2017-2018年房地产行业分析报告

Ⅰ 基础数据
一、全国房地产开发投资情况
单位：亿元，%
二、各地区房地产开发投资情况
单位：亿元，%
2016年房地产行业分析报告
三、全国房地产土地开发与销售情况
单位：万平方米，亿元
四、各地区土地开发与购置增长情况
单位：亿元，万平方米，%
五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
单位：万平方米，%
六、各地区商品房住宅销售增长情况
单位:万平方米，亿元，%
数据来源：以上数据来源于国家统计局
Ⅱ市场运行状况
今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。

一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。

针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。

上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。

但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。

一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势
国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。

1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显着。

在构成“国房景气指数”的主要分类指数中，除商品房平均销售价格指数比5月份上升0.04点以外，其他分类指数都呈现回落势头。

其中：房地产开发投资分类指数为105.98点，比5月份回落0.55点；新开工面积分类指数为103.36点，比5月份回落0.81点；土地开发面积分类指数为108.92点，比5月份回落2.32点；竣工面积分类指数为102.91点，比5月份回落1.60点；商品房空置面积分类指数为92.42点，比5月份回落0.60点。

图2-1：2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%）数据来源：国家统计局
二、上半年房地产市场供给情况分析
（一）投资增幅逐月降低，增速过猛势头得到初步遏制
6月份，全国房地产开发投资完成额1220.8亿元，比上年同期增长19.6%，增幅降低19.1个百分点。

上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。

2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从图2-2中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平（2002年和2003年1-6月份房地产投资分别增长32.9%和34%）。

这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。

图2-2：2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%）
数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中
部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。

中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。

表2-1：2004年上半年各地区房地产开发投资额比重变化
单位：%
数据来源：国家统计局
分类别看，在房地产开发完成投资额中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼完成投资245亿元，同比增长38.3%；商业营业用房完成投资614亿元，同比增长33.6%。

图2-3：按工程用途分上半年房地产累计开发投资及增长情况
数据来源：国家统计局
从图2-3中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减。

（二）房地产开发和消费贷款增速放缓，资金来源偏紧1-6月份，全国房地产开发企业到位资金7602.8亿元，比上年同期增长32.8%，增幅比一季度降低20.4个百分点。

其中国内贷款1667.7亿元，同比增长12.1%，比重占全部资金来源的21.9%；企业自筹资金2352.9亿元，同比增长36.9%，比重为30.9%。

资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。

据人民银行调整口径后的最新统计，今年5月，各金融机构新增房地产开发贷款17.3亿元，较上月少增145.1亿元；截至5月末，房地产开发企业流动资金贷款余额1684亿元，比上月末净减少43.8亿元，比年初减少144.3亿元。

5月份新增个人住房贷款351.3亿元，较上月少增113.3亿元。

房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，主要原因是由于年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响，推动了房地产开发资金来源的结构调整。

表2-2：1-6月份房地产投资资金来源情况
单位：亿元，%
数据来源：《固定资产投资统计快报》，国家统计局。

（三）施工面积大幅增长，竣工面积增长缓慢
1-6月份，全国累计完成房屋施工面积97785.41万平方米，同比增长25.8%，其中住宅施工面积75730.53万平方米，同比增长25.2%。

同期，完成房屋竣工面积9552.98万平方米，同比增长15.6%，其中完成住宅竣工面积7799.48万平方米，同比增长14.2%。

竣工面积增长幅度逐月回落，而且分别比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房屋竣工面积和住宅竣
工面积分别增长40.4%和38.6%）。

图2-4：2004年1-6月份房屋市场供给增长情况（%）
数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
之所以出现这种房屋施工面积大幅度增长，但竣工面积却增长缓慢的原因主要是由于信贷收缩、资金偏紧；或是年初赶着立项，摊子铺的太大；电力、运输紧张影响了工程进度；另外一点值得注意的是，按照房地产行业的施工规律，一般情况下是项目年初开工较多，年末竣工较多，随着时间的推移，房屋竣工率会不断提高。

