现代城市住宅小区改造工程探析

现代城市住宅小区改造工程探析【摘要】随着我国城市建设的快速发展，许多80年代住宅小区已经不能满足现代城市的发展需要，通过对80年代我国城市住宅的发展和特点的分析，指出这些老旧住宅小区更新改造存在的问题，提出从小区空间、住宅单体两个方面进行更新改造，从而为人们提供一个良好的现代化城市生活环境。

【关键词】城市住宅；既有住宅；更新改造
引言
上世纪80年代，为缓解当时极度紧缺的住房困难，许多大城市都建设了相当数量的多层住宅小区，而且这些住宅小区很多位于城市的中心地带，随着我国经济的高速发展和人民生活水平的提高，需要对这些陈旧、落后的建筑进行更新改造，以满足现代城市发展的需要，促进居民生活品质的提升。

1、我国城市住宅的发展及特点
改革开放以前，受当时国内外政治、经济形势的限制，我国城市发展极为缓慢，居民的住房问题一直没有得到有效解决。

改革开放后，我国大幅提高了城市住宅建设的投资力度，在1979～1993年期间，我国城镇新建住宅20.25亿平方米，累计投资达5720亿元，使得城市居民的住房得到一定程度的缓解。

其后，我国城镇住宅建设进入了快速发展的时期，每年城镇住宅年均竣工面积超过6亿平方米，城市居民的居住条件逐步得到改善。

我国80年代以前都是采用单位提供住房的城市住宅分配模式，
居住用房通常都是作为工业企业的配套设施分布在城市外围的工业区，从而形成了职住接近型的城市居住空间分布特点。

在80年代的前几年的改革初期，我国居住小区的的结构还是沿用之前的模式，通过运用不同组合形式的设计满足日照要求的基础上，构成了一室户、二室户、三室户等相对单调的住宅户型，并根据居住对象的不同规定了不同的居住标准，这一时期的住宅基本为砖混结构，层高基本在6～7层，并配备了阳台、花台及独立的厨房、厕所等设施，平面布局基本合理。

到80年代中后期，我国开始实施住房商品化改革，使得住房的设计中心开始偏向其使用功能，并按照不同适用对象和家庭人口构成将住宅分为小套、中套、大套，住宅的平面进深和开间更加灵活，住宅造型出现多样化。

2、老旧住宅小区更新改造面临的问题
随着近年来，我国城市经济的持续快速发展，许多城市都在进行大规模的现代化建设，但80年代建设的住宅面临着十分严重的老化问题，对城市的整体形象造成较大的负面影响，但对其直接拆除重建的发展思路不仅会需要大量的投资，而且会造成许多社会、环境问题，不利于城市的可持续发展，可以对其进行现代化的更新改造，使其重新成为具有良好居住机能的住宅小区。

目前，我国许多城市老旧住宅的更新改造还处于发展阶段，仍存在不少问题，主要表现在制度层面、资金来源、执行问题、住宅本身等多方面的问题。

我国上世纪80年代建设大量住宅主要是为了解决城市住房短缺的紧迫问题，受当时的经济、技术、材料的限
制，建造的住宅质量低下，在长达30年的使用中，不少住宅小区都出现了较为严重的问题。

我国大多住宅的小规模更新改造还是住户个人进行的，尽管应由政府统一组织协调利用个人公积金进行维修，但常常由于制度问题，导致维修资金不能及时到位，加上缺乏必要的监督，维修资金的使用效率十分低，而且由市资金管理中心统一管理的用于住宅共用部位和共用设施设备维修的住房维修基金在大规模的住区更新改造中也无法给予保障。

此外，我国还缺少住宅维修的施工标准，缺乏量化的指标，导致维修过程中标准化和专业化程度低，而且改造完成后只能由质检部门进行鉴定，缺少专门的、有经验的第三方机构，质量难以保障。

3、现代城市老旧住宅小区的改造
3.1 住区空间改造
随着城市的快速发展，我国现存的大量80年代住宅小区在住区的环境、道路、公共设施等各方面都满足不了居民的生活需求，需要通过对室外环境、住区建筑整体性改造、住区公共配套设施改善等三个方面进行改造，从而为居民对提供良好的生活环境。

