2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析资料
2016年中国房地产行业运行状况及新态势分析房地产业是我国国民经济的重要构成。
经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
2014年以来，房地产市场运行态势出现了新变化。
房地产市场整体平稳，但不同规模城市间呈现分化趋势，其中一线城市房地产市场状况良好，但二三线城市房地产市场则相对状况较差。
房地产市场的分化影响到房地产开发商的拿地行为，一线城市平均成交土地面积保持强劲上升态势，二、三线城市恢复较为缓慢，土地溢价率总体快速上涨。
同时，去库存成为房地产行业的关键词之一，房地产投资增速持续下降，房屋新开工面积同比减少，而销售面积和销售价格则呈先降后升态势，2015年以来回升明显。
目前商品房库存增速放缓，但库存总量仍处高位；一线城市商品房存销情况好于二三线城市。
分物业类型来看，各类型房地产投资增速在整体放缓的趋势下，均呈下行趋势。
新开工面积同比变动趋势基本一致，2014年10月累计增速达到峰值，而后增速开始呈下行趋势。
竣工面积方面，办公楼竣工情况好于住宅和商业营业用房。
土地溢价率方面，住宅用地和商业用地联动性强，住宅用地土地溢价率高于商业用地，工业用地溢价率最低。
商品房销售面积2015年三季度触底回升；办公楼销售增速赶超住宅和商业物业。
从房地产上市公司经营状况来看，其盈利能力明显分化，龙头企业盈利能力持续增强，而中小型企业盈利能力相对较低，行业整体利润空间收窄。
房地产行业龙头企业平均资产规模和存货规模明显高于中小型企业，且龙头企业资产和存货规模持续明显增长。
上市房地产企业整体融资力度加大，债务负担有所加重，资金来源总额和来源结构保持稳定，债券融资规模急剧扩张，并对房地产信托形成了一定的替代。
上市房地产企业预收账款规模有所增长，可以预见未来12个月上市房地产企业收入实现较有保障。
2016年房地产行业楼市分析报告
2016年房地产行业楼市分析报告目录一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力3、2016年房价仍以相对稳定为主，上涨趋势依然明显4、2016年预计一、二线城市销量将持平，而销售均价将上涨10％5、2016年一、二线城市的改善型住房需求有望占主导地位6、预计2016年国家将加大宏观调控，实现住房市场与经济社会的协调发展二、2016年武汉市房地产楼市预测1、2016年房地产市场仍然是武汉经济发展最重要的推动力之一2、2015年新增供应量增加明显，缓解库存压力已刻不容缓，2016年仍以消化库存为主3、2016年地铁对房价带来的拉升效应将更加明显4、2016年湖北二孩政策将全面落地，房地产需求将以改善型为主，首次置业为辅5、2016年预计武汉房地产市场将延续今年的火热，房价依然有较大的价格上涨空间三、2016年黄石市房地产楼市预测1、2016年三四线城市去库存阶段将拖累销量和销售均价2、2016年三四线城市发力应对楼市“高库存”3、预计2016年黄石市仍会遭遇房价停滞不前的尴尬2016年房地产楼市展望一、2016年全国房地产楼市预测1、2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观2015年房地产市场的住房形势超出预期。
一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。
与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。
2、2016年仍然以去库存为主，以缓解待售库存压力2015年，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。
2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望
2016年中国主要城市第一季度房地产市场回顾及展望广州优质写字楼市场本季度位于珠江新城的一个甲级写字楼项目落成，为市场带来约6万平方米的供应。
金融企业是市场去化主力，国内企业的扩张活动引领需求。
此外，季内也见商务中心、本地包租公司在新近落成物业的大面积成交。
在较为活跃的需求带动下，全市净吸纳量达12万平方米，空置率环比下降0.9个百分点至10.9%。
租金方面，新商务区的租金上扬抵消了部分物业的向下调价，季末全市租金环比微升0.3%至每月每平方米136.2元。
展望未来半年将有62万的新增供应，约65%集中在珠江新城，其中地标项目K11预租超过六成。
大量供应将使空置率有所攀升，但良好的预租和逐渐稳定的楼宇进驻率有效地减轻了整体租金的下调压力。
优质零售物业市场本季度录得位于天河路商圈的天环营业，带来了多个国际品牌的广州首店，如Apple Store，Michael Kors等，也见H&M，Zara等快时尚开新店。
在需求方面，体验类租户继续扩张。
得益于部分新近落成项目进驻率的改善，全市空置率环比下降 1.0个百分点至季末的8.6%。
租金方面，天河路商圈项目在调整租户结构时继续调升租金，而运营日益良好的社区购物中心，叫价也有上升；另一方面，有传统商圈的项目吸引力愈加下降，录得租金下行。
综合来看，全市首层租金环比微升0.3%，季末报每天每平方米38.8元。
未来六个月将有共7万平方米的新增供应，目前项目的招商情况良好。
预计商圈租金表现分化的情况还将持续。
物流仓储市场本季度一手工业土地价格环比上涨1.1%至每平方米582.4元。
季内未录得优质仓储物业的新供应落成。