表2-3：2002—2004年1—6月份房屋竣工率对比
单位：%
数据来源：根据国家统计局《中国经济景气月报》整理
三、上半年房地产市场需求情况分析
由于上半年房地产开发投资、新开工面积增速的持续回落，导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，使市场需求较为旺盛。

（一）商品房销售面积同比增长26.39%
1-6月份，全国商品房销售面积11010万平方米，同比增长26.39%，其中，商品住宅销售面积9831万平方米，同比增长26.4%。

虽然销售增长幅度呈回落之势（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房销售面积同比分别增长42.7%、35.4%、33.3%、30.9%），但各月的销售量仍然保持在较高水平上，与2002年和2003年同期相比，继续平稳增长。

图2-5：2002-2004年上半年各月商品房销售面积对比情况
数据来源：根据《中国经济景气月报》整理；1月和2月当月数据为1-2月份的平均数
（二）商品房销售额同比增长40.9%
在商品房销售面积保持增长的同时，1-6月累计完成商品房销售额2974亿元，同比增长40.9%，增幅比一季度回落3.5个百分点。

其中，销售给个人2740.3亿元，同比增长42.4%，增幅比一季度回落8个百分点。

销售额增幅的回落说明银行对限制个人购房信贷的政策发挥了作用。

图2-6：2004年1-6月份商品房销售额情况（亿元）
数据来源：国家统计局
从图2-6中可以明显地看出，针对个人的销售额在整个商品房销售额中占有绝大的比重，这说明，虽然供给市场在政策调控下逐月回落，但房地产市场发展有真实的需求在支撑，其主要依据是：
1、2003年，我国城市房屋拆迁量为1.4亿平方米，约占当年竣工量的30%，在拆旧建新的过程中存在大量刚性的被动需求，今后一段时间，拆迁量将有所收缩，但仍将保持较大规模。

2、目前我国城镇人均住房建筑面积为22.8平方米，据预测到2020年实现全面小康时，人均住房面积将达到35平方米。

3、到2020年，我国城市化水平将达到55-60%，在此期间将有2.2-2.3亿人从农村转移到城市，这些人需要解决居住问题。

四、上半年商品房空置面积增幅比一季度回落5.1%
由于上半年商品房竣工面积持续减少，而市场需求旺盛，销售面积大幅增长，导致了商品房空置面积呈现出下降的走势。

6月末，全国商品房空置面积为9697万平方米，同比增长0.2%，增幅比一季度回落5.1个百分点，也明显低于去年同期增长8.4%的水平。

其中，空置一年以上的商品房面积为5672万平方米，所占比重为58.5%。

从用途来看，商品住宅和办公楼空置面积为负增长，分别下降了7.4%和3.9%；商业营业用房空置面积依然保持快速增长，同比增长21.3%。

分地区看，天津、湖北和云南等10个地区的商品房空置面积下降。

商品房大量积压现象多年来一直存在，主要原因是早期政府未能适时适地合理使用土地，大量批出的土地使市场出现供过于求，商品房供应总量相对于需求偏大；同时，目前的居民预期收入和预期支出具有不对称性，而住房价格相对于居民收入偏高，在客观上抑制了居民对商品房的需求等原因形
成了大量空置房。

五、上半年全国房地产市场价格呈快速上涨态势
从以上的统计分析中可以看出，房地产市场的宏观调控虽然已经取得一定的效果，但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨。

据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。

表2-4：2004年二季度35个大中城市房地产市场价格指数
单位：%
（一）房屋销售价格上涨10.4%
今年二季度，全国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，比一季度上涨
2.3%。

全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。

其中，具体涨幅分别是上海21.4%，宁波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重庆15.0%，杭州1
3.0%，沈阳12.8%，青岛12.5%。

昆明和乌鲁木齐房屋销售价格一季度与去年同期持平，二季度比去年同期分别上涨0.8%和1.0%，长春房屋销售价格今年二季度比去年同期下降0.1%。

表2-5：主要城市房屋销售价格指数变动情况
单位：%
数据来源：根据《中国经济景气月报》整理
分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格比去年同期上涨10.1%，比一
季度上涨2.5%。

