成交金额达近五年之最。一二线城市房价涨速过 快，为抑制投机性需求，全国政策转为“限购”“限贷”，从9月底连续三月不断收紧。 楼市实行分类调控，三线城市与商业实行一如既往“去库存”。同时，商办市场依然实行“去库 存”政策。 2017年上半年房地产市场依然可能实行收紧政策。为进一步巩固调控成果，继续引导楼市回归合 理轨道，2017年可能延续2016年下半年政策。
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
200
150 100 50 0
2014年01月
2014年03月
2010年07月
2010年09月
2010年11月
2011年01月
2011年03月
2011年05月
2011年07月
2011年09月
2011年11月
税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
提出全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作；允许改建房屋用于租 赁，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，调整之后，水电气均按民
2016年重庆房地产市场研究报告
克而瑞重庆机构 2017年1月13日
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
绝对保密
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16年房地产宏观环境篇
政策环境 宏观总结
经济环境
1. 经济环境 1、2016年前三季度经济下行压力趋缓，GDP与固定投资平稳增长。前三季度房地产对中国经济增
3526
万亩 减少669 万亩
4195
万亩
“十三五” 新增建设用地总量
“十二五” 新增建设用地总量
10月10日，五部委发布人地挂钩机制，提出人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，允 许各省份根据实际对标准进行适当调整，幅度控制在10%以内。
不超过100㎡ 的城 镇，人均不100㎡ 100-150㎡之间的 城镇，人均80㎡ 超过100㎡ 的城 镇 ，人均50平方 米 特大城市中心城 区，人均无
成交 价格 分类产品 楼市排行
1. 市场供应——整体预售 近年供应量基本维持在2000万方以上，今年跟随政府“去库存”基调，全年供应量创近7年新低，跌
破2000万方，跌幅达24.3%。
3000
2000 1000 0
2006-2016年重庆主城批准供应走势（万方）
全国GDP与重庆GDP走势
20% 15% 10% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
全国与重庆固定投资走势
1-11月
1-12月
1-10月
1-11月
1-2月
1-5月
1-8月
1-3月
1-6月
1-9月
1-4月
1-7月
1-2月
1-5月
1-8月
1-3月
1-6月
0%
12.1Q
12.2Q
12.3Q
12.4Q
政策详情一览
未来两年内供地规模减少10%
块供 ，应 楼集 面中 价在 突热 破点 三板 千
商品房新开工面积增速控制在3%以内 力争实现农民工以及外来人口新增购房100万方 发展住房租赁市场，去库房产库存100万方 推行货比化安置，去除房地产库存4量 去减 库少 存，
2016年1-11月全国房地产投资金额为93387亿元，同比增速为6.5%；房屋新开工面积为151303万方，同比 增速7.6%。预计全年房地产投资突破10万亿，新开工面积于增速超去年。
2016年1-11月全国商品住宅成交量为135829万方，成交金额为102503亿元，楼市成交回暖，开发商整体销 售业绩好。
2. 政策环境——限购城市 9月30日后，全国约20个城市限购限贷，上海、杭州、南京等政策城市调控不断加码。
调控城市多集中于一线城市及东部沿海热 点城市 限购：多数城市限购范围集中在中心区 域，本地户籍限购2套，非本地户籍限购
北京
一套或个别城市分面积段限购(厦门，180㎡以
下限购)
天津 济南 郑州 成都 武汉 无锡 合肥 苏州 南京 昆山 上海 杭州 南昌 广州 东莞 深圳 福州 厦门
同比增速
20%
10% 0%
2016年1-11月
150000 100000 50000 0
房地产开发投资金额（亿万）
全国商品房销售金额走势
150000 100000 50000 0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 同比增速 2016年1-11月 40% 20% 0% -20% 150000 100000 50000
降准，降 低首付为 二成
至20%，营业
税“五改 二”，放宽公
去库存与少供 地，供好地政 策
2016年11月
3. 政策环境——营改增&商改住政策 2016年营改增全面推开细则落地，销售购买2年以上（含2年）普通住房免增值税，二手房交易税 率较低。培育住房租赁市场，允许将个人商业用房改为租赁住房，降低楼房空置率。
全国商品房成交量走势
30% 20% 10% 0%
0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 同比增速 2016年1-11月
-10%
商品住宅销售金额（亿元）
商品住宅成交量（万方）
数据来源：国家统计局
2. 政策环境——全国政策 2014年前，调控与救市交替进行。2014年后调整呈现宽松购房政策。2016年上半年去库存为主， 下半年一线城市以及二线热点城市以限购限贷为主。全国政策实行“分城调控”“分类调控”。三 线城市去库存政策贯穿始终。商业、办公市场一直实行“去库存”政策。
自2016年3月1日起，普遍下调金融 机构人民币存款准备金率0.5个百分 点，购房成本进一步下降，有利于 刺激购房。
北京发布措施，将首套房的首付款比例 提高至35%，首套非普通住宅首付款比 例提高至40%，二套房首付款比例最高 提高至七成，率先开启“史上最严限 购”。随后，20个城市跟进，限购限 贷逐渐升级。
二手房交易与住房租赁市场市场变好。营改增落地，二手房交易税率降低。国家出台政策允许商改 住，调整后水电气按民用标准执行。 重庆本地实行“少供地、供好地”与“去库存”政策。在这种政策影响下，供应集中在热点板块， 楼面价攀升，突破三千。商品住宅存量减少，但商办市场仍需去库存。
2
供应
16年重庆商品房市场篇
13.1Q
13.2Q
13.3Q
13.4Q
14.1Q
14.2Q
14.3Q
14.4Q
15.1Q
15.2Q
15.3Q
15.4Q
16.1Q
16.2Q
16.3Q
2012年
2013年 全国同比增幅
2014年
2015年
2016年
全国GDP
重庆GDP
重庆同比增幅
数据来源：国家统计局、重庆统计局
1-9月
5%
1. 经济环境 房地产投资开发增速回升，商品住宅市场大幅回暖
2012年01月
2012年03月
2012年05月
2012年07月
2012年09月
