房地产成本控制方法

房地产成本控制方法

成本按不同的角度有多种分法，按费用主体而言，政府机构部分（具有强制性）+协助单位部分+建造部分+自身管理费用；按收益而言：部分是不带来实际效益（配套房）不得销售，部分是交易商品（本身具有价值）；成本本身具有相对性，设计标准或产品定位不一决定的成本也是有差异的，但其为收入的基础，同时成本与质量、工期之间的关系也需要找到一种均衡;根据产品属性而言，分为土地成本与工程建筑成本，还有部分成本由技巧可以减少（税费）。要拥有一个全过程成本管理的思维（物业管理费）及成本与收入差额的收益法考虑成本的连带效应（工期质量），以及成本的时间属性。根据其属性的不一样，各种成本的控制方法及控制措施是不一样的，必须对症下药，加强针对性管理。下面我将依据房地产流程依次讲解各环节开发成本控制要诀（前期研究、定位——产品设计——建造过程——后续物业——相关费用提及）。

土地乃房地产企业在激烈市场立于不败之地的基石，其在房地产开发成本中也占很大一块，获得土地的方式分为征用土地（竞标制）与拆迁用地。地价的高低与该地块的投资价值是成正比的，拿地的成本控制由可行性研究的投资收益决定，其中征地需要足够的资金做保障，产品的设计选择性大，项目的进度在可控范围之内；而拆迁用地拿地成本可由建造的房子置换，前期成本相对较小，其拆迁因素对进度控制存在不确定性，产品设计定位灵活性差，其存在对用地、规划调整空间（容积率）。

从产品定位到产品功能确定（产品研发阶段——概念设计阶段），产品的定位是一个概念，如何通过实体将华丽的辞藻变成实体建筑呢，我们不得不确定产品的功能以实现我们的定位，如何用最低的成本打造我们理想的产品就是建筑师的价值所在。建筑是一个统一的整体，他不会因为某个分部或专业出奇的鲜艳而提高一个档次，局部或不按构思意图的产品功能提高对建筑的效益并不大，从概念产品到产品功能定位是建筑设计的基础，也是将项目投资落到实处的一步。

房地产设计阶段：价值工程的应用将产品的功能与成本控制达到一种均衡，从众多建造方案中选出最佳方案；当构造形式确定下来以后，依据投资估算，对各个专业或分部造价进行调整，形成最终的造价控制指标，以该指标作为层层分解的基础，同时也用其他工程量指标进行控制（钢筋含量、砼含量、建筑密度、周长系数等）。当各个部分基本成型之后，应该通过优化设计对设备选型、参数匹配、质量工期等进行平衡，同时加强对施工图纸的审查，减少不必要的返工带来的损失。为了降低设计修改的频率，必须在产品定位过程中考虑市场的变化，从而减少甲方提出的变更要求；工程部门应该对现场的施工条件有一个详实的了解，并综合考虑各分包单位对结构受力要求（幕墙、设备基础、屋面构造等影响结构受力的因素），同时设计方应该具备最基本的建筑施工工艺知识并充分掌握国家政策法规的变化（节能保温、特区规划要求）。由于专业的限制，设计工作总是采取以一家为主、多家为辅模式进行，加强对设计总包及分包单位关系

协调，建立及时有效的沟通平台，是保证后期工作减少返工签证的有效手段。设计是对建筑的定型，其工程量基本确定下来，造价的变动幅度不大，在5%左右，万科在0.5%，该阶段对成本的控制在于用最低成本设计出我们想要的产品。围护体系非建筑物的实体结构，属于临时性建筑，是过程性产品不影响产品的收益，设计过程中更多应该考虑建造成本、工期、基坑的安全性、回收率，如何均衡四者之间的关系是优秀结构师价值体现所在。

