深圳_绿景新美域_形象定位及推广策略-世联

户型
面积(M2)
总价
1*1*1
42.32 43.88
283544 293996
61.76
413792
65.36
437912
2*2*1
69.39 70.33
464913 471211
74.9
501830
76.07
509669
3*2*1
91
609700
99.12
664104
106.64
714488
3*2*2
中心区客户争夺
石厦/福田南 皇岗 沙嘴
区域形象好，以小户型供应为主。
传统外销区域（金怡华庭、精彩24 城市3米六） 景观好，交通不便。
区域内客户争夺
项目综合质素较好，具有唯一性。价格、规模优 势及片区成熟度是项目优势所在。
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◎职业经理人购房意象调查: ——片区形象制约项目定位
2004-6-30入伙
2房~3房 68 ㎡ ~120 ㎡
1房~2房 30~50 ㎡ 1房~3房 53 ㎡ ~100 ㎡
均价7000 起价5031元，一 房一厅带精装修 5799元起
不详
205000㎡，预计 剩余销售面积10 万。
二期由4栋33层高 层组成，共508户。
39000 ㎡
均价7000
均价6800
E.看好那南福田片区前景的部分 投资客。
E.投资客户 5%
A。本地人 5-10%
目标客户
片区导视+口碑
B。亲友缘 10-15%
B.与本片区有亲、友缘 的客户。绿景开发小区 间老业主二次置业；认 同绿景开发物业其他楼 盘业主；
低首付
D.往来皇岗口岸的香港货 柜车司机。在上下沙等周 边开厂的小老板。
——70m2以下两房以下， 要求低首付。
中心区商场/超市：彩田新一佳 上海宾馆天虹人流旺 茂业华强北店开张、收购兴华宾馆.
1. 随着小白领阶层家 庭单位的形成，有 旺盛的置业需求。
2. 南山房价急剧攀高； 吸引力相对减弱。 交通“罗湖化”；
南山线公交车：K113 K204等南山线大巴紧张。
南山房价：.2003年度南山销售均价5700。市区宝安置 业比例明显增加 ，泰华明珠、金汇名苑、澎柏白金时代等 关口物业均有一定比例。
• 张苏平，冠城世家项目经理。挺实惠的，会考虑，生活氛围比较好，福田也没有什 么地方开发了。不过那个地方没什么形象，物业档次比较低。
• 温浩明，荣超策划部经理。感觉比较“挤”，开发商开发的，考虑购买60-90平米的 两房，之前去看过新洋房卖完了。主要是工作在中心区比较方便。小区安全、物管 比较关心，价钱要合适。要有钱就买波托菲诺了。
4.“民间指标”解读——
出租屋（岗厦）：
⑴. 出租屋一房价格750-900元/月。商品房1200-2100元/ 月。周边有超过11家地铺.
⑵. 岗厦食街的中档菜馆生意火暴;快餐店生意淡静,换煤气 \肉菜摊贩\鲜果档活跃,附近经常可以看到很多小孩;
⑶.深圳各大银行在岗厦均有设点；去年新开了一家卡 顿·时光廊剪发60,烫发280-780元,生意非常好.
目
其中——
概
• 住宅面积 93553.51 ㎡ • 商业面积 13774.31 ㎡
况
• 办公面积 14752.8 ㎡
——
• 容积率 5.9863
• 覆盖率 74.8%
• 绿化率 >35%
• 总户数：1122
• 停车位：675个
7月下旬-9.10 预售证
卖卡 /积累
9.11/12 一期开盘
9.20-9.24 秋交会
——
实现项目营销与企业品牌的良好互动
推广模式——中价格、高销售率、高形象
FOCUS——基础思路
一、项目概况 二、客户分析 三、市场分析 四、形象定位 五、策略分解
1.目标客户—— A.习惯于这一带生活环境、有换房需求的本区域老居民； 附近有出租物业；购房用于改善目前居住环境；为子女置业； ——110m2以上三房-四房，关注工程形象.