2012年11月
2013年01月
2013年03月
2013年05月
2013年07月
2013年09月
2013年11月
2014年05月
2014年07月
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2015年01月
2015年03月
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2015年09月
2015年11月
2016年01月
2016年03月
2016年05月
2016年07月
2016年09月
成交面积 2011.1重庆房产税征收 细则出台 2011.9重庆房产税正式 征收，抑制高端需求 2013.2重庆公积金首付 额度阶梯化，单笔限额降 低
成交均价
2015年
2014.“930” 政策出台，首套 及二套（结清贷 款）首付30%， 降息降准 五次降息 2015.“330” 政策，降首付
长的贡献率在8%左右。
GDP：2016年三季度全国GDP同比增速为6.7%，预计全年增速为6.7%。服务业增加占比提升，消费对经济 的贡献率达到71%。全国工业生产运行平稳，企业效益明显改善。三季度重庆GDP同比增速为10.7%，增速 排名全国第一。 固定投资：2016年1-11月份，全国固定资产投资538548亿元，同比名义增长8.3%，与上月持平。2016年111月，重庆市固定资产投资完成15409.14亿元，同比增长12.0%，较去年同期下降5.3个百分点。
城市人均建设用地
3. 政策环境——重庆政策
重庆过去六年政策呈现先调控后救市的态势，2014年开始政府全面去库存及救市，短期对市场
有一定刺激作用，但长期来看，对市场影响微乎其微。 今年后三月成交激增，主要是外地投资客
增多引起的楼市恐慌。
重庆历年政策一览
400 350 300 250
2014-2016年政策宽松期
2011年
2012年 上半年去库存
2013年
2014年
2015年
下半年限购、限贷
2月2日，发布“不限购 城市首付两成”政策 央行宣布降准0.5个百分点 9.30日新政，限购、限贷
2016年
年初，房地产市场被定为 “去库存”之年。
不实施“限购”措施的城 市，首次购买普通住房的， 原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动5个百 分点；购买二套房，最低首 付款比例调整为不低于 30%。
新国五条，限购、限 贷。二手房交易的个 人所得税由交易总额 的1%调整为按差额 20%征收。
新国八条， 二套房 贷首付比例提至 60%，贷款利率提 至基准利率的1.1倍
扩大房产征收税范 围，严打小产权 房。
“9·30” 新政，拥有1套住房 并已结清房贷的，购买第二套 房，可按首套房贷政策执行。
330政策，全国二套房首付 降至四成，营业税免征的购 买年限由5年下调至2年。
时间 发布单位 政策名称 主要内容
5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全
额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的， 免征增值税。适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 财政部、国家税 务总局
3月24日
营改增全面推开细则 北上广深，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全
《关于加快培育和发
6月3日 国务院办公厅 展住房租赁市场的若 干意见》
用标准执行。
对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；个 人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增 值税政策；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。
3. 政策环境——重庆政策 国家三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知该通知将于2月22日 执行。调整首套房超过144平以及二套房契税税率，契税税率均降低50%，重庆贯彻该通知。
全国房地产投资开发走势 全国房地产新开工面积走势
150000 30%
250000 200000 20% 10% 0% -10% -20% 2011年 2012年 2013年 新开工面积（万方） 2014年 2015年 同比增速 2016年1-11月
100000
50000 0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
首付：首套房首付提升至三成，二套房首 付比例40%以上。北京、上海、深圳最 严，首套房比低于35%，二套房不低于 50%。
佛山 珠海
暂停发放三套及以上住房贷款。 调控不断升级。调控区域扩大，外地人购 房更严格（缴纳税收证明从无到有）
3. 政策环境——土地政策
4月12日，国土资源部提出“十三五” 期间，中国新增建设用地总量将控制在3256万亩，较 “十二五”（2011年-2015年）减少669万亩。
新政前后买房契税对比
面积 90平内 首套房 90-144平 过去 1% 1.5% 现在 1% 1.5% 降幅 — —
超过144平 90平内
90平以上
3%
1.5% 1%
2%
1.5% 2%
1%
二套房
3%
3. 政策环境——重庆政策 “少供地、供好地”政策与“去库存”政策。 年初重庆市委市政府提出《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》。其中房地产去库存方面提出 要加大土地供应调控力度，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。
3. 宏观环境总结
全国经济稳中有升，经济形势变好。今年GDP增速与全国固定资产投资平稳增长，服务业增加占比 提升，消费对经济的贡献作用增强。 上半年楼市实行去库存政策，下半年实行“限购”“限贷”政策。上年在政策鼓励下，全国房地产 投资、新开工均明显回升；全国商品住宅成交量与成交金额达近五年之最。一二线城市房价涨速过 快，为抑制投机性需求，全国政策转为“限购”“限贷”，从9月底连续三月不断收紧。 楼市实行分类调控，三线城市与商业实行一如既往“去库存”。同时，商办市场依然实行“去库 存”政策。 2017年上半年房地产市场依然可能实行收紧政策。为进一步巩固调控成果，继续引导楼市回归合 理轨道，2017年可能延续2016年下半年政策。
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
200
150 100 50 0
2014年01月
2014年03月
2010年07月
2010年09月
2010年11月
2011年01月
2011年03月
2011年05月
2011年07月
2011年09月
2011年11月