投机性购房负效应与对策研究

投机性购房的负效应及对策研究

摘要：投机性购房是一种具有负外部性的经济行为，不仅浪费了社会资源，而且不利于经济的健康发展。因此，应实行实名制、征收物业税、加大保障性住房等措施，抑制投机性购房。

关键词：投机性购房；负外部性；保障性任务

投机性购房，是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是，购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润，投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。投机性购房需求上升是导致房价上涨过快的重要原因之一。2009年入夏以来，一线城市的房价暴涨主要是由投机性需求炒上去的。京、沪、杭、垛、广等热点城市投资投机性购房比例占30％～40％，早已超过了15％的警戒线!目前，中国房市的主要问题是投资投机性购房需求过热。按相关学者对投机性购房的界定，笔者认为投机性购房是指不以自住或改善住房状况为目的的购房行为，房屋被空闪过消费环节，买房就是为了更高价地转卖并在这一过程中敛取高额利润。

一、投机性购房的负效应

负效应又称负外部溢出，是指某一种行为的个人成本小于社会成本而该行为主体又不会补偿别人因其遭受的损失。投机性购房属于有负外部溢出的经济行为，投机购房的投机成本要远远小于其社会成本，投机性购房的社会成本包括社会公共资源的浪费(有限的房屋被空置)、对和谐社会建设造成的负面影响、房市泡沫的破裂导致一

国经济的崩溃和增加自住需求的购房成本。

(一)投机性购房严重浪费了社会资源

投机性购房严重扭曲了社会资源的合理分配，尤其是住房，它关系到重大民生和广大人民群众根本利益。中国人口众多，人均宜居土地面积少，加上工业化和城镇化进程的加速，人均宜居土地资源就更加稀少，在高比例的投机购房中房屋因大量空置而浪费。在投机买卖过程中，房屋没能够进入惟一能体现其使用价值的消费环节，严重降低了房屋的利用效率。投机购房者将房屋视为投机游戏的工具，在游戏中追求暴利。

(二)投机性购房需求哄抬房价

据国家统计局公布的数据显示，2009年12月份全国70个大中城市房屋销售价格上涨了7.8％，许多城市房价创出历史新高，房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力。2011年《经济蓝皮书》对中国房地产形势与调控作出分析，2011年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比2010年上升了0.46，即普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。

自从1998年房改后，中国住房走向商品化、市场化。市场经济的运行中，由于信息的不对称和卖方垄断(垄断的房地产商和投机者处于信息优势)，加上中国人传统的安居需求而产生的对房屋的刚性需求，投机购房者清楚地掌握着房屋的供需信息及大众心理，因此有十足的底气囤积房屋制造房源紧的假象。供需矛盾初次被激化进而哄抬房价，其结果是用于自住需求的真正购房者被市场假信息所

误导，基于买涨不买跌的心理更加急于买房，使本就紧的供需矛盾二次被激化。另外，在房屋首次交易环节需要一定的交易费用，而追求暴利的投机者会把这笔交易费用转嫁到下次购房者身上。被转嫁的交易费用加上投机者追求的暴利等于被抬高的房价，这里假设房屋在第一次转卖后就进入了消费环节。如果房屋被不同的投机者连环投机转卖后才进入消费环节，那么连环的交易费用加多个投机者追求的暴利等于被抬举高的房价，房价被抬高的结果会更加明显。

(三)投机性购房不利于经济的稳定、健康、可持续发展

投机性购房推动房价远远偏离价值，从而产生房市泡沫，如果放任其膨胀，那么将影响房市的健康发展。

住房需求位于马斯洛需求金字塔的塔基，属于日常生活中的必然需求，所以在支付因投机性购房哄抬的高房价的同时必然会挤出其他消费品的需求。另外，就投机者而言，他们积累了大量的投机资金用于投机性购房，必然会对其他投资产生挤出效应。投机者的资金大多来源于银行，如房市的崩盘会导致大量的银行坏账，美国的次贷危机足以证明大量银行坏账的杀伤力。房地产市场上下直接或间接带动五十多种行业的发展，如钢铁、建材、化工等，因此房地产的兴衰对宏微观经济的运行具有不可忽视的作用。19世纪80年代的日本就是一个很深刻的教训，以日本的“平成泡沫经济”为例，在资产价格上升时，日本房地产业所需资金的大约3／4来源于银行贷款，与此同时，非银行金融机构向房地产业提供的贷款也达到

了约40％，而上述非银行机构的资金总量约80％源于银行，这种恶性循环进一步加大了银行风险。可见，这种人为投机炒作的风险累积到一定极限，房地产泡沫的崩溃是不可扭转的。所以，因投机性购房产生的挤出效应会导致金融风险进而影响到宏微观经济的

健康、稳定、可持续发展。

二、抑制投机性购房的对策建议

投机性购房是市场失灵的一种表现，政府应借其有形之手进行疏堵，同时做到以人为本，还住房的公益性和居住功能，采取如下措施。

(一)实名制限量购房

实名制限量购房是指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须身份信息一致且限制购房的套数。近期，限购令逐步开始在、、、等三十多个城市实施。住房限购令使得家庭在已经拥有一套住房的基础上，只能再新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

各个城市的限购令小异，因地制宜，如的限购令规定，本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非

本市户籍居民家庭，限购一套住房。在本市拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证

明的非本市户籍居民暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

(二)征收物业税

物业税是对在中国境拥有土地使用权和房屋所有权的自然人和

法人征收的一种房地产保有阶段的税收。用征物业税的方法打击投机性购房最早源于英国，又称房产空置税。英国的房产用实名登记信息，每个人只容许在全国围有一个主居住房产，此房享受免税或最大可能性的税收优惠，其他房产的买卖需要交纳高昂的费用。

国外很多国家通过征收物业税来打击炒房。以美国为例，在房产的保有环节，目前其50个州都征收不动产税，大约每年为1％～3％。在二手房的转让环节，美国人需要交纳交易税、遗产税和所得税，尤其是所得税税率极高，最高可达39.9％。对于短期炒作，即未拥有产权一年就要买卖的房屋，收入列入本年度总收入，税收比例最高可达33％左右，而拥有产权超过

一年以上的，买房时也需缴纳20％左右的税收。美国通过这些制度使得美国人养房实属不易，从而有效地抑制了投机性购房和同时持有多套房产的行为。

(三)加大保障性住房的供给、盘活租赁市场

所谓保障性住房，通常是指由政府统一规划、统筹并提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准起社会保障作用的住房，包括各类安置房、经济适用房、廉租房以及一些保障性商品房、租赁房。