租赁合同履行中的抗辩权

租赁合同履行中的抗辩权

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先履行抗辩权行使纠纷案例

甲公司（承租方）与乙公司（出租方）于2004年1月2日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定租赁用途为餐饮、住宿；租期十年；年租金70万人民币；付款方式：首次付款70万，开业前再付70万。两年后，一年一交，先交款后使用；乙公司于合同签订后三个月内完成房屋配套工程、天然气管道工程及消防达到要求。

合同签订后，甲方依约将第一年租金支付乙方。但乙方却未却未按合同约定期限完成房屋配套、天然气管道输入及消防也没有达到要求。直到2005年4月14日，乙方才完成上述合同义务。

2005年4月15日，乙方向甲公司发出催款通知书，要求甲公司支付第二年租金。同时，乙公司同意在第二年租金中扣除让出的三个月租金（即违约赔偿）。

甲公司不同上述要求，认为乙公司迟延履行达一年之久，只扣除三个月租金不足以补偿自己的损失。于是明确提出书面要求乙公司扣除十个月房租，该房租可以由乙方返还甲公司后，甲公司再向乙公司支付第二年租金，也可以从第二年房租中抵扣，否则，甲方不支付乙公司第二年房租。

双方由此对支付第二年房租形成争议。

争点

甲公司否享有先履行抗辩权？

评析

笔者认为，甲公司享有先履行抗辩权。理由是：

根据《合同法》第67条之规定：“先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”甲公司拒绝支付第二年房租的要求符合先履行抗辩权的法定条件：

1、双方签订的合同为房屋租赁合同，从合同约定内容看，双方互负对待给付义务。因此，从合同分类理论上看，该合同属于双务合同。既然属于双务合同，就有适用先履行抗辩权的前提条件。

2、乙公司违约后的损害赔偿之债务先于甲公司支付第二年房租之债务。从形式上看，甲公司支付第二年房租的债务先于乙公司的交付房屋之债，这是合同约定的义务履行顺序。但在甲公司支付完第一年房租后，乙公司迟延履行的违约行为（没有不可抗力的免责事由）产生了向甲公司的违约损害赔偿，也就是说，因乙公司违约而使甲公司遭受损害，双方之间的原合同债务刘就转化为损害赔偿的债权债务关

系。甲公司是债权人，对乙公司享有债权，而乙公司是债务人，对甲公司负有债务。也可以说该违约损害赔偿系转化的损害赔偿之债。通常认为它与原合同的债权或履行请求权具有同一性，或者说违约损害赔偿请求权，为原合同债权的扩张或变更。因此，甲公司要求乙公司负损害赔偿之债务与乙公司请求甲公司履行第二年房租的债务具有同一性。而甲公司请求乙公司履行损害赔偿之债务先于乙公司请求甲公司

支付第二年房租之债务。

另外，房屋租赁合同作为继续性合同，随着履行时间的推移在甲公司与乙公司之间会不断产生新的权利义务，其履行具有持续性。因此，不能将该合同第一年中乙公司违约所生的损害赔偿之债与合同约定先履行第二年房租之债解释

成两个分别的给付，而不具有牵连性。这样会对甲公司的利益造成损害，不符合债权保障的立法目的。

3、乙公司未全部履行损害赔偿之债务。乙公司虽然同意扣出让出的三个月房租，但甲公司不同意。此其一。其二，乙方迟延履行达一年之久，甲公司只要求其扣出十个月的房租，是一个合理、合法的要求。在乙公司没有完全履行该债务之前，甲公司当然享有先履行抗辩权。

4、乙公司向甲公司请求支付第二年房租。即乙公司以催告的方式要求甲公司支付房租。同样，甲公司也以书面方式向乙公司提出在其损害之债务未全部履行前，拒绝支付第

二年房租。

合同附随义务不构成先履行抗辩权的条件

作者：任军

【案情】2006年12月8日，原告和被告签订了一份《起重机械订购合同书》，约定被告在原告公司定购了数台大型起重机，价款合计6768000元。合同还约定了货款结算方式、期限以及开增值税发票的期限。同日，原告与被告又签订了一份《起重机械运输安装合同书》，约定原告承包被告在原告处购买的起重设备、轨道运输及安装事务，相关运输费、安装工程款合计129万元。《起重机械运输安装合同书》约定运输费、安装工程款（简称运输安装费）的结算方式、期限和违约责任与《起重机械订购合同书》是一致的。2006年12月15日，双方又签订了一份《合同书补充协议》，约定原告同意于收到被告60%的货款5天内，按《起重机械订购合同书》规定的金额开具增值税票给被告，以及按照《起重机械运输安装合同书》规定的金额开具运输安装发票给被告。

同时，《合同书补充协议》明确了与《起重机械运输安装合

同书》和《起重机械订购合同书》具有同等的法律效力。上述合同签订后，原告依约定交付和安装了起重机给被告使用。2008年1月17日，原告安装的起重机经过技术监督局验收取得合格证。被告依合同约定期限支付合同价款的60%即4834800元的货款、运输安装费后，没有按期支付余款，原告多次追偿。2009年11月10日，被告向原告发出《关于起重机定购款支付事宜的承诺函》称，原承诺分期付清余款（包括合同约定的利息）。原告在该承诺函上签字、盖章，表示同意。被告未能在上述承诺期前付清余款及合同约定的利息。原告收到被告款项后，于2008年3月31日至2011年12月18日分7次共开具了7张增值税发票（价税合计共5000000元），但都没有给付被告。原告遂提起诉讼要求被盖支付货款和安装运输费的余款及利息。

【审判】

一审法院经审理后认为，根据合同约定，原告在被告依约定支付60%货款和60%安装运输费后5天内须给甲方开具全额的货款增值税发票和安装运输费发票，同时合同还约定被告同时应向乙方支付未付的40%货款的开票税款400000