在需求方面，非保税项目总体空置率继续维持低位，电商物流需求仍较旺盛，有知名大型物流用户在市内寻找扩张面积。
广州市场缺乏供应，有国际零售商在东莞预租超过2万平方米的仓储面积。
全市平均租金环比提升2.6%至每月每平方米34.1元。
在保税区市场，广州北部的项目获得跨境电商的进驻，空置率有所下降。
2016年中国中国房地产行业分析报告发展分析
2016年房地产行业分析报告简要目录一、2016年房地产行业基本面将持续复苏 (4)二、城市分化将延续，利润压缩促转型 (18)三、积极拥抱房地产转型浪潮 (22)四、重点企业简况 (28)货币宽松背景下，预计2016年房地产行业基本面将持续复苏。
主要逻辑如下：1）从美国和中国历史来看，货币宽松周期房地产占居民大类资产配置比例一定会持续上升。
美国过去45年三轮大的货币宽松周期中，房地产占居民大类资产配置的比重均明显上升；我国2009年是货币政策大幅宽松周期，居民资产配置中房地产占比同样出现了阶段性的峰值。
2）金融市场化叠加金融自由化阶段，地产行业将会继续“加杠杆”。
截至2015年上半年，我国五大国有银行个人住房贷款占银行贷款总额比重约为20%，与美国利率市场化初期住房按揭贷款占银行贷款总额比重相接近，未来仍有很大成长空间。
3）在我国资本管制仍然较为严格的背景下，美国加息对我国房地产影响不大。
从国际经验看，美国近30年四次加息均造成了部分资本账户开放国家房地产泡沫的破灭，而实行或加强资本管制的国家（如90年代的智利和哥伦比亚等），不仅成功避免了美国加息对房地产可能的负面冲击，而且迎来了房地产行业较长时期的牛市。
4）从中国过往历史看，在货币宽松政策周期，房地产基本面是持续向上的。
无论是从销量还是价格指标看，货币宽松政策出台6个月左右，地产行业基本面均出现明显的复苏趋势。
第二，城市间分化趋势将会延续；地价高企、房企利润压缩促转型。
1）城市间分化趋势将会延续：一线城市和核心二线城市仍有较大上行空间，三、四线城市由于库存高企，房价和销量面临持续下行趋势。
2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷；3）地价高企压缩房企利润率，转型成为趋势。
我们一方面看好布局一二线城市基本面良好的公司，同时看好布局房地产交易、大金融和大健康的转型房企。
看好房企转型三大方向：房地产交易、大金融和大健康。
近年房企净利率、毛利率和ROE 呈现逐渐下滑态势，中小房企跨界转型意愿强烈。
2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判
风起云开复盘2016 洞见2017中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生PART TWO2017年市场研判PART ONE2016年楼市回顾PART ONE 2016年楼市回顾涉及区域最密集史上调控最严发布频率最高全国政策调控2016年行政监管2、行政监管从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。
12月3月 5月8月 9月10月 11月①热点城市调控收紧深圳、上海、苏州、南京、武汉②强二线城市调控升级收紧苏州、南京、合肥③重点城市调控力度加大合肥、苏州、南京、武汉、厦门④多地政策集中收紧武汉、厦门、郑州、杭州、南京⑥17个城市再推楼市新政，从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控，多地重启限购限贷全国政策调控长沙房7条出台（限贷、控房价） （控地价）（限贷、限购）（限贷、限购、加大土地供应、控地价）（限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格）（限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）长沙行业政策长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。
长沙1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。
1月12日符合以下两类情况即可享受契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。
4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖南楼市去库存。
5月31日，湖南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。
8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。
8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。
11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。
11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、防泡沫、防风险”三条措施。
2016年房地产市场分析与2017年展望
2016年房地产市场分析与2017年展望作者：来源：《家用电器》2017年第01期2016年，在一系列刺激政策的影响下，房地产市场出现明显好转，居民加杠杆购房，房屋销售面积增长较快，与些同时，部分城市房价上涨过快，泡沫风险加大。
2017年，“防风险、稳消费”将会成为房地产调控的主基调，全国房地产市场将会出现回落，城市之间继续保持分化。
