谈谈你对中国房地产形式及对策的认识

谈谈你对中国房地产形式及对策的认识

自从2012年，国家多次采取严格的调控措施对国内重点城市的房地产行业进行整顿，虽然有效的抑制了国内房地产价格上涨过快的势头，有力的打击了少数房地产开发商和投机客的炒房、炒地、捂盘惜售等不法行为。可是，这仅仅是取得了暂时的成效，如果不从根本上着手解决问题，我所居住的苏州在房价这个问题上也依然没有得到突破，老百姓依然不能支付天高的房价。那么等风头过后，这些开发商的炒地、炒房、捂盘惜售、抬高房价的行为还会重新上演，还会造成老百姓买房难实际问题的存在。

那么，形成这些问题的根本原因到底在哪里呢？应该如何有效的解决我国房地产行业目前所面临的问题呢？下面我从三个方面阐述我个人的一些观点：一、全国布局不合理，形成头重、脚轻、肚子空的局面

我国的房地产业的发展存在着严重的布局不合理的现象，城乡投资开发比例严重失调，形成头重脚轻肚空的局面。

1）、所谓头重；就是大多数房地产开发企业和投资人把开发投资的目标集中放在经济发达的沿海城区和一线中心城市来发展。因为这些一线城市的特点是，经济基础发达，人口密集度高，流动人员多，土资源紧缺，投资利益巨大，容易形成较大的投资竟争局面，从而形成投资追风潮。

（2）、所谓脚轻；是指对于偏远欠发达区域或贫困区域，则很少有房地产开发商愿意把投资目标放在那里，这些地区的居民居住条件极其简陋，当地居民的生活居住环境也相对较差，经济基础薄弱，居民无力改善自己的居住条件，更缺少投资开发资金从而形成脚轻的局面。

（3）、所谓肚空；就是指那些二、三线城市的房地产开发项目也受到很大程度上的限制，少数投资开发企业在二、三线城市中也只注重对高端房屋的开发和投资，而对那些需要得到居住环境改善的广大群众却很难从中得到实际上的改善，而各地政府又没有足够的资金来投资建设经济适用房，来改善最广大群众的基本居住条件。加之二、三线城市和贫困城区首先富裕起来的一些人，为了自己的晚年、子女和家人能够在生活条件上得到最大的改善，他们大多数会把自己多年积累的资金投向沿海发达城区和中心城市购房居住。这样也就势必造成二、三线城城市以及贫困城区的房地产开发资金大量的流向经济发达城区和一线中心城市。那么，如何能够合理的改变这一发展趋势，如何能够使房地产投资资金投向二、三线城市和贫困城区呢？这就需要国家出台更有利的调控政策，来鼓励未来更多的房地产开发商和投资企业，把投资目标转向二、三线城市和贫困城区，在全国形成新的房地产投资热点，从而更大的改善城镇居民和广大农村居民的居住条件。而且这些二、三线城市和贫困地区居民的居住条件如果有了很大的改善，也能更加有力的拉动内需，才能进一步的提高广大群众的消费水平。

二、政策导向不明确，调控措施缺乏长远目标

近年来，我国的土地出让机制是以招投标和公开拍卖为主的土地转让为主要手段，这些都是公开透明的，在制度上是没有问题的。但是这种土地转让方式只是最大限度的考虑到了各地政府和房地产开发商的利益，而这些房地产开发商们只有土地认购和建设成本，而缺少社会责任成本，造成房价节节攀高，形成富人利益效应。没有从根本上考虑到最广大老百姓的真正利益，所以才会造成目前我国的土地价格越拍越高，尤其是热点地区和沿海城市的房价一涨再涨的局面。

由于我国的房地产行业在全国没有形成一盘棋，没有地区差别和区域政策，势必造成哪里投资最挣钱，哪里的房地产开发商和投资客们就会一拥而上，哪里是投资热点，哪里的地价和房价就会涨的越高。

最近一些地方认为，公开拍卖土地的方法不好，不能有效的控制土地价格过快的上涨，希望采取综合招投标的方法来控制土地价格过快上涨的势头。可是大家想一想，如果采取综合招投标的方法来控制土地价格的过快上涨来控制房价，是否能够真正解决广大老百姓买房难的问题？是否能够真正的起到控制房价过快的上涨呢？我看未必如此，而且还会产生新的权钱交易，产生新的腐败现象的发生，这种方法是不可取的，这是历史的倒退，是掩耳盗铃。

另外，国家近期出台了一等系列提高和限制个人二套房和三套房信贷比例以及调高利率等措施，来收紧房地产开发项目的贷款打压楼市，虽然从目前看来起到了一定的效果，但是这只是解决一下燃眉之急的应急措施而已，从长远来看也不利于我国房地产业的长远发展。

为什么这么说呢？因为这些一线城市和沿海经济发达地区经过几十年的建设和开发，土地资源日益紧缺，如果国家只从住宅信贷方面加以限制，那么这些房地产开发企业和投资商们将会改变其投资策略。比如说；他们可以在中心城市购置大量土地，用来开发建设商务楼、办公楼、高档商场、宾馆等来达到其增值的目的，也一样可以带动地价和房价达到长期投资获利之目的。

三、适时调整战略布局，形成全国一盘棋的格局

我认为；目前要想控制住房地产开发市场过热的势头，国家就要出台合理适度的房地产企业发展的长远政策和策略，适时调整战略布局，在全国形成一棋盘的思想。应该在全国推广54321的区域性差别调控政策。所谓54321区域展性差别政策就是；国家把全国城市按经济发展状况划分为四类城市投资开发区域（既一线城市、二线城市、三线城市和贫困城区。）

首先对全国的一线城市和中心城市的房地产开发项目采取543的区域差别政策。也就是说土地还实行公开拍卖价高者得，但是房屋建好后除安置回迁居民外，其房屋销售按一类区50%（包括商务楼、办公楼高档宾馆、商场、别墅住宅等），二类区按40%，三类区按30%，交由各地政府以经济适用房的价格买给当地居民，来改善他们的居住条件。开发商也可以按同地段的房屋销售平均价格折现给当地政府，由当地政府用来建设经济适用房和安置动迁居民使用，政府按经济适用房价格返还给开发商投资资金。这样以来房地产开发企业在认购土地时就不得不考虑到地价认购成本，如果高价拿地可能就要面临巨大的投资风险问题。

二线城市采取432的区域差别政策来调控（既一类区40%、二类区30%、三类区20%）的方法。同样三线城市可以采取321的区域差别政策来调控（既一类区30%、二类区20%、三类区10%）。

一线城市应以四个辖市，各省会城市以及沿海发达城市为主，二、三线城市则按年人平均工资标准来区别划分，这样中央可以根据各地的经济发展情况每五年进行一次评估划定。对经济发达的地区和热点地区可以适当的提高标准调控房价上涨过快。

其次；对灾区和贫困地区，国家可以出台一些更加优惠的鼓励政策，来吸引房地产开发企业向贫困地区和灾区开发投资，也可以由各地方政府和银行采取补贴贷款利息等鼓励办法，为当地居民提供住房建设信贷资金，以达到帮助他们改善居住环境。在建设住房上全国应该统一房屋建设标准，把好质量关，建设高品质的住宅不是本身也具有很大的升值潜力吗？其实我国农村广大群众是最诚实，