世联海南乐东龙腾湾龙栖湾旅游地产整体定位报告175PPT

•项目土地利用占比
•基本农田
•农产品基地
•村庄
•入海河道
•林地 •建设用地
•农田
•未利用地
学习改变命运,知 •资料来源：乐东县政府 识创造未来
•防护林带
•水塘
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内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳， 无其他特殊资源
滨海资源优越，海水清澈 ，沙质细腻，海岸线绵延 长达33公里
•(200余家)
•三亚客流
•凤凰机场
•500万人次
•度假物业 •国际会议
•……
学习改变命运,知 识创造未来
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审视（三）:面对国际旅游岛建设热潮，项目应该创新何 种区域模式，为区域开发树立标杆
•经济 •发展
•未来发展难以预期
•过去海南取得成功因素 •现在已经发生变化
全国经济稳步快速发展 各类土地价格飙升 投资商资金充裕，势力较强 投资商大多采用区域拓展战略 各消费群体的投资欲望强烈
全国经济明显放缓 各类土地价格下降 投资商资金严重紧缺 投资商保守保生存 各消费群体整体观望
•1978年改革开发
学习改变命运,知 识创造未来
•2007－2008年
•功能产 品
•区域模式
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汇报内容
• 概述 • 国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素 • 海南旅游发展新趋势 • 项目发展机遇研判和市场可行性分析 • 龙腾湾-龙栖湾整体定位 • 龙腾湾-龙栖湾空间布局 • 区域模式 • 开发计划
学习改变命运,知 识创造未来
龙腾湾海岸人为活动较少 ,沿线均为防护林带
龙栖湾沿岸分布大量养殖 水塘，海岸遭到轻微破坏
项目内分布四条天然河流 ，其中望楼河入海口为天 然避风良港
•海水 •河道入海口
•海岸线
•沙滩
•山海相连
学习改变命运,知 识创造未来
•龙栖湾四河分布
•望楼港
•部分海滩遭破坏
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东海、海棠湾、红塘 湾、亚龙湾等 •-其他区域：清水湾 、香水湾、石梅湾等 •海南房地产市场调查 •海南旅游市场调查 •消费者市场调查 •……
学习改变命运,知 识创造未来
•世联集团董事长/总 经理
•海南土地储备中心主 任
•三亚规划局总规划师
•深圳综合开发研究院 旅游研究中心主任
•深圳华侨城旅游投资 发展部
•时间
土地价格偏离价值 开发主体开发能力强 市场多元需求支撑
土地价格回归价值 开发能力急速减弱 市场需求大幅萎缩
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项目最终需要解决三个层面的核心问题： 价值定位+功能产品+区域模式
学习改变命运,知 识创造未来
•价值定位
•从海南岛旅游发展中寻找机会
•世联平台数据库 •CNKI数据库 •中国房地产信息网数
据库 •搜房网数据库 •《中国房地产年鉴》 •海南、海口、三亚等
2000~2007年统计公 报 •海南官方统计网站 •部分城市统计年鉴 •优秀硕博士论文 •……
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汇报内容
• 概述 • 国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素 • 海南旅游发展新趋势 • 项目发展机遇研判和市场可行性分析 • 龙腾湾-龙栖湾整体定位 • 龙腾湾-龙栖湾空间布局 • 区域模式 • 开发计划
以墨西哥坎昆为例进行详细阐述： 坎昆从加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地
•位置/规模：
•加勒比海北部，尤卡坦半岛东 北端海滨，总占地约60平方公 里，20公里长海岸线，以白沙 滩为主
•功能组合：
•包括旅馆区（坎昆岛）、居住 区（坎昆城）、国际机场区、 保护区
•“白沙滩”、圣米盖里托古迹 废墟 、尼楚普特(Nichupte)、 波荷奎(Bojorquez)礁湖等
•深圳华侨城旅游总策 划师
•深圳万科集团
•万豪集团营销总监
•海口喜来登酒店营销 总监
• 欧博公司 Miche Perisse
•……
•海南旅游地产研究 •海南东部旅游带研究 •海南西部工业带研究 •海南区域开发模式研
究 •项目价值研究 •项目发展方向研判 •项目解决方案研究 •项目发展战略评估 •项目整体定位 •项目功能定位 •……
学习改变命运,知 识创造未来
•坎昆主要特点:
•Cub a
•坎昆城
•尤
•坎昆岛
