毕节德溪地块五位一体营销板块

毕节市七星关区住宅类土地成交情况
成交总价(万元)
162151 194346 24434 143795
可开发建筑面积(万m²)
156.74 249.16 48.03 250.93
容积率
2.32 2.52 3.19 3.61
成交均价(万/亩)
160.27 130.84 108.2
138
楼面价(元/m²)
65-77万元
5200
100-127平米三房、 四房
55-66万元
5300-5700（含车位）
120-130平米三房、 四房
67-72万元
5300-5500（含车位）
124-139平米两房、 三房
68-76万元
预计均价：高层5700元/平 米，洋房6500-7800元/平
米
120-130平米三房、 四房
毕节德溪地块五位一体报告
营销板块
二 住宅市场与定位
宏观市场
1.1、 整体市场分析
商品房存量面积167.19万㎡，按照18年商品房销售面积172.6万㎡，存销比0.97，存量去化时间 在1年以内。市场积存在合理范围内，总体积存风险不大。
16年以前毕节市房地产对于棚改还有一定的依赖，17年以后随着城市发展扩容，作为贵州西北重 镇对周边乡镇、邻近省份吸附力日益增强，目前市场正处于快速上升期。
项目点评：
1、项目体量较小，工程进度缓慢； 2、规划建设公园式高级商住区，5星级酒店、商务酒店、 会议中心等；
中梁·国宾府——德溪大桥桥头堡位置新盘
中梁·国宾府项目概况
项目地址
七星关区徳溪街道后河村
占地面积
35亩
建筑面积
4.62万㎡
产权年限
70年
容积率
1.998
停车位
461
绿化率
36.18%
住宅户数 主力户型 物业公司 物业
55.1 327.72
50 0 112 1.8 1
0
3.12
20 10 38 24.2 3.5
4.62
51.98 152.3
6.6 4.2 6.9 4 4.3
5.8 31.8
5300-5900（含车位） 108-126平米三房 62-72万元
5500-5600（含车位）
117-138平米三房、 四房
费 住宅预计均价
商业均价
销售模式
120-130㎡
开盘时间 梯户比
预计19年1月
1梯2户、1梯4 户
-
高层5700元/㎡左右，洋房6500-7800 元/㎡
-
-
项目点评：
1、中梁集团进驻毕节市第一个项目，项目位置优越，有河景资源。体 量较小，目前尚未开售。整体价格水平与周边项目相当 2、高层产品面积段90-120平米，洋房120-133平米。沿河楼王预计均 价7500-7800元/平米。
1034.54 780.01 508.68 573.05
走势变化分析：1、 上半年房地产市场快速上涨，拉动土地市场，3-5月表现较为活跃；2、在于下半年政策调控影响下大市场 持续走低，发地产投资受到抑制；2、同时棚改工作暂停调整也对区域土地市场产生一定的影响。
竟品分析
2.1 德溪新区主要竞品楼盘情况
68-74万元
洋房6500-7300
116-134平米两房、 洋房80-100.5万元
高层5800-6300
三房
高层66-72万元
注：区域内取证未售积存在32万平米左右。
作为目前毕节市发展的热点区域，德溪新区开发项目较为密集，区域潜在供应量与18年毕节全市去化量相当， 局部竞争激烈程度明显高于其他区域。市场主力产品面积段维持在110-140平米之间，已售产品总价集中在65-76 万之间。
3.3楼盘情况
楼盘名
中梁国宾府距离地块最近
占地（亩） 容积率
总建面（万方）
35 1.998
4.62
产品
2梯4小高层毛坯、1梯2电梯多 层洋房、底商
万晟阳光城规模最大
645 2
120
高层毛坯2梯4
德溪大院距离地块较近
6 3.1 26
2梯4高层毛坯、底商
中鼎华府距离地块较近
58.42 3.39 17.5
万晟·阳光城——欧式建筑风格，区域内畔山大盘
万晟·阳光城项目概况
项目地址
德溪1号于2号路交汇处
占地面积
641亩
建筑面积
150万㎡
产权年限
洋房70年
容积率
2
停车位
1010
绿化率
35%
住宅户数
约945户
开盘时间
6月份二期
主力户型 物业公司 物业
费 住宅现场报价
商业均价
销售模式
112-142㎡
梯户比
1梯2户
后续推货（万平米）