其中，经济适用房和普通住宅销售价格比去年同期分别上涨
2.8%和10.6%，豪华住宅价格上涨11.1%；非住宅用房销售价格比去年同期上涨6.0%。

其中，写字楼和商业用房销售价格分别比去年同期上涨9.3%和5.1%，其他用房销售价格上涨1.0%。

表2-6：全国房屋销售价格指数变动情况
单位：%
数据来源：根据《中国经济景气月报》整理
尽管中央政府做了一系列的努力以抑制房地产业等发展过热的部门，但今年以来的房屋售价平均涨幅仍高达10%以上，分析认为，主要有以下几方面原因：
第一，今年以来，我国出现了通货膨胀苗头。

6月份，各类物价指数全面持续上涨，而且大部分达到了1996年以来的最高点。

若计算其累计涨幅，仅近5个月来物价指数上涨幅度将超过 20%。

正是基于这种判断，分析认为，我国已经出现了类似1988年通货膨胀特征的苗头。

事实上，中国人民银行宣布于4月25日将存款准备金率从7%上调至 7.5%，在一定程度上也是为了对短期可能出现的通胀趋势进行宏观调控。

这种形势使很多人纷纷将资金投向房地产，导致了房价的上涨。

第二，地价的上涨直接推动了房价上涨。

2003年国家五部委联合对全国土地市场秩序进行整治，最近又开始了土地市场秩序的检查验收，其重要内容是要推行土地公开交易，即经营性建设用地实行“招拍挂”。

土地公开交易必然导致地价的上涨。

地价是拉动房价上涨的一个刚性因素，今年二季度地价平均涨幅达11.5%，所以，地价上涨必然直接推动房价上涨。

第三，上半年房地产开发投资、新开工面积和竣工面积增速同时回落，导致了房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动了价格上涨。

另外，钢材、水泥等主要建筑原材料价格的大幅上涨，使企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。

拉升房价上涨的其他因素还包括在投机气氛影响下，部分消费者跟风买房。

如所谓的“温州炒房团”所到之处抬升了区域内的房价，并可能带动一些居民提前做出购房决定。

而最近几年房地产市场持续快速发展的稳定因素、居民对住房潜在的庞大需求，也是影响房价“向上”的一个重要因素。

（二）土地交易价格上涨11.5%
二季度土地交易价格比去年同期上涨11.5%，比一季度上涨4.1%。

分类别看，居民住宅用地交易价格比去年同期上涨12.2%，比一季度上涨 3.2%。

其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比去年同期上涨11.0%和12.2%。

商业旅游娱乐用地交易价格上涨12.6%，工业用地交易价格上涨 4.7%，其他用地交易价格上涨13.2%。

除豪华住宅用地价格与一季度走平外，其他各种用地价格比一季度均有不同幅度的上涨。

分地区看，35个大中城市中，土地交易价格与去年同期相比涨幅超过10%的6个城市是：杭州81.3%、南昌36.7%、上海24.8%、沈阳24.7%、天津21.6%、成都21.1%。

图2-7：2004年全国土地交易价格指数（%）
导致土地价格上涨的主要原因是土地资源供应的减少。

在去年国家对房地产市场用地实施清理整顿措施的基础上，今年4月以来积极调整土地供应结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势头明显减缓，特别是土地购置面积的增幅已经接近零增长。

上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，增长幅度分别比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5个百分点；本年土地购置面积15489万平方米，与去年同期相比回落了51.9个百分点，其中6月份完成土地购置面积3109万平方米，比去年同期减少680万平方米，同比下降18.1%。

土地开发面积与购置面积增幅的急剧下降，使房地产新开发项目受到约束，抑制了房地产开发规模。

（三）房屋租赁价格与一季度持平
二季度，全国房屋租赁价格比去年同期上涨1.0%，但与一季度价格持平。

受季节等因素影响，住宅租赁价格上涨2.4%，涨幅比一季度减小1个百分点。

其中公房和私房的租赁价格分别上涨1.0%和3.6%。

商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨0.3%和0.5%，办公用房价格则与去年同期持平。

房屋租赁价格经过2003年下半年大幅上涨之后，今年以来涨幅回落，价格趋势平稳。

图2-8：2003-2004年二季度房屋租赁价格指数（%）
数据来源：国家统计局
Ⅲ热点问题分析
一、宏观紧缩政策将加剧行业结构调整
从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至今年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。

