北京商业调研报告(共5篇)

北京商业调研报告（共5篇）
北京商业调研报告（共5篇）
第1篇__商业考察报告__商业考察报告
一.朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资.精心打造的大型城
市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。

作为集
团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓
展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板
块，引领行业的发展朝阳大悦城位于朝阳区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有AENO百货及超市.金逸国际影城以及70多家餐饮店铺，170多家服饰.鞋帽.美容等品牌商家。

1.定位与业态商业定位品质时尚生活中心业态组成购物.餐饮.娱乐.文化..休闲店铺数量朝阳大悦城共269家店铺，自B1到11F 共12个楼层。

餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇.唐
宫海鲜舫.熔宴.便宜坊.至爱等大型餐饮；草本工坊.蜜桃餐厅.鹿港小镇.苗乡楼.Mr.Pizza.万方豆捞等时尚简餐；以及COSTA COFFEE.星巴克.易思凯斯咖啡.满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了Windsor.Strellson.Brooks Brothers.Tommy Hilfiger.MISS coste.KILIAH.NOVO ME.OVS.Sephora
等197家时尚名品店，是集购物.餐饮.娱乐.文化..休闲等六大主
题于一体的大型购物中心。

项目亮点项目亮点一全客层商业业态
数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。

项目亮点二餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品
类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。

项目
亮点三家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，
凸显“家庭.生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的
不同需求，实现“一家人.一站式”购物体验。

项目亮点四娱乐业态丰富，商圈辐射范围广蓝天城职业体验中心--万平米儿童职场
体验公园KTV.影院.冰场.酒吧街项目亮点五项目建筑设计亮点增色商业氛围飞天梯55米.38米长的两部飞天梯从F1直达F5,F5直达F8，快速到达高层；双大堂立体消费聚焦，一层.五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽主题街区
2.3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。

二.世贸天阶世贸天阶项目简介世贸天阶地处__中央商务区CBD，周围环绕嘉里中心.国贸中心.京广中心.汉威大厦.蓝岛大厦.建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。

世
贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方
米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨
大的电子天幕。

该项目年入市，现在已经投入运营。

1.天幕系统整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。

天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。

2.业态分布配置整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层.周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群.CBD内的商界精英.公寓业主.商务游客，年龄段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。

超市位于地下一层，联通了南北街区。

3.动线设计通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。

但是为了消除“一字型”动线简单.直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。

4.中庭设计南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，考察总结反思
1.关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大“天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败”，现在看天阶
项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。

2.关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是ZARA旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店
铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商
业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。

三.新光天地新光天地是由台湾新光三越百货公司与__华联集团合资成立的第一家百货店。

做为中国单体面积最大的百货公
司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。

位于大望桥东北角的新光天地，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品
超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。

1.业态分布B1 超市.食品.茶叶.保养滋补品.地方小吃.面包点心.休闲食品.烟酒.美食街.快餐店.图书文具.流行服饰.趣味杂货.餐厅咖啡1层国际名品.珠宝.化妆品.男士保养专区.香水.女鞋.皮革护理.餐厅咖啡星巴克2层国际名品.高级女装.进口女装.内睡衣沙龙.时尚配饰.餐厅咖啡3层时尚名品.少女装.少淑女服饰.流行配饰.餐厅咖啡4层绅士服饰.都会休闲.流行休闲.运动
服饰/鞋.餐厅咖啡.服饰修改室5层居家生活用品.儿童用品.餐厅咖啡.新光文苑6层特色餐厅鹿港小镇.翡翠酒家.鼎泰丰.鼎鼎香.松伸日式料理从新光天地的业态分布可以看出在D区，位置较背的地方设置的是餐厅.咖啡厅.美容美发以及儿童游乐区等目的性较强的业态，对比我们项目在A区可参考布置此类业态。

2.水幕系统作为新光天地的卖点之一的水幕系统，在新光天地的4楼，当水幕开启，犹如置身大自然瀑布之中，这样既使人流的到达性更强，也增加了商场做活动的区域（新品发布会等）。

