万科产品设计成本对标研究【完整版】

成本对标的㎡ ＞平常统计㎡
Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同？
门窗洞口面积
窗地比= ①住宅部分可售面积+ ②赠送落地凸窗的房间面积
+ ③负责封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）
地下车位平均面积 =
地下室全部面积 地下室汽车停车总数
如有摩托车位、自行车位请说明
地下室钢筋含量：含天然基础和承台（不含桩基）
0907
评估、补充、完善； 范例、案例
产品
成本对标的
Q12
62号文件 制度、要求 操作难点及控制要求 控制前置、分阶段控制 人.权.事
我们的目标是，将成本对标切实落实， 使成本优化成为提升产品竞争力的有效手段与措施
同心协力
谢谢
万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域和X区域版）
编号
指标名称
标准层钢筋含量 1 (Kg/㎡)
合理柱网布置示意
小结：什么时候对什么标？
含钢量三要素：体型、高度、结构转换 地下室停车三要素：柱网、设备用房、人防口部
规划草案
规划层数 停车方式 地下室形 式、 及范围
规划、单体 初步设计 施工图
单体高宽比 百度文库构转换
基详础细地施下工室方案 桩基、结构计算
地下室①方地案下室层高
1地下室设备用房
地下室②柱地网下车位平均面积
2、 正式K2申报，需提供“产品指标管理小组”回复资料
Q3: 为什么首批仅对7个标？指标确定基本原则
3个基本原则：
可行、便于前期控制 消耗量及指标量大 影响成本较大
7 25个核心指标中的 个
Q3: 为什么首批仅对7个标？（7个指标的意义）
7项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2 10亿元 按开发量500万M2计，则成本降低额约为
地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、地下车位面积、 地下室层高、窗地比、景观硬景比例
3、3月1日之前已开工在建项目，只要进度允许，亦须参照《限制值》调整
Q1: 成本对标是什么（62号文件两个定义）
1、“新开工”
项目主体（地下室底板）开工
此时需进行62文件规定 的新开工申报
如下几种情况都属“已开工在建”
《成本对标统计表》中主体6个指标
地下室层高 窗地比
硬景面积比例可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内， 以邮件形式上报给“集团成本对标管理小组”成员，可不再走K2
Q2: 报批流程及上报资料： 补充通知
“由于地块特殊情况等无法达标的项目”操作步骤
1、 走K2流程之前，一线以邮件形式， 与集团“产品指标管理小组”沟通，并达成一致意见
分城市、按类别控制
标准层含钢量 标准层砼含量 窗地比 地下室层高 地下车位面积
地下室钢筋含量
硬景面积比例
分城市、分不同高度 计量面积原则统一、复核符合实际
分城市、分不同高度 计量面积原则统一、复核符合实际
考虑赠送 分人防和非人防
分有无人防、分区域控制 考虑软土地基等特例
考虑上部结构、 分有无人防分区控制 考虑软土地基 考虑地下室层数等因素
门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落
地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积 高层≤0.21；TH≤0.24
（有附加门窗时才计入）
非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m
5
地下车位平均面积 (㎡/车)
分子为所有地下室面积（含设备房），扣 除（赠送业主的面积+规划要求的自行车 位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）
工作表
集团上半年指导、支持；传授经验
设计院配合、管理
！
Q11: 成本对标实施难点 如何控制设计院
Yes 明确指标要求 Yes 提要求前置工作
NO 合同指标限额
？
区域设计院排名
评估；横向比较
确定规则 明确导向 建议以区域范围 来评估
Q12: 推进计划及阶段性目标
区域试点 集团启动 推广
实施 总结升级
标准层混凝土含量
2 (m3/㎡)
分母同上
低多层/7～19层/20～25层/≥26层
深圳、珠海、中山、广州、佛山：0.32/0.34/0.36/0.38 福州、厦门：0.33/0.35/0.37/0.39 东莞、长沙：0.31/0.33/0.35/0.37
3 窗地比
门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落 地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积 高层≤0.22；TH≤0.25 （有附加门窗时才计入）
