苏州圆融星座项目招商手册

项目进度
项目结构封顶 2011年12月
商业整体开业 2013年5月
开工时间 2009年5月
特业主力店招商 2011年5月
进场装修 2013年1月
外部效果图
景观设计效果图
峡谷、瀑布
商业空间效果图
合作团队
*数据来源：中国苏州政府网站
苏州经济之GDP
苏州历年GDP走势
苏州历年人均GDP
12000 10000
8000 6000 4000 2000
10500 25.00%
9169 7740
20.00%
6701 5700 2802 3450 4027 4820
15.00% 10.00%
5.00%
0
0.00%源自文库
功能定位：体验购物、综合服务、休闲社交
商品定位： 国际一二线品牌、国际快时尚品牌、国内一线品牌
消费定位：中高档
形象定位：国际、时尚、精致
楼层主题
5F
休闲娱乐、健身
4F
风味美食、电影院
3F
生活家居、个人护理、美容美发、电影院
2F
年轻潮流服饰、潮流配件、运动休闲服饰
1F
国际品牌、潮流服饰、精致化妆品
B1F
发达地区第三产业占比： 上海57.9%、深圳53.5%（2011年，各城市统计局） *数据来源：苏州统计局（三产增加值占GDP比例）
美国75.3%、日本68.1%、韩国55.1%、法国72.4% （2011年，中国年鉴网）
苏州第三产业的呈现逐年上升的趋势。但与一线城市相比还有一定差距，预示着第三产业的发展空间巨大。
20.00% 15.00% 10.00%
40000 20000
5.00%
0
0.00%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
人均GDP（元）
*数据来源：苏州统计局（人均GDP以户籍人口计入）
中等发达国家水平：人均GDP8,000美元
（联合国国家财富水平标准）
园区概况
苏州工业园区行政区划 阳澄湖
娄葑 北区
苏 州 古 城 区 娄葑
南区
唯亭
金鸡湖 娄葑 东区
独墅湖
往上海
胜浦
• 行政区划 288平方公里 • 户籍人口 37.2万 • 常住人口 69.9万 • 外籍人口 2万
园区主要经济指标年均增长30%
¾ 连续两年名列“中国城市最具竞争力开发区”排序榜首。 ¾ 综合发展指数位稳居国家级开发区第二位。 ¾ 在国家级高新区排名居全省第一位。
2003 2.7 63.2 34.1
2004 2.2 65.7 32.1
2005 2.2 66.6 31.2
2006 1.9 65.4 32.7
2007 1.7 63.7 34.6
2008 1.6 62 36.4
2009 1.9 58.7 39.4
2010 1.7 56.9 41.4
2011 1.7 55.6 42.75
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
GDP（亿元）
增速
180000
164835 25.00%
160000
143939
140000
122219
120000
106863
100000
91911 78801
80000
5799266766
60000 47693
洲洲际际酒酒店店
苏州文化艺术中心
月光码头 现代休闲广场 韩国新罗酒店
久久光光百百货货
圆融星座
摩天轮公园
建建屋屋国国际际酒酒店店
项目概况
地理位置 占地面积 容积率 建筑面积
园区钟园路东，旺敦路南 30257平米 6.48
19.98 万平米
其中：
商业（地上） 公寓
5.49 万平米 6.07 万平米
写字楼
¾住宅
• 2011年全年，园区累计成交商品房占苏州市区成交量的30%，居苏州各区首 位；住宅成交均价为12703元/平方米。
项目介绍
项目位于的商圈
苏州有石路商圈、南门商圈、观前商圈、园区商圈和金鸡湖五大商圈， 轨交1号线贯穿期间，圆融星座正处于金鸡湖商圈。
观前街商圈 石路商圈
新区狮山商圈
南门商圈
项目具体位置
¾本项目毗邻金鸡湖。位于旺墩路以南，钟园路以东， 与“苏州市域新CBD 商业中心”已开业的圆融时代广场隔街相望。
现 代大 道
时时代代广广场场
华
池
街 韩韩国国新新罗罗酒酒店店
久久光光百百货货 旺敦路
圆圆融融星星座座
项目周边金融业分布情况
• 韩国国民银行 • 南京银行 • 台湾合作金库银行 • 太平保险
第三产业的进一步发展，将带动整个苏州商业物业市场需求的增长。
苏州历年社会零售品总额
苏州历年社会消费品零售总额
3000
50.00%
2000
40.00% 30.00%
1000
20.00% 10.00%
0
0.00%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
