当前房地产市场形势几点分析和建议

对当前房地产市场形势的几点分析和建议

总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。

一、2008年1—9月房地产市场运行状况

（一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行

2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显著下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品

房屋销售面积同比负增长14.9%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加8.7%。

购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。

（二）70个大中城市房价出现绝对下降

2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.36%降为4季度的

2.62%，继而又降为2008年1季度的0.8%和2季度的0.3%，7月为0.1%，8月和9月则为－0.1%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的4.77%降为4季度的

3.23%、2008年1季度的0.8%和2季度的0.4%，7月为0.1%，8月则为－0.1%，9月为－0.3%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的5.19%降为4季度的1.81%和2008年1季度的0.4%，2季度则为－0.1%，7月为0.1%，8月则不升不降，9月为0.3%。

2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。

（三）房地产开发投资意愿持续下降

2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长26.5%，增幅比去年同期减少3.8个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。

今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少12.5个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少8.5个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。

（四）房地产开发企业资金链条日趋紧张

我国房地产开发企业融资渠道单一，2007年，与房屋需求相关的定金及预收款、个人按揭贷款的比重之和占到了42%、银行贷款占比为17%，二者之和占到了房地产开发企业资金来源的60%。

2008年1—8月，受从紧货币政策影响，房地产开发资金来源中的国内贷款增幅逐步下降，由1—2月的36.9%逐月降至1—8月的11.5%，其中，银行贷款的增幅由1—2月的38.3%逐月降至1—8月的10.5%。2008年前8个月，受房地产市场需求增长减缓的影响，定金及预收款和个人按揭贷款的增幅均逐月下降。个人按揭贷款增幅由1—2月的30.1%逐月降至1—8月负增长10.1%，1—8月增幅同比减少了80个百分点。

二、对当前房地产市场形势的几点判断

（一）房地产市场已经进入一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退