一、2016年市场形势分析2016年的房地产市场有以下几个特点：1.房地产开发投资增速企稳回升。
2016年1-10月，全国房地产开发完成投资83975亿元，同比增长6.6%，与2015年全年相比增速加快5.6个百分点，出现较为明显的企稳回升迹象。
2.新开工面积止跌回升，但新开工规模上仍处相对低位。
2016年1-10月，全国商品房新开工面积为13.74亿平方米，同比增长8.1%，增幅较2015年有明显提高。
从新开工面积的规模来看，预计2016年新开工面积的规模低于2011-2014年各年的水平，仍处于相对低位。
3.房屋销售形势较好，去库存效果明显，待售面积出现绝对下降。
2016年1-10月，全国商品房实现销售面积12.03亿平方米，同比增长26.8%，与2015年全年相比上升20.3个百分点。
2016年全国房地产销售形势较好，预计全年商品房销售面积将超过2013年时的峰值，再创新高。
与销售形势好转相对应，商品房待售面积增速保持持续回落。
8月份起，商品住宅待售面积增速开始出现负增长，待售面积规模出现绝对下降。
4.房地产开发资金来源增速回升明显，个人购房贷款余额增长较快。
2016年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为117261亿元，同比增长15.5%，增速比2015年全年回升12.9个百分点。
分渠道看，其他资金来源增长最快，尤其是个人按揭贷款增长明显，达19783亿元，同比增长51.5%。
房地产贷款余额增速稳步上升，个人购房贷款余额增长较快，居民“加杠杆”趋势明显。
2016年中国房地产市场趋势展望-上书房信息咨询
2016年中国房地产市场趋势展望一、2015年中国房地产市场形势总结1、政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。
从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。
从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
总体来看，当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。
在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体回暖趋势基本明确。
从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已出现快速上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足，仍需进一步宽松政策助力。
上书房信息咨询认为，在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。
同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。
而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
2、价格：百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房新房方面，今年以来在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，1-11月百城均价累计上涨3.39%。
思源经纪2016年北京房地产市场总结及2017年市场走势分析71P
01
明确商品房现房销售备案制度
《通知》规定，房地产开发企业要依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请 现房销售备案。开发企业现房销售需要提交一房一价表、开发企业资质证书、不动产权证等6项材料
宏观经济指标 | 新增人民币贷款
0
2008年以来新增人民币贷款及同比变化
信贷宽松：新增人民币贷款7946亿元， 同比增长12.1%
新增人民币贷款（亿元） 同比增长
0% -200% 200%
600%
800%
400%
1000%
1200%
1400%
1600%
数据来源：中国人民银行
7
宏观经济始 收紧，合肥限贷、 廊坊限购，南京、 苏州、厦门、天 津、杭州限购限 贷，其他多数城市 以加强市场监管为 主
伴随北京930（京 八条）发布，此后 26个城市相继颁发 约60轮紧缩调控政 策，中国楼市进入 深度调整期。 三四线城市嘉兴及 下辖嘉善县、张家 口怀来县首次限购
经济依据
政策依据
供需依据
一、经济环境
100000
9.90% 6.10% 7.70% 10.60% 9.4%
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
0 2008年1季度 2008年1-2季度 2008年1-3季度 2008年1-4季度 2009年1季度 2009年1-2季度 2009年1-3季度 2009年1-4季度 2010年1季度 2010年1-2季度 2010年1-3季度 2010年1-4季度 2011年1季度 2011年1-2季度 2011年1-3季度 2011年1-4季度 2012年1季度 2012年1-2季度
上海房地产市场2016年回顾与2017年展望
February 20179专稿一、2016年宏观经济背景（一）货币政策宽松依旧，但供应总量增幅下降货币供应总量（M2）由2015年12月底的139.2万亿增加到2016年底的155.2万亿（平滑值），同比增长约11.6%，与2015年的增幅（约13%）相比降幅较大，但是货币宽松的格局依旧持续。