金鸡湖商圈概况
人民生活
常住人口超过69.9万。
2010年人均可支配收入34544 元，超过苏州大市人均收入。
2011年园区住宅成交均价达 11742元，为苏州全市第一。
经济
苏州市域CBD 三产服务业
知名商业品牌入驻：九龙仓、新 鸿基、诚品书店、久光百货等。
2010年GDP达1330亿元，占市区 15%，苏州市区排名第一。
圆融星座项目介绍
城市概况
苏州-2011中国大陆创新城市25强
•2011年10日24日发布
• 榜单对2010年全市GDP在436亿元以 上的129个大陆城市进行调查，并参考 新申请专利数（人均及总量）、科技三 项支出占地方财政支出比例等指标加权 计算出城市的创新能力； • 江苏11个城市入选； • 地级市苏州的创新能力指标赶超上 海，跃居第二；
圆融星座 金鸡湖商圈
各商圈情况
高端
南南门门 石石路路 新新区区
观观前前 金金鸡鸡湖湖
高端
金金鸡鸡湖湖
南南门门 观观前前
石石路路
新新区区
低端 传统
现有情况
时尚
低端 传统
时尚
未来（3年）
• 金鸡湖商圈是未来发展的一个重要区域，相信政府的支持、高端的硬件、多元化的 商业层级以及高端人才的聚集会吸引更多的国际及国内品牌的入住。
8.42 万平米
地下面积
9.89 万平米
其中：
商业（地下）
0.99 万平米
停车位
1490
项目特色
都市坡地花园为圆融星座一大亮点。1万多平米的阶梯式裙 房屋顶花园采用层层跌落的水体和绿化坡地，力求营造都 市绿色山林的意境，既不打破塔楼形象的整体感，更成为 体块交错部分富有变化的衔接，创造了独特的城市休闲空 间。“生态绿色”概念由裙房延伸到办公塔楼屋顶。 从外 围层层退台的空间可以直接进入商场每层。
战略性的地理位置
轻轨 长江三角洲的经济中心城市和区域副中心城市之一 历史文化名城，国际著名的文化和风景旅游城市 历史与现在、传统和现代结合的城市
地理位置:苏州位于江苏省东南部， 东临上海，南接浙江，西抱太湖，北 依长江。苏州市区中心地理坐标为北 纬31°19’，东经120°37’。
面积：8488平方公里，其中市区面 积1650平方公里。下辖张家港市、 常熟市、太仓市、昆山市、吴江市， 吴中区、相城区、平江区、沧浪区、 金阊区，以及苏州工业园区和苏州高 新区虎丘区。
嘉嘉馨馨坊坊
万万科科中中粮粮本本案案 仁仁恒恒..双双湖湖湾湾
路路劲劲..尚尚澜澜湾湾 中中新新领领袖袖天天地地
项目周边公共配套分布情况
九九龙龙仓仓超超高高层层
苏州博览中心
晋晋合合凯凯越越酒酒店店 台台湾湾新新光光三三越越
新新鸿鸿基基
圆圆融融时时代代广广场场 台湾诚品书店
第第六六空空间间家家居居广广场场
精品超市、美食广场、精致小店、时尚快餐
APEX国际影院已落户星座
APEX国际影院投资公司成立于2008年5 月，由美国娱乐地产信托投资公司、香港JTG 娱乐公司和香港奥维尔兄弟国际投资公司共 同出资组建，首期项目资金1.5亿港币，计划 总投资8亿港币, 为全面拓展中国大陆影院市 场，在上海注册成立了合资公司－APEX影院 管理有限公司。圆融星座APEX影院目前有8 个厅，1200个座位。
社会消费品零售总额（亿 元）
增速
526
625 905 1055 1250 1551 2027 2402 2830 18.82 44.80 16.57 18.48 24.08 30.69 18.50 17.82
*数据来源：苏州统计局
苏州社会品零售总额在2011年达到2830亿元。相比2007年，总额翻了一倍有余。
目标品牌
人流动线
项目总平面图-B1F
项目总平面图-1F
项目总品面图-2F
项目总品面图-3F
项目总品面图-4F
项目总品面图-5F
招商说明
¾购物中心由圆融商业物业管理公司统一管理，租户自主经营； ¾购物中心商铺只租不售； ¾租金模式采用“保底租金或抽成租金”两者取高的方式，实现购物中
心与商户的长期共赢。
苏州地区生产总值经过发展初期的高速提升，逐步回归平稳增长的状态。GDP增速始终保持在15%以上。
第三产业的增加值达3819.31亿元。城市经济发展提升了商业项目的发展空间。
人均GDP已超过中等发达国家水平三倍多。
苏州近年来产业结构调整趋势
苏州三产比重
80
60
40
20
0
第一产业比例 第二产业比例 第三产业比例
人均可支配收入(元）
2011长三角城市人均可支配收入
上海 36230
苏州 33243
杭州 34065
无锡 30853
*数据来源：苏州统计局
宁波 34058
南京 32200
2011年苏州人均可支配收入达到33243元,位居全国重点城市前列,并且比2010年增长13.8%, 高 于南京和无锡,仅次于杭州和宁波.
