改造项目汇报

第二部分
项目性质
片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。 区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外，其余多为城中村和一些低端多 层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不
利。
项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合 整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好 带动作用。
项目用地内部基本条件——老村现状
1
2
西廊村
珥琮村
1 1
2
2
2
2
项目用地内部基本条件——现状公建
1
小板桥镇中学
1 6
2
3
5 4
2
官渡区红十字会医院
3
小板桥街道办事处
4
小板桥老年活动中心
5
小板桥小学
6
小板桥派出所
项目用地内部基本条件——现状公建
1 现状厂房 4 6 1 3 5
2 现状托运市场
2
3
华潮水产批发市场
商圈+文化旅游+品质住宅=项目开发潜力大
三、SWOT分析——项目内部条件利弊分析
Strength(优势分析) 新老宝象河贯穿场地内外，环境优势明显。 毗邻彩云北路及地铁线，未来将给项目带来无限的升值潜力。 毗邻大型综合性社区及官渡古镇，区内有万寿园、小板桥街场碑、 珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居，人文气息浓厚。 毗邻世纪城商业中心，有一定的商业及基础配套设施。 Weakness(劣势分析) 区域内河道退让较多，项目得地率较小，导致净用地收储成本增高。 项目回迁量较大，增加土地开发成本和周期。 道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。 城中村分布广，城中村的密集制约了南市区道路、市政配套的建设 以及东南市区的环境改造进度。 南市区的价格相对其他片区较高、上升空间较小。
4
八角亭
5
万寿楼
6
寺庙
项目用地内部基本条件——现状河流
1
现状河流
1
6
2
宝象河支流
4
5 2 3
老宝象河
3
4
老宝象河中段
5
新宝象河
6
宝象河支流
项目用地内部基本条件——交通道路状况
彩 云 北 路
珥 季 路
规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混 杂，整体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。
项目用地内部基本条件——现状主要问题
片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混 乱，土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。 1、片区内交通流量小，道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前 部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。 2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环 境不佳的局面。环境整治急需解决。 3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大 的影响，各区用地功能调整急需进行。 4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。 5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。 由于现状多种不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区 位潜力不符。
所占比例
100% 11.93% 39.53% 4.62% 17.24% 3.52% 2.15% 0.35% 1.40% 0.75% 1.13% 0.00% 0.00%
H4
G1 G2 E1
特殊用地（㎡）
公共绿地面积（㎡） 防护绿地（㎡） 水域（㎡） 271.67 63.40 19.40
0.00%
12.92% 3.01% 0.92%
城市天际线分析
控规对比
原控规 调整后控规
规划容积率：3.49
规划容积率：3.49
控规对比
