天临-湖景别墅营销提报 ppt课件
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2013年地王频出，苏州高端项目持续放量新政后，楼市投资客把目光转向商业地和高端住宅
【1-6】苏州市2013年1-6月份房价市场一览表
作为传统淡季，六月在计划推盘量上与五月份比肩， 共有45盘近4900套房源入市。然而从已经 过去的近三周推盘来看，开发商并没急着跑量，六月楼市的发展轨迹似乎正在延续五月的态势。
3、苏州是中国华东地区特大城市，首批历史文化名城，中国十大重点风景旅游城市之一，继中国最佳 旅游城市之后，苏州正向着世界现代田园城市进军。
4、苏州市城市总体规划(2007--2020)所确定的中心城区以及外围近期重点发展区域(城市生态城科技城 、南部吴中区太湖新城、北部高铁新城等相合作区)，以及地铁1-2-3-4号线的规划，《苏州市近期建设 规划(2012—2015)》规划发布的发布，未来使苏州市的城市产业结构进一步优化提升；历史文化特色更 加凸显；人居环境条件得到更大改善。
【1-4】整体市场环境/市场机会
新政背景下——苏州房地产市场发展比较健康，新政影响没有一线城市大
1、据各方面报告显示，苏州楼市稳重略有上升，新政打击的是房价增长过快，相比一线城市，苏州 受新政的影响不算太大，虽5月份住宅成交量降低，房价还是比较稳定。
2、各地新政后细则出台，相对北京上海等一线城市细则都比较宽松，苏州的细则迟迟未出台，也是地 方政府对楼市的一种保护。
天邻湖景为南加州典型风格，纯小独栋设计，公共景观与庭院景观均一步施工到位，湖边共享空 间造景在先，高尔夫服务中心、高尔夫练习场、网球场、游艇码头、公共会所配套齐全每个建筑单体 都是精品，每个功能区间尺度大小恰到好处，充分体现了发展商一直追求的面积不大功能大，总价不 高档次高的效果。
项目总占地面积：260亩，170席独栋别墅，容积率：0.3，绿化率：60.3%
销售任务与分解 项目营销总纲 阶段性分解动作 营销费用预算
第六章 项目推案及价格策略
项目推售及定价原则 价格策略 推售策略
第一部分 市场环境研判
整体市场环境 项目竞品动态 爱瑞观点
【1-3】国发【2013】17号文件对本项目的影响
核心影响： 近期内满足购买力条件的客户总数下降
应对措施： 1.项目现场景观工程准备充分，以品质体验获取客户信任； 2.注重媒体舆论作用，充分加以引导和利用； 3.延长蓄水期，准备充分，实现开盘即红盘；
【1-10】苏州市10大别墅板块详解
1、金鸡湖板块
作为全国最大的城市内湖，“高密度、多角度”成为金鸡湖板块发展的主要表现。7.4平方公里的金 鸡湖水面，不仅为购房者提供了一片旷达而不失温和的水面和现代而不失矜持的城市风景，苏州最优质 的国际化都市各类配套在这里一应俱全。作为苏州有着标杆意义的房地产领军发展区域，园区已经成为 近年来苏州最热的高端住宅市场。
[ 天临-湖景别墅 ] 营销提报
上海爱瑞房地产营销策划有限公司 2013.06.18
澄湖震撼力作，坐拥最美湖山
携幽谷清风，弄澄湖之云影，我们寄情于自然山水的精神和谐，吸山水之灵性，养豁达之胸怀。
天邻-湖景别墅
由上海巨中投资（集团）有限公司倾力打造，是一个低密度、纯小独栋的精品别墅小区。该集 团在苏州已成功开发苏州“天邻风景”高档别墅区。 “天邻风景”曾荣获中国住宅创新示范楼盘、中 国国际山水别墅典范及中国（苏州）水岸山景社区成功开发典范楼盘等全国大奖，更得到了苏州市各 级政府及风景业主的普遍好评。
【1-5】整体市场环境/市场机会
5、 09年地王项目的逐步入市，预计2013年苏州高档住宅市场占比将进一步提高。 6、新政之后，很多楼市投资客把目光转向商业地产跟高端住宅项目。 7、对于目前苏州楼市的发展态势，今年的市场应该说还是比较火热的，成交也比较高。3月份到5月底，只要 能够拿出房源销售的，都比较热销。很多楼盘都进行了加推和开盘，应该说都很成功。 8、2013年6月数据显示，苏州别墅市场成交几乎未受新政影响，且房价在原价基础上略有上升。
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-9】苏州市2013年6月份计划开盘项目
6月第二个周末适逢端午节调休，端午节小长假三天，开盘的清淡场面延续了6月第一周，只有阳光水榭和梧 桐公馆两家入市加推。阳光水榭开盘加推的156套房源，1分钟去化1套，算是为六月苏州楼市加了一把火。
