房地产项目策划复习题型版

名词解释整理

1、市场营销的含义：

概括而言是指一种在变化的市场环境中，旨在满足消费者的需求、实现企业经营目标的商务活动的过程，包括市场调研预测、选择目标市场、产品销售、提供服务等一系列与市场有关的企业业务经营活动。

2、房地产项目策划的含义：

是以房地产开发项目为对象，以客观的市场调研、消费者心理行为分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用营销策划理论与方法，按一定的程序对未来的风采开发项目进行既具创造性、又具操作性的策划与安排。

3、位置的含义：

主要是指楼盘的具体坐落方位，地块的形状和大小，楼盘的主要层面朝向和相邻的其他房产状况等。

4、规划形态的含义：

是指这一项目的具体建筑构成

5、营销企划的含义：

狭义上的营销策略，是指在工作进程中的任何一个节点，如何正确运用市场营销的观点，在可控制的范围内，配合长期战略制定短期战术，以便将短期内的房地产销售工作做到极至(最好)。

6、房地产市场调研的含义：

就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、归纳和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。

7、容积率的含义：

又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总值和建筑基地面积的比值。

8、绿化率的含义：

项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

9、得房率的含义：

是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

10、面积配比和格局配比的含义：

面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

格局配比指的是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

11、主力单价的含义:

是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价，是判断客户定位的关键。

12、付款方式的含义：

是房屋总价在时间上的一种分配，用于缓解购买者的付款压力，扩大购买者的客户层范围，以提高楼盘的销售率。

13、发展规划的含义：

是指当地政府的有关职能部门，为了实现一定时间内城市的社会和经济发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

14、房地产广告的基调的含义

房地产广告的基调：是指与客源定位，产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，糅和企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现

的总体方针。

15、售楼海报的含义：

现场供售楼人员讲解并且可给客户带回家研究的宣传资料。 16、广告诉求点的含义：

广告所要表达的内容的主题 17、销售顺序的含义:

指不同总价、不同格局和不同面积的销售单元，在销售时最先成交，其次成交，以及最后成交的前后顺序如何。（更真实反映楼盘为市场接纳的程度）

18、房地产定价策略的定义：

指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。

论述题和技能题整理

1、 影响房地产营销策划的外部环境有哪些？请举例说明怎么去利用和适应这些变化的外

部环境。

（1）影响房地产营销策划的外部环境有： 人口、经济、政策、市场、技术、行业管理 （2）如何利用好外部环境： 一、高预见性！ 二、把握先机！ 三、用足用活政策！

四、规避不利因素，绕开陷阱！ 举例：

①国土部仅仅发布“国十九条”十多个小时，国土部就重拳出击。而各地方政府也纷纷开始执行相关政策，提高开发商拿地门槛。（高预见性，把握买地先机） ②各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。“自住性中小套型商品房既包括限价房，也包括普通商品房，但面积必须在90平米以下。”若客户想买大户型，可以买一套50平，一套60平做成复式（用足用活政策）

③预售制度：多层、高层要封顶才能预售，但是可以进行内部认购（规避不利因素）

④广州6层以上要安装电梯，但如果我建

7层，上面两层做复式，就免去装电梯（规避不利因素）

2、当前中国房地产业到底出现了什么问题？原因是什么？ 问题：房价高 原因：

（1）刚性需求 （2）投机 （3）腐败

（4）房改

（5）地方政府的土地财政

3、作为一个营销经理需要掌握哪些专业知识和专业技能？为什么说营销经理要会对建筑设计“说三道四”？

（1）成为一个营销经理的基本条件

（一）必须有牢固的市场观念和基本的营销知识

（二）必须具有一定的专业技能和专业知识

• 1.一定的建筑设计知识；

• 2.一定的广告创意制作知识和技能；

• 3.一定的法律法规知识。

（三）必须具备丰富的业务实战经验

（2）为什么说营销经理要会对建筑设计“说三道四”？

房地产这个产品包括地和房。在建筑设计阶段，营销经理作用很大。建筑设计阶段，建筑师关注建筑结构的经济性、合理性等，开发商考虑的是利润，而只有营销经理和营销人员关注客户的需求，关注市场，从客户和市场角度出发，使建筑本身、经济性、合理性和市场、客户需求取得平衡。所以营销人员必须具备一定的建筑设计知识和一定的广告创意制作知识和技能。（这是个人的概括，可以适当再组织语言）

4、结合原有广州的实际情况，说说广州颁布的发展规划对新设立的四个区（包括萝岗区、南沙区、新荔湾区、新越秀区）在房地产市场方面的影响。

备注：这道题的答案挺难组织的，内容参考一份word文档，题目是《穗地产逆市兴奋行政划分颠覆地产格局》，里面有详细解说。自己根据里面组织答案吧！

09级给出的答案

回答重点：1.定义→具体怎么影响→结合实例

2.交通线路的调整和兴建

3.区域特性的设定和调整

举例：南沙，万科的“府前一号”5000元/方→6300元/方→9000元/方

在《关于在南沙新区建设广东省新行政中心的思考和建议》中提出，将南沙建成广东省新的行政中心，把广东省委、省政府的主要办事机构逐步迁至南沙，最终实现在那里行政办公。

5、假设你试一个营销策划经理。现想对五山花园附近原华农水厂地块进行开发。华农房地产开发公司陈总要你向他陈述一下你的市场调研思路。然后根据这地块的实际情况说明你的市场调研的重点有哪些？

方法思路：点→线→面→体→点

（一）点

（1）产品分析（一是对楼盘的地理位置分析；二是对具体产品的分析；三是分析楼盘的公司组成）

（2）价格策略（单价、总价、付款方式）

（3）广告策略（广告基调、广告诉求点，媒体选择、广告密度、广告实施效果）

（4）销售执行（具体业务安排、实际销售结果，如什么房最好销售，客户群的消费特点）（二）线和面

（1）区域分析（交通东线、区域特征、发展规划）

（2）区域产品

（3）需求特征（人口数量、质量、需求、购买力等→偏向消费者需求）

（三）体

（1）政治社会

（2）经济因素

（3）行政法规

（4）国际状况