商品房质量缺陷损失评估探讨及其案例分析

5.1商品房质量缺陷价值减损估价原则
5.2商品房质量缺陷价值减损估价的基 本思路与估价方法
5.1商品房质量缺陷价值减损估价原则
2.3商品房权能与效用功能缺陷
2.3.1商品房权利状况缺陷 2.3.2商品房实体状况缺陷 2.3.3商品房区位状况缺陷
2.3.1商品房权利状况缺陷
2.3.1.1所有权缺陷。①所有权合法性缺陷。一种类型是土 地取得存在不合法的环节。典型的是小产权房，土地取得 不符合国家规定，导致购房人根本不能进行房屋所有权和 土地使用权的登记，给房屋买受人带来了巨大的烦恼，同 样应当由卖房人支付机会成本，以维护法律的尊严，达到 惩治违法行为的目的。另一种类型是建设程序存在不合法 的环节，导致购房人不能进行房屋所有权的登记。②小区 建筑物共有部分所有权存在缺陷。对小区建筑物共有部分 所有权，要么登记缺失，要么登记模糊，要么开发商将应 当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售， 干脆业主丧失了对该部分共有部分产权。③他项权利缺陷。 开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售 造成了房屋受让人的房产有潜在处置的风险。
2.3.1.2通风、日照、采光权缺陷。
有些开发商为了最大限度地提高容积率，在建筑间 距方面不符合设计规范的强制性规定，造成了通风效果 差、日照时间减少、采光面积减少，房屋的基本使用功 能得不到保障，导致了房产经济价值的减损。
2.3.1.3地役权或相邻关系权缺陷。
①设定地役权或相邻关系权存在障碍。一种情况是房屋 受让人修缮建筑物以及铺设电线、电缆、给排水管、暖 气、燃气管线等需要需要利用相邻土地、建筑物的，但 由于房屋转让人的原因造成相邻关系人矛盾而不能提供 相邻土地、建筑物的利用。②已经设定的地役权或相邻 关系权存在侵害。房屋转让人因相邻关系人的用水、排 水、通行、铺设管线等利用受让房屋设定了地役权或形 成了相邻关系权，但因此对受让的房屋造成了损害。
3商品房质量缺陷评估的价值 定义与估价时点建议
商品房质量缺陷采用的价值标准是公 开市场价值标准。商品房质量缺陷评估的 价值定义应当是估价时点的商品房实体缺 陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造 成的商品房价值减损的市场值。
估价时点建议确定为现场查勘之日或 双方约定的商品房质量缺陷鉴定界定之日。
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2.2.2设计安全性缺陷
房屋的安全性取决于承重结构，墙、柱、梁、板、楼梯、屋 面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、 家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋 骨架作用。
结构设计达不到相应建筑的强制性要求，就会构成设计安 全性缺陷。
2.2.3施工质量安全性缺陷
房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程 的基础和主体，如果一栋楼房在建筑材料上与施 工工艺上偷工减料出现地基基础工程和主体结构 方面就会出现质量问题，构成安全性威胁。
2.2.5环境污染安全性缺陷
环境污染安全性缺陷在工业区的商品房比较多见。 工业区特别是化工工业区，工业生产及其残留物，会 在环境中形成物理射线、噪音、浮尘、石棉、聚氯联 苯或其它有害物质。如果在没有进行有效的改造前， 将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅， 对房地产的正常使用就构成了潜在的安全威胁，使住 宅的价值贬值。
2.2.4消防安全性缺陷
高层建筑，一般情况下电梯很大程度
上替代了楼梯的作用，给人们生活带来了 便利，但在火情的情况下电梯却不能替代 楼梯的作用。因此，高层建筑，楼道的宽 度不能能够满足消防紧急通道的要求，就 构成消防安全性缺陷。
家用电器的快速普及导致居民用电量的大幅增加，从电气 安全的角度考虑，住宅入户导线截面为16mm2，分支回路截 面为2.5 mm2，空调等大功率电器和厨房、卫生间的回路最好 选用4 mm2的铜线。由于铝表面极易氧化，氧化层具有高电阻， 大电流通过高电阻能产生异常高温。另外，电气线路过细，也 会使电线发热加剧，绝缘老化加速，易导致线路间短路和接地 故障，引起电气火灾事故。因此，对于铝导线、入户导线截面 积不能达到标准、电线与插座不配套、开关产品未经国家检测 合格等布线存在安全隐患的房地产，也存在一定的价值减损同 样构成消防安全性缺陷。