原控规(亩) 总用地面积 R20 R21 A33 S1 B1 B2 B4 A5 A1 A7 G1 G2 E1 安置用地面积（㎡） 居住用地面积（㎡） 中、小学用地面积（㎡） 道路用地面积（㎡） 商业服务用地面积（㎡） 商务金融用地面积（㎡） 公用设施营业网点用地 （㎡） 医疗卫生用地面积（㎡） 非市属办公用地面积（㎡） 文物古迹用地面积（㎡） 公共绿地面积（㎡） 防护绿地（㎡） 水域（㎡） 其他用地（㎡） 13.65 20.41 14.73 20.94 294.39 65.81 0.97% 0.70% 1.00% 14.00% 3.13% 0.00% 0.65% 284.21 13.52% 2102.74 379.44 224.51 228.11 556.53 所占比例 100% 18.05% 10.68% 10.85% 26.47% 新控规(亩) 2102.74 250.89 831.25 97.13 373.53 74.07 45.25 7.32 29.38 15.76 23.69 271.67 63.40 19.40 所占比例 100% 11.93% 39.53% 4.62% 17.76% 3.52% 2.15% 0.35% 1.40% 0.75% 1.13% 12.92% 3.01% 0.92% 0.00% -128.55 606.74 -130.98 -183.00 74.07 -238.96 7.32 8.97 1.03 2.75 -22.72 -2.41 19.40 -13.65 增减（亩）
容积率：1.25 建筑占地：643430 m2 建筑密度： 45.9% 绿地面积：8187m2 绿地率： 0.066%（绿地率低） 居住人口： 38526 人 道路线密度：3.96千米/平方千米 道路长度: 4.45千米 建筑高度：≤18M
规划方案效果图
规划方案效果图
规划方案效果图
规划方案效果图
容积率：3.49 建筑密度：23.01% 绿地率：37.9%（不含公共绿地） 绿地率：44.4%（总地块含公共绿地） 居住户数：18,531户 居住人口：59,300人 道路线密度（总地块）： 7.8 Km/K㎡ 道路线密度（不含公共绿地）： 9.63 Km/K㎡
分地块指标
用地平衡表
新控规(亩)
商
业
东南市区城市发展的相对滞后，使该区域的 住房需求长期压抑，住房需求量较大
普 通 住 宅
第四部分
项目策划
项目策划
土地一级开 发成本测算
土地出让 价格测算
测算总结
一、土地一级开发成本测算
土地征地拆迁参考文件明细：
参考文件： 1.财综[2006]48号、财综2009]24号 2.昆政发〔2006〕50号文件 3.昆政办（2006）132号文 4.昆政办2009 51号文 5.昆政办2009 53号文 6.昆政发〔2010〕67号文 7.昆政发2010 69号文 8.昆政发2010 75号文 9.昆政发2012 46号文 10.《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》
第三部分
项目分析
项目分析
片区商业 市场分析
项目位 置前景
项目 SWOT 分析
项目分 析总结
一、片区商业市场分析
从整个区域的格局 上分析，现阶段社区 型商业配套严重不足 。这为项目发展商业 地产，提升土地价值 提供了充分的空间。 项目北侧红外路沿 线有部分临街商铺、 综合农贸市场及工厂 企业；珥季路与昆洛 路交叉路附近由于学 校和医院较多，人流 量相对较大，有一定 的商业气氛，也是区 域内商业氛围相对最 浓厚的地段。 位于片区西侧的珥 季路将连结项目地 块与世纪城片区。
U22
环卫用地（㎡）
11.11
0.53%
改造前后经济指标对比
改造前 总用地面积： 1401825 ㎡（2102.7亩）
地上面积： 1654462 m2
改造后 总用地面积： 1401825 m（2102.7亩）
地上面积： 3153777 m2 地下面积： 1146050㎡ 容积率：3.49 建筑占地：207734m2 建筑密度： 23.01% 绿地面积：341763m2 绿地率： 37.9% 居住人口： 59300 人 道路线密度：7.8千米/平方千米 道路长度: 10.94千米 建筑高度：≤120M
昆石高速
东至 西至 南至 北至
云大西路 彩云北路 新宝象河
彩云北路
红外路 云大西路
红外路延长线
昆玉高速
总用地：2102.73亩
项目地处官渡区窗口位 置，交通便捷、配套相对齐 全，但较为低端，地理位置 优越。
珥玑路 官宝路
新宝象河
三、项目用地内部基本条件——现状土地权属
片区城市设计范围：
改造片区四至为：东至云大 西路、南至新宝象河、西至彩 云北路、北至红外路延长线规 划道路。 改造范围总用地面积约为140.18公 顷(2102.73亩)。
安置住宅地块
成本分析——基础设施建设成本（原规划方案）
基础设施分摊总成本为6.74亿元，亩均分摊成本为132.53万元/亩。
成本分析——综合成本分析（原规划方案）
6.74 21.77 22.61
征地拆迁成本 安置房建设成本 基础设施建设成本
单位：亿元
项目2102.73亩土地一级开发总成本为51.12亿元。原规划方案可出让净用地 为508.72亩，亩均综合成本为1004.87万元/亩。 加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为54.51亿元，亩均出让单 价为1071.54万元/亩。 测算显示：原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价，项目一 级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。