Q10: 对标的责任部门or人 ②公司.设计.设计院
设计管理；设计院实施
√
+ 前期决策 过程控制
+ 按要点要求设计院实施
Q11: 成本对标实施难点
事
与运营有矛盾时如何处理？
只要基础未施工，地下室调整15天；
人 设计院
没有专业人员咋办？集团能给与哪些支持？
不是难事；全员
观念+技术管理
工具
要求、方法、目标，要求设计院去完成
地下室钢筋含量 6 (Kg/㎡)
含天然基础和承台（不含桩基）
7 硬景面积比例
硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外 的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，
不含架空层）/总景观面积
≤30% 1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进 行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
产品
成本对标
Q12
集团万创设计管理中心 集团成本管理部
Q1: 成本对标是什么（062号文件条文及“开工”等定义） Q2: 报批程序及上报文件 Q3: 为什么首批仅对7个标 Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同 Q5: 7个指标是否必须执行 Q6: 对标的核心要点 Q7: 对标基本步骤及控制要点（什么时候对什么标？） Q8: 地下室控制秘诀 Q9: 含钢量控制秘诀 Q10: 对标的责任部门or人？（谁来对） Q11: 成本对标的实施难点 Q12: 推进计划及阶段性目标
2、“3月1日之前已开工在建”
已报建且政府已审批 (若定位调整重新报建按新项目处理）
停工复工项目
进度允许
基坑已开挖完整、支护已施工完毕
参照《限制值》调整
桩基、基础已施工
Q2: 报批流程及上报资料
1、审批流程
审批仍以K2审批流程进行
新增成本对标审批环节
新增环节
地下室含钢量
2、K2上报资料
标准层含钢量 标准层混凝土含量 地下车位面积
深圳、珠海、中山：39/42.5（45）/44（46.5）/49（51） 广州、佛山：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50） 东莞、长沙、惠州：38/40（42）/41（43）/45（47） 福州：40/44（46.5）/44（46.5）/49（51） 厦门：42/47（49.5）/47（49.5）/52（54）（厦门场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，钢筋+5）
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
编号
指标名称
万科集团项目设计成本对标控制表（深圳区域版）
指标说明
指标控制值
标准层钢筋含量 1 (Kg/㎡)
1、分子包含上部标准层所有结构钢筋 低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）
2、分母=计容积率面积+不计面积部分 [（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台 、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑 凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]
开 盘
Q7: 对标基本步骤及控制要点（何时对何标）
前面说明了对标基本步骤及控制要点， 明白了规程控制、分阶段控制重要性
但还是有疑问： 该要求设计院哪个阶段对什么标？
在回答这个问题之前， 先来回答两个重要指标的控制要点
含钢量 地下室
Q8: 含钢量控制要点 影响含钢量三要素：体型、高度、结构转换
体型 高度
高宽比不宜＞6
平面无不规则，避免超限审查
临界高度60m、80m
重点关注层高层数
层高每+10cm， 含钢量+1 ㎏/㎡，钢筋+6元/㎡ 整体成本+20 元/㎡
Q9: 地下室停车效率控制要点
影响地下室停车效率三要素：
柱网、设备用房、人防口部
8m*8m
700-800㎡
10万㎡中高层住宅地下室水电等设备用房面积
[（落地凸窗面积+有墙柱的凹阳露台、入 杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：38/40（42）/41（43）/45（47）
户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳 镇江：42/45（47）/45（47）/50（52）（镇江场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同西安）
