海上海

上实海上海项目

提案报告

策源商办事业部·市场研究部

二00四年六月

前言

市场篇

1、项目市场分析

1.1项目立地条件分析

1.1.1.项目概况

●用地性质

本地块用地性质为综合用地，土地使用年限： 70年

●规划指标：

规划总用地面积：84787.7平方米

总建筑面积：232797平方米

住宅总建筑面积：89710平方米

创意居（LOFT）总建筑面积：78081平方米

商业街总建筑面积：16000平方米

综合容积率：2.44,

绿化率：35.2%

地块现状分析

办公和住宅用地处于场地平整阶段，商业地块正在打桩。

飞虹路街景

辽源西路街景

1.1.

2.

项目周边环境分析

周边环境

项目南部飞虹路为一条小马路，周边聚集了一批代拆厂房及旧公房，路况有待改善。

项目北部辽源西路为一条机动车单行道，两边的建筑以老式公房为主，沿街有小型的便利店等生活商业配套。 项目西部大连西路为区域的主干道，路况良好，是通往虹口及浦东区域的必经之路。

●周边交通条件

从车行系统来看，项目依靠主干道大连路，车行可快速到达陆家嘴、上海不夜城、人民广场、四川北路和五角场等主要商业商务中心。同时轨道交通4号线和8号线均在本项目邻近区域设站，借助轨道交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。

但项目临近的飞虹路、辽源西路均为单行道，将对本项目的出行和未来商业人流的导入带来不便。

●周边商业生活配套

该项目距离控江路商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿大连路有些规模尚可的餐饮店，如即将开业的苏浙汇等。其他的小马路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。

同时，本项目到达四川北路、五角场、提篮桥等地区的车程一般在15分钟以内，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争。

小结

综上而言，目前本项目的区域环境较为一般，虽然大连路和轨道交通的建设对项目交通条件有极大的提升作用，但辽源西路和飞虹路为单行道，对本项目的办公和商业产品十分不利。

随着北外滩、东外滩开发的相继启动以及“知识杨浦”的打造，未来仍将有效的改善项目的市场环境，同时鉴于项目产品在上海市场的开创性，报告对上海市宏观经济和宏观房地产市场的发展形式、项目周边的市政规划以及区域市场的依赖度

较大，因此以下报告将立足于本案，着力于关注宏观经济环境、市政规划、竞争市场趋势等三个外部因素，分析项目未来所面临的经济环境。市场环境以及规划前景。

1.2 项目宏观市场环境分析

1.2.1 上海市宏观经济指标向好，房产政策趋严。

房地产业是上海国民经济发展的支柱产业之一，具有很强的产业综合性和关联性，对宏观经济的敏感度极高。近几年上海宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。

源源不断的需求动力——国民经济持续快速增长

90年代以来，上海市GDP 增长在稳定11%—13%之间，高于全国平均增长水平2—3个百分点。

2003年上海市实现国内生产总值（GDP ）6250.81亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%，是上海市经济连续第12年保持两位数增长，也是自1997年以来6年中增长最快的一年。

2003年上海市人均国内生产总值达到46585元，折合5600美元，较2002年增加15%。区域经济呈现增速发展的趋势日益明显。

历年上海国民生产总值（亿元）

2462.57

4034.96

4551.15

4950.84

5408.76

6250.81

2000

300040005000

60007000

1995年1999年2000年2001年2002年2003年历年上海人均国民生产总值（元）

18942

34547

37382

40524

46585

10000

200003000040000500001995年2000年

2001年2002年2003年

●

市民消费升级

全市居民收入继续增加，房产等高档消费品支出明显增加。2003年，全市职工年平均工资为22160元，比上年增长13.8%。年末，全市城乡居民储蓄存款余额6054.6亿元，当年新增1139.02亿元。吃、穿、用等商品消费分别比上年增长7.5%、7%和11.1%，汽车、房产等高档消费品支出明显增加，消费升级趋势日益明显。

●

市场需求动力呈多元化——外向型经济快速发展，间接推动外资消费

历年职工平均工资

12 05914 147

15 42017 764

19 473

22160

17.3%

15.2%9.0%

9.6%

13.8%

5.6%

10 000

14 00018 00022 00026 000

199819992000200120022003

4.0%

8.0%12.0%16.0%20.0%

平均工资

增幅

2003年上海市积极实施促进外贸出口的政策措施，推进出口加工区建设，外贸出口实现了高速增长。全年外贸进出口总额1123.97亿美元，比上年增长54.7%。其中外商投资企业出口308.13亿美元，比上年增长60.8%，占全市出口总额的

63.6%。

随着上海城市投资环境的优化，对外商的吸引力不断上升。2003全年批准外商直接投资合同项目4321项，比上年增长

43.5%；吸收外资合同金额110.64亿美元，增长23.5%；实际到位金额58.5亿美元，增长30.1%。

居住环境的不断升级、改善——重大工程建设硕果累累

2003年，本市重大工程建设全面丰收，完成投资621.52亿元，占全社会固定资产投资的比重超过四分之一。功能性、枢纽型、网络化的城市基础设施建设大规模开展。上半年“一桥两隧”开通将中心城区过黄浦江的车道由26条迅速增加到44条；年内新开工的A30郊区环线和A5嘉金、A7亭枫高速公路等项目将继续优化本市骨干道路网、高速公路网的布局，增强对外交通的整体功能。

继续全面推进城市绿化建设，城市生态环境继续改善。“一号重大工程”硕果累累，徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期工程、上海广场公园项目、虹桥河滨公园等绿化项目相继完工，新增绿地超过2100公顷，为进一步改善城市形象和环境奠定了基础。

1.2.2保持惯性前进的上海地产市场

2003年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。