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-11】苏州市10大别墅板块详解
2、青阳新双湖板块
从近几年新双湖板块推出的土地情况来看，低容积率、低密度住宅成为趋势。目前在售的别墅项目中， 阿卡迪亚是入市最早的一个，这个由协信携手圆融强势打造的豪宅入市，对整个青阳新双湖板块的高档 住宅中心起到了推动作用。中信森林湖的容积率为0.93，产品以独栋别墅为主；雍景湾的综合容积率为 0.6左右，产品规划多以别墅为主；鼎欣房产项目容积率为0.93，产品规划应与招商雍景湾区别不大。 而置地美庐0.55的容积率，将打造美式风格的纯独栋别墅，初步确定将以精装别墅形式推向市场。低容 积率、低密度生态自然景观住宅成为未来新双湖的发展趋势。
第一章 市场环境研判
整体市场环境 项目竞品动态 爱瑞观点
第二章 项目本体研判
项目区域分析 基础经济指标 产品解析 SW目概念定位 项目价值阐述 项目核心价值体系梳理
第四章 目标消费者分析
产品形态分级客户 典型客户构成 典型客户样本描摹
第五章 项目营销执行计划
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-7】苏州市2013年购房者置业需求比
六月至今，苏州楼市仅7盘开盘加推，且推盘量很小。五月楼市先抑后扬，在经历的“不红”的前两周后， 终于在月底翘尾迎来多盘入市，算是为红五稍稍正名。
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-8】苏州市2013年5月房屋成交面积比
六月开局，苏州仅1别墅项目开盘推出新房源，楼市显得颇为冷场，也不禁让人联想到五月首个周末 仅中南世纪城一盘入市的“爆冷”开局。开局冷场也似乎成为了苏州楼市普遍现象。
项目主要有：新鸿基地产的湖滨四季、晋合置业中式纯别墅小区晋园、仁恒地产的观棠、中海世家、
绿城苏州御园、九龙仓国宾1号等项目。价格在800万-3000万左右每套。
从板块项目的成交情况来看：2012年4月23日-4月29日，苏州别墅市场成交42套，金鸡湖板块别墅0成交。2012年4月30日-5月6日 之间，苏州别墅市场成交33套，湖滨四季成交2套，占比6%。2012年5月7日-5月13日期间，苏州别墅市场成交34套，中海世家、 绿城苏州御园、湖滨四季共成交5套，占比18%。金鸡湖板块别墅的成交渐渐显现出来，或将掀起新的一轮豪宅热。
【1-6】苏州市2013年1-6月份房价市场一览表
作为传统淡季，六月在计划推盘量上与五月份比肩， 共有45盘近4900套房源入市。然而从已经 过去的近三周推盘来看，开发商并没急着跑量，六月楼市的发展轨迹似乎正在延续五月的态势。
3、苏州是中国华东地区特大城市，首批历史文化名城，中国十大重点风景旅游城市之一，继中国最佳 旅游城市之后，苏州正向着世界现代田园城市进军。
4、苏州市城市总体规划(2007--2020)所确定的中心城区以及外围近期重点发展区域(城市生态城科技城 、南部吴中区太湖新城、北部高铁新城等相合作区)，以及地铁1-2-3-4号线的规划，《苏州市近期建设 规划(2012—2015)》规划发布的发布，未来使苏州市的城市产业结构进一步优化提升；历史文化特色更 加凸显；人居环境条件得到更大改善。
【1-4】整体市场环境/市场机会
新政背景下——苏州房地产市场发展比较健康，新政影响没有一线城市大
1、据各方面报告显示，苏州楼市稳重略有上升，新政打击的是房价增长过快，相比一线城市，苏州 受新政的影响不算太大，虽5月份住宅成交量降低，房价还是比较稳定。
2、各地新政后细则出台，相对北京上海等一线城市细则都比较宽松，苏州的细则迟迟未出台，也是地 方政府对楼市的一种保护。
天邻湖景为南加州典型风格，纯小独栋设计，公共景观与庭院景观均一步施工到位，湖边共享空 间造景在先，高尔夫服务中心、高尔夫练习场、网球场、游艇码头、公共会所配套齐全每个建筑单体 都是精品，每个功能区间尺度大小恰到好处，充分体现了发展商一直追求的面积不大功能大，总价不 高档次高的效果。
项目总占地面积：260亩，170席独栋别墅，容积率：0.3，绿化率：60.3%
销售任务与分解 项目营销总纲 阶段性分解动作 营销费用预算
第六章 项目推案及价格策略
项目推售及定价原则 价格策略 推售策略
第一部分 市场环境研判
整体市场环境 项目竞品动态 爱瑞观点
【1-3】国发【2013】17号文件对本项目的影响
核心影响： 近期内满足购买力条件的客户总数下降