卡
坦
半
•礁
岛
湖
•加勒比
海
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坎昆各种旅游产品构建了度假生活较高的价值体系
•吃
•玩
•各项旅游活动
•购 •游
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•娱
•主题餐厅 •酒吧
•迪斯科舞厅 •儿童乐园区
•大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、 •大规模、陌生湾区的旅游开发项目
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审视（一）:项目如何寻找独特的价值定位，为海南旅游 开辟新市场
•已形成的旅游格局
•预期将有多个湾区入市
•……
•清水湾：
•海甸岛：
•国际综合度假区 •中档滨海度假区
•三亚湾： •城市级度假区
文化产业和度假旅游结合，发掘和整合玛雅文化历史资 源和民俗风情，为旅游业带来了可持续发展空间
学习改变命运,知 识创造未来
•文化资源保护
•政府于70年代开始
•强调对玛雅历史区域 的
•保护，并对其进行修 复
文化资源整合 将岛上原有的圣米盖
•玛雅文 化
•文化产品打造
•用玛雅文化打造旅游
里托古迹废墟与周边的奇
•龙栖湾
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项目四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州 湾，西部为莺歌海盐场
项目地段分属于九所、利 国、黄流三镇，三个镇均 以农业为主，其中九所镇 规划为未来的新型城区
东端的石柱岭位于乐东和 三亚崖州湾交界处，可见 东锣、西鼓两岛
项目背景 海南省提出建设国际旅游岛目标
项目位置 位于乐东县滨海区，东距三亚70公里
•基本特征
项目规模 龙腾湾-龙栖湾岸线长33公里，面积66平方公里 项目四至 紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇
项目交通 外部交通便利，内部通达性差
项目资源 滨海资源优越，生态环境良好
•属性界定
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项目规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两 个湾区
项目总规模约66平方公里 ，海岸线长33公里，内陆 延伸2公里
项目自东向西包括两个湾 区：龙栖湾、龙腾湾，两 湾区均为西南朝向，自然 相连，之间无建筑物阻隔
•龙腾湾
•项目范围 •（66平方公里）
项目外部交通便利，位于海 南省南部九所等三个镇区， 临近多条交通干道，距三亚 、机场等地点较近
项目内部交通以乡镇公路为 主， 225国道和环岛铁路西 线横穿整个项目，是与外界 联系的主要交通设施
项目海边通达性较差，进入 海边需要穿过海边的村庄， 路况较差，车辆无法直接进 入
交通要道
东线高速、西线高速、中线高速
区域隔离措施：
茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很 好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天 际线。沿着20余公里海堤，绿化带设 计随着路形的变化或宽或窄，将道路对 生态环境的影响减至最小
• 建成于1994年，共4层， 总建面15.3万平方尺， 能同时容纳7000人
• 优质海景、紧邻高级酒 店与国际机场、先进完 善设备、周全服务等优 势吸引国际组织和企业 在此举办重大会议
坎昆国际会议展览中心 -举行过多次重要的国内和国际会议 -每年有许多享有声望的国际企业来举办会议 -会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨
•游艇 •海岸高尔夫球场
•冲浪 •水上运动俱乐部
•水族馆 •购物中心 •1500多家自由免税商店
•玛雅遗址
•Spa水疗 •按摩保健 •其它康体设施
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会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促 使旅游淡季变成旺季
• 坎昆国际会议展览中心 位于坎昆旅游酒店区内 ，紧邻高星级酒店群， 距离机场20分钟车程
•莺歌海盐场
•黄流镇
•利国镇
镇 村庄（ 户数（万 人口（万
区 个）
户）
人）
九
24
0.51
2.53
所
利
14
0.34
1.62
国
黄
14
0.35
1.88
流
总
52
1.2
6.03
计
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•九所镇
