泰州房地产投资及板块研究报告资料

54%
58%
58%
58%
57%
56%
54%
400 200
15% 0% 2001
14% 2002
12% 2003
12% 2004
11% 2005
10% 2006
9% 2007
8% 2008
8% 2009
7% 2010
7% 0 2011
21 26
7 第二产业 第三产业
第一产业
• 泰州第二产业总值逐步增加，一直占据三产中主力位臵。 • 在全社会固定资产投资中，09-11年第二、三产业虽有。在可预期的未来，第二、三产业所涉及 的领域将是投资的最主要流向。
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
1.1 泰州经济自2000年起保持平稳增长，03年起进入高速发
展期，并于06年超过1000亿大关，
2000-2011年泰州GDP
经济高速发展期
3000
泰州市生产总值 人均生产总值 2422.61
60000
4.1 整体市场表现 • 整体供求、价格变化 分产品线市场表现 不同产品线市场表现综 述
板块价值评估 板块划分 基础条件评价 规划前景评价 板块市场分析 政策环境与政府资源评价 4.2 板块价值评估综合结论 • 目标客户板块偏好 4.3 • 片区价值与客户偏好的综合
城市基本面分析框架
2500
50000
+20%
2000 1651.02 1500 1394.2
2002.6
40000
30000
+10%
1000 500 405.25 449.97 504.26 580.04 705.2 819.6
1202.2 1002.28 20000
10000
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
11年江苏四城市城市人口总量（万人，%）
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 811
636 78 103 87 446 460 313 272 452 112 507
120
100 80 60 40 20 0
南京 常住人口
扬州
镇江 户籍人口
泰州 户籍/常住
近几年泰州人均生产总值(元)
1 2 3 4
城市基本面分析
1.1 • 经济发展 –经济总量与增速 –产业结构 1.2 • 人口情况 –人口总量与增速 –市区人口及人口流动
中期市场判断
短期市场表现
未来市场趋势
经济 （钱）
•总量与增速 •产业结构 •三驾马车
–家庭结构变化
–区域人口状况 1.3 • 城市空间发展 –土地扩张速度 –城市发展方向 –交通和产业布局 区位
三驾马车增长速度
消费 投资
70% 60% 50% 出口增速 消费增速 投资增速
27%
20%
12%
2004
13% 2005
22%
2007
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
• 投资于2004年超过出口和消费成为产值的最主要流向。 • 投资增速一直高于消费增速，但从未来发展趋势来看，投资对GDP的贡献力度将依然占据 主导地位，但消费对于GDP贡献力度也在缓慢增加。
60000 50000 42800 32739 19902 24010 27834 52396
40000
30000 20000 10000 0 14026 16378
• 11年GDP突破2400亿元，相应人均GDP突破 7500美元，从经济发展的规律性判断，未 来几年应是泰州经济提速期 • 从人口情况看，泰州的常住人口达到近452 万，户籍人口大于常住人口，反映出泰州 大市人口外流较多。
宁波
杭州城市圈
杭州
绍兴 台州
舟山
1.1 泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈
排名中等，但与南京等城市相比，泰州外来人口明显偏少
11年江苏四城市地区生产总值(亿元)
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 南京 扬州 镇江 泰州 2630 2310 2423 6146
•总量与增速 人口 •外来人口 •家庭结构 （人） •区域人口
城市发展 （地）
•土地扩张速度 •城市规划方向 •交通和产业布局
1.1 泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市
发展潜力看好
南京
南京都市圈 泰州
扬州 南通 镇江
上海城市圈
马鞍山 常州
无锡
苏州
湖州 嘉兴
上海 南京 – 镇江 – 扬州-泰州小三角增长级 上海 – 杭州 – 南京大三角增长级
0
• 2000年以来，泰州经济保持两位数的高速增长。 • 2003年之后，泰州经济进入高速发展阶段，全市生产总值保持20%以上的增长率。
资料来源：泰州统计年鉴
1.1 第一产业逐年递减，第三产业的比重缓慢增长，城市的
发展依然主要依靠第二产业
泰州主要年份三大产业增加值占GDP的比重
第一产业占比 第二产业占比 第三产业占比
泰州房地产投资分析及板块研究报告
扬州业务发展部 2012年07月
整体分析框架
1 2 3 4
城市基本面分析
1.1
中期市场判断
短期市场表现
未来市场趋势
3.1 2.1 • 市场发展所处阶段 • –经济总量与增速 泰州市不同时期 所处的阶段 –产业结构 3.2 • 2.2 • 市场容量 1.2 • 人口情况 分析泰州市住房 –人口总量与增速 存量现状，初步 市区人口及人口流动 – 判断未来潜在需 求 –家庭结构变化 搭建城市房地产 –区域人口状况 市场需求模型， 1.3 • 城市空间发展 预测泰州市住宅 市场基本容量 –建成区规模扩张 • 经济发展 –城市发展方向
资料来源：泰州市统计局
1.1 总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献
明显偏高，投资带动型经济增长方式较为粗放
三驾马车占GDP比例wenku.baidu.com
出口
100% 80% 53% 60% 40% 35% 20% 0% 32% 28% 3% 16% 24% 25% 15% 2009 22% 10% 21% 2008 16% 2010 21% 2011 0% 2004 55% 56% 75% 55% 60% 62% 51% 40% 30%
各年全社会固定资产投资分布（亿元）
1200
2009年
1000 2010年 2011年 37% 39% 800 652 633 493 600 556 578 956
100%
80% 60% 40% 20% 59% 37% 36% 35% 34% 30% 32% 33% 34% 35%
48%
50%
53%