• 平安保险 • 南昌银行 • 泰隆银行 • 日本三井住友保险
• 东吴证券 • 工商银行 • 苏州银行 • 韩国乐爱金财险
• 兴业银行 • 日本瑞穗银行 • 台湾兆丰银行 • 日本财险
• 招商银行
• 邮储银行 • 中国银行
• 恒丰银行
• 中信银行
• 苏州银行
• 民生银行大厦 • 上海银行
圆融星座
• 浦发银行
2010年社会消费品零售总额172 亿元，同比增长19.4%。
84家世界500强企业，在区内投 资137个项目。
品牌酒店31家：四季、洲际、中 英皇冠、凯宾斯基、尼盛万丽等。
已集聚各类金融、准金融机构 210家。
苏州市90%内资银行支行、江苏 省2/3外资银行齐聚园区。
据园区第六次全国人口普查统计，全区总人口757896人，常住人口699354人，占苏州市6.64%，超过三个古城区、高新区。 与第五次全国人口普查｛ 2000年）相比，常住人口累增加了460743人，增长196.39%，年均增长率为11.48%，居全市首位。
• 国家开发银行 • 招行小企业信贷中心 • 香港东亚银行 • 建设银行 • 江苏银行
• 交通银行 • 农业银行
• 工商银行
• 宁波银行
项目周边住宅分布情况
置置地地..星星虹虹国国际际
海海尚尚一一品品
和和风风雅雅致致
中中海海湖湖滨滨一一号号 万万科科玲玲珑珑湾湾
雅雅阁阁尔尔
中中海海星星湖湖国国际际
万科尚玲珑
圆融星座
中中央央景景城城 紫紫荆荆苑苑
绿绿地地华华尔尔道道 翡翡翠翠国国际际
星星狮狮..白白塘塘壹壹号号 九九龙龙仓仓..时时代代上上城城
枫枫情情水水岸岸
东东城城郡郡 大大湖湖城城邦邦花花园园
金金湖湖湾湾
晋晋合合公公寓寓
中中海海国国际际社社区区 天天地地源源..水水墨墨三三十十度度
路路劲劲主主场场
园区商业发展现状
> 园区商业发展现状
¾世界500强在园区
¾服务产业倍增发展
¾ 累计集聚金融准金融机构384家，其中外资金融机构23家。 ¾ 国开行苏州分行、苏州产权交易中心等开业。 ¾ 苏州市90%的银行分行已进驻园区，外资金融机构集聚度全省最高。
¾写字楼和超高层建筑达143幢
¾酒店(品牌酒店共31家，客房总数7023间)
2011年苏州社会品零售总额远高于南京（2670.3亿元)、杭州（2548.36亿元)和无锡 (2122.72亿元)等周边城市,位居全国20个重点城市第9位.
消费市场的持续繁荣，加快了现代商业的发展，并推动消费环境日益优化及消费结构的升级。
长三角城市2011年人均可支配收入
37000 36000 35000 34000 33000 32000 31000 30000 29000 28000
项目情况
精装湖景 公寓
国际精品时 尚购物中心
国际甲级生 态写字楼
国际精品时尚购物中心 魅力都市 全景体验 24小时生活圈 ; 超5A甲级写字楼 生态商务新标杆； 精装湖景公寓-全球湖居，金鸡湖豪宅代表作
项目定位
时尚精致、品质生活型的购物中心
客群定位： 苏州市及周边城市的中高收入、追求生活的品质人士