•南部海面
•东锣、西鼓
•石柱岭
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•项目交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通 以乡镇公路为主，通达性较差
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学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
世联项目组进行了大量的数据收集与相关研究
• 进行的调查
• 进行的访谈
• 进行的研究
• 参考的数据
•龙腾湾-龙栖湾及其 周边实地调研与踏勘
•海南主要湾区考察 •-海口：东海岸、西
海岸等 •-三亚：三亚湾、大
• 拥有自然山海风光 • 成为国际化的热门旅游点 • 制定明确的区域定位、发展规
划及市场推广策略 • 优化区域产业结构
• 着重分析其中的四个
•Cancun, 墨西哥 •Varadero, 古巴 •Balearic, 西班牙 •Hawai`l, 美国
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•亚龙湾： •国家级度假区
•西海岸： •高档滨海度假区
•大东海： •传统旅游区
•崖州湾： •创意产业
•……
•海棠湾 •红塘湾 •石梅湾 •香水湾 •东海岸 •盈滨岛 •……
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审视（二）:项目应如何打造富有吸引力的功能和产品， 以完善海南旅游格局
会议
发展中国家和发达国家就国际经济合作 与发展问题进行对话的最高级会议
世贸组织第五次部长级会议 加勒比海湾酒店国际会议
电影节 墨西哥革命周年庆典
时间
1981.10
2003.09 每年6月 每年11月 每年11月
性质
国际
国际 区域 区域 全国
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距三亚
70公里
•西环铁 路
距凤凰机场 60公里
距南山 距乐东县城
35公里 45公里
•225国 道
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土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河 流和防护林等
项目纵深两公里范围内涉 及村庄52个，户数 1.2万 户，人口6.03万人
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我们对世界一流滨海度假目的地的成功开发进行了广泛 的研究，并着重分析了其中的四个国际案例
•初步考虑案例
• Sentosa, 新加坡 • Bintan, 印尼 • Malaka, 马来西亚 • Johore, 马来西亚 • Balearic,西班牙 • Varadero, 古巴 • Pattaya, 泰国 • Kasai Tokyo , 日本 • Sai Kung, 香港 • Beitou, 台湾 • Karnataka, 印度 • Hawai`l, 美国 • Napa Valley,美国加州 • Navy Pier, 美国芝加哥
•海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局
•北部旅游目的地
•西部工业 带
•海口
•儋州/洋浦
• 美兰机场
•东方 •乐东
•琼海
•万宁
பைடு நூலகம்
• 凤凰机场
•三亚
•东部旅游
•南部旅游目的地 带
•东部旅游带已初步成型
•海南旅游客流
•旅游产品
•美兰机场
•海口客流
•560万人次
•海口港口
•78万人次
•高尔夫球场 •（16个） •游艇码头 •星级酒店
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项目区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里 ，距离乐东县城45公里
•项目在海南的位置图
•项目在乐东的位置图
•项目
•60km •70km
•凤凰机场 •三亚
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•乐东 •县城
•项目
•45km
•产品，吸引游客，数据显
琴伊察、图卢姆等玛雅文
•示，其中30%的游客是受
到
遗迹纳入度假者游览的范
世联围海南乐东龙腾湾龙栖湾旅游•地玛产雅整体文定化位的报吸告引17前5P往PT坎昆
坎昆非常注重地方资源的保护性开发，这大大降低了人工
开发对环境的不利影响
自然保护原则：
•优美的生态风光
河道与红树林受严格保护，除了正常 的航道清理外，没有任何人为砍伐痕迹