招投标阶段，设计是将建筑画在纸上，现在我们需要将图纸上的建筑立起来（建造过程），选择一支优秀的施工队伍是打造品质工程的关键一步，而考核施工队伍的指标最主要的莫非于工程报价及技术力量。招标控制价对最终工程造价的确定起着决定性的作用，招标控制价是由量、价、费组成。精确的工程量+详实的工程项目特征+符合现场要求的施工方案+严格的招标范围+对不定项目的设置+不缺项漏项+变更设计的价款约定均是招标控制价应该控制的因素，这是投标方合理公平竞价的基础，也是最终能够选出优秀施工队伍的关键所在。招投标制度作为一种竞争活动，必须在公开、公正、公平的原则下进行，杜绝串标行为或关系户的踏入。完善评定标方法（不平衡报价—签证及资金流+技术与成本相结合），并对措施项目加强重点审查（垂直运输+降水方案+脚手架体系+围护结构）。

工程建造阶段：对合同价的控制、对签证变更价格上涨因素的控制约定、加强图纸会审及设计交底工作的落实、各队伍界面或承包范围、索赔的控制、材料设备采购管理、竣工结算审核。项目的管理

作用为在可控的成本下按计划要求交出合格的产品，一个项目的工作的完成不是靠一个人或某个组织单独完成的，它是由社会力量分工完成的，而我们的造价也将由各个合同价来控制，各合同价之间不应该出现重叠或项目范围内的工作缺失，并清除划清各单位的工作界面，避免不必要的合同纠纷。合同价只是工程造价的控制造价，具体造价应根据实际发生而定，而通过合同对风险进行分摊或转移是控制造价的有效手段（价格上涨、部分不确定性），约定将是避免纠纷的必要措施。控制变更签证是防止结算不超预算的法宝，加强图纸会审和设计交底工作，将问题尽早提出准备工作做在前头，避免返工费用的产生，同时也更有利于对工期质量的控制，避免产生索赔。同时设计变更签证是避免不了的，合同对设计变更有效约定是避免签证价格抬高的基本手段。为了更好的控制产品质量、利用自己集中采购的规模效益或利用自己的资源优势，建设方总是将建筑的采购工作掌握在自己手中，为了兼顾工程施工效率及工作协调难度，建设单位总是根据造价金额、采购难度、自身优势、影响项目进度因子大小等指标将采购物资按等级划分，依次采用不同的采购方式或承包方式。采购成本的控制措施：利用自己的资源优势+利用集中采购的规模效益价格优势及降低运输成本+建立长期战略合作关系可享受质量保证、售后服务、供货及时等好处+建立造价信息平台或电子采购、国际采购等了解最全面市场信息、利用电子平台的价格优势及采购管理成本低等特点。工程结算审价阶段：该过程本来不产生费用，其是对过去工作的一种总结汇总，主要目的将费用如实反映。量的控制必须按照合同承包范

围计量，对不在施工范围内、已通过风险因素或措施费的量进行鉴定，同时分清楚工程量的产生是由施工方自身因素还是甲方因素造成，并避免签证内容造价已计而设计修改内容重计等内容。价的审核，常规部分按工程量清单计，而主材人工的调整因素必须根据约定调整条款（基数分段确定），批价内容单价包含因素（主材单价还是综合单价、或是否含运输保管等费用）。费的确定，必须按照合同约定确定计费基数（签证等可能不计费），签证费用（是否在签证的范围之内）。因为最终的造价是根据审价报告而定的，精确的审核结算造价至关重要。工程付款比例及预付款虽然对最终造价不产生影响，但必须考虑财富的时间效应。

后续服务阶段：作为房地产人员，必须树立“全过程成本”的理念，建筑竣工后期70年的寿命费用也是建筑成本的一部分。必须清楚划分建设方、施工方、物业公司及业主四方责权范围，明确四方维修服务期的界线范围。必须在5年保修期内将施工方遗留的问题解决干净，不留后患。加强物业公司的管理，在成本合理的情况下提供合格的服务保障，树立企业品牌形象。

合同管理：合同作为双方合作的契约，是工作得以顺利进行的纲领性文件。其必须明确规定工作内容（承包范围）、双方权责、计价方式、风险范围、变更（量、价、费）计价约定、技术质量要求、进度要求、奖罚措施、纠纷解决方式及签订时间地点等，并细化各条款内容，以上内容必须详细且让人不产生误解。同时必须加强对合同内容的执行，合同不再是一纸空文，成为造价控制的有力武器。