房地产规划与设计管理概述

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房地产规划与设计管理概述
（二）建设用地规划管理
• 含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准 的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、 定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等 各项管理工作的总称。
• 依据:《中华人民共和国城乡规划法》 • 目的与任务：
控制建设、合理利用土地、保障规划实施、 协调矛盾、综合考虑用地效益、完善城市规划
• 住宅形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、 文化习俗和家庭结构等因素。
• 《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将 住宅划分为 低层住宅（1至3层）、多层住宅 （4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层 住宅（10至30层）。
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
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房地产规划与设计管理概述
（二）建设用地规划管理
《建设用地规划许可证》的办理步骤
• 申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意 见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、 审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证
• 有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证 将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效 期限届满30日前提出申请。
（三）城市规划体系
3、城市详细规划
• 控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据， 详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理 要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。
修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性 详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排 及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。
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房地产规划与设计管理概述
（一）建设用地选址管理
《建设项目选址意见书》的办理步骤 • 《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址
申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取 四个步骤。 • 建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的， 须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出
申请，延长期不得超过6个月。
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房地产规划与设计管理概述
（一）居住项目规划与设计指标
（2）小区：
• 指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与 居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建 有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所 需的公共服务设施的生活聚居地。
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房地产规划与设计管理概述
（一）居住项目规划与设计指标
房地产规划与设计管理 概述
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2020/11/19
房地产规划与设计管理概述
• 1 房地产开发与城市规划 • 2 房地产开发项目规划管理 • 3 房地产规划与设计指标 • 4 房地产开发项目规划设计方案及评价
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房地产规划与设计管理概述
（一）城市规划概念
• 城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济 和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程 序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和 管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向， 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的 综合部署和具体安排。
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房地产规划与设计管理概述
（四）城市规划与房地产开发的关系
• 城市规划对房地产开发起到管制作用 • 城市规划指导和促进房地产开发 • 城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段
和必要手段
• 1 房地产开发与城市规划 • 2 房地产开发项目规划管理 • 3 房地产规划与设计指标 • 4 房地产开发项目规划设计方案及评价
（1） 规划空间结构
• 影响居住区规划结构的主要因素：区位及规划 要求、场地及环境条件、人的生活需求、经济 性、社会管理制度等。
• 常见的居住区规划空间结构的类型主要有 内向型、开放型、自由型等。
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（2） 住宅形式与布局选择
（2） 住宅形式与布局选择
• 住宅布局有行列式、周边式和点群式三种基本形式。
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• 住宅布置中必须要重点考虑日照和通风
房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（3） 配套服务设施
• 配套公建的基本要求：规划布局应体现方便生活、 减少干扰、有利经营、美化环境的原则，可采用 分散、集中、分散和集中相结合的方式布局。 而且，为了保证合理的服务半径，注意未来发展 需要，规划中还应留有余地。
国家规定的居住区用地平衡控制指标表
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房地产规划与设计管理概述
案例
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房地产规划与设计管理概述
（一）居住项目规划与设计指标
3、项目设计指标
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（二）非居住项目规划与设计指标
酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目
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房地产规划与设计管理概述
（三）城市规划体系
2、城市分区规划
• 城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上， 对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础 设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划 更好地衔接。
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房地产规划与设计管理概述
（三）城市规划体系
2、城市分区规划内容：
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（三）建设工程规划管理
• 含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有 关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行 组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发 建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。
• 主要内容: 建筑管理、道路管理和管线管理。 • 程序：规划设计方案审查、建设工程施工图审查和
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（一）建设用地选址管理
• 含义： 城市规划行政主管部门根据城市规划及 有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择， 保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设 项目选址意见书的行政管理工作。
• 依据:《中华人民共和国城乡规划法》 • 目的与任务：
宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作
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房地产规划与设计管理概述
（二）城市规划管理概念
• 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制 和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城 市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市 规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对 城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城 市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩 序地协调发展，保证城市规划顺利实施。
3、城市详细规划
• 城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据， 对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境 和各项建设用地所作的具体安排。
• 城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地 范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、 工程管线综合规划和竖向规划。
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房地产规划与设计管理概述
（3）组团：
• 指被小区道路分隔，并与居住人口规模 （1000-3000人）相对应，配建有居民所需 的基层公共服务设施的生活聚居地。
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房地产规划与设计管理概述
（一）居住项目规划与设计指标
2、用地指标
• 居住区总用地包括居住区用地和其他用地 • 其结构体系如图所示：
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房地产规划与设计管理概述
5、市场主流住宅形式
—— 板楼、塔楼、别墅
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•长板经典项目——北京10号名邸
房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
5、市场主流住宅形式
• 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、 组团三级，居住区分级控制规模见下表。
• 居住区规划组织结构可采用居住区-小区-组团、 居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。
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房地产规划与设计管理概述
（一）居住项目规划与设计指标
（1）居住区：
• 泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城 市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模 （30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善 的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共 服务设施的生活聚居地。
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房地产规划与设计管理概述
（三）城市规划体系
1、城市总体规划
• 城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能 分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜 建设的地域范围、各类专项规划等。
• 城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总 体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。
房地产规划与设计管理概述
• 1 房地产开发与城市规划 • 2 房地产开发项目规划管理 • 3 房地产规划与设计指标 • 4 房地产开发项目规划设计方案及评价
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（一）房地产开发项目规划设计方案编制
1、居住区规划的基本要求
• 安全的要求 • 卫生的要求 • 物质舒适性要求 • 精神享受性的要求 • 与城市发展相协调的要求 • 可持续性的要求 • 产业化的要求
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（一）房地产开发项目规划设计方案编制
2、居住区规划的编制程序
调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。
3、居住区规划的方案内容
❖ 规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、 道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个 方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在 总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等 不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。
• 按照敷设方式可以分为架空线路和地下埋设线路。 • 地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。 • 居住区内的管线应尽量采用地下埋设的方式。
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（6） 竖向及管线综合
• 竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区 道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方 面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划 设计，包括道路竖向设计和场地竖向设计。
• 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑 及用地的容量控制指标。
• 确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。 • 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标
和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广 场、停车场位置和控制范围。
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（三）城市规划体系
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
4、居住区规划设计方案的主要成果
—— 规划设计图纸及文件两大类 • 分析图 • 规划设计图 • 工程规划设计图 • 形态意向规划设计图和模型 • 规划设计说明及技术经济指标
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（一）房地产开发项目规划设计方案编制
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（1）规划空间结构
• 居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、 公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析， 将四个部分要素加以组合，确定基本布局和 空间形态。
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
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房地产规划与设计管理概述
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（4） 道路交通
• 组织交通、保持环境、保障安全、提供空间 • 居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式、
混合式等，在交通组织上分为人车混行、人车 分流两种形式。
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（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（5） 公共绿地
• 组织在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性、 功能性、亲和性。
• 绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般 在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富 的视觉效果。
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（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（6） 竖向及管线综合
• 居住区的市政工程由居住区给水、排水、供电、 燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。
《建设工程规划许可证》核发三个阶段。
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• 1 房地产开发与城市规划 • 2 房地产开发项目规划管理 • 3 房地产规划与设计指标 • 4 房地产开发项目规划设计方案及评价
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（一）居住项目规划与设计指标
1、居住区规划相关概念：