3.新光天地的内部装修也是我们可以借鉴的
四.蓝色港湾项目介绍 SOLANA蓝色港湾国际商区由19 栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货.SOLANA MALL.活力城主题店.品牌街.亮马食街.亮码头酒吧街.中央广场等区域。

涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城.全明星滑冰俱乐部.BHG精品超市等丰富的选择
1.业态分布广场层一楼二楼三楼蓝色港湾的开发商打造“休闲购物中心”的思路，用蓝天白云代替了传统商场的天花板，用自然风取代了空调。

但是_惯了室内购物的消费者对蓝色港湾的“自然风”有些吃不消。

另外，由于品牌街内各品牌是独立店铺，出入各店铺要经过半露天的通道，但通道和店铺内温差较大，穿着在室外的衣服在店铺内待时间长了会感觉燥热，但是频
繁脱下.穿上外套又太麻烦。

要知道，商业消费人流与季节性变化是联系紧密的。

在蓝色港湾购物虽然有自然风，但体现出的是冬冷夏热，对购物要求舒适度的消费者来说是无法接受的。

目前项目招商情况不容乐观，不少商铺都闲置。

品牌街中庭吊顶公共区域装修蓝色港湾把儿童.餐饮.酒吧放置在整个项目人气偏弱的位置，这样带动了整个项目人流的到达性，但是其在品牌引进上和大部分商业相重叠，没有体现出其优势。

餐饮的开口向着亮马河，不能从商业内部进入，这样就使人流分流，不能起到人流共享的作用。

五
东方新天地东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街王府井商业街和银街东单商业街。

东方新天地商场包括7个主题购物区缤纷新天地.都市新天地.庭苑新天地.寰宇新天地.活力新天地.尊萃时光别馆和天空大道。

7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。

另外有餐饮.娱乐.休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。

业态分布地铁层首层商铺天空大道东方新天地的中庭东方新天地把地铁.商业.酒店.写字楼有机的融合在了一起，相互进行带动，实现了价值最大化。

东方新天地的成功打造，是我们借鉴的榜样。

五.三里屯village三里屯VILLAGE是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南.北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。

南区建筑风格前卫个性.色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接体现了老__胡同的风味；北区开放庭院式格局.多栋钻石型建筑的设计灵感主要源自__的四合院。

项目都抓住了符合现代消费的“流行.时尚”的核心文化元素，迎合了市场的需求而__的“三里屯village”，充满了“现代.时尚”的元素；以苹果iphone旗舰体验店.daidas旗舰店等为代表的时尚元素，核心和实质是------“流行.时尚”的文化元素。

南区-1楼为生活超市以及餐饮，
1.2楼为服饰精品等，3楼大部分为餐饮和少量店铺，4楼为少量几家店铺没有餐饮。

南区靠一个中心广场把四面八方的人流聚集在此，利用区位优势，聚集人流，盘活了整个商业。

在考察了__的几个商业后深有感触
1.在业态的布置上，位置较弱的区域应设置目的性较强的业态（餐饮.美容美发.咖啡.儿童乐园等）
2.在招商品牌的选择上应该是适合本地消费水平的，本地没有的一些品牌，这样做到差异化招商，使得项目的品牌更具有竞争力。

3.在人流动线的设计上，应该尽量往商场内部引。

4.现在的商业在业态上应该多样化（餐饮的比例较大），能够使人们实现一站式消费，增加其在商场的停留时间，刺激其消费第2篇商业调研报告商业项目调研报告（附件）
一.区域概述陶然亭板块为南城的老城区，它北起前门西大街，南至南二环，东起前门大街.永定门大街，西至右安门大街。