而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。

（一）土地政策成为重要宏观调控手段
国土资源部调查显示，2003年，冶金、化工、纺织等行业全年固定资产投资增长了50%以上，带动建设用地比上年增加了49万亩，增幅达17%。

不仅造成某些行业投资过热，同时还因为占用耕地，直接威胁粮食安全。

针对这些情况，2004年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标调减到180万亩，压减23.4%。

这是国土资源部第一次通过土地供应对国民经济其他领域进行宏观调控。

图3-1：1996-2004年全国耕地面积变化情况
??数据来源：国土资源部。

图3-2：我国粮食作物播种面积变化情况（单位：千公顷）
??数据来源：国家统计局。

与此同时，党中央、国务院于去年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。

2004年的土地市场在其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。

表：2004年我国出台的主要土地市场政策
一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。

截至2004年6月17日，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。

由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上项目。

所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资项目的下降与项目清理也有很大的关系。

而土地政策对房地产影响具有双重性：一是对于开发商来说，取得土地将变得越来越困难，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目，这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；二是由于土地供应量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。

但是，从中长期来看，土地价格上涨对房价走势的影响将以平稳为主，主要是由于：一是短期内虽然土地供应趋紧，但是鉴于前几年释放的土地会经过一段滞后期才能开发完成并推向市场，由此土地市场供应量显着减少的可能性不大；二是由于政府对住房市场的干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将会分流部分市场需求，从而抑制房价上涨；三是随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地供应计划等的落实以及政府根据经济发展状况和市场需求进行的宏观调控，也将平抑房地产市场价格的大幅波动。

（二）信贷紧缩杠杆重整房地产业
年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。

其中，控制房地产信贷规模的政策主要有两项：
4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。

房地产业是信贷调控的首要对象之一。

4月27日，国务院发出通知，提高部分行业固定资产投资项目资本金比
例，通知要求，房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121号”文件规定的30%项目自有资金的要求又向前迈进了一大步，5个百分点对于大项目启动的压力可想而知。

随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。

一系列信贷紧缩政策对房地产行业造成了较大的冲击：
首先，把房地产业列为过热行业之后，房地产业从商业银行取得信贷明显困难。

如去年的“121号”文件以及今年的提高房地产业的贷款资本金就为房地产业设立了较高的信贷门槛，一般情况下，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%左右，如果将这作为平均数，就意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。

因此，当银行在收紧房贷后，房地产企业的资金链条拉紧，一些房地产开发商因无法向银行融资，缺乏足够的资金周转、支付征地费、工资及购买建筑原料而纷纷倒闭，一批在建工程因而停工，最终会衍生出烂尾楼问题，这种现象在来年可能会显现。

其次，信贷的收紧还对房地产消费市场造成了不小的打击，提高了住房消费信贷的门槛。

以住宅为例，在经过几年的快速发展之后，国内自住的消费能力在一定程度上得到了满足，投资类的消费则在增多。

宏观调控对这部分新增的消费能力，将产生明显的抑制作用。

（三）一旦加息，将可能导致行业洗牌
今年以来，我国物价上涨幅度加大。

上半年，居民消费价格比去年同期上涨3.6%，其中6月份上涨5%；商品零售价格上涨2.4%；工业品出厂价格上涨4.7%，原材料、燃料、动力购进价格上涨9.8%，预计下半年物价上涨的压力仍然比较大。

虽然央行目前还是极力顶住压力，没有采取加息的动作，但是如果CPI在二、三季度增长幅度超过3%而接近5%，固定资产投资增长速度仍难控制，加之美元小幅加息的外部环境下，预计人民币在第三或第四季度小幅度加息的可能性比较大。

图3-1：2003年至今物价分类指数走势
数据来源：国家统计局
中央银行一旦采用加息政策来应对通货膨胀，将对房地产业产生重大影响：。