成本法估价技术报告

估价技术报告
一、估价方法选用
由于估价对象为房产价值，不包括其占用的土地使用权，根据估价对象的特点及估价目的，本报告采用成本法评估。

二、估价测算过程
2#房产：
①建安工程费：根据同类工程测算，确定其建安工程费为1505元/m2
②前期费用：依照潍坊市建筑项目收费情况，前期工程费取370元/m2
③管理费用：包括人员工资及不可预见费等，取以上投资的5%，为（1505+370）×5%=93.75元/m2
④投资利息：根据建筑规模确定其建设期为一年，一年期贷款利率为7.47%，假设资金在建设期均匀投入，则利息为：（1505+370+93.75）[（1+7.47%）1/2-1]=72.21元/m2
⑤开发利润：参照目前潍坊市同类房地产投资利润水平，取20%为（1505+370+93.75）×20%=393.75元/m2
⑥税费:根据目前房地产业的税收政策及房地产销售费用状况，销售税费率取房地产价格的7％，为0.07V
V=1505+370+93.75+72.21+393.75+0.07V
则V=2617元/m2
⑦成新率：根据建成年代结合建筑物的实际情况综合考虑其成新率为95%，则单价为2617×95%=2486元/m2
则2#房产评估价值=5089 m2×2486元/m2=12651254元
3#房产：
①建安工程费：根据同类工程测算，确定其建安工程费为945元/m2
②前期费用：依照潍坊市建筑项目收费情况，前期工程费取341元/m2
③管理费用：包括人员工资及不可预见费等，取以上投资的5%，为（945+341）×5%=64.3元/m2
④投资利息：根据建筑规模确定其建设期为半年，一年期贷款利率为7.47%，假设资金在建设期均匀投入，则利息为：（945+341+64.3）[（1+7.47%）0.25-1]=24.54元/m2
⑤开发利润：参照目前潍坊市同类房地产投资利润水平，取15%为（945+341+64.3）×15%=202.55元/m2
⑥税费:根据目前房地产业的税收政策及房地产销售费用状况，销售税费率取房地产价格的7％，为0.07V
V=945+341+64.3+24.54+202.55+0.07V
则V=1696元/m2
⑦成新率：根据建成年代结合建筑物的实际情况综合考虑其成新率为94%，则单价为1696×94%=1595元/m2
则3#房产评估价值=593.5m2×1595元/m2=946633元
4#房产：
①建安工程费：根据同类工程测算，确定其建安工程费为1560元/m2
②前期费用：依照潍坊市建筑项目收费情况，前期工程费取370元/m2
③管理费用：包括人员工资及不可预见费等，取以上投资的5%，为（1560+370）×5%=96.5元/m2
④投资利息：根据建筑规模确定其建设期为一年，一年期贷款利率为7.47%，假设资金在建设期均匀投入，则利息为：（1560+370+96.5）[（1+7.47%）1/2-1]=72.64元/m2
⑤开发利润：参照目前潍坊市同类房地产投资利润水平，取25%为（1560+370+96.5）×25%=506.63元/m2
⑥税费:根据目前房地产业的税收政策及房地产销售费用状况，销售税费率取房地产价格的7％，为0.07V
V=1560+370+96.5+72.64+506.63+0.07V
则V=2801元/m2
⑦成新率：根据建成年代结合建筑物的实际情况综合考虑其成新率为96%，则单价为2801×96%=2689元/m2
则4#房产评估价值=819.21m2×2689元/m2=2202856元
三、估价结果确定
估价对象于估价时点的评估参考价值为人民币12651254元+946633元+2202856元=15800742元，大写：壹仟伍佰捌拾万零柒佰肆拾贰元整。