物业合同纠纷上诉状

上诉状

上诉人（一审被告）：xxx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，北京市xx区xx 街xx楼xx号居民，身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx

被上诉人（一审原告）：北京xx物业管理有限责任公司，住所地北京市xx小区内办公楼，法定代表人：xx，经理

上诉人因物业服务合同纠纷一案，不服xx区人民法院2013年12月20日做出的

x xxx号民事判决，现提起上诉。

上诉请求：

1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；

2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担

上诉理由：

一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为

1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。

2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。

3、北京高院关于审理物业纠纷的意见--京高法发[2003]389号第26条规定：“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”

本文规定了两层意思：第一层是“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定”。说明处理物业服务费纠纷案件同样应执行现行法律关于诉讼时效的规定。第二层是“但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业

明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”本人在一审中提交了物业公司最后一次收费发票，进行了其后物业公司未进行过任何形式催交的说明。被上诉人未拿出任何进行过催交的证明材料。一审做出的“经原告催要，被告未向原告交付2008年1月1日至2012年12月31日的物业管理费及生活垃圾清运费150元。”的结论没有依据。原告未提供任何形式的催交证据能不叫“物业管理企业明显怠于行使权利”吗？一审却指责“王国玲未能提供证据证明原告物业公司存在怠于行使权利的情形”，不支持王国玲的诉讼请求显失公平。

二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任

依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。

本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使原告逃避了违约责任。

三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。

任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。

四、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。

继续性合同的诉讼时效适用性：在合同分类上有两大类，第一类合同是履行一次性就结束，双方的合同目的就达到的合同。典型的例子就是，我们买一辆车、买一栋房子，车、房子交付，转移所有权，双方的债权债务就解决，还有价款也就解决了，这个履行不需要持续不断地进行，不需要反复地重复相同的内容，这就叫一次性合同。我们见到的很多合同都是这种类型，其中最典型的是买卖合同。第二类合同，它的履行不是一次性的、不是一时就能结束，而是要持续不断地进行，有的是不断的重复相同内容的合同，例如，租赁合同、委托合同、供应电合

同、供应气合同，这一类合同就是继续性合同，物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算，以此类推来适用诉讼时效。

综上，一审法院不支持xxx提出的“物业管理单位要求被告交纳08、09、10、11年物业管理费（4825元）、承担相关费用（垃圾清运费120元、诉讼费25元）的诉讼请求超出诉讼时效”的抗辩事由，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。

此致

北京市第一中级人民法院

上诉人：xxx

2013年12月29日