万科城市选择的策略

学习改变命运,知 识创造未来
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•第一部分 •3、集团各分公司对集团的利润贡献分析
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• 各地公司地产业务98-2000年结算销售收入总和构成
•总额=58.34亿元
•深圳、北京、上海占到总销售收入的71%
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•7地12个项目，2000年销售
•53.65万平方米，销售额23亿
•上海•地产业务收入27亿港元， •实现利润2.68亿港元
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•99-2000年商品房销售量比较 •单位：万平方米
•核心城市GDP总量占全国总量比重为12.4%，商品房销售量占 全国比重为21%，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度 越甚，倍数效应明显；
•2000年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为25.3%，高 于非核心城市的14%。
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•99-2000年商品房销售额比较 •单位：万元
• 各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明11个城市基 本呈价升量增的态势；
• 2000年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为50%，高于非 核心城市的18%。
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• 各地公司地产业务98-2000年结算销售净利润总和构成
•总额=6.29亿元
•深圳、北京、上海占到总销售净利润的83%
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•小结：
• 京、沪、深3个核心城市市场是集团目前的主要市场。 •京、沪、深3个核心城市市场是集团利润的主要来源。
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•核心城市的各项指标在11城市的占比分析
•（2000年数据）
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•小结：
• 核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增 长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。
• 近2年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势 。
• 核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基 本快于11个城市中非核心城市的增速。
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2021年3月4日星期四
介绍提纲
第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议
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Baidu Nhomakorabea
•第一部分、对集团已进入/计划进入城 市的现状分析
•1、对于全国市场周期的判断
经济指标的分析
•说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：
• 核心城市：指深圳、上海、北京、广州；4城市在各项经 济指标的排名均占据前4位 。
•6城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈
•
阳、成都6城市。
•11城市：指集团已进入/计划进入的11个城市。
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•99-2000年房地产投资额比较 单位：元
•无论是核心城市还是11个城市在房地产市场的投入资源的增速 与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异 常超速发展或过热的现象；
•非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面 是由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于 房地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间 就显得有限。
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•全国人均GDP增长趋势（85年-2000年） •单位：美元
•99年出现拐点，预示 •经济进入新一轮快速 增长期
•全国房地产投资额增长趋势（93年-2000年）
•单位：亿元
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•99年增速加快，成为 国民经济的重要产业
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•市区人口指标比较
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•2000年国民生产总值（GDP)指标比较
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•核心城市的经济增长对全国经济的拉 动作用较大；就集团的城市线组合来 看，这些城市对全国经济发展的重要 性已占到超过三分之一的比重。
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•99-2000年人均GDP指标比较
•11.8%
•9.7%
•10.7%
•5.5%
•核心城市的人均GDP平均值比11个城市的人均GDP平均值高48%。
•2000年全国各大城市的人均GDP排名中，核心城市排进前5位，11 个城市中的非核心城市有5个城市排进前20位，成都、长春排位在20 名之外。
•核心城市的人均GDP增速高于11个城市的增速，且基数远大于11个 城市中的非核心城市。
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•99-2000年人均可支配收入指标比较 单位：元
•10.4% •7.5% •8.7%
•7.3%
•核心城市的人均可支配收入的平均值比11个城市的平均值高50%。
•除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速（人均GDP增速 ）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速
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•第一部分
•4、同竞争对手的房地产业务经营情况的
比 • 较分析
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•万达集团
•在大连2000年销售面积约 •100万平方米，销售额30亿•北，京 •并向北京及江浙一带拓展 •天津
•万科
•沈阳 •大连
•中国海外
•2000年销售24.3万平方米，
•全国商品住宅销售量（86年-2000年） •单位：万平方米
•98年后出现了量升价 升的走势，预示着中 国房地产市场新一轮 行情的来临
•全国商品住宅均价走势力（91年-2000年） •单位：元/平方米
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•小结：
• 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮 的快速增长周期。
• 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了 全国性的扩张计划。
• 万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。
• 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合 适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先 地位。
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•第一部分
2、集团已进入/计划进入城市的各项