台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）]
、 基 础
商业及业态 会所及配套
地下室设备用房
开
地下室柱网
工
景观游泳池、种大树
③地下室钢筋含量
2 ④标准层钢筋含量 ⑤标准层混凝土含量 ⑥窗地比
Q7: 对标基本步骤及控制要点（何时对何标）
景观：不仅仅是硬景比例问题；另外也影响地下室对标
景观设计
⑦硬景面积比例游可泳在池景观方案完成 后、且在主体开种工大树后3个月内上报
景观游泳池
种大树范围
③地下室钢筋含量 ④标准层钢筋含量 ⑤标准层混凝土含量
2 ⑥窗地比
小结：
对标是必须的 什么时候对什么标 前置！分阶段！可行！
难点 要点 操作层面
5Q
难点 要点 实施层面
3Q
Q10: 对标的责任部门or人 ①集团.区域.一线 集团 制度；技术措施；K2；重点支持 区域 技术支持；监管 一线 实施
文件
操作 实施
Q1: 成本对标是什么（62号文件要点）
1个文件：
集团2月10万字【2009】062号《关于增加集团内项目新开工审批环节
以及颁布“万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值”的通知》
3个要点：
1、自09年3月1日起，集团项目新开工申报增加“成本对标审批”环节
7 2、首批 个限制指标：
七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务的促进；如同规模采购反作用于设计标准化一 样，七个指标将对工程质量的现场管理提出更高要求；
是否必须要执行？
3月1日开工新项目，原则上必须执行
特殊项目参照“补充规定”执行
Q6: 对标的核心要点
对标：
含钢量是不是仅是结构专业事情？
-- 是不是靠“ ”来达标？
地下室是不是仅是建筑专业的事？ 对标是不是会增加时间周期增加设计费用？
标准层混凝土含量 2 (m3/㎡)
3 窗地比 4 地下室层高(米)
指标说明
指标控制值
1、分子包含上部标准层所有结构钢筋 低多层（洋房+1）/7～19层/20～25层/≥26层（括号内为结构转换时标准层的数据）
2、分母=计容积率面积+不计面积部分 上海、南京、合肥、成都：39/42（44.5）/43（45.5）/47.5（50）
对标与施工质量是不是矛盾？ 。。。。。。。
事先决策，过程控制，最后计算 对标是设计出来的 分阶段
第六个问题：对标的核心要点。这个问题实际是包含下面大家经常思考、或有疑问的几个问题
Q7: 对标基本步骤及控制要点（何时对何标）
三大层面：
决策层面 操作层面
技术层面
规划层数
产品附送率及方式
可售比（架空层） 单体高宽比
明确控制范围 考虑硬景类型
小结：
规定 要求 文件层面
4Q
小结：
难点 要点 操作层面
5Q
Q5: 7个指标是否必须要执行？
7个指标确定是否综合考虑各方因素？
中等控制标准 非极限值、是及格线 半年实施、评估
七个指标的推出并非创新，这些内容早就是优秀的同行高度重视并取得良好效益的重点；我们其实 是在“补课”； 限制性指标是阶段性的工作内容，长效机制是在所有一线公司形成真正能力；
Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同？
2个不同：
1、统一统计规则、精确定义（含钢量窗地比停车面积
等）
2、分城市、按类别控制
Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同？
统一统计规则、精确定义之①标准层含钢量
含钢量 =
上部标准层所有钢筋 ①计容积率面积 + ②不计面积部分
统一规则:㎡=发生成本建造面积；准确、可评估
停车方式
单体超限
地下室形式及范围 首层大堂结构形式
商业及业态
地下室设备用房
会所及配套
地下室柱网
景观游泳池、种大树
精细化设计
Q7: 对标基本步骤及控制要点（何时对何标）
确定
桩
基
规划层数
产品附送率及方式
1可售比（①架地空层下）室单层体高高宽比
停 地车下方室②式形式地及下范围车首单位层体平大超堂均限结面构积形式
2008年 深圳区域施行
0812-0901 确定各区域及直属城市控制指标
090210 0902-03
集团万字【2009】062号《关于增加集团内项目新开工审批环 节以及颁布“万科集团产品设计主要技术经济指标（第一 批）限制值”的通知》
培训；推广；引导；实施
0903-06
一、二季度集团项目实施；集团指导、监督 评估指标、运行状况
西安：45/49（52）/50（53）/58（/）
低多层/7～19层/20～25层/≥26层
上海、南京、合肥、成都：0.32/0.35/0.36/0.38
分母同上
杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：0.31/0.34/0.35/0.37
镇江：0.33/0.36/0.37/0.39
西安：0.35/0.38/0.39/0.4