4.62万平米
38万平米
24.2万平米
10万平米
20万平米
51.98万平米
特点
紧邻我司地块，占据德溪大桥 桥头堡位置，一面临河。
德溪新区最大规模项目。
与我司地块一路之隔，同属于德 溪大桥附近项目。
与我司地块一路之隔，同属于德溪 大桥附近项目。
德溪新区商业中心附近洋房住 区。
项目地处德溪新区与七星关区交界 处，比邻德溪公园，是目前德溪区
数据来源：房管局咨询结合调研
1.3、2018土地市场
2018年全年供应151.45万平米、成交67.45万平米，整体成交体量低于2017年； 主要集中在德溪新区，全年土地楼面价基本维持在1035元/平米左右水平上。
年份
2018（至今） 2017 2016 2015
成交面积(亩)
1011.76 1485.33 225.82 1041.98
滕王阁物业管理公司 1.60元/㎡·月
5200元/㎡（不含车位）
预计售价：首层：2.1-2.5万元/㎡ 二层：8000-8500元/㎡
商业全部为小面积低总价产品，返祖政策暂未确定
项目点评：
1、项目整体为132-167㎡产品，客群范围一般； 2、地段及区位为德溪新区核心位置，周边配套成熟； 3、该项目是毕节市唯一一个集中供暖示范小区；
中鼎华府——比邻月亮湖公园、德溪公园，主打环 境项目
项目地址 占地面积 产权年限 停车位 住宅户数 主力户型 物业公司 物业费 住宅现场报价
商业均价
销售模式
中鼎华府项目概况
德溪大桥往梁才方向200米
3.8万方
建筑面积
17.5万㎡
住宅70年
容积率
3.2
1304 约886户 117-144㎡
绿化率 开盘时间 梯户比
2.4德溪区主要在售项目19年推货计划
1月 中鼎华城供应量（万平米） 中鼎华府供应量（万平米） 万晟阳光城供应量（万平米） 拓海山语城供应量（万平米） 1.8 中梁国宾府供应量（万平米）
2019年德溪新区主要在售项目各阶段供货情况
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
1.3
1.6
3
1.8
3
9月
10月
11月
12月
2.4德溪区域内存量情况
序号 1 2 3 4 5
6
7
项目名称 中鼎华城 中鼎华府 万晟阳光城 德溪大院 海信一品
中梁国宾府
拓海山语城 合计
项目体量 （万㎡）
已售（万㎡）应项量目（潜万在㎡供）积已存取（证万未㎡售）
近期现场报价元/㎡
主力产品
主力产品总价区间
70 17.5 150 26 4.5
4.62
35%
开盘时间
预计8月份开盘
现场报价 商业停车位
1T2洋房（6+1层）： 6500-7300元/平米， T4高层5800-6300 元/平米开盘推170 套售罄（不含车位）
406个
项目卖点：
1、7层花园洋房，毗邻公园，居住环境优美； 2、板房设置，一梯两户，居住舒适度高； 3、四室两厅两卫，一楼带下跃；
售价最高楼盘。
拓海山语城——区域内单价最高楼盘
开发商 项目地址 建筑面积 产权年限 室内停车位 总户数
主力户型
商业面积
拓海山语城项目概况
拓海置业有限公司
德溪新区百里杜鹃大道旁
550108.89㎡
梯户比
1梯2户 2梯4户
70年
容积率
1.663
3807个 2323户 140㎡ 65308.41㎡
绿化率
0.81 0.66 1.92
1.2、2018年全年供销量价关系
全年供应量210万平米，成交172.6万平米，月均销量14.38万平米。供应成交主力在3-8月份。 上半年市场价格涨幅较大，涨幅近700元/平米，9月后受宏观面影响，价格出现波动，供应、去化萎缩。 截止12月区域整体均价达到5399元/平米(金海湖新区、城市边缘地带价格相对较低)的历史最高位；
中鼎华城位置最好、去化最快拓海山语城售价最高（有钱人认可）
231
209
3.9
2.8
70
55.76
8栋T4、T6高层
2梯4毛坯高层、底商 毛坯多层、高层、城市商业综合体
面积段（m²） 高层90-120、洋房120-133
88-140
120-143
117-170
108-171
115-190
开盘日期
总套数 去化
31%
全年推出8栋高 楼
3梯6户
雅静物业管理公司 1.30元/㎡·月
5300-5600元/㎡左右（含车位）