2.2商品房安全性能缺陷 2.3商品房权能与效用功能缺陷 2.4暂时性缺陷与永久性缺陷
2.1可修复的商品房质量缺陷和不可修复的商品房 质量缺陷
可修复的商品房质量缺陷是指可通过采取技术 上可行、经济上可行的施工措施予以修复或通过 法律程序的完善予以修复商品房质量缺陷。
不可修复的商品房质量缺陷是指不能够采取技 术施工措施修复商品房质量缺陷、修复商品房经 济上不可行、法律上不许可的商品房质量缺陷。
2.2.6相邻关系安全性缺陷
相邻关系安全性缺陷指相邻关系人进行施工建设 时对房屋的结构造成了损害。比如地铁沿线的建筑， 往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、 房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。
2.2.7室内装修安全性缺陷
现在越来越多的精品装修住宅推向市
场，但现实生活中，已经出现了大量新装修 房由于室内装修引起的甲醛、TVOC(总挥发 性有机物)、氡、苯系物、氨和放射性等有 毒污染导致婴幼儿白血病与癌症病例。因此， 室内装修不采用环保材料，就会形成商品房 室内装修安全性缺陷。
衡量商品房质量是否存在缺陷 ，其基准应 当基于以下两点：一是是否符合国家法律、法 规、规章、技术性规范的强制性要求。二是是 否满足商品房买卖合同约定的事项。
商品房质量缺陷是指不符合国家法律、法 规、规章、技术性规范的强制性要求或达不到 商品房买卖合同的约定事项。
商品房质量缺陷损失
商品房质量缺陷损失是指由于商品房质量缺陷 造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到 侵害导致的房地产经济价值的减损。
商品房质量缺陷损失评估探讨 及其案例分析
总目录
1、商品房质量缺陷的定义分析 2、商品房质量缺陷的主要种类 3、商品房质量缺陷评估的价值定义与估价时
点建议 4、商品房质量缺陷估价现场查勘要求 5、商品房质量缺陷价值减损估价的技术路线 6、商品房质量缺陷价值减损估价的实证分析 7、结语
1.商品房质量缺陷的定义分析
商品房的质量缺陷不只关注实体缺陷，同样关 注商品房区位缺陷（如墓地）、商品房权利缺陷。
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2商品房质量缺陷的主要种类
分类目的
从分类上指导商品房质量缺陷估价，有助于商 品房质量缺陷的勘查、界定，有助于估价程序的确 定，有助于估价方法与估价参数的选择。
2.1可修复的商品房质量缺陷和不可修 复的商品房质量缺陷
4商品房质量缺陷估价现场查 勘要求
一是对商品房质量缺陷进行界定， 确定商品房质量缺陷的客观事实是什么， 进行现场勘查记录摄像，初步确定商品 房质量缺陷的类型、程度及其后果影响。
二是对怀疑涉及商品房安全性能缺 陷，Fra Baidu bibliotek时提请专业性机构进行鉴定，鉴定 是否构成危房，鉴定意见也应当确定商品 房质量缺陷的类型、程度及其后果影响， 并认定属于可修复的商品房质量缺陷还是 不可修复的商品房质量缺陷。对可修复的 商品房质量缺陷应有专业性机构提出可修 复方案。
在售楼广告或宣传资料中鼓吹附近将建设有大型公园、绿地、
配置重点中小学等设施，吸引购房人，而实际并没有这些设
施的，虚构区位状况。对此，最高院审委会《关于审理商品
房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》指出：
“……但是出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施
所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以
2. 3.2.3配套设施功能性缺陷
配套设施质量缺陷表现为国家规范或合同约 定应当有的电梯、节能措施等配套设施不配置或 少配置。比如写字楼减少应有的电梯配置，住宅 小区内小区内停车车位、绿化等数量没有达到楼 盘销售时承诺的标准。很多涉房案件起因于配套 设施安装不齐全、不到位而产生，而合同中所约 定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准要 以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外， 配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担 也是由双方的合同约定。
2.2.1地质勘察安全性缺陷 2.2.2设计安全性缺陷 2.2.3施工质量安全性缺陷 2.2.4消防安全性缺陷 2.2.5环境污染安全性缺陷 2.2.6相邻关系安全性缺陷
2.2.7室内装修安全性缺陷
