深圳市城市更新办法实施细则解读.
《深圳市福田区城市更新实施办法》政策解读
为加快建设高质量发展的社会主义现代化典范城区，深入贯彻落实城市更新“强区放权”的改革要求，进一步规范城市更新行为，明确部门职责，优化城市更新流程，保障我区城市更新工作稳妥有序推进，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》以及城市更新其他相关规定，我区制定新的实施办法（以下简称新办法）。
一、出台新办法的背景及目的？“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，强区放权工作的持续推进，市区机构改革以及市政府及市级部门陆续出台的系列城市更新相关政策，均对城市更新工作提出了新的更高的要求。
一是为抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇、落实“建设中国特色社会主义先行示范区”的定位要求，市政府以及市规划和自然资源局等市级部门出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关政策法规，旨在发挥城市更新在节约集约利用土地等方面的重要作用，促进深圳高质量可持续发展，有序、规范、高效推进城市更新工作。
二是随着强区放权工作的持续推进，区级决策权不断调整和强化。
事权下放以来，市规划和自然资源局就开具城市更新项目《付清地价款证明》、城市更新项目已移交贡献用地涉及地上地下互联互通空间审批权问题等事宜明确由区城市更新机构负责。
三是2019年以来市、区机构改革方案对机构职能进行了较大幅度的调整，部分机构名称、职能也发生变化，与原有城市更新办法存在较大差异。
四是市政府以及市级部门陆续印发了《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等系列政策法规，并且正在研究出台《深圳经济特区城市更新条例》等法律法规，对城市更新审批提出了新的要求。
综上，结合我区城市更新工作实际，需对《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》（福府规【2016】1号）进行修订后研究出台新办法。
二、出台新办法的依据？《深圳市城市更新办法》（市政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规【2019】4号）《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》（深人环【2018】610号）《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》（深规土规【2018】15号）《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》（深规划资源规【2019】2号）《深圳市社会投资建设项目报建登记实施办法》（市政府令第311号）《深圳市地价测算规则》（深府办规【2019】9号）三、各职能部门角色有何变化，如何配合推进城市更新工作？区政府成立区城市更新和土地整备工作领导小组，负责领导全区城市更新工作，对城市更新的重大事项进行决策。
深圳市城市更新办法解读
土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
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三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
14
3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
1 2 3
4 5 6
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《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
城市更新细则
深府…2012‟1号关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
- 2 -第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则深市城市更新办法办施办办圳;征求意办稿,第一章办办第二章城市更新办办办划与划第三章办合整治办城市更新第四章功能改办办城市更新第五章除重建办城市更新拆第一办一般办定第二办办元办制定办的申办办批划划与第三办办元办的办制办批划与第四办办目办施主办体确第五办办目办施办及相办办批事办划第六办政府办办办施办办目第七办其他事办第六章其他办定第七章附办第一章办办第一条[目的和依据]办办办落办《深市城市更新办法》;以下办《更新办法》,～办范本市城圳称市更新活办的办施管理～根据有办法律、法办、办章的办定～办合本市办办～制定本办办。
与第二条[适用范办]本办办适用于本市行政域范办的城市更新活办。
区内1第三条[指办思想]城市更新办办持以人办本～保障社和办办定～推办特一化和办代化当会区体国办化先办城市建办～促办办办办展方式办办～支持办略性新办办办办展～加强民生工程建办～办办公共服办均等化～推办文化办办融入城市办展～改善生办办境和人文办境～办办办色更新、低更新、有机更新、碳可持办更新。
第四条[市办办小办]市办办和城市更新工作办办小办;以下办“市办办小办”,办办办办全市城市更称新工作～办全市城市更新工作涉及的重大事办办行策。
决市办办小办下办市城市更新办公室作办日常工作机～具办办办办、办办全市城市更新工作。
市城构体市更新办公室办在市办土部办。
划国市办办小办办行例制度～市城市更新办公室可以根据工作需要提办市办办小办召办工作办。
会会第五条[市办土部办办办划国]市办土部办是全市城市更新工作的主管部办。
划国市办土部办及其派出机在城市更新工作中承以下办办,划国构担;一,办办办办全市城市更新政策法办、操作办程和技办办范。
;二,办办办办全市城市更新办办办。
划;三,办办办办全市除重建办城市更新办。
拆划;四,办办办行办目除重建域土地的理。
拆区内清;五,办办城市更新办元办的办批或办批～办批办合整治办城市更新办目办～批准功能改办办城划划市更新办目。
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知
深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2012.01.21•【字号】深府[2012]1号•【施行日期】2012.01.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文深圳市人民政府关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知（深府〔2012〕1号）各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二〇一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
城市更新实施细则
深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章综合整治类城市更新第四章功能改变类城市更新第五章拆除重建类城市更新第一节一般规定第二节单元规划制定计划的申报与审批第三节单元规划的编制与审批第四节项目实施主体确认第五节项目实施计划及相关审批事项第一章总则第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。
第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。
市城市更新办公室设在市规划国土部门。
市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。
第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。
市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。
（二）组织拟订全市城市更新专项规划。
（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。
（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。
（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。
（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。