预计售价：首层：2-2.2万元/㎡ 二层：7000-7500元/㎡
交1万抵3万
项目点评：
1、集景观资源配套及学区资源配套为主的项目； 2、项目体量较小、绿化率较高、高层建筑视野辽阔；
德溪大院——环境及学校配套较好的项目
从目前了解到的情况看，各项目推货节奏每一轮均保持在1-2栋高层，发生单个项目大规模投放的情况较小。 同时，大部分项目目前计划仅为上半年，下半年计划还不明，需根据上半年市场销售情况而定。预计8月集中推货 可能性较低，因此，预判我司项目8月入市市场供应压力不大。。
我司项目情况——毕节1号
各类产品销售情况
中鼎华城——区域高品质大盘
项目地址 占地面积 产权年限 停车位 住宅户数 主力户型 物业公司 物业费 住宅现场报价 商业均价 销售模式
中鼎华城项目概况
毕节市德溪新区翰林路（梁才学校旁）
231亩
建筑面积
70万㎡
住宅70年
两层车位 数量未定
约2000户
容积率 绿化率 开盘时间
3.9 35% 每月开一栋楼
毕节1号
拓海山语城
中梁国宾府
目标地块
德溪新区
中鼎华府 德溪大院
■ 在售项目 ■ 待售项目
中鼎华城
万晟·阳光城
市场概况
目前德溪新区主要在售项目
为5个楼盘，待售项目为1 个楼盘；住宅总体量约 327.72万㎡，潜在供应量 约：152万㎡；
其中拓海山语城洋房65007300元/㎡（不含车位）， 高层5800-6300元/㎡（不 含车位）
项目地址 占地面积 产权年限 停车位 住宅户数 主力户型 物业公司 物业费 住宅现场报价
商业均价
总价区间
德溪大院项目概况
梁才学校正对面
6万㎡
建筑面积
住宅70年
容积率
未定
绿化率
约1500户
开盘时间
119㎡
梯户比
26万㎡ 3.1 30% 8月
2梯4户
待定
5200-5700元/㎡左右（含车位）
未确定价格
66万 - 77万
-
-
车位比 近期踩盘报价
住宅100平米：1
预计高层5700元/平米、洋房 6500-7300/㎡
住宅100平米：1 5200元/平米
住宅100平米：1 5300-5700元/平米（送车位）
住宅100平米：1
住宅100平米：1
住宅100平米：1
5500-5600元/平米（送车位） 5300-5900元/平米（送车位）近期报价6500-7300元/平米，T4 高层5800-6300元/平米
毕节市七星关区商品房市场成交情况
年份 施工面积（万m²） 施销比
竣工面积（万 m²）
现销比
新增供应面积(万 商品房销售面
m²)
积(万m²)
销售额(亿元)
单价（元/㎡）
存量（万㎡）
2018
2017 2016 2015
954
899.99 833.93 807.68
5.02
5.63 4.85 7.78
45
110-137㎡
梯户比
2梯4户
新进物业管理公司 1.50元/㎡·月
5700-5800元/㎡（含车位）
预计售价：首层：1.9-2.1万元/㎡ 二层：6500-7500元/㎡
交1万抵2万
项目点评：
1、项目1期基本售完，6月2期住宅即将推出； 2、小区内部配套2000㎡休闲广场、运动设施设备场地，小区 绿化率高，居住环境舒适；
6.66 51.41 65.73
0.24
0.04 0.3 0.63
210
176.53 99.19 189.72
172.6
159.8 171.79 103.81
86.54
74.43 66.29 39.49
5014
4658 3859 3804
167.19
129.79 113.06 198.97
存销比
0.97
预计2Biblioteka Baidu19年1月底
368 -
2015年初入市，最近一期18年 10月开盘
二期总套数945套 3068
2018年12月22
共1312户，推400套 94套
2018年2月
共886户 381套
2016年12月
2000 1750
2018年12月23日
推280 100左右
物管费（元/平）
-
1.6元/㎡·月
-
供应量（套） 去化量（套） 合作方收购量（套）
yj140 439 314 125
yj190 144 135
9
yj260 61 61 0
项目各月销售情况
月销售套数 （套）
均价（元/ 平米）
4月 250 8,869
月销售总金 额（万元）
30,224
5月 14 11,427