司法拍卖房之“实用三问”(价格、限购、竞拍注意事项)

司法拍卖房之“实用三问”（价格、限购、竞拍注意事项）

许方钱律师

第一问：司法拍卖房价格为何会低于市场价？

通常来说，司法拍卖房的价格会较一般市场价来得便宜，这与司法拍卖的政策有关。最高院曾针对司法拍卖，出台了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）。根据该规定第8条第三款，“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

从本人的实务经验来看，上海法院在确定进行司法拍卖时，一般都会通过上海高院委托相应的评估机构，先行对房产进行司法评估，从而确定评估价。而首次拍卖的价格，上海一般就是评估价（但也有外地法院采用评估价的80%作为首次起拍价的情况）。当拍卖出现流拍的情况时，最高院授权的降价幅度是不得超过前一次保留价的20%，在实践操作中，上海法院的一般做法是以前一次起拍价的80%作为下一次拍卖的起拍价。也就是说，当出现两次流拍的情况时，第三次的拍卖价便会是评估价的64%（民事案件中不动产至多可以拍卖三次，刑事案件则不受三次限制）。

以上解释了为何司法拍卖房会低于一般的市场价。

第二问：是否属于限购对象？

为控制房地产市场的状况，各地都相继出台了限购政策，在政策上限制了一些投资者买房投资的渠道。于是乎，当大家纷纷把投资的目光转向司法拍卖时，司法拍卖房是否属于限购范围，便吸引了更多关切的目光。

总的来讲，对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定。以上海为例，各区县对司法拍卖房到底是否属于限购对象的问题，也没有统一或者标准的答案，甚至同一个房地产交易中心的不同工作人员，会给出不同答案。然而，在上海，当法院出具了《裁决书》和《协助执行通知书》后，司法拍卖房办理过户手续基本没有问题。换言之，司法拍卖房在实践中并不属于限购范围。

第三问：拍卖时应当注意哪些事项？

司法拍卖房除了价格会低于一般的市场价之外，权属关系因为经过法院处理，一般都较为明晰，竞拍者基本可以不用担心房产是否存在权属纠纷。但竞拍前，也应注意一些具体事项：

1、评估价与市场价的比较（是否划算）；

2、是否有实际使用人；

3、标的房产内是否存在长期租约（买卖不破租赁）

（2、3事项均涉及房产的清场和竞拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题）；

4、是否有工商注册登记未涤除；

5、是否有未交清的水电费、物业费等费用；

6、需要缴付的税费（税费政策复杂且多变）；

7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等。

上述事项是竞拍前应当充分做足的功课，建议竞拍者在竞拍前对司法拍卖房进行实地考察，综合考量后再慎重决定是否竞拍。