（二）财政政策积极有力，“营改增”后市场反应平稳2016年国税总局下发的23号文和39号文，对在房地产业推行“营改增”政策的操作细则进行说明，其中明确土地出让金可以分两年按比例进行抵扣，允许房地产开发企业实施进项抵扣，个人持有住房交易的增值税相关税收不增反降。
由于有“营改增”实施的过渡方案在先，所以“营改增”对上海地方财政的压力影响有限。
（三）限购政策持续，下半年逐步加码2010年实施的限购政策，在2016年再加码。
2016年颁布的“沪九条”和“沪六条”，明确了差别化住房信贷政策和住房限购政策，2016年11月28日颁布的新政，确定了“认房又认贷”的方向，使购房资格受到更加严格的限制，至此，上海的调控政策已经涵盖了限购、限贷、管房、管地四个方面。
二、上海房地产市场回顾（一）房地产市场价格2016年12月份上海市存量住宅价格指数为285.72，受“11.28”新政影响，环比增长0.22%。
2016年1-11月的存量住宅价格指数与成交套数见下图。
图1 2016年1-11月住宅价格指数与成交套数上海房地产市场2016年回顾与2017年展望反映存量房市场交易活跃程度的指标还包括个人购房贷款。
2016年个人购房贷款余额16.8万亿元，同比增长34.9%，个人购房贷款增长显著。
2016年房地产市场价格呈现两个特点：一是在区域上，中外环和外郊环的价格增幅自2013年以来再次跑赢全市平均水平，个别月份环比增长率接近10%；二是在物业类型上，低档和售后公房受到热捧，下半年这两类物业价格环比增幅较大。
（二）房地产市场供给与需求截至2016年11月，上海市房地产开发投资额累计值为3313.65亿元，同比增长6%，累计竣工面积1877.76万平方米，同比下降9.7%。
行业数据报告-【房地产蓝皮书】2016年中国房地产市场形势分析及2017年展望
依然艰巨； 长效机制尚未
改建设仍存不足， 住房保障效率有待提升㊂ 展望 ２０１７ 年， 世界经济增长形势依
究所研究员㊂
教蔚㊂ 其中， 韩国栋为上海立信会计金融学院讲师， 张智为天津社会科学院经济社会预测研
２０１６ 年中国房地产市场形势分析及２０１７ 年展望
总 报 告
General Report
2016年中国房地产市场形势分析及 2017年展望
总报告编写组
不是用来炒的
热点城市房地产市场明显过热现象， 中央经济工作会议坚持
２０１６ 年， 房地产市场在
去库存
的背景下经历了新一轮快速上涨㊂ 面对
问题： 市场分化加深加强， 三㊁ 四线城市
松后紧
严格㊁ 收紧㊂ 总体上， 与房地产开发相关的主要指标增速均好于 ２０１５ 年㊂ 房 地产市场经历了近年来的又一次繁荣㊂
的态势㊂ ２０１６ 年 ９ 月前后全国有 ２０ 多个城市的限购政策重启且不断
（一）房地产投资增速回暖
２０１６ 年， 全国房地产开发投资为 １０２５８１ 亿元， 投资总额首次超过 １０ 万亿
比增长 ５������ ２％ ， 增速比 ２０１５ 年减少 ４������ ９ 个百分点； 商业营业用房投资为 １５８３８ 亿
５％
１０������ ７％ ㊁ ６������ ２％ ， 中部地区高于东㊁ 西部地区， 但东部地区投资额的绝对值几 乎等于中㊁ 西部地区的投资额之和， 东部地区仍然占绝对优势 （ 见表 １） ㊂
网站， ｈｔｔｐ： ／ ／ ｗｗｗ������ ｓｔａｔｓ������ ｇｏｖ������ ｃｎ ／ ｔｊｓｊ ／ ｎｄｓｊ ／ ２０１６ ／ ｉｎｄｅｘｃｈ������ ｈｔｍ； ２０１６ 年资料来源于 ‘２０１６ 年
2016年中国房地产行业季度分析报告
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录Ⅰ房地产市场运行状况 (5)一、房地产开发投资继续高速增长 (5)二、房地产资金到位情况较好 (6)三、新开工建设规模继续扩大 (8)四、商品房销售额持续增长 (10)五、房地产价格稳中有升 (13)六、房地产市场均衡情况 (16)七、国房景气指数呈现稳步上升态势 (19)Ⅱ房地产市场存在的主要问题 (23)一、土地供应增幅过大 (23)二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 (24)三、房地产业对金融的依赖太大 (25)四、局部泡沫蔓延 (26)Ⅲ房地产业发展趋势预测 (32)一、短期发展趋势预测 (32)二、未来中长期预测 (34)Ⅳ重点地区市场分析 (38)北京经济适用房市场分析 (38)一、消费群体分析 (38)二、市场需求分析 (42)上海房地产市场的评价与分析 (50)一、房地产市场发展现状 (50)二、房地产市场走势判断 (52)三、房地产市场发展面临的风险因素分析 (57)Ⅴ政策述评 (61)解析“121”房贷新政 (61)一、出台背景 (61)二、争议和难点 (63)三、各方谏言 (65)附表：基础数据平台 (73)一、全国房地产开发投资完成额 (73)二、三大地区房地产开发投资完成额 (73)三、商品房销售额 (73)四、商品房住宅施工销售面积 (74)五、全国完成开发土地面积 (74)六、全国土地交易价格指数 (75)七、全国房屋销售价格指数 (75)八、全国房屋租赁价格指数 (76)Ⅰ房地产市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。
其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。
从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。
2016年上半年中国房地产市场调查报告
