我国土地发展权研究综述

展权 转移归 国家所有 土地所有者或其他 使用者若想 变更 土地的使用性 质 ． 在实行开发之前 ． 须先 向政府 必 购买发展权 英国创设土地发展权制度 ， 目的在 于 其
相对较多 ．见解不一 ．大致可分 为狭 义和广义两种理
解。
２１ 狭 义 的 土 地 发 展 权 ．
更有效地控制土地 开发使 用及 实现土地“ 涨价归公” 。
１ 国外 土地 发 展权 简 介
土地发展 权首创于西方 国家 ．至今其研究 成果丰 富 ．因此 了解与借鉴 西方发达 国家发展权制度设 计与 实践模 式 ．有利 于 比较分析及探讨 我 国土地 发展权 问
题 １１ 英 国的 土 地 发 展 权 制 度 ．
所 有权 中［ 但 随着我 国土地 市场 的建 立 与发展 ． ． 城市 化进程 的加快致使土地使 用性质改 变 ．土地发 展权 的
１２ 美 国 的 土 地 发 展 权 制 度 ＿
狭义 的土地发展权 ．强调 土地用 途 的变更或在 土 地上兴建建筑改 良物而获取更 多利益的权利 沈守愚
美 国的土地发展权制度是在 土地分 区制度没 有有
效地 防止 城市对农 地大 量蚕食 的情况 下 于 １６ ９ ０末 仿
照英 国设 置的 美国实行土地私有制 ． 美国土地发展权
展权 征购制度组成
土地发展权转让 是指受限制开发 区的土地权利人 通过交易市场将其 土地发展权转让 给可开发 区土地权
利人 ．土地发展权受 让人 因此获得 土地发展权并支付
对价 土地发展权 征购是指美 国各 州或地方政府 出于 保护农地 的 目的 ．用 公共资金 向土地所有者购买 土地 发展权 土地所有者将 土地 发展权卖 出后 ． 仍然 可保 留 该农地继续耕 种 ．但没有改 变土地用途 以获取更 多利
地所有权 的范畴＿ ８ ＿ 。杜业 明（０ ４ 认 为 ， ２０ ） 土地发展权是 指 变更 土地用途而获得额外 收益 的权利 而农 村土地 发 展权是 特指农 用地转为建设用 地和农村存量 建设用
归 土地所有者所有＿ ３ ］ 土地发展权制度 主要 由 １６ 年 ９８
建 立 的土地发 展权转让 制度 和 １ ７ ９ ４年建 立 的土地发
度． 时至今 １ 在发达 国家土地发展 权制度具有 比较成 ３．
行法律 和土地权利体 系 中的地位 等 ．对发展权 的配置
与流转 、定价方法 、监管制度等具 体操作 问题研 究较
少。
熟的运行机制 ， 且取得 了很好 的效益 。 土地发展权是 国
家土地权利 的一种 ．过 去很长一段 时间里淹 没在土地
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２ 土 地 发展权 的涵 义
境外关 于土地发展权的定义较为统一 ．是指通过 改变现有土地 的使用用 途和利用强度来对 土地进行 开
发 的权利 目前我 国学 术界对土地发 展权 的涵义研究
１４ ９ ７年英 国颁 布《 乡规 划法 》 次 以法 律 的形 城 首
式创设 了土地发展权 ．并 规定一切私有土地将来 的发
地 发展权 的涵 义 、 设立 的必 要性 与可行 性 、 属 、 归 在现
发展权 观念 的构想 和转移 发展 权办法 始于英 国。
第 二次世界大 战后 ．英 国面 临着 国家重建和人 口增加 的压力 ．为此加强 了土地利用 管理与城市规 划方面 的
法律制 度建设 工作 ．相继公 布 了 Ｔ ｅＢ ｄ ｗ Ｒ ｐ ｒ 、 ｈ ａ ｏ ｅ ｏｔ
益 的权利
１ ． 法 国的 土 地 开 发 法定 上 限 密 度 限 制 制 度 ３
地 直接进 入土地一级市场而使 土地权利人获取 收益 的
权利ｌ ９ ｌ
２２ 广 义 的 土 地发 展 权 ＿
广义 的土地发 展权包 括土地利用或再 开发的用途
１７ ９ ５年法 国颁 布《 改革土地政 策 的法律 》 实行 法 ， 定上 限密度限制 ． 类似 于土地发展权 ． 指政府 对开发土 地 的建 设权设定 了一个上 限 ．上 限指标采用 容积率来 控 制 ． 上 限指 标范 围 内的建设 ． 发者有 自主权 ， 在 开 超 过该 限度则开发建设权 归 国家 ．但在 一定情况下建设
