房地产规划与设计管理(附案例)

（三）城市规划体系
1、城市总体规划
• 城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能 分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜 建设的地域范围、各类专项规划等。
• 城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总 体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。
（三）城市规划体系
2、城市分区规划
• 绿地布局应注意人的动态和静态观赏效果，一般 在小区入口、中心形成景观节点，创造层次丰富 的视觉效果。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（6） 竖向及管线综合
• 居住区的市政工程由居住区给水、排水、供电、 燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成。
• 按照敷设方式可以分为架空线路和地下埋设线路。 • 地下埋设线路又可分为直埋管线和沟埋管线。 • 居住区内的管线应尽量采用地下埋设的方式。
用地构成
住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 居住区用地
面积 （平方米）
80318 19400 14671 11600 125989.74
百分比 （%）
63.8 15.4 11.6 9.2 100
人均用地面积 （平方米/人）
24.80 5.99 4.53 3.58 38.91
（一）居住项目规划与设计指标
• 常见的居住区规划空间结构的类型主要有 内向型、开放型、自由型等。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（2） 住宅形式与布局选择
• 住宅形式取决于自然环境、经济水平、技术水平、 文化习俗和家庭结构等因素。
• 《住宅建筑设计规范》中，根据住宅建造层数将 住宅划分为 低层住宅（1至3层）、多层住宅 （4至6层）、中高层住宅（7至9层）、高层 住宅（10至30层）。
（三）城市规划体系
3、城市详细规划
• 控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据， 详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理 要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。
修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性 详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排 及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
2、居住区规划的编制程序
❖ 调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。
3、居住区规划的方案内容
❖ 规划结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、 道路交通、绿地与景观、竖向、管线综合等多个 方面，并按照居民区规划设计的层次性特点，在 总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等 不同层次的规划阶段中的侧重点有所不同。
房地产规划与设计管理
• 1 房地产开发与城市规划 • 2 房地产开发项目规划管理 • 3 房地产规划与设计指标 • 4 房地产开发项目规划设计方案及评价
（一）城市规划概念
• 城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济 和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程 序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和 管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向， 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的 综合部署和具体安排。
申请、规划管理人员现场踏勘、审查、结果领取 四个步骤。 • 建设项目选址意见书有效期为一年，确需延长的， 须在期满前1个月内向市规划行政主管部门提出
申请，延长期不得超过6个月。
（二）建设用地规划管理
• 含义：城市规划主管部门根据城市规划法规和批准 的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、 定点和范围，审查总平面，核发建设用地许可证等 各项管理工作的总称。
3、项目设计指标
（二）非居住项目规划与设计指标
酒店、办公、商业、工业等其他用途的房地产开发项目
• 1 房地产开发与城市规划 • 2 房地产开发项目规划管理 • 3 房地产规划与设计指标 • 4 房地产开发项目规划设计方案及评价
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
1、居住区规划的基本要求
• 安全的要求 • 卫生的要求 • 物质舒适性要求 • 精神享受性的要求 • 与城市发展相协调的要求 • 可持续性的要求 • 产业化的要求
—— 板楼、塔楼、别墅
短板经典项目——北京国奥村
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
板楼：
• 建筑层数一般不超过12层，但也有很多例外 • 平面上长度明显大于宽度 • 由多个住宅单元组合而成 • 每单元设楼梯或电梯，多为一梯两户 • 分为高板（18层以上）、小高板（9-18层）、
多层板楼（9层以下）
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（1）规划空间结构
• 居住区包括住宅、道路、配套公共服务设施、 公共绿地四个部分，通过对空间结构的分析， 将四个部分要素加以组合，确定基本布局和 空间形态。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（1） 规划空间结构
• 影响居住区规划结构的主要因素：区位及规划 要求、场地及环境条件、人的生活需求、经济 性、社会管理制度等。
居住区用地平衡控制指标（%）
用地构成
居住区
小区
组团
住宅用地
45-60
55-65
65-75
公建用地
20-32
18-27
6-18
道路用地
8-15
7-13
5-12
公共绿地
7.5-15
5-12
3-8
居住区用地
100
100
100
来源：《城市居住区规划设计规范》 GB 50180-93
案例
案例：巢湖市远洲玫瑰园小区用地平衡表
• 含义： 城市规划行政主管部门根据城市规划及 有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择， 保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设 项目选址意见书的行政管理工作。
• 依据:《中华人民共和国城乡规划法》 • 目的与任务：
宏观调控、符合规划、协调矛盾、促进工作
（一）建设用地选址管理
《建设项目选址意见书》的办理步骤 • 《建设项目选址意见书》的办理共分为提出选址
• 依据:《中华人民共和国城乡规划法》 • 目的与任务：
控制益、完善城市规划
（二）建设用地规划管理
《建设用地规划许可证》的办理步骤
• 申请材料报送、现场踏勘、根据需要征求有关部门意 见、核定建设用地位置和界线、提供规划设计条件、 审查建设用地总平面布置、核发建设用地规划许可证
• 有效期限为六个月，逾期未申请办理的，许可证 将自行失效；申请人需要延续有效期限的，有效 期限届满30日前提出申请。
（三）建设工程规划管理
• 含义：城市规划行政主管部门根据城市规划及有 关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行 组织、控制、引导和协调，审查规划方案，核发 建设工程规划许可证等行政管理工作的统称。
低 低，容易受遮挡
高 高，有利于观景，不宜受遮挡。
出入空间 大
小
容积率
低
高
通风
好
不畅
朝向
户户朝阳
常有无采居室
采光
户户朝阳，南北通透， 但容易被其他高层建筑 遮挡
存在灰色空间，不宜被其他高层建筑遮挡
户型灵活程度 低
高，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可 以拆改
• 城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上， 对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础 设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划 更好地衔接。
（三）城市规划体系
2、城市分区规划内容：
• 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑 及用地的容量控制指标。
• 确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。 • 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标
（二）城市规划管理概念
• 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制 和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城 市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市 规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对 城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城 市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩 序地协调发展，保证城市规划顺利实施。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（6） 竖向及管线综合
• 竖向规划设计是为了有效利用地形，满足居住区 道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方 面的要求，对自然地形改造和利用而进行的规划 设计，包括道路竖向设计和场地竖向设计。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
4、居住区规划设计方案的主要成果
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
塔楼：
• 四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通 • 平面上长度和宽度大致相同 • 高度从12层以上到35层，超过35层是超高层 • 一般是一梯四户到一梯12户 • 方塔楼、Ｔ形楼、井字形、风车形和蝶形等形式
板楼、塔楼因素比较表
比较因素
板楼
塔楼
建筑密度 建筑高度
（一）居住项目规划与设计指标
（1）居住区：
• 泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城 市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模
（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善 的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共 服务设施的生活聚居地。
（一）居住项目规划与设计指标
（2）小区：
• 指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与 居住人口规模（7000-15000人）相对应，配建 有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所 需的公共服务设施的生活聚居地。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（4） 道路交通
• 组织交通、保持环境、保障安全、提供空间 • 居住区道路网结构在形态上有规则式、自由式、
混合式等，在交通组织上分为人车混行、人车 分流两种形式。
（一）房地产开发项目规划设计方案编制
（5） 公共绿地
• 组织在绿地规划设计中，公共绿地应具备可达性、 功能性、亲和性。