2016年上半年中国房地产市场调查报告2016年上半年中国房地产市场调查报告1.价格：百城整体累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨新房价格：百城持续上涨创新高，二线城市表现突出图：百城住宅均价及环比变化2016年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅达1.90%，5月同比涨幅突破10%。
根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2016年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。
其中，一季度累计上涨2.94%，3月单月涨幅达到历史最高点，为1.90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。
同比来看，百城住宅价格同比自2015年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。
图：各线城市住宅均价环比走势表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅2016年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。
具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点;二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。
二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。
2、供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成图：2010-2016年6月50个代表城市月度成交量走势市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。
2016年上半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长37.9%，绝对量创历史同期最高水平。
具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均成交3135万平方米，同比大幅增长50.1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势(精)
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势一、中国房地产销售情况房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。
商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。
2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。
2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。
2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。
目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。
分城市来看，差异十分明显。
一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。
三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。
而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。
二、中国房地产开发投资、开工面积情况从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。
2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。
2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。
同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。
随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。
2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为9.67%、9.70%、6.56%。
2016房地产行业状况_2016年房地产行业现状分析
2016房地产行业状况_2016年房地产行业现状分析随着2015年的结束和年尾国家对于房地产市场政策的出台，很多人对2016年房地产市场开始有了展望，下面店铺为大家分析一下今年的房地产行业状况。
2016房地产行业状况分析2015年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。
据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。
但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。