应对措施： 1.项目现场景观工程准备充分，以品质体验获取客户信任； 2.注重媒体舆论作用，充分加以引导和利用； 3.延长蓄水期，准备充分，实现开盘即红盘；
【1-10】苏州市10大别墅板块详解
1、金鸡湖板块
作为全国最大的城市内湖，“高密度、多角度”成为金鸡湖板块发展的主要表现。7.4平方公里的金 鸡湖水面，不仅为购房者提供了一片旷达而不失温和的水面和现代而不失矜持的城市风景，苏州最优质 的国际化都市各类配套在这里一应俱全。作为苏州有着标杆意义的房地产领军发展区域，园区已经成为 近年来苏州最热的高端住宅市场。
[ 天临-湖景别墅 ] 营销提报
上海爱瑞房地产营销策划有限公司 2013.06.18
澄湖震撼力作，坐拥最美湖山
携幽谷清风，弄澄湖之云影，我们寄情于自然山水的精神和谐，吸山水之灵性，养豁达之胸怀。
天邻-湖景别墅
由上海巨中投资（集团）有限公司倾力打造，是一个低密度、纯小独栋的精品别墅小区。该集 团在苏州已成功开发苏州“天邻风景”高档别墅区。 “天邻风景”曾荣获中国住宅创新示范楼盘、中 国国际山水别墅典范及中国（苏州）水岸山景社区成功开发典范楼盘等全国大奖，更得到了苏州市各 级政府及风景业主的普遍好评。
【1-5】整体市场环境/市场机会
5、 09年地王项目的逐步入市，预计2013年苏州高档住宅市场占比将进一步提高。 6、新政之后，很多楼市投资客把目光转向商业地产跟高端住宅项目。 7、对于目前苏州楼市的发展态势，今年的市场应该说还是比较火热的，成交也比较高。3月份到5月底，只要 能够拿出房源销售的，都比较热销。很多楼盘都进行了加推和开盘，应该说都很成功。 8、2013年6月数据显示，苏州别墅市场成交几乎未受新政影响，且房价在原价基础上略有上升。
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-9】苏州市2013年6月份计划开盘项目
6月第二个周末适逢端午节调休，端午节小长假三天，开盘的清淡场面延续了6月第一周，只有阳光水榭和梧 桐公馆两家入市加推。阳光水榭开盘加推的156套房源，1分钟去化1套，算是为六月苏州楼市加了一把火。
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-11】苏州市10大别墅板块详解
2、青阳新双湖板块
从近几年新双湖板块推出的土地情况来看，低容积率、低密度住宅成为趋势。目前在售的别墅项目中， 阿卡迪亚是入市最早的一个，这个由协信携手圆融强势打造的豪宅入市，对整个青阳新双湖板块的高档 住宅中心起到了推动作用。中信森林湖的容积率为0.93，产品以独栋别墅为主；雍景湾的综合容积率为 0.6左右，产品规划多以别墅为主；鼎欣房产项目容积率为0.93，产品规划应与招商雍景湾区别不大。 而置地美庐0.55的容积率，将打造美式风格的纯独栋别墅，初步确定将以精装别墅形式推向市场。低容 积率、低密度生态自然景观住宅成为未来新双湖的发展趋势。
第一章 市场环境研判
整体市场环境 项目竞品动态 爱瑞观点
第二章 项目本体研判
项目区域分析 基础经济指标 产品解析 SW目概念定位 项目价值阐述 项目核心价值体系梳理
第四章 目标消费者分析
产品形态分级客户 典型客户构成 典型客户样本描摹
第五章 项目营销执行计划
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-7】苏州市2013年购房者置业需求比
六月至今，苏州楼市仅7盘开盘加推，且推盘量很小。五月楼市先抑后扬，在经历的“不红”的前两周后， 终于在月底翘尾迎来多盘入市，算是为红五稍稍正名。
数据来源：CRIRC市场研究机构
【1-8】苏州市2013年5月房屋成交面积比
六月开局，苏州仅1别墅项目开盘推出新房源，楼市显得颇为冷场，也不禁让人联想到五月首个周末 仅中南世纪城一盘入市的“爆冷”开局。开局冷场也似乎成为了苏州楼市普遍现象。
项目主要有：新鸿基地产的湖滨四季、晋合置业中式纯别墅小区晋园、仁恒地产的观棠、中海世家、
绿城苏州御园、九龙仓国宾1号等项目。价格在800万-3000万左右每套。
从板块项目的成交情况来看：2012年4月23日-4月29日，苏州别墅市场成交42套，金鸡湖板块别墅0成交。2012年4月30日-5月6日 之间，苏州别墅市场成交33套，湖滨四季成交2套，占比6%。2012年5月7日-5月13日期间，苏州别墅市场成交34套，中海世家、 绿城苏州御园、湖滨四季共成交5套，占比18%。金鸡湖板块别墅的成交渐渐显现出来，或将掀起新的一轮豪宅热。