规模
梅林
国都项目
9月份开盘
1房——2房
5500左右
总建47500㎡
沙嘴 福田南
皇岗口岸
认购中 碧海红树园二期 2004-4-18选房
1房1厅~4房 40 ㎡ ~150 ㎡
阳光城市花园 （预售） 城投福滨苑
精彩24
城市3米6
2003-11-1开工 不详
2003-11-29开盘 2004-10-31入伙 2004-3-6开盘
阳光城市
片区 莲华北
景田
八卦岭 华强北
项目名称 主要节点
户型
Baidu Nhomakorabea
价格
长城盛世 深业·领秀
——
4月11选房。当日销售 约100套（朝莲花山、 15层以上大户型为主）
两房—四房 67㎡-122㎡
公寓、1房1厅~4房 28 ㎡ ~119 ㎡
均价6200 均价6500
缇香名苑
04-3-21认筹 4-25开盘 （排号800余号）
D。香港人 5%
——90m2以上三房-四房， 关注形象展示及工程进
C。白领及 小私营企业主
度。
55-65% ——形象推广核心客户
C.片区外寻找置业机会，认同南福田区的的首次置 业客户；1.周边写字楼白领；2.小私营企业主，目前 fdc.2暂1as居k.c在om附中近管小网区房&地出产租频屋道内; ——40-110m2一房~三房。
绿景花园二期形象定位 &推广策略
Prophase Plan For Lvjing Garden-Ⅱ
FOCUS——基础思路
一、项目概况 二、客户分析 三、市场分析 四、形象定位 五、策略分解
前期物业定位——以白领置业为主体的有机社区。
用地主要经济指标
项
• 占地面积 20667 ㎡ • 总建筑面积 123719.93㎡
• 杨海波，新街口项目经理。乱，居住环境不好，那个片区应该不会有什么高档楼盘 推出。如果价格合适还是会考虑，毕竟是中心区辐射地带。
• 朱惑，鼎太风华项目经理。外面乱哄哄的，不会在那里买房子。感觉交通会有问题， 毕竟有一条滨河路拦在那里。
• 王冬梅，中信海阔天空项目经理。整体环境不是很好，如果价格有优势，可能对首 次置业的人有吸引力。二次置业更倾向于考虑比较纯粹的居住区域。 石厦现在挺旺 的。
小户型为主
单房~3房 41~90 单房～2房 35～67 ㎡ 2房以上中大户型
单房～2房 29～80 ㎡
均价6800
38230 ㎡ 702户
均价7200
均价8000（送 500元装修） 不详
均价8000
68855 ㎡ 850户
81756 ㎡ 1328户
150000 ㎡ 7栋33层
22184 ㎡ 334（294可售）
3. 如果有可能会优先 选择中心区置业。
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FOCUS——基础思路
一、项目概况 二、客户分析 三、市场分析 四、形象定位 五、策略分解
1.本项目所处的市场环境——*客户可能比较选择置业片区供应状况
55梅0国0林都左项右目
深业·岭莲秀花长北城盛世 6200 ~6500
面积m2 42-76 43-75 99-115 74-130 99-127
套数 232 420 151 180 151
——
户型特点：
序号 户型
面积 户数
1 1*1*1 42-44M2 178
2 2*2*1 <70M2 356
3 2*2*1 <80M2 178
4 3*2*1 90M2
60
5 3*2*2 90-115M2 252
30%
8% 1%
9%
13% 2%
14%
1122 100%
100% 100%
预计目标均价6600-6800元/平米
硬
指
标
9.11/12开盘-05.1.31前实现30-50%的销售量，即4个月销
目
售340-566套，月均85-142套
标
要 求
软
提升绿景地产品牌影响力，树立绿景地产新品牌
指
标
综合考虑对绿景后续开发项目定位的影响；
单房~复式 28 ㎡ ~154 ㎡
均价7600
规模
目前剩余600套 左右
27334㎡ 342户
92900㎡ 658户
缔梦圆三期
五洲星苑 （预售） 城市主场 盛世鹏城
VI70
04-11-25 竣工 预计04年底/05年入市
04-4/5月解筹
2004-7进场 9月开盘 2003-10-1开工
预计2004-6认筹 （暂停）
61
*模拟均价6700元/M2
月供20年 1457 1523 2185 2318 2450 2450 2649 2649 3179 3510 3775 3775 4039 4039
月供30年 1186 1240 1780 1888 1995 1995 2157 2157 2589 2858 3074 3074 3290 3290
2.核心客户——周边写字楼白领+小私营企业主
