成立业主委员会操作规程

成立业主委员会操作规程
第一、告知（符合成立业主委员会条件）
1、告知的主体
物业管理区域符合成立首届业主委员会的前提条件后六十日内，由建设单位或者物业服务企业书面告知物业所在地街道办事处；业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。

2、告知手续
告知人办理告知手续应提供如下材料：
(1)、《关于成立业主大会的告知书》原件。

建设单位或物业管理企业提交告知书的，需加盖单位公章；业主提交告知书的需签名。

(2)、小区入伙通知书（复印件）。

(3)、竣工验收证明材料（复印件）。

(4)、告知单位（人）的身份证明（居民身份证或产权证、法人营业执照复印件）。

第二、组建筹备组
街道办事处应当在收到书面告知后一个月内，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

1、筹备组成架构
筹备组由五至七名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。

筹备组组长由社区工作站负责人担任。

筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。

筹备组成员不得
担任首届业主委员会委员。

（1）、开发商在筹备过程中的义务
建设单位依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料、以未出售物业业主身份承担相关义务；建设单位委派代表应提供企业营业执照复印件加盖公章、法人授权委托书原件、被委托人身份证复印件。

（2）、物业公司在筹备过程中的义务
若物业公司委派代表参与筹备工作应提供企业营业执照复印件加盖公章、法人授权委托书、被委托人身份证复印件。

物业公司应积极协助成立业主大会，承担筹备过程中产生的费用。

（3）、业主代表在筹备过程的义务
业主代表参与筹备工作应提交房产证复印件、身份证复印件。

参与筹备工作的业主应有一定的时间及组织能力，模范遵守管理规约（管理规约），服从工作站的筹备工作安排。

注意细节
工作站在筹备过程中，应对开发商、物业公司、业主代表的身份进行核实。

（1）、怎样认定业主身份？
所谓业主，即是房产证上记载的权利人。

夫妻双方，房产证上只记载一方的名字，另一方不具有业主身份。

若房产证上记载多个权利人，应当自行确定一名代表来行使业主权利（参与筹备工作、参与投票等）。

（2）、参与筹备工作的业主有无户籍要求？
对筹备组成员中的业主代表无户籍要求，但不得担任首届业主委员会委员。

（3）、关于组成员名单的公示
工作站确认筹备组名单后，可以先行组织召开筹备组预备会议，会议结束后三个工作日内将名单（四份）报街道办事处批复。

自取得街道办事处批复之日起，工作站将一份批复（原件）结果在小区公告栏公示七天（自然天数），告知全体业主已经启动筹备工作。

同时将公示通知拍照留档。

第三、开展筹备工作
（一）、有关筹备组工作内容
参照《业主大会和业主委员会指导规则》和《物业管理条例》有关首次业主大会会议筹备组的规定，首次业主大会会议筹备组工作职责概括起来主要有：
1、自成立之日起15日内拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；
2、确定业主委员会委员及候补委员的人数并完成推荐工作；
3、确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
4、确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
5、根据该物业管理区域实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

（二）、筹备过程应注意事项
1、送达会议通知
筹备组在业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
（1）、对部分业主由事先确定的专人当面递交书面通知；
（2）、对部分暂时不在家的业主，将书面通知放入业主信箱内或业主的房门门缝里；
（3）、对部分暂住外地的业主实行挂号信邮寄送达。

重点提示
（1）以上费用根据《物业管理条例》由小区物业管理公司之物业管理服务费承担。

同时，筹备组将会议通知在小区公告栏或其他显著位置公告。

会议通知写明了会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

2、推荐候选人方式
（1）、筹备组推荐候选人；
（2）、10名业主联名推荐候选人；
重点提示
以上两种方式同时推荐委员候选人和候补委员候选人各一名，十名业主联名推荐只能推荐一次。

10名业主联名推荐候选人，应按规定期限推荐，逾期推荐无效。

筹备组对推荐的候选人进行资格审查并确定候选人最终名单。

3、公示
筹备组将下列事项在小区公示，公示时间为7日。

（1）、管理规约（草案）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）；
（2）、业委会委员候选人简历表、会议的表决票、业主委员会
选票、业主大会会议议程。

重点提示
同时告知业主：若对上述公示事项有异议，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

筹备组收到异议之日起5日内予以答复。

4、发放与回收表决票和选票
因业主大会会议系采用书面形式召开，筹备组在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式逐户发放和回收表决票和选票，并做好签收和登记工作。

重点提示
（1）、发放与回收表决票和选票应办理完整的领取、签收手续；未经筹备组同意，禁止由参选的候选人代其他业主领取。

（2）、发放与回收表决票和选票应由非候选人及其亲属、非物业公司工作人员及其利益相关者执行。

5、筹备组组织验票、唱票，统计表决、选举结果
筹备组组织公开开箱验票，邀请辖区民警及相关部门、以及业主参加，共同见证开箱验票的全过程，验票者应为业主但非候选人及其亲属、非物业公司工作人员及其利益相关者。

统计与会业主的票权数是否达到全体业主票权数的50%。

重点提示
与会与会业主的总票权数未达到全体总票权数50%的法定比例，则由筹备组作出延长投票期限决定，在住（用）物业显著位置进行公示；并适当上门催收未投表决票和选票。

6、筹备组确认并公布表决、选举结果
根据业主大会的表决、选举情况统计，筹备组根据现行法规、规章及政府规范性文件有关规定，确认：
（1）、会议通过管理规约、业主大会和业主委员会议议事规则；
（2）、会议按得票权数多少排序，确定业委会委员。

筹备组于第二日召开首次业委会会议，选举业主委员会主任、副主任，于次日在小区张贴业主大会决定及业委会人员选举结果等事项的通知。

注意事项：
1.若系业主系法人单位的，法人单位委托代表参选，需提供法人授权委托书、营业执照复印件、被委托人身份证复印件。

2.候选人推荐表、选票印制、选举结果均应写法人名称（注明被委托人）
如：南方实业参选、当选则写为：南方实业（授权代表：张三）
7、筹备组解散
首次业委会会议结束之后，筹备组于当日自行解散。

同理，如是换届选举，前届业委会在新一届业委会首次会议以后即行解散。

注意事项
以上所有工作均要经过筹备组会议或业委会会议决议并形成会议纪要、组员或委员过半签名后才具有法律效力，然后才进入具体实施落实环节。