德思勤武汉市沙湖项目定位汇报中

地块现状
沙湖全景
场地东侧湖岸
场地北侧油料所基 地入口
场地南侧沙湖全 景
场地西侧湖大家属 楼
武青三干道—— 目前通向项目的
主干道
交通人流分析
交通节点1
交通节点2
武青四干道——规 划将打通由青山到 武昌中山路的城市
干道
交通节点3
项目交通动向分析
徐东大街——项 目外围的城市主
银行、医院、高校职员
政府公务员或政府下属官 员
富裕村民；外地客
【说明】社会急速转型造就的一个群体，每一个机会 都造就了一批富人，他们有在一个快速增长和转型的 社会中把握机会的能力
高端阶层分析 标准 招商银行的标准——（满足一项即可）
❖年收入在20萬元以上； ❖或者有价值20万元以上的私车； ❖或有百万元左右的房产； ❖个人、家庭金融资产总水平在50万元以上
未来竞争者：南湖片
项目 区位 开发商
名都花园 南湖东
格林小城 南湖北 南湖新城 南湖西
浅水湾 南湖南
武汉城投
深圳金地 上海大华 武汉金地洪华
规模（万 平方）
入市时间
备注
76
2002年 多种产品形态
70 70 ――
2004.11 2005.1
2006
多层与别墅为主 多种形态 别墅
【说明】几个项目规模庞大，开发时间长，其主要产品线 推出部分与本项目重合，由于总体价格低，同时拥有良好 的南湖景观资源，会对本项目形成较强的替代性 。
≤4.0
≤ 30％
良好的配套和过江隧道的规划，必将提升项目对全市范围客户的争夺
消费者
客户研究思路
1、对武汉高端阶层进行分类和定性研究；
2、对武汉高端楼盘客户以楼盘（案例）形式 进行分析；
3、按采样标准进行一对一访谈、验证； 4、得到初步结论 后期将进行定量调查进行补充和完善
高端阶层分析－来源
来源
未来竞争者：汉口主城区
【永清片地块图】
总用地 规划建 面积 筑面积
规划用途
容积率
建筑 密度
18.8935 万平方米
564000 平方米
居住、办公 、商业、酒 店、博览用
≤3.8
≤ 35％
【融科智地地块图】
总用地 规划建 面积 筑面积
规划用途
容积率
建筑 密度
128500平 451800 居住、办公 方米 平方米 、商业
未来竞争者：积玉桥片
城 开
华 润
【金都浙江项目】
【华润置地项目】
【地产集团项目】
【积玉桥地块】
开发商
地产集团 华润置地
浙江金都
容积 率 2.8 2.8
2.6
建筑规模
100000平米 140000平米
280000平米
竞争描述
主力面积60-120平方，与本项目竞争性不大 将实现产品设计创新，定位中高端高层项目，05年入 市 定位高端江景高层楼盘，05年下半年入市 ，重点关注 项目
未来竞争者：东湖片
地块总用地面积为15.2万平方 米，规划可建筑总面积27.9万 平米，容积率在2.0以内 ，楼 面地价1900元/平方米，定位 应为水景高端高层楼盘，会与 本项目争夺同类客户资源
【地产集团统建湖北建机厂地块】
【东湖水景】
【说明】东湖资源的稀缺性和知名度，优势明显，如统建项目、东湖天下、 东湖新天地等在将来对本项目会形成直接冲击。需要充分关注东湖沿湖产 生楼盘的可能性 （华侨城1000亩地块谈判进行中）
分楼盘达到25％ ；未来交通格局变化将带来更大的变 化； ❖ 武汉经济地位的提升将带来新的购买力量； ❖ 传统的地缘客户依旧是购买主流； ❖ 知识型高端阶层增多，年龄年轻化趋势明显，职业分布 广泛。
【小结】 1、市场为实力开发商带来发展机遇和激烈竞争； 2、消费者在地域来源、行业、年龄方面呈现多 元化； 3、应对未来竞争——合理回避总体竞争进行分 期开发，提供务实的价值产品；
一对一访谈结论
3、访谈消费者中选择波托菲诺建筑立面和景 观的最多，他们都向往一种时尚、人性化的生 活环境。同时也有一些不示张扬的私营业主喜 欢金林半岛，认为看上去很宁静；而选择中式 风格建筑的访谈客户较少。
一对一访谈结论
4、他们比较有印象的两个高端楼盘是东湖 林语、F·天下。共同特征是低密度产品、 建筑有特色、有山、有水。
5、他们认为重要的因素依次是：安全、景 观环境、物业服务品质、其他因素。
客户语录
“房子本身并不是最重要的，重要的是和什么人住在一起”
——严国桥（能源公司老总）
“自己住在湖边，对临水住宅情有独钟，今后买房一定要买水边的 。住在水边最大的感受是清静，看到湖水，心理感觉很平静。早上 有时间在湖边跑步感觉很好”
——杜震宇（参考消息湖北版常务副主任，参考传媒有限公司常务 副总）
“非常喜欢开阔的、低密度、环境好的别墅”
——董女士，刘先生（夫妻），私营企业主
“湖大的人爱沙湖、喜欢沙湖，喜欢她的宽阔、喜欢她的 神秘、喜欢她的波浪”
——余艳波，湖大教师
高端阶层分析－趋势
❖ 外地高端消费者来汉置业的比例大概在15％左右 ； ❖ 长江的界限正逐渐被打破，过江置业比例上升很快，部
04 项目
（分析自我）
徐东——新崛起商圈市级商 业中心，国内外知名商家扎堆；
中北路——金融街延伸线， 商圈的连接线，商务办公区域；
洪山——武昌的形象节点； 积玉桥——最大旧城改造区 域，城市住宅发展的关键区
武青三干道道
本案
Leabharlann Baidu
老城区
洪山
徐东大街
中北路
片区描述
❖核心商圈和片区交接处； ❖徐东商圈的范畴； ❖商业氛围浓郁；没有特色商业街； ❖没有公共绿化休憩空间和公园设施； ❖基础学校相对普通，没有特色学校； ❖片区价值还有待提升
数量 ——在武汉20万人以上
【说明】项目客户标准起点为：家庭年收入10万元以上，已 拥有一处以上房产和一部私车的人士（家庭资产50万元）。
一对一访谈结论
1、访谈消费者对沙湖周边区域的发展前景基本 认同，部分人对该区域很陌生，总体印象是交 通不便。关键词：旧城区、城中心、有升值潜 力。
2、访谈消费者表示价格合适（5000元/平方米 以下）可以考虑购买；只有少数人认为均价可 以达到6000元/平方米左右
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理论分析
土地收益者
权力资本下的灰色富 豪 时势发家的民营企业 家
高技派、海归派的知 识型富豪
税务分析
企事业单位负责人或上市 公司高层领导者 私企投资人
科研工作者或专业技术人 员、律师、足球运动员、 演员 第三产业精英：金融、证 券、保险、教育、文化、 IT、医疗等领域
现实购买类型
私营业主（生意人）