不明朗的现状让2016年的市场显得更为扑朔迷离，房地产市场究竟是能再次焕发活力，还是将持续走低呢?为此凤凰房产成都站采访了多名专家人士，大部分专家认为2016年房价或将上涨，但整体市场发展还是较为平稳的。
不过也有专家认为，2016年的市场情况可能会继续恶化。
目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。
特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。
今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。
因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以2016年情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。
目前商品房库存巨大，有增无减。
特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。
如何去化库存与防止过剩的供应，是2016年政府主要的任务。
而2016年的全国房地产市场，将稳中有涨，量稳价升，全年保持去库存、平稳、分化的发展态势。
上半年楼市复苏回暖，下半年楼市火热谨慎。
按2015年楼市形势与政策来看，市场波动未全面结束时，2016年房价将继续上涨，成交量维持10亿平方米以上，政策为去库存将变得更加宽松。
一方面是去库存成为2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。
另一方面是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。
固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。
2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。
房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。
一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。
2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。
65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。
一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。
2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。
2016年房地产行业趋势发展分析报告
2016年房地产行业趋势发展分析报告、房市政策总结与宏观形势分析1、相对稳定货币政策助力房地产市场回暖2015年以来，央行连续5次降息降准，累计下调基准存贷款利率达1.25%。
面对经济下滑压力，央行采取相对稳健的货币政策，并且在三季度资本市场异常波动后，着重强调不能过分放水。
总体来说，存贷款利率的下行对于房地产行业有利：一方面，企业融资成本降低，可以部分缓解经营现金流压力；另一方面，房贷利率的下降将会有效减轻购房者还贷压力进而促进购房需求。
目前楼市在第三季度小幅回暖已经部分体现了利好，但行业库存高企、区域性房价偏高使得利率下行的作用有限。
不过，从十月新增贷款额将近减半来看，利率调控的作用已经边际递减。
可见货币政策的效用已经存在局限性，央行再次施行货币政策的意愿将会降低。
预计近期将会着手住房公积金制度改革和税收政策调节等手段来实现刚性需求的释放。
另外，近期政府提出的供给侧改革可能会着力于清理低效产能，减少房产管理和交易成本的方向，从而实现去库存目标。
2、宏观经济形势多变，房企政策稳字当头2015年以来，中央和地方不断出台房市松绑政策，为房地产市场稳定保驾护航。
除了表3所列内容，另外包括住房公积金异地贷款，不动产登记制度，户籍与住房改革等也已经在稳步推进中。
十八届五中全会上，中央确立了稳定房地产市场，坚持去库存的大方向。
目前，四川、安徽、甘肃和山西已经全面取消限购政策，除了部分热点城市需要控制过热之外，后续还将有更多地区加入配合去库存的运动中。
另外，住房公积金放开发行个人住房贷款支持证券的提案也将提供流动性，促进公积金贷款规模，实现居者有其所。
3、价格指数筑底回升，一线城市为主力根据百城住宅价格指数统计显示，2015年1-10月份指数由10564上升到10849，期间涨幅2.70%，同比涨幅2.07%。
指数在经历2014年下滑区间后于2015年上半年度处于相对稳定阶段，至2015年第三季度再度开始上升趋势。
2016-2017年辽宁省房地产市场分析与展望
图３ ２ ０ １ ６ 年 各 市 房 屋 新 开 工 面 积
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６ ． 商 品 房平均 销售价 格 。２ ０ １ ６ 年１ —１ １ 月， 辽 宁省
２ １ ５ ２ 万平方米 ， 与上年同期 相 比下降 ２ ５ ． ６ 个百允 点。下 降最 多的是本溪 和阜新 ， 分别下降 ９ ３ ． ８ ％和 ９ ２ ． ８ ％， 而抚
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图７ ２ ０ １ ６年各 市 商 品房 平 均 销 售 价 格
