影响我国房价的政策因素分析
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ＦＮ Ｎ ＩＡ ＣＥ ＆Ｅ ＯＮ Ｃ ＯＭＹ 金 融 经 济
ｌ ｜ ‘ 。
影响我国房价的政策 因素分析
口 冯 瑞 娜 杨 松 涛
摘要 ： 影响 房价 的 因素错 综 复 杂 ， 中 ， 其 房地 产 业 相 关的 制度 和 政 策安排 是基 础性和 根 源性 的 。 文通 过分析 房 地产 业相 关的土地 、 本 财政 、
减少 到 １ ． 。 ４亩 目前 ， 国 ２ ０ 全 ８０多 个 区 县 中 ， 已经 有 ６ ０多 个 低 于 ０
联 合 国 粮 农 组 织 确 定 的 人 均 耕 地 ０８亩 的警 戒 线 。 ． 为 ｌ维护 我 国 的粮 食 安全 ， 国实 行 最严 格 的耕 地 保护 制 度 。例 『 我 如 ， 国 《 地 管理 法 》 定 ， 用 基本 农 田 、 本农 田 以外 的耕 地 超 过 我 土 规 征 基 三 ｆ 公 顷 及 其他 土 地 超 过 七 十公 顷 的 ， 国务 院 批 准 。 可见 ， 国 五 由 我 人 多地 少 、 耕地 资源 稀 缺 的 国情 以及 由 此 形成 的耕 地保 护 制 度 ， 本 根 上决 定 了我 国建 设用 地 供 给 的稀 缺 性 ， 而影 响 了 房地 产 价格 。 进
任 何 有 关 房 地 产 业 的 制 度 安 排 都 会 通 过 供 需 最 终 影 响 到 房 价 。 供 给 方 面 看 ， 国 房 地 产 成 本 主 要 ｄ土 地 价Hale Waihona Puke 格 、 筑 安 装 成 从 我 １ 建
本 及 各 项 税 费组 成 。 建 筑 安 装 成 本 相 对 恒 定 ：ｌ 建 材 价 格 和 工 ｔ于 ｉ 人 工 资 在 一 定 时期 内 的 价 格 是 相 对 稳 定 的 ， 以 全 国建 设 相 同标 所 准 的房 子 造 价 差 别 不 会 太 大 。并 且从 长期 趋 势 上 看 ， 着 技 术 进 随
会 导 致 房 价 的 非 理 性 上 涨 ， 成 房 地 产 泡 沫 ， 国 民经 济 造 成 严 形 给
重 危 害 。我 国住 房 需 求 现 状 ， 定 了我 国 的 财 政 金 融 政 策 必 须 鼓 决
金融等 方 面的制度 和政 策 ， 影 响我 国房价 形成 的根 源性原 因。 探讨 关 键 词 ： 价 ， 策 因 素 ， 析 房 政 分 影 响 房 价 的 因 素 错 综 复 杂 ， 者 认 为 ， 房 地 产 业 相 关 的 制 笔 与 度 和 政 策 安 排 是 基 础 性 和 根 源 性 的 。 国 土 地 、 政 、 融 等 方 面 我 财 金 的 制 度 和 政 策 不 仅 规 定 了房 地 产 业 发 展 的 框 架 ， 且 作 为 国 家 宏 而 观 调 控 的 重 要 工 具 ， 用 于 房 地 产 供 给 和 需 求 ， 响 着 房 地 产 业 作 影 发 展 的 脉 络 和 走 向 。 文 试 图 通 过 分 析房 地 产 业 相 关 的 制 度 和 政 本 策安排 ， 讨影响房价 的根源性原 因。 探
一
向集 体 以 外 居 民 流 转 ， 成 了 土 地 制 度 的 城 乡 ： 元 结 构 。 形 ＝ 对于城市建设土地需求， 我国《 土地管理法》 规定 ， 必须依法申请使 用 国有 土地 。农 民集 体所 有 土地 用 于建 设 的 ， 限于 乡镇 企业 、 镇 ） 仅 乡（ 村公 共设 施 和公 益事 业建 设 、 村 村 民住 宅等三 类 乡（ ） 建设 。 农 镇 村 城 市化 是 我 国 经 济社 会 发 展 的重 要 引 擎 。城 市 化 发展 需 要 源 源 不断 的 提供 城 市 建设 用 地 。在 目前 我 国城 乡 二元 土 地制 度 框架 下 ， 新 增 城 市建 设 用 地 主要 来 源 于农 民 集体 所 有 土地 。由上可 知 ， 体 土地 集 是 不 能 直 接用 于城 市 建 设 的 ，只 有 被 国 家征 用 后转 化 为 国 有建 设 用
