小独栋别墅产品设计要点

通过室内栏杆/半墙/室内 窗户来为横纵的交流提供 空间依据，这种通透的视 觉感有助于减少各个空能 空间较小面积而带来的紧 凑感
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入户处理
内外空间交流
别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感； 别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感； 手法一： 手法一：入户门廊 手法二： 手法二：院门 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔； 入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；
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别墅特质空间的处理
独立主卧区
室内空间
主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理 手法： 方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室； 方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；
阳台
卫生间
书房 过厅 衣帽 间 上空
主卧室
主卧室
主卧卫生间
案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设 有2个独立主卧区；
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产生背景
技术指标百度文库
小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛 盾，需要通过一些技术性的手段解决
客户敏感点 产品策略： 产品策略： 在保持较低的总价范围的 前提之下，产品全面在公 共空间处理和私人空间的 营造上发力 独栋的产品形式 较低的总价范围 产品缺陷 较高的建筑密度 紧凑的生活空间
地下室功能与面积
项目名称 纳帕溪谷SB户型 纳帕溪谷SE户型 观唐E户型 观唐V户型 龙湾别墅A-5户型 龙湾别墅B-3户型 温哥华森林C3-C户型 温哥华森林b3-P户型 地下室面 积(m2) 73 84 98 93 88 110 124 130
晴翠园F户型 地下室 94.91 ㎡ 地下室包括： 起居室、娱乐 室、洗衣房、 卫生间、工作 间、保姆房、 设备间
室外空间
•下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本 下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积 平方米。 下沉式庭院通常为侧院下沉 平方米 项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭 平方米间， 项目产品定位，下沉式庭院面积在 平方米间 院效果； 院效果； • 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
•运用不同深浅的颜色、对比色增加建筑的层次感 运用不同深浅的颜色、 运用不同深浅的颜色
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增加别墅的体量感
建筑细节
4. 使用有质感外墙材料
•文化石 文化石 •外挂板 外挂板 •墙面砖 墙面砖
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小独栋别墅户型设计要点
首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库， 的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其 左右的户型可以将客厅、 的空间感受，地上面积在 左右的户型可以将客厅 餐厅、 中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米 以上 以上。 中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在 米1以上。 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。 一处。 一处。
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小独栋别墅由于面积较小带来的别墅感不足问题可以通过室外 空间、室内空间、内外关系处理以及建筑细节等手段来缓解
室外空间
下沉庭院
室内空间 紧凑的生活空 间 内外空间 关系
客厅、餐厅、地下室、主卧室区
大面积观景窗、露台等
建筑细节
灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和 材料
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下沉式庭院
室外空间
下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成 为小别墅必备点。
可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段 可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段 围合组团 较高的建筑密度 来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。 来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。
可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小 可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小 室内空间 紧凑的生活空间 面积带来的别墅感缺陷问题。 面积带来的别墅感缺陷问题。
功能空间布局 处理
•紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 • 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流， 通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
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别墅特质空间的处理
玄关和吹拔
小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公 寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普 通住宅的居住感受。
较高的建筑密度 联院处理 山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空 间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）
公共绿地
大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够 为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例： 龙湾别墅、温哥华森林）
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入户院门-水印长滩
门廊-温哥华森林
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主要功能空间的大面积观景窗
内外空间的交流
客厅、主卧、餐厅多使用 落地窗以保障采光和观景效 果，但朝向前院的窗的大小 要适宜，在保障良好的采光 和观景的同时注意私密性。 起居室采光落地窗 产品的室内面积有限，走 廊、次卧室等次要功能空间 略显局促，应用大面积的窗 能有效改善室内面积不足带 来的压抑感 次要空间的多面采光窗
纳帕溪谷SA户型16m2 m2
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室内处理应该抓住凸现别墅特质的孔家，同时通过合理的功能布局减少面积较小 带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果
别墅特质空间 的处理
• 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/ 入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 • 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅） 结合布置。 •充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间
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较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以 通过一些手段来缓解和规避