南图７ 可 以看 ｝ ｆ Ｉ ， 商 品房平均 销售价格最高 的是大 连市 ， 为９ ３ ｌ ７ 元／ 平方米 ， 与上年 同期相 比上升 ５ ． ６ ８ 个百 分点 。其次是 沈阳市 ， 为７ ０ ７ ３ 元／ 平方米 ， 与上年同期相 比上 升 ４ ． ６ ３ 个百分点 。商 品房 平均销售 价格最低 的是 朝 阳市 ， 为３ ６ ６ ５ 元， 平方 米 。商 品房平均销 售价格 同 比 下降最 多 的是 葫芦 岛市 ． 与上年 同期 相 比下 降 ｌ ２ ． ７ ３ 个
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2016年房地产发展报告
2016年房地产发展报告引言2016年是中国房地产市场发展的关键一年。
本报告将对2016年房地产市场的发展情况进行分析和总结，从宏观经济背景、政策调控、市场供需等方面进行全面的评估。
通过对过去一年的数据和趋势的分析，我们可以更好地了解房地产市场的发展动态，为未来的决策提供参考。
宏观经济背景2016年，中国经济增速持续放缓，经济结构调整进一步推进，对房地产市场的影响不可忽视。
国内投资需求减弱，经济增长放缓，对房地产市场的需求产生了一定的压力。
此外，中国经济稳定增长政策的推行，也对房地产市场产生了积极的影响。
政策调控为了应对房地产市场的泡沫风险，2016年中国政府采取了一系列的调控政策。
这些政策主要集中在限购、限贷和限售等方面。
限购政策通过对购房人的身份和购房数量进行限制，有效地控制了投资性购房需求的增长。
限贷政策则通过对房地产贷款的审慎管理，限制了房地产市场的融资渠道。
限售政策则限制了购房者对已购房产的转让时间和条件。
这些政策的实施使得投资客的炒房行为受到了一定的限制，有效遏制了房地产市场的投机炒作。
与此同时，政府也加大了对住房供应的扶持力度，保障了居民的基本住房需求。
这些政策的推行使得房地产市场逐渐回归到合理的轨道上，降低了市场的风险。
市场供需2016年，房地产市场的供需关系发生了较大的变化。
供应端，政府通过推动住房建设和加大土地供应的力度，提高了房地产市场的供应量。
需求端，购房者对市场的投资预期降低，投机炒作需求减弱，使得购房需求趋于理性。
这些因素共同作用下，房地产市场供需关系得到了一定的平衡。
2016年房地产市场的价格出现了一定的下降趋势。
供应量的增加使得市场上的房屋数量增多，价格随之下降。
此外，政府的调控政策也使得投机炒作受到抑制，市场需求减少，进一步推动了价格的下降。
地区差异2016年，中国房地产市场的地区差异较大。
一线城市的房地产市场受到了较大的影响，房价的增长放缓。
二线城市的房价相对稳定，三四线城市的房价则有所下降。
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10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
“平稳回落,分化发展”
——2016年房地产市场运行回顾及2017年展望
2016年,我国房地产市场快速升温,多项指标创历史新高。房价过高、涨幅过大已成为中国经济转型发展不可承受之痛。2016年底召开的中央经济工作会议提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产发展长效机制。高库存和高房价并存、结构性过剩和局部性短缺并存是当前我国房地产调控面临的主要矛盾,根源在于经济发展有过度依赖于房地产业倾向,且对房地产投机行为约束不够。在房地产调控从严背景下,“平稳回落,分化发展”是2017年楼市运行主基调。
图3:100个大中城市土地成交情况
资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所
表1:2016年我国房地产调控政策的演变
时间
政策
主要内容
2016-02-02
央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点 2016-02-29
图6:全部A 股上市非金融企业经营活动净收益/利润总额
资料来源:Wind ,作者分析处理
三、2017年房地产市场前瞻:平稳回落,分化发展
2017年,中国房地产市场的发展环境更加复杂。一方面,房地产调控趋严,加大行业下行压力;另一方面,在实体经济复苏乏力、民间投资进行实业投资意愿不强的
97.0 98.0 98.0 95.1 90.0 91.6 90.3 90.3 89.9 87.6 84.1 83.9 80.7
图1:2016年不同城市房价环比涨幅
资料来源:中国银行国际金融研究所
(2)
(1)0
12342012-11
2013-11
2014-11
2015-11
2016-11
%
一线城市:环比二线城市:环比三线城市:环比
2017年第3期(总第174期)
二是房价涨幅创历史新高,房价过快上涨势头从一线向部分二线、特大城市周边三线城市蔓延。2016年12月末,商品房销售均价为7476元/平方米,为2010年以来历史最大涨幅。一线城市在2016年3月份出现单月最大环比涨幅(2.95%),二线城市在2016年9月份出现单月最大环比涨幅(2.65%)(图1)。分城市看,部分二线和三线城市房价涨幅甚至超过一线城市,以房价单月环比涨幅最大的9月份为例,无锡、郑州、杭州、济南、福州环比涨幅居前5位,快于北京、上海等一线城市。
图5:全球前十大房价收入比城市
资料来源:Numbeo,作者计算