（ ） 地 制 度 的 城 乡 二 元 结 构 二 土 我 国 法 律 规 定 城 市 土 地 属 国 家 所 有 ， 村 和城 市 郊 区 土 地 属 农 集 体 所 有 ， 有 土 地 使 用 权 可 依 法 流 转 ， 体 土 地 使 用 权 不 允 许 国 集
、
房 地 产 的供 给 和 需 求
地 ， 可用 于城 市 建 设 。我 国 宪法 规 定 ， 方 国家为 ｌ公 共利 益 的需 要 ， 『 可
角 度 看 ， 论 是 土 地 成 本 还 是 税 费 成 本 ， 府 的 制 度 安 排 郁 发 挥 无 政 重 要ｆ用 ， 而深刻 地影响着 房价的形成 。 ｉ ： 从 房地 产的需求具 有双重性 ， 括真 实需求 和投资 、 机需求 。 包 投
步 和 劳 动 生 产 力 的 提 高 ， 筑 产 品 和 其 他 产 品 一 样 ， 格 会 相 对 建 ： 价 下降 。 地 产税费成本决 定于财税制 度 ， 房价重要 组成部分 。 房 是 土 地 价 格 是 地 租 资 本 化 ， 着 经 济 的 发 展 ， 租 和 地 价 有 长 期 上 升 随 地 的 趋 势 。 时 ， 价 会 随 着 地 供 求 关 系 的变 化 发 生 较 大 的 波 动 ， 同 地 国 土 地 供 需 制 度 对 地 价 的 形 成 发 挥 着 基 础 性 作 用 。 此 从 供 给 因
一
励 真实住房需 求 ， 制和 打击投资投 机性住房需求 。 限
二 、 国 土 地 供 应 制 度 我
（ ） 国耕 地 保 护 制 度 一 我 我 国 人 多 地 少 ， 地 资 源 十 分 紧 张 。与此 同 时 ， 地 保 护 形 势 耕 耕 不 容 乐 观 。国土 资 源 部 《 ０ ８年 国 土 资 源 公 报 》 示 ，０ ８年 我 国 ２Ｈ ０ 显 ２ｏ 耕 地 总 面 积 １ ．５４亿 卣 ，人 均 耕 地 面 积 已 由 ｌ ８２ ７ Ｏ年 前 的 １ ９亩 ． ５
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影响我国房价的政策 因素分析
口 冯 瑞 娜 杨 松 涛
摘要 ： 影响 房价 的 因素错 综 复 杂 ， 中 ， 其 房地 产 业 相 关的 制度 和 政 策安排 是基 础性和 根 源性 的 。 文通 过分析 房 地产 业相 关的土地 、 本 财政 、
减少 到 １ ． 。 ４亩 目前 ， 国 ２ ０ 全 ８０多 个 区 县 中 ， 已经 有 ６ ０多 个 低 于 ０
联 合 国 粮 农 组 织 确 定 的 人 均 耕 地 ０８亩 的警 戒 线 。 ． 为 ｌ维护 我 国 的粮 食 安全 ， 国实 行 最严 格 的耕 地 保护 制 度 。例 『 我 如 ， 国 《 地 管理 法 》 定 ， 用 基本 农 田 、 本农 田 以外 的耕 地 超 过 我 土 规 征 基 三 ｆ 公 顷 及 其他 土 地 超 过 七 十公 顷 的 ， 国务 院 批 准 。 可见 ， 国 五 由 我 人 多地 少 、 耕地 资源 稀 缺 的 国情 以及 由 此 形成 的耕 地保 护 制 度 ， 本 根 上决 定 了我 国建 设用 地 供 给 的稀 缺 性 ， 而影 响 了 房地 产 价格 。 进
任 何 有 关 房 地 产 业 的 制 度 安 排 都 会 通 过 供 需 最 终 影 响 到 房 价 。 供 给 方 面 看 ， 国 房 地 产 成 本 主 要 ｄ土 地 价Hale Waihona Puke 格 、 筑 安 装 成 从 我 １ 建
本 及 各 项 税 费组 成 。 建 筑 安 装 成 本 相 对 恒 定 ：ｌ 建 材 价 格 和 工 ｔ于 ｉ 人 工 资 在 一 定 时期 内 的 价 格 是 相 对 稳 定 的 ， 以 全 国建 设 相 同标 所 准 的房 子 造 价 差 别 不 会 太 大 。并 且从 长期 趋 势 上 看 ， 着 技 术 进 随
会 导 致 房 价 的 非 理 性 上 涨 ， 成 房 地 产 泡 沫 ， 国 民经 济 造 成 严 形 给