（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。
深圳市城市更新办法实施细则
深圳市城市更新办法实施细则关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知深府〔〕1号各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新办法实施细则》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市人民政府二○一二年一月二十一日深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改进金融服务，经过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市城市更新实施细则2016
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。
该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。
深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程04整理63449课件
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
补缴地价
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 城市更新主要程序
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城市更新主要程序
城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序
27
11
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
深圳市城市更新实施细则修订
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。
该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。
深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理，对受理的投诉及时进行调查和处理。
第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。
农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。
关于《深圳市城市更新办法实施细则》的解读
God will not treat hardworking people badly, nor will he sympathize with fake hardworking people. It knows howhard you work.勤学乐施积极进取（页眉可删）关于《深圳市城市更新办法实施细则》的解读一、《深圳市城市更新办法实施细则》的亮点解读1、坚持并强调市场化运作，辅以政府组织实施及项目监管;《实施细则》在《更新办法》规定的“政府引导、市场运作”基础之上，继续坚持并强调市场化运作原则，如在《实施细则》第六条中鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持，在市场化原则下，将城市更新与金融市场紧密结合，并与深圳市20__年以来构建的投融资平台相结合。
与此同时在《实施细则》第三十三条中规定拆除重建类城市更新项目的实施方式，以市场化实施为主，单列政府组织实施方式，并在“政府组织实施”一节对此详细规定。
为了保障城市更新项目的顺利实施，《实施细则》专门规定了“项目监管”一章。
以上措施充分调动各方积极性，形成“市场、政府、业主”三方共同参与的实施机制和利益平衡的三赢局面。
2、合理衔接历史遗留违法建筑处理、国有土地上房屋征收与补偿、土地整备、旧城旧村改造、零散危房改造政策，《实施细则》中将城市更新实施中遇到的各类土地问题处理政策、新旧政策合理衔接，形成完整的体系，使各类问题的处理有章可循、有法可依。
3、对症下药，对《更新办法》实施后的重大问题有针对性地提出解决方案。
《更新办法》实施后，在拆除重建类城市更新实施实践中，尤其是在旧住宅区的更新改造中出现了混乱情况。
《实施细则》规定以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报，公开选择市场主体。
深圳市城市更新办法细则解读
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
推进“三旧”改造的措施：
❖ 在旧城镇改造范围内，符合城市规划、“三旧”改造规划和年 度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。
❖ 自行改造应当制定方案，经土地行政主管部门和城乡规划部 门同意后报市、县人民政府批准实施。
❖ 所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续， 涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。
解读《深圳市城市更新办法》
h
1
Contents
1
《更新办法》出台的背景
2
《更新办法》出台的意义
3
《更新办法》的主要亮点
4
《深圳市城市更新办法》
5
《更新办法》后续需要关注的问题
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1 《更新办法》出台的背景
随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的 矛盾日益突出。
城市更新工作成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择
完善城市整体功能 提高城市管理水平
进一步提升城市竞争力 实现经济发展战略转型 保持城市可持续发展 实现社会发展战略转型
h 3
1 《更新办法》出台的背景
城市更新的定义 ❖ 一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
有计划的改建活动。 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会认为包括以下 内容的城市建设活动都是城市更新： ❖ 生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
h 21
4 《深圳市城市更新办法》
第一章 总则 共八条，第一条至第八条 主要内容：
❖ 一、办法制定的目的、依据和适用范围 ❖ 二、指导原则 ❖ 三、城市更新的基本制度和实施主体 ❖ 四、工作经费和资金来源 ❖ 五、国土规划和有关部门的职责
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法
深圳市人民政府令第290号——深圳市城市更新办法文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2016.11.12•【字号】深圳市人民政府令第290号•【施行日期】2016.11.12•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文深圳市人民政府令第290号《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市长许勤2016年11月12日深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
深圳市城市更新实施细则要点解读
四 《实施细则》重点条文解读
1、确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，放宽 了更新单元拆除用地限制。（《实施细则》第12、13条）
＊城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。 “城中村”例外，但需整村范围划入更新单元； ＊城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设 施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大 于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%； ＊全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范 围内不划定城市更新单元；等等。