其中涵盖京城两大园林建于1952年的陶然亭公园和建于公元1420年的先农坛。

区域内主街道传媒大道北起宣武门，南至南二环滨河路，全长32公里，道路规划宽度为70米，东西纵深开发宽度为100米至200米，与新建成的广安大街交叉。

国际传媒大道近距离辐射西单商业街.金融街.王府井。

宣武门大街.广安大道.地铁四号线.地铁二号线与传媒大街纵横交汇，是商务办公.企业经营.休闲居住.配套服务为一体的综合文化产业社区。

而区域内太平大街也将拓宽到50米，位于陶然亭北门目前只能过两辆车的陶然亭路也将拓宽，并顺直北移打通至白纸坊路。

地铁四号线目前正在建设之中。

（地铁四号线通车路线）区域内院校有宣武区实验幼儿园.__小学.实验一小.__
四.五中学.育才中学.首都医科大学.__卫生学校.工会职业大学.工会干部学院。

（其中工会职业大学和工会干部学院在项目的斜对面）。

二.区域人口调研统计
1.区域固定居民情况区域包含四个街道行政管辖区，其人口结构如下
2.区域在售住宅项目调研总结总结目前陶然亭区域住宅主要以20世纪七八年代建成的板楼为主，居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主（区域内原住民主要为区域内黑窑厂.等老企业职工）。

目前区域内普通住宅主流均价9000元/平方米，但该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，少数高档项目售价较高且以大户型为主，目标人群直接针对区域内传媒工作者和商务人士。

表明了区域住宅水平正在往中高档靠拢。

同时区域内配套设施也在不断完善.旧城区的改造工程也在进行.房地产开发的力度日益加大，本区域内的固定居民总数将会逐步攀升，群体消费水平也在日益提升，消费潜力巨大。

三.区域商业情况调研总结
1.区域整体商业情况概况陶然亭板块区域内商业分布较为散乱，多为临街门面。

各街道商业情况如下
2.区域重点商业市场情况备注区域内天桥附近有盛金天桥商城，总规模46700平方米，地下两层，地面5层，为以服装为主的综合市场，商户入住经营不交租金，只交15000元押金。

该市场经营不善，大部分铺位空置，目前市场正在催商户撤摊拟整改市场，具体整改规划未定；另有天桥百货商场，地下一层（华润万家超市），地面四层（服装为主的综合百货），单层__平方米，总规模1万平方米。

经营情况良好。

商场方面由于该区域距
SOGO商圈和西单商圈较近，区域居民的消费_惯倾向于去往这两个商圈消费。

3.区域在售商业项目情况总结区域内具有规模性的综合商业
稀缺，并且商业分布不集中，目前商业以临街门面和社区底商为主。

而区域大部分临街门面目前又面临拆迁改造问题。

因此区域
内商业供应量远远不够，不能满足区域消费群体的日常消费需
求。

第3篇__调研报告__调研实_报告1天坛故宫颐和园2清华北大3798艺术中心 CCTV 国家大剧院鸟巢水立方当代MOMA 三里屯怪院子国家博物馆 __调研实_报告身为帝都，__有着三千余年的建城史和八百五余年的建都史,历史非常悠久。

它荟萃了元.明.清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观。

所以我们来到了__，来看看首都的建筑，感受它的风采。

关于__，想必大
家的第一印象会是长城吧，不是说“不到长城非好汉”吗还有天
安门广场，那里有人民英雄纪念碑以及毛泽东纪念馆。

或许你还
会想到那个声音空灵的西单女孩，唱着西单的女孩，还有__的烤
鸭之类的小吃等等，但是，作为有着悠久历史及文化背景而且发
展迅速的首都，__的建筑也非常值得一看，值得细细品味一番。

从9月6号到9月11号，虽然只有短短的六天，却也让我对__有了一个初步的认识。

我漫步在皇家园林，感受着明净舒适；堂而
皇之地走过只有皇帝才能走的正门；来到古代祭祀的天坛，体会
着这里的庄严氛围。

历史的车轮飞快地驶过，画风一转，我们又
来到了现代化大都市，走在鸟巢里，惊叹着结构的错综复杂，站
在高高的站台上俯视，弥补了我没在这看__奥运的遗憾；在水立方中，了解各国的文化；又来到学子云集的高校清华北大，感受到这里不一样的学_氛围，也欣赏到不同色调.不同风格的建筑；不可不提的是798艺术中心，艺术氛围真的很浓厚，有着各种各样的小店，风格迥异的建筑；我们还去了很多很多地方，在不同的建筑中穿行，体验着空间，惊叹于它们奇妙的构思。

