房地产估价5-收益法
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
•
▪ 例：某待估房地产位于xx市xx路xx号，总用 地面积为4752.00平方米，总建筑面积中， 厂房建筑面积1023.68平方米，办公楼建筑 面积626.96平方米。土地性质为划拨，使用 期限自1999年8月至2049年8月。该房地产同 类市场出现较多，要求评估该房地产1999年 8月25日的价值。
•
•1) 注意区分有形收益和无形收益 •2) 注意客观收益和实际收益的取舍 •3）注意数据分析和无关费用的扣除 •4）注意收益期限的科学合理确定
•
•
•
•
•收益率
•高风险投资
•低风险投资
•收益率与投资风险的关系
•
•风险
•普通股 •优先股
•市场租金
•商业债券 •国债
•土地所有权 •固定租金
•无风险回报 •不同投资的风险与回报
用于评估。应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把
这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才
•例如:
能作为评估的依据。
•
▪ （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关
的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的 利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有 收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为 基础，而不能以实际收益计算。
▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相 应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）
▪ 净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收 益乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM）
在计算以客观•（收1）益需为以基类础似的房总地产收益时，房地产 所产生的正常收益的必收须益作是比其较处；于最佳利用状态下的 结果。最佳利用状（态2）是需指对该市房场走地势产作处准于最佳利用方 向和最佳利用程度确。的在预测现；实经济中，应为正常使用 下的正常收益。 （3）必须考虑收益的风
•在确定收益值时: 险性和可实现性。
•
房地产估价5-收益法
2020年7月14日星期二
•1 •2 •3 •4 •5
•
•导读
•
•
•
•
•
•
•
•
•【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 • 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
•净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 • －运营费用 • ＝有效毛收入－经营费用 • ＝总收益－总费用
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
•
•
•【2】利用利润法估算房地产净收益的方法
•①利润法：
• 在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获 得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点 的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。 这个条件是持续经营，而非“公开市场”。
•
•
▪ 收益法估价的基本原理公式为：
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。
•
•
▪ 一、评估思路
经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、 宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不 论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况 下的收益。
•
▪ 7.计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为: 50-6=44（年）
总价=3358836.15 （元） 单价＝ 3358836.15 / 500=6717.67（元） ▪ 8.评估结果。 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为 3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
•
当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特
▪ 三、纯收权或益或偏受 低到，特而殊这的些限权制利，或致限使制房又地不产能的随收同益转偏让高；
▪
（一）纯收当益前的房含地义产并未处于最佳利用状态，收益偏低 纯收益；零是收甚指益 至归权为利负属人值于经；房营土地不地产善处的，于导待除致开去亏发各损状种，态费纯，收无用益当后为前的
收 意益房，地一 产般 的收负易以 实益值的年 际， 。 参为纯同由考单收时于，位益还评因必估此。和须的，在客支结必确观付果须定收有是对纯益关用存收的税来在、作上益 区费为述时 别，正偏， 。纯常差必 实收市的须 际益场实注 纯为交际
收 实益际是收指 益在 由纯素律现 于收，上状 受益 取 允下到进得许被多行的的估种修房最正地佳房因，产利地素剔在用产的除正方实影其常向响际中的上，取特市的殊场收通得的条益常的、件值不纯偶下，能收然用其直益的于中接，因法还
•
•
▪ 毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘 以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM）
▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相 应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）
M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比 •贷综率RR款合ME表表，价资示示一值本抵自般比化押有介率率贷资于）＝款金6×0贷常的%自-款数资-有9价；本0资%值化之金率比间资（率；本%×化）抵率。押贷款常数＋(1－
•
•例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
•
▪ （2）计算房屋现值。 房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500（元）
▪Biblioteka Baidu（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元）
▪ 6.计算土地纯收益。 土地年纯收益 =年房地产纯收益-房屋年纯收益 =412740-165000=247740（元）
•
•例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资 本化率：
• 安全利率
2.25％
• 投资风险
4.00％
• 缺乏流动性
1.00％
• 管理负担
1.00％
• 收益增长 - 2.00％
•资本化率
6.25％
•
•
•报 酬
•报酬率应落区 域
率
•0
•估价对象风险 程度应落的位置
•投资类型及其风 险
•
▪又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房 地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法 的公式，反求出报酬率。
•
•
▪ 1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益 =50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）
•
2.运用收益法估价应按的步骤：
•（1）搜集有关收和费用的资料； •（2）估算潜在毛收入； •（3）估算有效毛收入； •（4）估算运营费用； •（5）估算净收益； •（6）选用适当的资本化率； •（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
•
3.对估价对象的具体情况的求取规定：
•（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租 赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 •（2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益 为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及 附加、管理费用、财务费用和商业利润。 •（3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费 用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产 品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商 利润。 •（4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的 有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益
•
•例1：
实例 1
纯收益 （万元/年）
35
价格 （万元）
347
资本化率（ ％）
10.09
2
43
3
39
435
9.89
398
9.80
4
38
382
9.95
•四个可比实例的资本化率平均为9.93％
•
•
•
VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。
•
Ro ＝M×RM＋(1－M)RE
上式中： •上R述o表公示式综用合文资字本表化示率即（：%）；
•②纯利润的求取基本公式为： • •利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息
•
•根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种 情况： •1) 出租用房地产净收益的求取 •2) 营业用房地产净收益的求取 • （1）商业经营的房地产 • （2) 工业生产性房地产 • （3) 农地 •3) 自住或尚未使用的房地产净收益的求取 •4) 混合性房地产净收益的求取
•不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9
•
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；
n为房地产的收益年限或收益期限；
An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报• 酬率（折现率）。
•
式中： V表示房地产价值； NOI表示房地产未来第一年的 净收益R资本化率
益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入－总费用＝纯收益
•或:
•2.有限年期
•假设前•假提设是前：提： •（1）•（a每1）年a不每变年；不变； •（2）•（r每2）年r不每变年且不大变于且零大；于零； •（3）•（年3期）无年限期。有限。
•
▪ 二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商 场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校 、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用 。
•
▪ 4.计算房地产纯收益。 年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元）
5.计算房屋纯收益。 ▪ （1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用
年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用 年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使 用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房 屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产 使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如 计算残值，也可以）。
此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法， 成本法作为辅助方法。
纯收益=总收益-总经营成本
•
1.收益与成本测算通过两种途径：
• （1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财 务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益 与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益 和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。 • （2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标 的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本 费用占总收益的百分比。
•
4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未 来净收益流量属于的类型：
•（1）每年基本上固定不变； •（2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减； •（3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减； •（4）其他有规则的变动情形。 •如按每年收益相等进行估价，采用公式：
•
▪ 一、基本思路
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值 的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收
▪ 例：某待估房地产位于xx市xx路xx号，总用 地面积为4752.00平方米，总建筑面积中， 厂房建筑面积1023.68平方米，办公楼建筑 面积626.96平方米。土地性质为划拨，使用 期限自1999年8月至2049年8月。该房地产同 类市场出现较多，要求评估该房地产1999年 8月25日的价值。
•
•1) 注意区分有形收益和无形收益 •2) 注意客观收益和实际收益的取舍 •3）注意数据分析和无关费用的扣除 •4）注意收益期限的科学合理确定
•
•
•
•
•收益率
•高风险投资
•低风险投资
•收益率与投资风险的关系
•
•风险
•普通股 •优先股
•市场租金
•商业债券 •国债
•土地所有权 •固定租金
•无风险回报 •不同投资的风险与回报
用于评估。应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把
这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才
•例如:
能作为评估的依据。
•
▪ （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关
的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的 利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有 收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为 基础，而不能以实际收益计算。
▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相 应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）
▪ 净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收 益乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=净收益（NI）×净收益乘数（NIM）
在计算以客观•（收1）益需为以基类础似的房总地产收益时，房地产 所产生的正常收益的必收须益作是比其较处；于最佳利用状态下的 结果。最佳利用状（态2）是需指对该市房场走地势产作处准于最佳利用方 向和最佳利用程度确。的在预测现；实经济中，应为正常使用 下的正常收益。 （3）必须考虑收益的风
•在确定收益值时: 险性和可实现性。
•
房地产估价5-收益法
2020年7月14日星期二
•1 •2 •3 •4 •5
•
•导读
•
•
•
•
•
•
•
•
•【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 • 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
•净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 • －运营费用 • ＝有效毛收入－经营费用 • ＝总收益－总费用
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
•
•
•【2】利用利润法估算房地产净收益的方法
•①利润法：
• 在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获 得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点 的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。 这个条件是持续经营，而非“公开市场”。
•
•
▪ 收益法估价的基本原理公式为：
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n为房地产的收益年限或收益期限； An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。
•
•
▪ 一、评估思路
经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、 宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不 论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况 下的收益。
•
▪ 7.计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为: 50-6=44（年）
总价=3358836.15 （元） 单价＝ 3358836.15 / 500=6717.67（元） ▪ 8.评估结果。 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为 3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
•
当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特
▪ 三、纯收权或益或偏受 低到，特而殊这的些限权制利，或致限使制房又地不产能的随收同益转偏让高；
▪
（一）纯收当益前的房含地义产并未处于最佳利用状态，收益偏低 纯收益；零是收甚指益 至归权为利负属人值于经；房营土地不地产善处的，于导待除致开去亏发各损状种，态费纯，收无用益当后为前的
