新野县市调报告00

新野县市调报告
第一节、新野县县情
1、基本县情
新野，属河南省南阳市管辖，历史悠久，文化灿烂，古称贵地。

她北依宛洛，南接荆襄，西临秦陇，东通宁沪，沃野百里，八水竞流，物华天宝，人杰地灵，自古有“南北孔道，中州屏障”之称。

总面积1062平方公里，辖8镇5乡2个街道办事处，270个行政村（社区），82万人，107万亩耕地。

2011年，新野县综合经济实力在河南全省108个县市中排序为第33位。

被国务院命名为全国对外开放县，被河南省人民政府确定为全省城镇化重点县。

目前，县城建成区面积34.05平方公里，城区20万人，城镇化率达到43.3%，各项规划技术指标均居全（南阳）市前列，中心城区连年被市政府评为“全市城乡规划与实施优秀城区”。

历史悠久，文化厚重
新野，一座历史悠久的古城，位于河南省西南部，南襄盆地中心，号称“百里平川”，北接河南省次中心城市南阳市，南与湖北省省域副中心城市襄阳市接壤，是三国历史文化名城。

交通便利，能源充足
新野，交通便利，能源充足。

距南阳、襄阳机场各60公里。

距焦——柳、宁——西铁路各30公里，二广高速公路、省道S103线、S244线、S335线在县境内交汇，高等级县乡公路和村村通油路四通八达，形成了城乡一刻钟快捷交通圈。

规划中的郑渝高铁穿境而过。

新野是第一批全国对外开放县、河南省对外开放重点县、城镇化建设重点县。

开放、富裕、魅力、和谐的新野正由传统农业大县崛起为充满活力的新兴产业、商贸旅游、美丽和谐、博大开放、生态宜居中等城市。

2、城市建设
产业集聚区
产业集聚区总规划面积15.6平方公里，已建成9.19平方公里。

2011年在全省综合排序居第26位，在全南阳市产业集聚区观摩考评中排名第三。

新野是全省唯一拥有两个省定产业集聚区的县。

（纺织服装产业集聚区和肉牛产业化集群示范区）
东北新区城市综合体
2011年新野县政府规划“东北新区”，新区城市综合体规划建设集居住区、广场、医院、学校、购物、休闲、观光、行政办公及配套市政设施为一体的新型城市综合体。

东北新区城市综合体用地范围为：S335改线以南、汉华路以北、滨河路以东、东环路以西，总面积约8平方公里。

东北新区建设第一期希尔顿五星级酒店及公馆项目，按照“边施工边完善土地、规划、建设等各种手续”的办法，现已开工建设。

3、经济建设
2012年，新野县围绕宜居中等城市建设目标，加速推进“项目立县、产业兴县、城乡一体”发展战略。

全县生产总值完成194.5亿元，比上年增长（下同）11.6%；全社会固定资产投资完成147.7亿元，增长23.9%；公共财政收入3.98亿元，增长13.6%；社会消费品零售总额77.3亿元，增长17%；城镇居民人均可支配收入18459元，增长13.2%；农民人均纯收入9387元，增长16.1%。

第二节、新野县商业格局和特征
一、新野县第一印象
驱车沿s103省道从西到东向新野出发，在进入新野县城之前，先到达隶属于新野县、和新野县城一河之隔的香乔村，香乔村沿s103省道两侧家具店遍布，其中不乏一些主打县城市场的知名品牌，如皇朝家私、南方家居、雅宝家具。