SWOT分析——外围环境对项目的利弊分析
Opportunity(机会分析) 毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。 南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。 政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上 看，政府正在着力打造一个全新的南市区。
Threat(威胁分析) 东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。 南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。 南市区的价格相对于其他片区较高。
改造项目情况汇报
1 2
项目概况 项目性质 项目分析 项目策划
S
提纲
YLLABUS
3
4 5 6
项目运营
项目总结
第一部分
项目概况
项目概况
项目区位及 用地概况
城市设计改 造范围
项目用地内 部基本条件
一、项目区位及用地概况
项目位于 主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。
项目区位
二、城市设计改造范围
（三）规划方案调整
总用地面积：1,401,825 m2 （2102.7 亩） 净用地面积：902660（1354亩） 公共绿地面积： 194051.6m2 （291.08亩） 防护绿地面积：42,267m2 （63.4亩） 道路面积：243678.5m2 （362.42亩） 地上面积：3,153,777m2 地下面积：1,146,050m2 拆建比：1:1.75
四、项目分析总结
基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向
政府的招商引资政策吸引入驻的企 业和企业所带来的消费人群将成为 项目的一大支撑。
可 能 的 物 业 发 展 方 向
商 务 办 公
横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一 条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的 经济带，纵向沿万寿楼、小板桥街场碑方向 形成集文化娱乐、商业旅游为一体的商业服 务中心，有助于项目商业价值的提升。
总用地面积 R20 R21 A33 S1 B1 B2 B4 A5 A1 A7 M S3 安置用地面积（㎡） 居住用地面积（㎡） 中、小学用地面积（㎡） 道路用地面积（㎡） 商业服务用地面积（㎡） 商务金融用地面积（㎡） 公用设施营业网点用地（㎡） 医疗卫生用地面积（㎡） 非市属办公用地面积（㎡） 文物古迹用地面积（㎡） 工业用地（㎡） 交通设施用地（㎡） 2102.74 250.89 831.25 97.13 362.42 74.07 45.25 7.32 29.38 15.76 23.69
军事用地 空地 教育设施用地 保护古建 村镇用地 企业用地 道路用地
改造设计范围
新村用地 河流、水域 城市设计范围
项目用地内部基本条件——现状三维模型
西廊村 织布营社区 郭家小村
东廊村 大街村
珥琮村
项目用地内部基本条件——新村现状
1 4 西廊村
郭家小村
6
5 1
东廊村
织布营社区
2
大街村
2
3
3
4
5
6
（一）成本分析——征地拆迁直接成本（不含回迁）
0.66 2.5 2.8 2.94 5.63 1.51 0.56 0.43 5.57
征地补偿费用 拆迁建（构）筑物费用 拆迁过渡安置费用 其他费用 相关税费 项目预备费 社会投资人回报 贷款利息 平台投资公司管理费
单位：亿元
征地拆迁成本总计22.61亿元。
（二）成本分析——原规划方案测算
规划方案总图
wk.baidu.com
控制性规划
总用地：2102.73亩 可出让净用地：508.72亩，可出让净用地亩均直接成本为444.39万/亩 规划容积率：3.49
成本分析——安置房建设成本（原规划方案）
地块零散，土地使用率，安 置房地块先拆迁难度大。
回迁安置房地块净用地为397.44 亩，整总拆迁量为1245710.4 ㎡， 回迁安置量为725807.8㎡ ，安置 房建设单价取3000元/㎡，总建设 成本为21.77亿，安置房亩均分摊 成本为428.02万元/亩。 改造范围
世纪城
商 街 沿
业
普遍为基本生活 配套型底商商业 及村庄，商业配 套较为缺乏
二、项目位置前景
世纪城片区 官渡古镇
本案
体育城片区 中豪片区 洋浦片区
横向以毗邻世纪城片区的优 势，逐渐形成一条以商业、 金融、餐饮、娱乐为主要业 态的经济带，纵向沿彩云北 路由万寿园、小板桥街场碑 、珥琮村向旭庵及东廊村李 氏民居。以世纪城、官渡古 镇、新亚州、中豪、洋浦为 支撑，发展区域性中型商业 社区。