我们由古到今看一下吧。

__老建筑天坛天坛的建筑主要在内坛内，从南到北排列在一条直线上，我们从南门进入，所以先看了圜丘坛。

我们站在圜丘坛最上面的圆石上说话，想体验一把古代皇上的威风，听听到底这声音有多震撼人心，但是由于人实在太多，听到的只是周围嘈杂的声音。

这圆石叫天心石，其外环砌石板九块，在外一圈为__，依次递增，直至九九八一块，寓意“九重天”。

后来，我们接着往北走，接着是皇穹宇。

皇穹宇是供奉圜丘坛祭祀神位的场所，存放祭祀神牌的处所。

有东西醅庑各五间，整点及东西庑共围于一平整光滑的园墙之内，人们站在不同的位置面墙说话，站在远处墙边的人，可以清晰听到，此为回音壁。

转过皇穹宇，走在长360米.高出地面的甬道丹陛桥上，由南往北，渐升渐高，象征着步步高升。

祈年殿是古都__象征性的建筑，也是世界上最著名的神殿。

它的卓越不仅在于其精巧的建筑设计，更在于其建筑结构体现了中国古代的哲学思想和天文知识，殿内的内容丰富多彩。

可惜，不知是何原因大殿暂不开放，我们无法进去观展.拜谒，只有在殿外听听介绍.合影留念了。

从天坛宫殿里
出来，看到一群爷爷奶奶在做活动，脸上洋溢着轻快的笑，让人的内心一下子活跃了起来。

他们给这个古老的建筑加入了浓浓的生气。

天坛是我国和世界上现存最大的古代祭祀性建筑群，它所注重的或者说想表现的是对上天的敬畏，所以天坛修建得并不很是高大，也没有像故宫那样声势浩大。

中国古建筑故宫初见刚见到故宫时，便被它巍峨的气势所震撼。

高高的城楼，金黄色的琉璃瓦顶，朱红色的大门，在蓝天白云以及远处绿树的衬托下，显得辉煌而灿烂。

走进故宫，沿着中线一路走来，从跌宕起伏的建筑乐章中，可以体会到盛世皇朝的浩瀚。

总体布局整个故宫呈南北纵长的矩形，城墙内外包转，四面各开一门，外绕称为“筒子河”的护城河，四面各有一角尺平面的角楼。

故宫东西基本呈中心对称，若延伸中轴线，向南有直出皇城抵达__内城正门的前导空间，向北有作为故宫背景的景山作为后续收束。

故宫的建筑布局有“外朝”“内廷”之分。

外朝以太和.中和.保和三大殿为中心，是皇上举行大典.召见大臣.行使权力的地方。

内廷有乾清宫.交泰殿.坤宁宫等，是皇帝处理日常政务及皇妃们居住.游玩.奉神的地方。

九五之尊中国古代都是非常迷信的，皇帝身处高位，尤为的迷信。

而“九五之尊”导致了“九”和“五”，象征最尊贵最威严的皇权。

如天安门城楼的开间为九间，进深为五间，合而即为“九五”。

__城由外城正门永定门到太和门为止，共有九座，而由皇城正门大明门到太和门，则为五座，也是“九五至尊”的象征。

还有太和殿宫苑之宽与前三殿台基之宽的比值即为
95.这样的例子有很多。

古代的设计者是多么地用心才能将这座宫殿设计出来。

尺度从故宫里面可以看到设计者对于尺度的把握。

在举行盛大典礼时会在太和殿里进行，所以太和殿内部很高，渲染出皇权的威严，震慑民心；而像东西六宫是嫔妃居住的地方，房间则尺度小了一些，有生活居住的感觉。

另一方面，建筑尺度过大，会使得建筑显得大而无当；或尺度过小，建筑则会显得像是模型了。

故宫各尺度处理得很好。

太和殿是整个宫殿的核心，象征着皇权的最高权力，必须具有特别巨大的体量，但实际上平时并没有多少人在其中活动，也没有太多的室内陈设，显得室内尺度过于高大而空旷。

为了减弱过大尺度给人留下的不良印象，设计者强调了当心间有六根金色大柱矗立着，上空有金色藻井；下方设置须弥式宝座，后面放置金色屏风和御座，宝座上及其附近集中布置陈设。