再向东过了白河，进入新野县大桥路，则有金鹏家居广场、玉岚家居生活馆、东风风行专卖、长安商用车专卖、别克专卖、尼桑专卖、广汽专卖和北京现代专卖等家具、汽车专卖店。

沿大桥路一直向东，分别经过滨河路、西环路、解放路、朝阳路、人民路、中兴路和东环路，这几条路也是新野县南北走向的主干道。

而新野县从南到北的东西走向的主干道则为城南路、大桥路、汉城路、书院路、纺织路、汉华路。

朝阳路和人民路向北至汉华路交叉，再向北路段则称为南阳大道，直至新野县政府规划的东西走向的三国大道。

2011年新野县政府规划“东北新区”，新区城市综合体规划建设集居住区、广场、医院、学校、购物、休闲、观光、行政办公及配套市政设施为一体的新型城市综合体。

市政公建重点项目主要包括南阳大道等四横四纵八条市政道路、二座三里河桥梁、广场、公园、体育场馆、三里河生态岛、汽车站、三里河治理及绿化亮化工程、给排水等市政工程。

东北新区城市综合体用地范围为：S335改线以南、汉华路以北、滨河路以东、东环路以西，总面积约8平方公里。

由于新野县政府新区规划时间较晚而地产开发时间较早，而县城向西受白河所阻，所以早期进入新野的开发商自发自觉在城东区拿地。

所以新野县现在推向市场的楼盘，不管是否位于政府规划的东北新区，多数都处于县城东区。

新野县主干道从南到北依次为城南路，大桥路，汉城路，书院街，纺织路和汉华路
从西到东依次为于滨河路，解放路，朝阳路（南阳大道），人民路，中兴路和东环路。

二、新野县商业格局和特征
新野县传统商业主要集中在老城区，并呈现如下特征：
1、新野县的传统商圈南北路朝阳路和解放路为主，东西路以汉城路和书院街为主。

中心商圈呈“口”字型扩散，主要商业集中在
书院路以南汉城路以北，解放路以东，朝阳路以西的位置。

几个交叉口分别汇集了万德隆购物广场、汉城广场、名家商城、盛德美购物广场、新玛特购物广场、新合作等诸多商业体；
2、新野县零售业态形式丰富，有百货形态的盛德美购物广场、新玛特购物广场、万德隆购物广场；还有诸如新农合的传统小百货；
大型超市家年华、乐润家；其中万德隆是南阳市知名连锁品牌，同时也是河南四方联采的成员之一，既有超市，又有服装商场；
这些大卖场的体量通常在2000--5000㎡之间；
3、与其他县城沿街商铺数量众多、各行各业错乱杂居的现象不同，新野县的各街道，无论是主干道还是次主干道，临街虽然也是
商铺，但是这些商铺的经营类别却相对比较集中。

如主商圈主要聚集了服装、百货；朝阳路主要是百货、五金机电、农资；人民路是建材家居；汉城路主要是非机动车；大桥路主要为家具、机动车。

各行各业的商户自发形成了较为集中的专业市场。

4、新野大多数沿街门店和商业街的物业结构为纯一层，单层面积多为20--50㎡左右，商铺的租赁多为按间计算而非按面积计算。

在政府的强制要求下，大多数门店统一门头，呆板固定的门头削弱了新野商业街的商业氛围；
5、新野县休闲餐饮娱乐行业分布相对集中，主要在汉城路西段，代表品牌有壹朵咖啡、钱柜量贩KTV、9号公馆足疗养生会所、
三、新野县主要商业体
1、盛德美时代广场
是新野县位置最好、面积最大、业态最丰富、同时经营状况最好的百货商场，位于朝阳路和汉城路交叉口西北角，单层面积约2500㎡，地下一层为自有超市，地上三层，一层为黄金珠宝、化妆品、服饰等，代表品牌有周大生、老凤祥、嘉媚乐、泊美、蓝秀、nike、李宁等，二层为品牌女装、男装、童装和家纺，代表品牌有圣迪奥、宝马等，三层为平价服饰。

