惠东富星服装批发场招商运营计划书

由于城市商业重心的偏移，加之交通拥挤，物流不畅，中心市场已失 去了原有的商业中心区的功能，区域辐射能力减弱，目前仅靠部分散客 的零售维持经营，其顾客主要为县城及周边城镇居民，采购量不大。
? 创富商贸广场
创富商贸广场位于利浦路和三利路交 汇处，五十米大道东侧，总五层，以 鞋服批发为主，单体式商业，规划为 一站式鞋服采购基地，以批发为主， 兼部分零售，业态定位和银基区别不 大，但商品层次略高于银基，批发均 价在25元左右，从目前经营情况看， 空置率较高，一到四楼有部分商户营 业，五楼闲置。人流高峰期为上午 8 点左右，该时段商业较为活跃，人流 量大，9点后，二层以上多数商户关 门，仅有零星商户营业。
? 距项目三公里内有美多、家家乐等超市，营业面积均在 5000平米以上， 经营状况良好。
项目概述
? 项目紧邻城市主干道，距规划中的城市中心区不足 2KM，具备良好的 区位条件和发展潜力，周边业态不均衡，商业氛围不足，餐饮酒店业 较为成熟，大众休闲娱乐业发展缓慢。
? 项目为单体式建筑，规划较为合理，适合多种业态组合，操作灵活。 ? 从项目面市至今，市场表现较好，无负面信息，具备良好的推广基础，
? 作为惠东最大的服装批发市场，银基网罗了各国全地的经营商户， 从整体上看，商品档次普遍较低，多数为厂商自产自销，主力商 品批发价格段为20元－40元之间，均价约为25元，从部分商户抽 样走访了解到，银基的经营商户主要来自惠东及周边地区，外省 经营者占比重较小，而其客户来源主要于珠三角，部分辐射到湖 北、江西及安徽地区，而来此批发的多为中小经营户，采购量不 大，平均单次采购量约为150件左右。
区域环境
? 本项目紧临政府规划中的城市新区，偏离旧城中心，周边商业不够成 熟，业态混乱，餐饮酒店业较为发达，环项目四周零散分布有数十家 大小不一的经济型酒店。
? 项目一公里范围内集中了惠东较知名的多个住宅小区，如丽景花园、 滨河花园、惠福花园、广厦花园等多个住宅小区，常住人口约 5万人， 新城区五十米大道以东目前在建有中航城、怡景湾等楼盘。
惠东批发业正处于由无序竞争到合理规划的转型期，未来的竞争将 不再是求大求全，而是朝更专业化的方向发展，由产品竞争转为服 务竞争，谁能提供更具竞争力的产品和更为人性化的服务，谁就能 赢得市场。
基于以上原因，本案将着重研究该项目的定位，从定位出发，提出 招商、运营、推广等全方位的策略。
发展商策划要求
一、为项目找一个科学的定位，以顺应市场对于项目发展的需 求。
批发市场发展路线图
同类竞争项目分析
? 银基商贸城
该项目位于惠东县城东南部，紧邻广汕公路及规划中的环城南 路，交通便利，总建筑面积约 22万平米，总三层，一层服装批发 中心，约 3000 个商铺，二层仓库，三层办公。
? 一层共分8个区，规划有服装、日用小商品、鞋、厂家自营商品等 不同业种，从目前实际经营情况看，业态布局混乱，业种之间没 有经过有效的组合，无序发展，各功能区职能重叠，搭配不合理。 从商户入驻率看，除A、B、C三个区域入驻较理想外，其余各区 空置率高。
? 从竞争态势看，目前惠东批发业呈现三分天下的格局，中心市场、银基、 创富各守一方，相互间竞争激烈。 受区位环境影响，中心市场功能弱化，竞争能力趋减，逐渐由批发转 为零售，靠周边城镇散客维持经营，银基后来居上，业已成为目前惠东最 具规模和影响力的专业批发市场，创富经过不断的市场运作，也取得了一 定的成效，并逐渐形成自身经营优势，吸引了不少经营者和外来商户。
目前创富经营业主主要来源于惠东本 地及周边县镇，部分由中心市场搬迁 而来，异地经营者较少，而客户主要 来源于深圳、东莞一带及少量来自江 西、湖北等地，其大部分为小型经营 商。
市场小结
一、惠东服装批发业市场经过多年的经营，享有一定的市场知名度和固 定的客户网络。但目前惠东服装批发产业处于行业调整阶段，随着社会 的发展和信息化产业的完善，现代批发市场已经不是传统的货物堆放客 户取货的样式，舒适的购物环境、良好的形象展示、信息化的网络发布、 完善的物流配套等等一系列都是批发产业经营所需求的，现阶段惠东的 批发产业正逐步向正规化转变。
惠东富星服装批发城
项目招商运营运作报告
开篇语
商业地产的运作是一个复杂而系统的工程，涉及到规划、定位、招 商、销售、运营等流程，而定位是其后续工作的基础，关系到商业 整体运作的成败，从国内外的操作经验看，由定位不当而导致经营 不善的商业项目比比皆是。
一个好的商业体不仅要的优越的区位条件，更要有科学的规划和圆 熟的操作，地段制胜的概念已无法满足现有市场形势对于商业地产 的需求，专业性和多样化将是未来决胜市场的关键。
? 该项目紧临广汕公路，交通通达，物流较为便利，目前有2、6、8 路公交在此设有站点，可达城市各主要区域。
? 中心市场：
位于惠东老城区，周边商业较 为成熟，云集了众多小型百 货批发商，市场共二层，一 层日用百货，二层服装。由 于经营时间较早，加之受周 边环境影响，整体经营档次 低，馆内人流稀少，商品陈 列凌乱，环境差，商业氛围 不足，多数商户已迁往银基 和创富等新兴批发市场。
有效减少了切入市场的阻力。
市场Fra Baidu bibliotek析
市场概况
? 惠东批发业自90年代初兴起，由最初的地摊式批发逐渐形成商品集散地， 最后进入专业卖场，经历了一个从无序自然发展到有序规划，统一经营的 过程。
? 从发展历程看，惠东批发市场明显呈现出由北向南的重心偏移，由最初的 老市场到中心市场，再到银基、创富等较先进的专业市场，除了受城市扩 张影响外，其发展的轨迹也印证了惠东批发业的逐步成熟，区域影响力增 加，辐射范围不断扩大，目前已形成较具实力的区域性小商品集散中心。
二、在定位的基础上，提出招商、运营等系统的操作策略，为 发展商提供决策依据。
系统结构
项
市
定
招
运
目
场
位
商
营
概
分
策
思
计
况
析
略
路
划
项目概况
区位
本项目位于平深路和五 十米大道交汇处西侧， 紧邻创富商贸广场，距 城南车站约2KM。
交通四至
? 东临：平深路 ? 西滨：农副产品批发市场 ? 南靠：广厦路 ? 北至：五十米大道