目录
一 《实施细则》出台的背景 二 《实施细则》的主要亮点 三 《实施细则》存在的缺陷 四 《实施细则》重点条文解读 五 《实施细则》对公司项目的影响
一 《实施细则》出台的背景
1、从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对《更新办法》 中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程， 提高办事效率。
2、针对实施中发现的新情况、新问题，对《更新办法》未规定事项 作出补充规定，推动实际问题的解决。
3、与国家新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、市政府 《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关法规和文件保持衔 接。
4、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使 深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系， 创新了旧对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力
虽然细则内规定开发商或中介公司等市场主体不得自发进驻 小区设立各类“改造办公室”、进行意愿征集、签订改造补偿协 议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请不会被受理，但并 未将已进入旧住宅小区的市场主体进行意愿征集的行为如何处 理作出规定。
2、对计划申报的相关要求进行了细化。
《深圳市城市更新办法实施细则》
《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市城市更新办法实施细则》(三)权利主体的房地产被收购方收购。
属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。
市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
第四十七条多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。
搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。
没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。
第四十八条搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。
搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。
因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。
第四十九条城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料：(一)项目实施主体资格确认申请书。
(二)申请人身份证明文件。
(三)城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。
(四)申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。
(五)其他相关文件资料。
前款第(四)项规定材料包括：(一)申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。
(二)申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表。
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《深圳市城市更新办法实施细则》解读一、出台背景● 2009年8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。
● 2009年12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。
●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。
● 2010年至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。
●《关于深入推进城市更新工作的意见》●《深圳市城市更新提速专项行动计划》●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》●《城市更新单元规划审批操作规则》●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》●……●当前,城市更新工作仍然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。
许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。
●今年1月21日,市政府以2012年1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。
二、主要原则及创新●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。
●原则二:从加强城市更新工作规范性和操作性的角度,对《更新办法》中已有的条文进行明确和细化,精简办事程序,规范操作流程,提高办事效率。
●原则三:针对实践中发现的新情况、新问题,对《更新办法》未规定事项作出补充规定,推动实际问题的解决。
●原则四:尊重各利益主体的合法权益,本着政府引导,市场运作的原则,在各参与方之间寻求利益平衡,促进和谐改造。
●创新一:保障公共利益,实现多方共赢。
●将社会公益放在第一位,要求城市更新项目,尤其是拆除重建类项目通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配建等多种方式承担社会责任,发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。
●创新二:缩短工作时限,加强进度监管。
●建立了项目推进的“倒逼”机制,一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限;另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段,对市场主体提出了推进时限要求。
●创新三:强化公众参与,实现规范操作。
●通过城市更新意愿征集、城市更新单元规划公示、已批准计划与规划的公告、征求利害关系人意见等多种形式,在各个环节实现城市更新的公众参与,保障权利人的知情权、参与权。
●创新四:坚持市场运作,强化政府引导。
●根据项目类型选择最合理的推进模式,并明确政府相应的定位和管理深度。
在坚持“市场运作”原则的基础上,对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目,适度加大政府组织实施的力度。
●创新五:明确部门分工,实现管理下沉。
●市级层面主要负责牵头开展政策研究制定、整体统筹城市更新计划和规划,区级层面主要负责项目实施与监管。
三、主要内容●《实施细则》在体例和内容上和《更新办法》基本保持了一致。
(《更新办法》共7章51 条,《实施细则》共6章77条。
●对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新都进行了规范,分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。
(一工作体制●市查违和城市更新工作领导小组负责领导全市城市更新工作,对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
●市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门,负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。
其派出机构在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