盛德美是南阳万德隆商业的升级版，在新野除了时代广场外，在朝阳路上还有一个万德隆超市，也是新野县形象最好的大卖场。

2、新合作开心广场
位于朝阳路和汉城路交叉口向南100米路西，距离盛德美时代广场只有100米，一共有2层，单层面积4000㎡。

一楼为家电和超市，二楼为平价服饰。

虽然地理位置良好，但经营状况一般。

3、金府街
是新野县比较早的一个商业地产项目，位于解放路和汉城路交叉口向北200米路东。

为二层物业结构，一二楼分层经营，一楼主要是服饰鞋帽，有潮流前线、伟志等少数知名品牌，二楼主要为服饰、餐饮，游戏厅。

一楼租金水平30——40元/㎡/月，二楼租金水平20元/㎡/月左右，经营状况一般。

新野县目前最受追捧的两个商业地产项目——汉城广场和名都商城，分别位于金府街东侧和西北侧，两个项目都正在销售招商中。

4、新玛特购物广场
和大商新玛特没有任何关系，为本地零售品牌，位于朝阳路与书院路交叉口西北角。

共三层，经营面积2400㎡左右，一楼主营品牌男装，代表品牌有柒牌；二楼主营时尚女装，代表品牌有三彩；三楼家纺，代表品牌有凯盛家纺。

新玛特虽然地理位置较好，但是从
经营状况来看，并不是很理想，主营品牌也多为中低端水平。

第三节、新野县专业市场调查
新野县各专业市场分布相对集中，主要分布特点如下：
1、建材、五金行业
新野县的建材和五金市场主要集中在新老城交汇处的人民路上，建材市场容量颇大，人民路上集中了大自然地板、冠珠陶瓷、蒙娜丽莎瓷砖、恒洁卫浴、三棵树漆等知名品牌以及其他建材店共计315家之多。

物业结构几乎全部为纯一层底商，无论大店还是小店，全部按照政府要求统一门头。

2、家具家纺行业
新野县城的家具除了位于朝阳路的新福源家居广场和百盛家具名品馆之外，其余家具主要集中在城区西南的大桥路和与新野县城一河之隔的香乔村。

大桥路代表品牌有金鹏家居广场、玉岚家居生活馆；朝阳路上有新福源家具、百盛家具名品馆，代表品牌有梦丽莎、双虎家私。

香乔村沿s103省道两侧主打县城市场的家具品牌遍布，皇朝家私、南方家居、雅宝家具、金辉家具名店、好润辉家具、名流家具馆、金虎家俬、香江家具广场、万和家具广场等遍布。

此外，人民路上也有几家小型家具店，但没有知名品牌。

家纺行业主要分散在中心商业区内，多为单个店铺零售经营，尚未形成比较集中的卖场。

代表品牌有凯盛家纺、梦黛绮家纺等。

行业代表
新福源家居广场：位于朝阳路和汉城路交叉口向西100米路南，共三个场馆，其中主馆一楼是家具卖场，二楼为梦丽莎家具，二馆为双虎家私，共二层，单层面积1500㎡，三馆为钢架结构，一层面积约3000㎡，为平价低端家具。

这也是新野县位置最好、影响力最大的家具商场，辐射到县城之外的乡镇。

4、机动车和非机动车行业
新野县的机动车主要集中在大桥路，代表品牌有东风风行专卖、长安商用车专卖、别克专卖、尼桑专卖、广汽专卖和北京现代专卖等。

非机动车则集中在汉城路东段以及人民路上。

其中人民路有五羊等20家，汉城路有爱玛、雅迪、小鸟、宝岛、新日等品牌15家左右。

第四节、新野县商户调查
大商道公司通过对新野县50组商户进行问卷调查。

进行问卷调查的地点主要为新野县城各主要商业街、专业市场等商业聚集区。

选择受访商户时，大商道主要选择那些有投资能力，具有行业代表性的商户。

从50份关于本地商业信息的调查问卷中，大商道分析出如下结论：
在“近期是否有购买住宅意向”的调查中，67%的客户选择没有，37%的客户选择了有，由此可见，商户对于购买住宅的意向还是有的，占取市场的1/3之多，说明新野县人民对于住宅的需求空间还是挺大的。

37%
63%
1、请问您近期有购买住宅的意向吗？
有
没有
2、请问您近期有购买商铺的意向吗？
37%
有
没有
63%
在“近期有无购买商铺意向”的调查中，37%的商户有购买商铺持肯定意见，还有63%的商户对于购买商铺持否定意见。

结合县城以私营业主为主，他们对于现金流的掌控运作，重于投资购买商铺的经营特点，这一比例还是比较乐观的。

在“何时有拓店计划”的调查中，31%的商户选择了未来一年，36%的商户选择了未来2年，5%选择了未来3年，28%的商户则选择了没有拓店计划，由此可见新野还有较大的商业发展空间和消费市场。

这对我们在此开发万商城模式，进行招商工作，提供了数据上的支持。

31%
36%
5%
28%
3、请问您是否有拓店计划：
未来1年未来2年
未来3年无计划
在“意向投资地点”的调查中，24%的客户选择了老城区，76%的客户选择了新城区，结合新野新城区尚未发展成熟，所调商户几乎全部集中在老城区这一特点，高达76%的客户选择了尚未成型的新城区，可见，商户们对于新城区未来的发展前景和投资前景颇为看好，大部分商户愿意把钱投资在新城区。