当心间光线也比较明亮，显得格外突出。

感受故宫的建筑真是非常令人震撼。

我们可以感觉到皇权的至高无上，不仅仅从建筑的高与大体现出来，那些精雕细琢的雕刻及彩绘也可以展现。

但是我也能从其中感受到孤独，这么大的地方，很容易产生空虚寂寞之感。

__的老建筑颐和园中国现存规模最大.保存最完整的皇家园林，中国四大名园之一。

这次，我要去看看皇家园林是个什么样子。

细节颐和园内很多窗子形状不一，很耐看。

不仅看着大气，也增添了很多趣味性，很好得体现了古典皇家园林风味。

统一与变化长廊位于万寿山南麓，全长728米，共273间，是中国园林中最长的游廊，廊上的每根枋梁上都
有彩绘，包括山水风景.花鸟鱼虫.人物典故等，画中的人物画均取材于中国古典名著。

长廊内的建筑形式是有韵律的，这体现了统一；而随着在长廊内的移动，随着长廊的高低起伏和曲折变化，会看到不一样的景致，这就是变化。

这种统一与变化既体现了皇家园林的庄重，同时也不会过于呆板，给园子增添了活泼的气氛。

布局颐和园的布局有两大特点。

一是自然的山水骨架影响布局，有山有水是颐和园最初的布局，后来经改造形成万寿山和昆明湖，这样的山水骨架就为颐和园大的整体布局定下了大的框架，再加利用和改造，就形成了古典皇家园林所特有的“一池三山”的特点。

二是功能的分区显示布局特点，颐和园
根据使用功能基本可以分为三个区政治活动区.生活区.风景区。

前两个区集中在东宫门，而风景区则主要集中在万寿山和昆明湖周围，众多的建筑和景点构成了颐和园的主要内容，同时也显示出了颐和园布局的整体脉络，主次分明。

这样的布局形式不仅很好的和原有的地形相结合，也成就了这座古典皇家园林的使用功能。

空间颐和园用对比的手法很好地展示了空间的概念。

在佛香阁对面的西堤则是一块细长的堤岸，两者体量和空间大小的对比很鲜明的体现出了万寿山的高大和威严，烘托出了颐和园这个皇家园林的的威严和大气。

另外在局部的设计中，设计师也通过植
物，假山，建筑等通过障景等手法使得空间产生开合变化，给人们的视觉产生刺激，体现出空间的多变合趣味性。

例如颐和园的苏州街，设计这通过夹景的手法，利用两边自然的山石使得整条街几区几折.空间开合变化，使得人们视线反复变化。

这种手法无意间使得空间的纵深感加强，有效得实现了空间上的变化。

局部形式美色彩与装饰。

故宫的建筑，绝大多数是金黄色的琉璃瓦顶，红柱，红墙，红的气氛。

建筑的室内色彩多
根据其功能加以处理。

中轴线上主体建筑地位重要，殿堂内天花和梁枋多施青绿彩画，朱红门窗，大量使用金色装饰，以浓墨重彩烘托庄重华贵的气氛。

但在帝后休憩娱乐的寝宫里，色彩处理则完全不同。

门窗.槅扇.天花通常保持木材本色，内墙为白色粉壁或糊以白纸，装饰物的风格与色彩偏向素朴淡雅，加上室内的红木家具和陈设，整体色调趋向平和宁静。

感受颐和园这座皇家园林，很是精致和美丽。

整个园林按照固有的山和水进行改造，构成了现在的框架，又经过精巧的布局，使整个园林整齐而生动，再运用多种手法，使得景色丰富，空间富于变化，我们可以获得不同角度的美丽景色。

我们可以学_它的手法，在以后的建筑道路上更进一步。

看完__这些承载着文化老建筑，我们不禁叹服于它们的精致与华美。

在过去，几乎所有的建筑物都以几何形状出现，随着时代的发展有些建筑只不过被拉长了，倒立后成了摩天大厦，像__的京广中心等，__的建筑造型有了本质的变化，它冲破了传统的理念和思维。

像国家体育馆，中央电视总部大。