第三,加大资产价格泡沫风险,未来回调压力加大。当前,部分一线城市房价已高过纽约、日本等发达国家的中心城市,未来回调压力较大。2016年,我国房价收入比约为7.5,高于世界银行认为的合理房价收入比4-6倍。根据Numbeo数据库,最新全球房价收入比的十大城市里面,中国内地的北上广深占据了四席,其中,深圳的房价收入比约为38,高居全球首位。与此同时,我国房屋的抵押贷款收入比为201.81%,而美国、日本仅分别为23.69%和72.89%,表明我国居民房地产贷款负担较重,未来一旦出现违约,相关贷款的流动性风险较大(表2)。但是,从居民对房地产贷款的偿付能力看(即个人按揭贷款与居民储蓄余额之比),2016年末,我国居民储蓄余额为59.2万亿元,个人住房贷款占储蓄余额比重为28.4%,小于日本的约65.3%,更远低于美国居民约7.6倍。从这个意义上看,尽管2016年我国居民杠杆增加较快,但整体看仍有较大偿付能力。
2017年第3期(总第174期) 表2:2016年中、美、日房地产相关指标比较
指标
中国 美国 日本 房价收入比
24.74 3.28 12.67 房屋抵押贷款收入比
201.81% 23.69% 72.89% 个人抵押贷款/居民储蓄余额之比 28.4% 65.3% 7.56
备注:美国和日本数据为2015年值
“平稳回落,分化发展”——2016年房地产市场运行回顾及2017年展望*
2016年,我国房地产市场快速升温,多项指标创历史新高。房价过高、涨幅过大已成为中国经济转型发展不可承受之痛。2016年底召开的中央经济工作会议提出,要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产发展长效机制。高库存和高房价并存、结构性过剩和局部性短缺并存是当前我国房地产调控面临的主要矛盾,根源在于经济发展有过度依赖于房地产业倾向,且对房地产投机行为约束不够。在房地产调控从严背景下,“平稳回落,分化发展”是2017年楼市运行主基调。
Ω
中银研究产品系列
●《经济金融展望季报》
●《中银调研》
●《宏观观察》
●《银行业观察》
●《人民币国际化观察》
作者:李佩珈中国银行国际金融研究所电话:010 - 6659 4312
签发人:陈卫东
审稿:宗良周景彤
联系人:梁婧
电话:010-6659 4097
*对外公开
**全辖传阅
***内参材料
2017年1月26日2017年第3期(总第174期)
图2:居民个人按揭贷款增长情况
资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所
四是地王频现,地价屡创新高。房地产市场的销售火爆带动开发商拿地热情高涨。2016年,楼面均价和溢价率远高于历史平均。以100个大中城市土地成交情况为例,12月底,成交楼面均价和土地溢价率分别为4395元/平方米和59%,均为历史最高(图3)。
国际金融研究所
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
三是居民杠杆快速攀升,借钱买房成为重要方式之一。2016年的个人按揭贷款余额约为16.8万亿元,当年新增约3.7万亿元,占2016年房地产销售金额约36%。相比之下,2015年这一比值则为28.6%,表明借钱买房成为居民购房的重要方式(图2)。与此同时,我国居民部门负债率(居民负债/GDP ,居民负债主要指个人按揭和消费贷款等)已从2005年的17.1%猛增至2016年三季度的约49.7%,与美国(80.7%)、日本(62.7%)的差距日益缩小。
北京市等22个省市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》 限贷、限购为主要手段
2016-12-14
中央经济工作会议
促进房地产市场平稳健康发展,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制
资料来源:作者整理
五是房地产调控由年初的“趋松”走向“从严”。2016年2月2日,央行、银监会共同发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,将首付款比率调整至20%。在此背景下,深圳、上海等一线城市快速升温,3月底以来,这些城市房地产调
上海、深圳等发布楼市新政,分别提高二套房首付比例至5成和4成,延长社保缴费年限等 分别提高二套房首付比例至5成和4成,延长社保缴费年限等
2016-06-01
国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干建见》 培育租赁市场供应主体、鼓励住宅租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加强住房租赁监管 2016-09-30
102030405060700
1000
20003000400050002008
2012
2016
%
元/㎡
楼面均价(左)溢价率(右)
2017年第3期(总第174期)
控政策开始趋严,但房价过涨上涨势头却依然蔓延至其它城市,国庆期间新的一轮调控纷至沓来,全国共有22个重点城市出台了“限购、限贷”为主要手段的调控政策(表1)。这些城市既包括北京、上海等一线城市,也包括天津、厦门等二线城市,还包括佛山、东莞、惠州等三线城市。12月底召开的中央政治局会议上,提出了要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制,表明我国房地产调控政策已全面转严。
图4:房地产业对经济增长贡献率
资料来源:中国银行国际金融研究所
第二,推高企业生产成本,降低企业全球竞争力。近年,我国房地产价格快速上涨,不仅速度快而且涨幅价约为7500元/平方米,比2005年上涨了2.4倍。同期,美国、日本、韩国的商品房价格仅分别上涨了约21%、23.9%和24.9%。目前中国无论是商业用地还是工业用地或者是写字楼租金等,都要高于印尼等发展中国家,我国的低成本优势不断下降。