24%
76%
4、如果让您选择投资地点，您会选择在什么位置？
老城区
新城区
在“选择投资地点时考虑的条件”一项中，27%人选择了人流量，27%人选择了位置，21%人选择了租金，8%人选择了周边商业氛围，6%人选择了发展前景，只有极少数商户选择了铺位的朝向和位置、优惠活动、物业服务以及项目规划定位。

可见经营成本和快速收益是商户们最为关心的。

同时，周边商业氛围和发展前景在新野商户的眼中也是很重要的，这一特点与万商城将要提供的发展模式十分吻合的，对于万商城的招商和销售有一个发展理念的共鸣。

在理想经营面积的选择上，27%的商户，选择了50-100㎡，还有36%的商户选择了100-300㎡，30%的商户选择了300㎡以上，没有商户选择20㎡以下。

由此可见，新野县商户的主要经营面积需求在100-300㎡。

这也符合万商城专业市场建材、家具等业态的经营面积需求。

所以在商铺面积的规划上，建议充分结合商户需求，进行实际规划和建设。

0%
7%
27%
36%
30%
6、您比较理想的经营面积是多大？
20㎡以下20-50㎡50-100㎡
100-300㎡300㎡以上
在“目前本地最缺少的购物场所”调查中，15%的客户选择了大型购物中心，29%选择了精品百货商场，15%选择了室外商业步行街，7%选择了综合超市，还有3%选择了室内步行街，而剩下32%的客户认为新野县目前并不缺乏以上所有大型购物综合体，感觉新野县目前的商业足以满足他们目前的消费需要。

结合所调查数据和新野老城区业态单一，物业陈旧，商品种类较少的特点，以及新城区商业综合体尚在建设的现状来看，新野人已经开始期待规模较大、品种齐全的大型购物中心和品质经营的精品百货，这也是县城居民对生活品质需求提升的一个佐证。

3%
29%
15%
6%
15%
32%
7、您认为目前本地现在最缺少哪一种购物场所？
综合超市
精品百货商场大型购物中心
室内步行街室外商业步行街
其他
在关于新野县专业批发市场的调查中，36%的受访者选择了家具建材行业，8%的受访者选择了服装市场，还有4%的人选择服装布艺行业，9%的人选择了五金机电行业，13%的人选择了服装行业，28%的人选择了汽车汽配，13%的人选择了服装市场，有2%的人选择了当地特产。

由此可见，建材家居行业有较为强烈的从街边店转入专业市场经营的意愿。

36%
8%
4%
0%
9%
28%
13%
2%
8、您认为目前本地最缺乏哪一种专业（批发）市场？
家具建材服装市场纺织布艺
五金机电数码家电
汽车汽配电动车当地特产
在“您认为目前本地最缺少哪一种消费项目”的调查中，餐饮、精品服装、健身房、美容SPA 、娱乐等几个休闲娱乐项目的呼声最高，这说明民权县的消费者们在注重物质需求和生活成本的基础上，开始注重休闲娱乐，这正是一个城市化的消费观念发展的必然趋势。

精品服装
餐饮洗浴娱乐酒吧
电玩网吧
KTV
电影院
健身房
游泳馆
美容SPA
其他
611
6
2
200113185129、您认为目前本地最缺少哪一种消费项目？
在新野县受访者经常关注的媒体或得到购物信息的途径一项调查中，宣传彩页、人群传播、电视、户外广告、网络等选项占了很大比重，这和县级市的主要广告宣传手段正好吻合。

第五节、新野县地产行业调查
一、2011年新野县政府规划“东北新区”，新区城市综合体规划建设集居住区、广场、医院、学校、购物、休闲、观光、行政办公及配套市政设施为一体的新型城市综合体。