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）
围合组团
建筑单体
短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布 摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）
项目名称 顺驰林溪a户型 入口玄关9平米 顺驰林溪a户型 万万树B户型 观唐A户型 观唐B户型 观唐D户型
入口玄关面积 (m2) 9 6 9 5 8 14
别墅特质空间的处理
大面积会客厅
客厅是待客会客的主要空间。 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米 左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右
22号地研究模型
2009.10.30
[关键字]： 关键字] 别墅
[简介]： 简介] 该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的 处理方法，总结了克服小独栋产品劣势， 处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若 干方法。 干方法。
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小独栋别墅界定
产品界定 所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联 排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置 业客户群体的独栋别墅产品 小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物 业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的 独栋别墅的一种产品类型 地上面积区间：200-320平米之间 地上面积区间 地下面积： 地下面积 < 100平米 容积率：0.35-0.4 容积率 左右间距：3-5米 左右间距 庭院面积：300-500平米 庭院面积
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联院处理
联院别墅可以在提高容 积率的前提下，保证庭 院的面积；并且通过山 墙的运用，保证了庭院 的私密性 在短面宽/大进深的基 地条件下，通过U型或 者L型的建筑单体设计， 巧妙地把庭院在空间划 分为三层：前院、内院 和后院，产生了步移景 换的效果，并保证了每 个房间都可以拥有院景 的效果 三重庭院的效果也缓解 了整体庭院面积过小带 来的视觉压抑和紧凑之 感
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前院
内院
后院
典型案例：香江别墅
公共绿地
集中公共绿地可以散落分布 在小区内，以解决小独栋别墅 庭院空间小而产生的活动空间 不足，同时为邻里之间的交流 提供了良好的场所
零散分布的集中绿地可以缓 解较高的建筑密度带来的视觉 压抑和疲劳感
多处集中绿地的开放性对于 实现均衡物业价值有良好的效 果
典型案例：温哥华森林
观唐E户型地下室 98.65 ㎡ 地下室包括：健身 健身 房、影音室、双卫 生间、洗衣间、设 备间、备用间和下 沉式庭院
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纳帕溪谷SE户型地下室 84.18 ㎡ 家庭活动室和下沉式庭院 地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院
功能空间布局处理
室内空间交流处理
注意不同的空间之间的交 流与联系，通过纵向/横向 的空间交流缓解由于功能 空间布局紧凑带来的压抑 感
主卧室落地窗与阳台
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增加别墅的体量感
建筑细节
1. 建筑灰空间的运用
半室外灰空间：室外走廊、环廊、门廊 半室外灰空间：
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增加别墅的体量感
建筑细节
2. 建筑高度与屋檐
•控制建筑整体高度 控制建筑整体高度 •将屋顶与屋檐进行缓坡处理 将屋顶与屋檐进行缓坡处理
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增加别墅的体量感
建筑细节
3. 外立面颜色
案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型， 局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次 卧室。
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别墅特质空间的处理
地下室、半地下室
小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱 好和家庭生活功能空间移至地下室内。
半地下室与室外
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别墅特质空间的处理
• 增加地下室自然采光面 •平添院落的层次感 •平添院落的层次感 •半室内空间感，用途广 半室内空间感， 半室内空间感
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下沉式庭院
项目名称 龙湾别墅A-1户型 龙湾别墅A-3户型 龙湾别墅A-5户型 纳帕溪谷SA户型 纳帕溪谷SF户型 温哥华森林A2-C户 型 温哥华森林b3-P户 型 水印长滩2N户型 水印长滩2SA户型 下沉式庭院面积(m2) 20 28 31 16 24 17 26 22 31 水印长滩2N户型 水印长滩2N户型 2N
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别墅特质空间的处理
客厅挑空
小独栋别 墅客厅面 积有限， 客厅局部 挑空后能 明显提高 客厅的开 敞度，
项目名称 纳帕溪谷SA户型 纳帕溪谷SF户型 优山美地b1户型 龙湾别墅A-5户型 温哥华森林b3-T户型 温哥华森林b3-P户型 碧水庄园b2户型 客厅挑空面积 (m2) 20 17 22 31 19 29 35
地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等， 地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等， 地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 建筑基地的面积在200平米 栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组 平米/栋左右 建筑基地的面积在 平米 栋左右， 团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。 团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。
地上200平米左右的户型可以布置 个卧室。250左右则可以布置 个卧室 平米左右的户型可以布置3个卧室 左右则可以布置4个卧室 地上 平米左右的户型可以布置 个卧室。 左右则可以布置
二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区 2个次卧室的选择，其中主卧区 个主卧区+ 个次卧室的选择， 二层主要功能空间为卧室，包括 个主卧区 个次卧室的选择 应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。 应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。
围合组团式排布
小独栋别墅应在能保证一定的私 家庭院面积下、尽可能减少对土 地面积占有
；
解决方案之一是采用组团式布局， 即4-6栋别墅通过围合的形式， 在节约基地面积的同时保证一定 的公共交流空间，减少由于较小 的院落带来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局
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建筑单体
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与 正南、正北约40度的夹角，比普通正南正北多出了11% 的采光角度 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点， 单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的 公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了 客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题 留出了窗子设置的空间 案例：龙湾别墅