重 危 害 。我 国住 房 需 求 现 状 ， 定 了我 国 的 财 政 金 融 政 策 必 须 鼓 决
金融等 方 面的制度 和政 策 ， 影 响我 国房价 形成 的根 源性原 因。 探讨 关 键 词 ： 价 ， 策 因 素 ， 析 房 政 分 影 响 房 价 的 因 素 错 综 复 杂 ， 者 认 为 ， 房 地 产 业 相 关 的 制 笔 与 度 和 政 策 安 排 是 基 础 性 和 根 源 性 的 。 国 土 地 、 政 、 融 等 方 面 我 财 金 的 制 度 和 政 策 不 仅 规 定 了房 地 产 业 发 展 的 框 架 ， 且 作 为 国 家 宏 而 观 调 控 的 重 要 工 具 ， 用 于 房 地 产 供 给 和 需 求 ， 响 着 房 地 产 业 作 影 发 展 的 脉 络 和 走 向 。 文 试 图 通 过 分 析房 地 产 业 相 关 的 制 度 和 政 本 策安排 ， 讨影响房价 的根源性原 因。 探
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向集 体 以 外 居 民 流 转 ， 成 了 土 地 制 度 的 城 乡 ： 元 结 构 。 形 ＝ 对于城市建设土地需求， 我国《 土地管理法》 规定 ， 必须依法申请使 用 国有 土地 。农 民集 体所 有 土地 用 于建 设 的 ， 限于 乡镇 企业 、 镇 ） 仅 乡（ 村公 共设 施 和公 益事 业建 设 、 村 村 民住 宅等三 类 乡（ ） 建设 。 农 镇 村 城 市化 是 我 国 经 济社 会 发 展 的重 要 引 擎 。城 市 化 发展 需 要 源 源 不断 的 提供 城 市 建设 用 地 。在 目前 我 国城 乡 二元 土 地制 度 框架 下 ， 新 增 城 市建 设 用 地 主要 来 源 于农 民 集体 所 有 土地 。由上可 知 ， 体 土地 集 是 不 能 直 接用 于城 市 建 设 的 ，只 有 被 国 家征 用 后转 化 为 国 有建 设 用
（ ） 地 制 度 的 城 乡 二 元 结 构 二 土 我 国 法 律 规 定 城 市 土 地 属 国 家 所 有 ， 村 和城 市 郊 区 土 地 属 农 集 体 所 有 ， 有 土 地 使 用 权 可 依 法 流 转 ， 体 土 地 使 用 权 不 允 许 国 集
、
房 地 产 的供 给 和 需 求
地 ， 可用 于城 市 建 设 。我 国 宪法 规 定 ， 方 国家为 ｌ公 共利 益 的需 要 ， 『 可
角 度 看 ， 论 是 土 地 成 本 还 是 税 费 成 本 ， 府 的 制 度 安 排 郁 发 挥 无 政 重 要ｆ用 ， 而深刻 地影响着 房价的形成 。 ｉ ： 从 房地 产的需求具 有双重性 ， 括真 实需求 和投资 、 机需求 。 包 投
步 和 劳 动 生 产 力 的 提 高 ， 筑 产 品 和 其 他 产 品 一 样 ， 格 会 相 对 建 ： 价 下降 。 地 产税费成本决 定于财税制 度 ， 房价重要 组成部分 。 房 是 土 地 价 格 是 地 租 资 本 化 ， 着 经 济 的 发 展 ， 租 和 地 价 有 长 期 上 升 随 地 的 趋 势 。 时 ， 价 会 随 着 地 供 求 关 系 的变 化 发 生 较 大 的 波 动 ， 同 地 国 土 地 供 需 制 度 对 地 价 的 形 成 发 挥 着 基 础 性 作 用 。 此 从 供 给 因
一
励 真实住房需 求 ， 制和 打击投资投 机性住房需求 。 限
二 、 国 土 地 供 应 制 度 我
（ ） 国耕 地 保 护 制 度 一 我 我 国 人 多 地 少 ， 地 资 源 十 分 紧 张 。与此 同 时 ， 地 保 护 形 势 耕 耕 不 容 乐 观 。国土 资 源 部 《 ０ ８年 国 土 资 源 公 报 》 示 ，０ ８年 我 国 ２Ｈ ０ 显 ２ｏ 耕 地 总 面 积 １ ．５４亿 卣 ，人 均 耕 地 面 积 已 由 ｌ ８２ ７ Ｏ年 前 的 １ ９亩 ． ５