由于新野县政府新区规划时间较晚而地产开发时间较早，而县城向西受白河所阻，所以早期进入新野的开发商自发自觉在城东区拿地。

所以新野县现在推向市场的楼盘，不管是否位于政府规划的东北新区，多数都处于县城东区。

品质楼盘开发主要在新城区，即人民路以东。

住宅代表品牌为希尔顿国际公馆，儒林华府，宇信凯旋城，奥通福地名钻，书香人家等。

新野县地产开发主要有以下几个特点：
1、新区开发楼盘占地面积都比较大，都在80亩以上，此外还有200亩、500亩等的大盘；
2、住宅开发以高层为主，容积率偏高，几乎所有开发中楼盘都以22层住宅开发为主，只有少量花园洋房；
3、新野县房价在南阳市属于中等水平。

住宅均价通常在3100——3300元/㎡之间；
4、新区开发楼盘数量虽然尚可，但是完全成熟的小区几乎还没有，人口入住率较低；
5、新野县商铺以二、三层底商为主，销售基本采用连层销售，商铺单铺面积较大，通常在100——150㎡之间，一二联层商
铺均价在12000——15000元/㎡之间之间，一二三联层销售均价在7000——9000元/㎡之间；
6、新野县商铺开发与其他县城最大的不同之处在于：几乎每个开发中的楼盘，都会在临街转角处规划三层集中大卖场，面
积从几千平方到上万平方不等；
7、目前新野在售和待售的商业地产项目主要有三个：汉城广场、名都商城和曙光物流园。

前两个在老城区核心商圈，都规
划为大型购物中心，曙光物流园在城东，规划做物流园，号称豫西最大物流港。

二、新野县主流楼盘调查
1、儒林新城
2、宇信凯旋城
3、奥通福地名都
4、书香人家
5、希尔顿国际公馆
6、鑫汇.颐景苑
7、曙光国际物流园/东方豪庭
8、名都商城
9、汉城广场
第六节、对于上宅在新野县开发国际万商城的建议
一、上宅在新野新区开发国际万商城的SWOT分析
1、优势分析
1）现有专业类商店以街边店为主，尤其是人民路，集中了建材、五金、电动车等近400家商户，虽然相对来说比较集中，但没有明确的分类，消费者逛起来很吃力；
2）家具行业主要集中在城区之外的香乔村，主城区只有一个新福源家居广场和百盛家居广场，距离家具行业的主要消费区域——新野新城区距离较远；
3）由于行政干预，新野的临街门面统一装修，商业气氛薄弱，品牌店难以凸显品牌优势；
4）新野新区规划较晚，还没有成熟小区，未来对于建材家具、家纺家电等万商城主打业态消费潜力巨大；
2、劣势分析
1）曙光物流园规划为建材专业市场，抢占了市场先机，并得到了当地政府的支持；
2）上宅作为一个外来企业，难以在外地发挥自身资源优势；
3、机会分析
1）目前国际万商城这样先进的专业市场集群模式还没有进入南阳地区，曙光物流园的物业结构是2.5层，联层销售，商铺之间相互独立，难以形成有效互动和业态分区；从销售上来说，曙光物流园单间面积过大，购买客户压力过大；
2）政府规划的新区主要在东北区域，东北新区刚开始发展，目前还没有规划中的专业市场，未来发展空间较大；
4、威胁分析
1）目前在新野最受追捧的两个商业地产项目——汉城广场和名都商城，将分流万商城规划中的主要业态中的家纺行业；
2）在建和待建中的楼盘中几乎都规划有三层集中商业，不排除专业市场运营商抢先入驻这些集中商业中。

5、结论
经过以上分析，大商道认为，国际万商城这样先进的专业市场集群模式如果进入新野，将能引领新野新一轮商业地产变革。

但是因为曙光物流园和万商城业态定位高度重合，商业面积也近10万㎡，已经抢占了市场先机，而新野县可整合的招商和销售资源有限，国际万商城未来在招商和销售上都将遇到较大阻力；
同时，曙光物流园已经奠基，不可能再推翻之前的规划，园区落后的建筑形态和单一的业态规划，可以预见未来招商、运营和销售的不乐观。

因为新野新区刚开始开发，政府规划的新区目前只有希尔顿国际公馆和儒林新城两个地产项目，地产行业方兴未艾，在新野投资地产行业可以保证将有较为稳妥的收益。

因此大商道建议，以住宅开发为切入点打进新野市场，后期再根据曙光物流园的运营状况决定是否开发国际万商城这样一种绝对能引领新野市场的地产模式。