2.2.1地质勘察安全性缺陷
地基的地质构造、地形地貌、土壤结构都对地 基安全性构成重大影响。在地质勘察阶段，勘查 清楚地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩 埋、古河床等而形成，地基土是否为冻土、软土、 膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质十 分重要。忽视地质勘察或勘查不符合对应建筑物 规模对地基勘察的强制性要求，忽视采取了相应 的安全措施，就会形成地质勘察安全性缺陷。
2.2商品房安全性能缺陷
商品房安全性能缺陷是指由于自然条件、设计 建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全 隐患，商品房安全性能缺陷严重威胁着人身安全， 使商品房的价值趋近于零的可能性加大，使商品房 经济寿命年限显著减少甚至归零。
单列分类是由于商品房安全性能缺陷评估时，商 品房安全性能缺陷界定超出了评估人员的工作能力 与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。
三是对商品房质量缺陷
进行原因分析，确定修复方 案，确定估价的技术路线。 比如影响建筑工程质量的因 素可归纳为勘察、设计、施 工、使用、周围环境和管理 等六大类。
四是对同类无商品房质量 缺陷的房屋经济价值和存在 商品房质量缺陷的房屋经济 价值、商品房质量缺陷导致 的后果进行市场调研。
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5、商品房质量缺陷价值减损估价的技 术路线
2.3.2商品房实体状况缺陷 2.3.2.1设计功能性缺陷。 2.3.2.2施工工程质量功能性缺 陷
2. 3.2.3配套设施功能性缺陷
2.3.2.1设计功能性缺陷。
建筑质量与水平是通过设计使其具体化的，设计 质量的优劣，直接影响建筑的使用价值和功能。 设计合理可以提高房屋的可使用面积与使用效率。 比如在进行结构设计时，房屋的结构平面布置， 影响房屋的可使用面积的大小，也影响房屋的舒 适程度与方便程度。比如常见的房屋层高达不到 国家规定的标准。比如建筑横梁位置的布局，房 间的分隔、形状、大小，厨、卫、厅、卧空间位 置，这些方面设计不合理，就会降低房屋的使用 价值。
2.3.3商品房区位状况缺陷
一类是在进行商品房销售时，隐瞒商品房区位状况的
不利因素，从而对商品房受让人造成身心理伤害，影响房屋
的使用功能的发挥。比如，商品房销售时隐瞒了区位上临近
殡仪馆的客观事实，给商品房购买人丧失了购买其他商品房
的机会，浪费了商品房购买人购房时间、经历的投入，出现
商品房买卖纠纷。另一类，是在进行商品房销售时，开发商
3商品房质量缺陷评估的价值 定义与估价时点建议
商品房质量缺陷采用的价值标准是公 开市场价值标准。商品房质量缺陷评估的 价值定义应当是估价时点的商品房实体缺 陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造 成的商品房价值减损的市场值。
估价时点建议确定为现场查勘之日或 双方约定的商品房质量缺陷鉴定界定之日。
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2.3.2.2施工工程质量功能性缺陷
门窗不正、油漆脱落、内门翘曲，门板开裂、门窗五金附件生锈、 门锁脱簧、门窗关闭不严，卫生洁具连接件滴、渗水、下水不通畅 ， 地面空鼓、开裂、不平整、地面渗水 、面砖镶贴排列不规则接缝不 均匀、釉面砖空鼓，缺楞、釉面开裂翘曲，屋面渗、漏水现象 ，铝 合金窗密封股封闭不严，向内渗水，墙面不平整、浆活起碱脱皮、 龟裂、涂料遇水脱落 ，电线规格不符合要求、电器插座缺相或短路 ， 给水系统水表空走连接件滴水，排水系统地漏、管道堵塞、便池不 畅，室外排污管不通畅等等，这些都是施工质量一般缺陷，会对房 屋所有权人带来许多不便，也会是房屋的经济使用寿命减少，带来 房屋价值的减损。
及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和
允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当
事人违反的，应当承担违约责任。”
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2.4暂时性缺陷与永久性缺陷
暂时性缺陷是指随着时间的推移质量缺陷随之 消失的一类质量缺陷。如环境污染。
永久性缺陷是指随着时间的推移质量缺陷持续
存在的缺陷 。
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