●市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会及其相关职能部门,根据《更新办法》及《实施细则》规定履行城市更新管理相关职责。
(二全市城市更新专项规划●主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划,定期组织编制全市城市更新专项规划,指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
●《深圳市城市更新专项规划(2010-2015》(三综合整治类城市更新●为贯彻低碳、绿色的更新理念,《实施细则》细化并严格限定了可以申请进行拆除重建的情形,要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行城市更新。
●将综合整治的范围由单一的城中村扩展到各类旧区。
●市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作,并牵头制定细化的操作办法。
●各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。
●综合整治类项目涉及的改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境的费用,由市、区政府按照投资事权划分的有关规定承担。
●综合整治类项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定,由市城管部门会同市发展改革、财政、规划国土、住房建设等部门另行制定。
●单独实施的综合整治项目,纳入综合整治类项目计划进行管理。
●区政府按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案,由市城管部门统筹平衡并按程序报批后组织实施。
●已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目应当优先纳入计划。
●按照已批准城市更新单元规划,纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域,不单独进行计划申报,由拆除重建类项目的实施主体一并实施。
(四功能改变类城市更新●具有以下情形之一的,不得实施功能改变类城市更新:●(一申请将配套服务设施改变功能,改变后无法满足相关配套要求的。
●(二申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能,改变后不符合保护要求的。
●(三申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。
●(四建筑物改变使用功能后,不符合建筑结构安全、城市景观设计,或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。
●(五申请建筑物部分改变使用功能,但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。
●(六建筑物由业主区分所有,未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。
●(七未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。
●(八其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。
(五拆除重建类项目运作流程●城市更新单元划定(拟订-城市更新意愿征集-更新单元计划申报●-土地及建筑物信息核查-城市更新单元规划编制与审批●-制定项目实施方案-形成单一主体-确认实施主体并签订项目实施监管协议●-拆除建筑物并办理房地产证注销登记-用地审批与出让-后续开发建设(六计划管理●为简化计划体系,实现重心下放,《实施细则》将“城市更新单元规划制定计划”与“项目实施计划”两层次的计划体系简化成为“更新单元计划”一个层次。
●实行一次申报和常态申报,符合条件时可随时进行申报,及时纳入计划,不受总量限制和年度批次限制。
●对于规划已批、具备一定实施条件的项目,由各区政府直接组织制定实施方案并组织、协调实施方案的落实,视为已纳入原有“项目实施计划”。
●年度城市更新的土地供应量与近期建设与土地利用规划年度实施计划中的存量建设用地供应目标相衔接,鼓励开发利用存量土地。
●对于拆除重建类城市更新,《实施细则》吸纳了2010年《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行》确立的城市更新单元划定的技术要求和规范。
●城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000 平方米;●城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区(橙线、城市基础设施管理控制区(黄线、历史文化遗产保护区(紫线等城市控制性区域管制要求;●城市更新单元内可供无偿移交给政府,用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。
●不具备前述条件,但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的,应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究,在计划审批过程中予以专项说明。
●单栋或者零散建筑经鉴定为危房,但无法按照相关要求划入城市更新单元的,不纳入拆除重建类城市更新。
●政府社团用地、特殊用地,不单独划定为城市更新单元。
●除通过城市更新实现用地清退外,被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。
●全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元;●福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元,鼓励其他各区参照执行。
●为统一申报口径,《实施细则》明确,市、区政府相关部门作为计划申报主体的,直接向市规划国土部门进行申报;●其他单位作为申报主体的,向区城市更新职能部门提交申报材料。
●为强化计划的时效,《实施细则》规定,在更新单元计划公告之日起一年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的,主管部门可按照有关程序进行计划清理,将该城市更新单元调出计划。
(七土地及建筑物信息核查●更新单元计划经市政府批准后,在城市更新单元规划编制之前,计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。
●主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料,对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查,将核查结果函复计划申报主体;并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。
●城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的,应当尽快按照相关程序加以完善。
(八城市更新单元规划●为简化程序,提高效率,计划申报主体在编制完成城市更新单元规划后,直接报送规划国土主管部门进行审批,由规划国土部门征求相关部门意见。
●城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的,还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。
●城市更新单元规划的编制技术规定由主管部门另行制定并组织实施。
(九未建设用地●未建设用地一般不划入城市更新单元。
●未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元,属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的,总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分,可以作为零星用地一并出让给项目实施主体;超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换,在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。