在对城市老旧小区环境的改造中应坚持保持传统特色、满足现代生活要求、引入绿色健康理念的原则，通过对小区的改造来改善居民的居住环境和城市面貌，从而提升住区的经济开发价值。

城市老旧小区室外环境的改善主要包括增建新的活动和绿化场地、在楼宇间种植庄稼和果树、合理改造道路系统、生态景观优化等四项内容。

通过拆除小区年代陈旧的住宅、违章建筑、简易棚房
和煤房等设施，并改造成新的活动和绿化场地，可以起到调节微气候，增强视觉感受的作用；通过在楼宇间种植庄稼和果树，可以起到替代绿化景观、满足居民需求、人性化住区的作用；对小区道路系统的优化，使得小区能够容纳更多的机动车，可以保证城市居民现代化生活的需要；对小区生态景观的设计，可以提高人们的生活品质，并起到节能环保的作用。

在住区建筑整体性改造中，可以从住区的整体的角度出发，通过拆除、增建、减建的方法，提升城市老旧住宅小区的功能，美化小区环境。

随着生活方式的变化，80年代的许多住宅小区由于忽视公共空间已经不能适应社会发展的需求，可以通过拆除没有改造价值的建筑进行建造综合性改造，有助于建立社区的归属感，促进社区融和。

3.2 住宅单体改造
我国80年代建设的住宅小区主要有外廊式住宅和单元式住宅两种形式，需要从外围护结构、公共空间的扩充和改建、住宅单体增建和减建、阳台、重构等几个方面进行改造。

外围护结构的改造主要包括保温节能改造、立面粉刷、山墙处理几种方式，通过对住宅外墙立面的粉刷，可以起到美化城市形象的作用，而且可以减少空气污染物及湿气对住宅楼体结构的渗入，在贴上保温材料后，还可以达到节能能源、保护环境的目的。

我国既有住宅有90%以上都是采用平屋顶的形式，但在多年的使用后容易出现屋顶渗漏、保温隔热性能差等问题，而且大量的平顶建筑业造成城市建筑形式的单调，缺乏地域特色。

在老旧住宅建筑
在屋顶的改造中，可以采用加建坡屋顶的“平改坡”的成功经验，并增设屋顶绿化、屋顶休闲健身场以及相关的附属设施，可以为居民提供一个良好的室外活动环境，还可以起到防渗漏、保温隔热、改变形象的作用，而且通过与太阳能热水器或光电板等节能设施的综合应用，可以实现住宅的一体化。

对城市老旧小区住宅公共空间的扩充和改建，不仅方便居民的出行，而且可以为用户提供舒适的居住环境，并提升住宅的价值。

住宅入口是分隔室内外的缓冲空间，起到衔接内部空间和外部环境的作用，需要重点关注；老旧住宅的楼梯间普遍存在着采光严重不足，管线布置杂乱等问题，对住宅公共空间的扩充和改建可以从入口门厅、楼梯间等多个方面进行改造，在对楼梯间的改造中还应充分体现人性化设计，以满足中老年人和儿童的需要。

在不影响住宅结构安全度和使用功能的前提下，通过将底层居民搬至加建的楼层、底层修建车库及公用配套设施，可以解决小区内公用配套设施用房不足的问题。

通过对开敞阳台的统一封闭，可以在扩大居民使用面积、提高冬季防寒取暖效果的同时，还可以起到美化居住环境的作用。

通过将分户墙开洞口后，可以实现相邻套型的合并，从而增大套内面积，可以满足现代城市居民的生活需求，提高居民的生活品质。

4、结论
我国许多城市都在进行大规模的现代化建设，但80年代建设的住宅日趋老化，对城市的整体形象造成较大的负面影响，需要对其
进行现代化的更新改造。

通过从小区空间、住宅单体两个方面具体的更新改造分析，可以实现城市住宅小区的可持续发展，参考文献：
[1]聂兰生，邹颖，舒平. 2l世纪中国大城市居住形态解析[m].天津大学出版社，2004.
[2]桑小琳. 多层住宅的改造—旧住宅可持续发展的对策[j].建筑学报，2010（10）.
作者简介：
王登锋，出生年月：1978年9月29日，籍贯：中国，单位：西藏日喀则地区祥发建筑工程有限责任公司。