缺位 导致农地保护成效 差 、土地增值 利益分 配不公及
土地 资源配置效率低下 等 ．这些矛盾 与 问题 的产生使 得 土地 发展权 的价值逐 渐为社会各 利益 主体所 认识 与 重视 自２ ０世纪 ９ ０年代末期 以来 ． 国学术界逐渐重 我 视对 土地发展权 的研究 ． 并取得 了一 定 的成果 ， 研究领 域 主要 集 中于土地发展权 制度 的基本 理论 问题 ．如土
第 １ １卷 第 ２期 ２１ ０ ２年 ４月
广 东 土 地 科 学
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我 国土地 发展 权研 究综述
林 晓雪 吴 金辉 ｚ 臧 俊梅 江璐 明 ２ 叶圣 涛
（． １ 华南理工 大学公共 管理学院 ， 东 广 州 ５ ０ ４ ； ． 广 １６ ０ ２广州地理研 究所 ， 东 广 州 广 ５０ ７） １０ ０
摘 要 ： 年来 我 国学术 界逐 渐 重视 对土 地发 展权 的研 究 ， 而其研 究 仍 处于起 步 阶段 。本 文采 用 文献 资 料法 和 比较 分 近 然
析 法等 ， 介绍 国外土 地 发展 权 制度 的 运行 现状 的基础 上 ， 析 归纳 了现 阶段 国内 学术 界 关于 土地 发 展权 的涵 义 、 在 分 创 设 的必 要性 与 可行性 、 归属 、 置与 流 转、 格评 估等 方面 的研 究 内容 ， 配 价 并探 索 当前 研 究 中存在 的不足 和 今后 需 要努 力
开发 者可 向政府购买超 过限度标准 的部 分建设权 这
一
规定主要是 为了稳 定地价 ．减少地 产市场盲 目性 和
地发 展权是 指土地用途变更 和提高土地原有 的集约度
（９ ８ 提 出设立农 地发展 权 ． １９ ） 并将 其界 定为 将农 地变 更 为非农 建设 用地 的 一项独 立 的财 产权 ＿ 林 元兴 ６ ｌ ｆ９ ９ 认为土地发展权 是指在土地上兴 建建筑改 良物 ９） １ （ 包括 建筑 物与工事 ） 的权利 以用 “ 可 容积率 ” 的高低 来 表现土地发展 权 的价值 大小 ［ ７ ｌ ＾王小 映（０ ３ ． 认 ２ ０ ）Ｉ ￣ ｊ 为 ．土地发展权是一种 农地可转为建设 用地进行 开发 利用 的权 利 ． 独立 于土地承包经 营权 ． 并非完全 属于土
的方 向。
关 键词 ： 土地 发展 权 涵义 归属 ： 转 ： 价 流 估
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第 １ １罄
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的发展权相关制度与规定都可纳入 以上三种模式 Ｅ 。
Ｗ ｔＲ ｐ ｒ提 出实行土地发展权 国有化方案用 于解决 ａｔ ｅ ｏ ｔ 土地征 收补偿不公 平性等 问题
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土地发展权是 于 ２ ０世纪 ４ ０年代 末 由英 国率先创 设， 在美 、 、 法 日等 国相继设 置 的一 项重 要土 地产 权制
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广东 省软 科学 项 目（０ ０ ０ ０ ０ １ ０ 、 ２ １ Ｂ ７ ３ ０ ４ ）教育 部人 文 社会 科学 研 究青 年 项 目（９ Ｊ ６ ０ ８ ）广 东省 科技 计 划项 目（０ ０ ０ １ ０ Ｏ ９ 部 分研 究成 果 ０Ｙ Ｃ ３ ０ １、 ２ １ Ｂ ３３ ０ Ｏ ）
ｌ ２
转变和 因利用强度 的提 高而获取更 多利 益 的权利 柴
强 （９ ３认 为 ． １９ ） 土地发 展权是 指土地 变更 为不 同用 途
使用之权 ． 由农 地变更为建设用 地 ． 如 或对土地原有 的 集约度 的提高 ｒ。 １ 胡兰玲 （０ ２ 认 为 ， ０ ］ ２０ ） 土地发展权 是指 对 土地 在利用 上进行 再 发展 的权利 ， 包括 空 间ｆ 空 、 高 ｍ－ ） Ｆ建筑权和土地开发权 ［ 王万茂等 （０ ６认 为土 １ １ ］ ２０ ）