收 意益房，地一 产般 的收负易以 实益值的年 际， 。 参为纯同由考单收时于，位益还评因必估此。和须的，在客支结必确观付果须定收有是对纯益关用存收的税来在、作上益 区费为述时 别，正偏， 。纯常差必 实收市的须 际益场实注 纯为交际
收 实益际是收指 益在 由纯素律现 于收，上状 受益 取 允下到进得许被多行的的估种修房最正地佳房因，产利地素剔在用产的除正方实影其常向响际中的上，取特市的殊场收通得的条益常的、件值不纯偶下，能收然用其直益的于中接，因法还
•
•
▪ 毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘 以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=毛租金（GR）×毛租金乘数（GRM）
▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相 应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）
M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比 •贷综率RR款合ME表表，价资示示一值本抵自般比化押有介率率贷资于）＝款金6×0贷常的%自-款数资-有9价；本0资%值化之金率比间资（率；本%×化）抵率。押贷款常数＋(1－
•
•例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
•
▪ （2）计算房屋现值。 房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数 =2500×900-46875×4=2062500（元）
▪Biblioteka Baidu（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元）
▪ 6.计算土地纯收益。 土地年纯收益 =年房地产纯收益-房屋年纯收益 =412740-165000=247740（元）
•
•例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资 本化率：
• 安全利率
2.25％
• 投资风险
4.00％
• 缺乏流动性
1.00％
• 管理负担
1.00％
• 收益增长 - 2.00％
•资本化率
6.25％
•
•
•报 酬
•报酬率应落区 域
率
•0
•估价对象风险 程度应落的位置
•投资类型及其风 险
•
▪又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房 地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法 的公式，反求出报酬率。
•
•
▪ 1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法 。 2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益 =50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3.计算总费用。 （1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）
•
2.运用收益法估价应按的步骤：
•（1）搜集有关收和费用的资料； •（2）估算潜在毛收入； •（3）估算有效毛收入； •（4）估算运营费用； •（5）估算净收益； •（6）选用适当的资本化率； •（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。
•
3.对估价对象的具体情况的求取规定：
•（1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租 赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。 •（2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益 为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及 附加、管理费用、财务费用和商业利润。 •（3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费 用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产 品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商 利润。 •（4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的 有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益
•
•例1：
实例 1
纯收益 （万元/年）
35
价格 （万元）
347
资本化率（ ％）
10.09
2
43
3
39
435
9.89
398
9.80
4
38
382
9.95
•四个可比实例的资本化率平均为9.93％
•
•
•
VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。
•
Ro ＝M×RM＋(1－M)RE
上式中： •上R述o表公示式综用合文资字本表化示率即（：%）；
•②纯利润的求取基本公式为： • •利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息
•
•根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种 情况： •1) 出租用房地产净收益的求取 •2) 营业用房地产净收益的求取 • （1）商业经营的房地产 • （2) 工业生产性房地产 • （3) 农地 •3) 自住或尚未使用的房地产净收益的求取 •4) 混合性房地产净收益的求取
•不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9
•
式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；
n为房地产的收益年限或收益期限；
An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益； Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报• 酬率（折现率）。
•
式中： V表示房地产价值； NOI表示房地产未来第一年的 净收益R资本化率
益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入－总费用＝纯收益
•或:
•2.有限年期
•假设前•假提设是前：提： •（1）•（a每1）年a不每变年；不变； •（2）•（r每2）年r不每变年且不大变于且零大；于零； •（3）•（年3期）无年限期。有限。
•
▪ 二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商 场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校 、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用 。
•
▪ 4.计算房地产纯收益。 年房地产纯收益 =年总收益-年总费用 =486000-73260=412740（元）
5.计算房屋纯收益。 ▪ （1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用
年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用 年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使 用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房 屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产 使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如 计算残值，也可以）。
此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法， 成本法作为辅助方法。
纯收益=总收益-总经营成本
•
1.收益与成本测算通过两种途径：
• （1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财 务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益 与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益 和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。 • （2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标 的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本 费用占总收益的百分比。
•
4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未 来净收益流量属于的类型：
•（1）每年基本上固定不变； •（2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减； •（3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减； •（4）其他有规则的变动情形。 •如按每年收益相等进行估价，采用公式：
•
▪ 一、基本思路
收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值 的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收