车公庙
下 沙
600~1000 沙 嘴
深 圳 市 中 心 区
新 洲
石 厦
800~1300 800~1400
-
上
华强北
步
岗厦岗 厦 联合600~2100 广 场
福 田 南 600~1000
蔡屋围
下 600~800 步
*以上价格为单房租金
3.模拟置业计划 ——
● 缇香名苑
●五洲星苑
●盛世鹏城
●碧海红树二期
●精彩24
●阳光城市 花园（预估）
★本项目
●城市主场
缔梦园● 三期
6500
●
长城盛世 城市
3米6 ●
6000
● 深业岭秀
11月 12月 3月 4月 时段 20032004
从图表可看出：本项目推出时存在一定市场空 缺，竞争集中在八卦岭及华强北；同比价格具 有一定优势。
八城卦市岭主场 盛65世00鹏~城7500
缔梦圆三期
景田 缇68香00名~苑7600
五洲星苑
华东强方北时代 800燕0~南1路20808号0
V[I]70
沙嘴 碧海69红00树-7000
fdc.21ask.com6石滨5中0基厦0管~雅/皇7网园8岗房00地精产彩频24道
城市3米6
城投福滨苑
福田南 6800~7000
• 李芳，银座国际项目经理， 曾在新洲居住过三年（当时在加洲地带做销售代表）。 片区印象——脏乱差，北环路以北，滨河路以南的房子，无论是投资还是自住都不 考虑。景田还不错。
• 阮小春，九州家园项目经理。客户区域性明显，主要来自周边。市场关注度不大， 不会有政策性的倾斜，短期内片区提升不大。如果价格、户型合适可能会考虑，但 绝对不是置业首选，可能会考虑景田。
均价5800 （写字楼改建）
29150 ㎡ 254户
15308 ㎡ 306户 43878 ㎡ 644户
*据不完全统计，预计本年度福田新推盘量81万M2。
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2.竞争片区楼盘预计认购时间&均价范围——
均价 8000
●燕南路 ●VI70 88号
城投福● 滨苑
7500 7000
——
二期开盘
•售楼处完工 •模型到位 •宣传物料到位 •部分导视到位
• 主体封顶 • 样板房完工 • 前广场展示到位（灯光/铺装/绿化/停车场） • 一层会所/三层架空花园展示到位 • 看楼电梯开通至5楼，无机房电梯至架空层
1.31 销售30-50%
项 目 户 型
栋号 １＃ ２＃ ３＃ ４＃ ５＃
●国都项目
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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●在售 ●开盘 ●认购
莲花北
区域形象好，纯净的居住区域； （预计到9月份深业·岭秀 长城盛世 基本消化完毕）
梅林 八卦岭 华强北 景田
微利房
地域差异性明显
商住两用，投资用途，价格高。 区域形象好，配套成熟，土地供应 稀缺性。与本项目存在直接竞争。
6 4*2*2 127-130M2 88
7 复式 177-224M2 10
1.户户赠送凸窗；户型紧
比例 分类户数比例 分凑类 方正面实积用比。例
16% 32%
48%
2米2.9经以7%济%下实（用三3户房5型%以为下主）9比0平例
16%
占1659%%。
5%
43%
3.6小%户型充5分1考% 虑双拼。
22%
• 林琦，泰华营销部经理，表姐住在水围，想买房子，近些，素质要好。
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客户关键词描述—— 首次置业 中心区辐射地带 生活氛围 要求价格、户型合适 片区印象差 担心小区安全、物管
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107.2
718240
113.9
763130
114.64
768088
首期(2成) 贷款额（万）
63544
22
63996
23
83792
33
87912
35
94913
37
101211
37
101830
40
109669
40
129700
48
134104
53
144488
57
148240
57
153130
61
158088
燕南路88号 （预售）
2004-5开盘
1房～4房
1.期4月底卖卡，6月底 一房两房为主，占
开盘
总量88%。少量三
2.二期暂fd定c.2年1a底sk开.co盘m 中管网房房、地四产房频道
均价8000
55270 ㎡
其中住宅4.2万 商业1.3万
252套（一期102 套）
片区
项目名称 主要节点 户型
价格