中介公司房源与客源开发技巧.pptx
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4. 想了解买房的手续。。 5. 了解市场形势 6. 。。。。。。。
应答技巧（陌生电话应 答）
积极响应、礼貌应答，建立友善的关系 细心倾听，善于发问，确认他的需求 表现专业性，争取对方信任 进一步联系，要求留下x及姓名 争取一次见面的机会
切记：采取主动，不要只做一个应答机器！！
陌生电话应答—前—准备工作
关系营销（熟人、合作单位、 团体等）
熟人关系—我们可以通过对自己所熟悉的人的开 发迅速建立客户基础。
合作单位关系—通过公司公关或个人公关，与物 管、保安、开发商等合作，获得房源客源信息。
团体关系—特定的职业群体、特定的兴趣群体、 特定的社团组织
熟人关系的范围
同好 同乡
同事 熟人关系范围
同族
同学 专业人士
商圈调查报告：
包含三大内容：
一、信息收集（外环境、内环境）
二、图表体现 （、小区外环境图；、小区总平 图；、户型图）
华立星洲花园
华苑公 寓
蒋村 新金都 城市花 园
古
墩
路
湖
政新花园
畔
站 、、、、
花
春天 园 花园 社
骆家庄站 、、 区
湖 畔 会 馆
大门
文 一西路
湖畔 大厦
骆家庄
ห้องสมุดไป่ตู้站 、、、 骆家庄菜场
口碑营销的关键是要与我们过去和现有的客户们建 立良好的关系。口碑营销是我们拓展业务的最关键的 渠道。
商圈营销（商圈粗耕、商圈精耕
何谓商圈？ 指在加盟店坐落的地点所能够影响和交易的范围、 规模。
核心商圈
次级商圈 边际商圈
门店店址
商圈营销的分类
• 粗耕－商圈调查 • 精耕－商圈占有
房产经纪人商圈调查的主要内容
电 话 接 触 – 之陌生电话应答
通常咨询电话来自你的报纸房源广告或网站房源。
分析：应答对象是业主（房源）还是客户（客源）？他们 打咨询电话的目的是什么？
1. 对某套房源有兴趣，想要更具体地了解关于房源 本身的信息：位置、周边情况。。等
2. 询价
3. 了解除了房价外还需交纳的的费用（佣金、税费 等）
同居
社交型目标市场开发清单
同事·你自己的·配偶的·父母的 同学·中学的·大学的·其他培训班中的·配偶的 同乡·你自己的·配偶的 同好·信仰·爱好·你加入的组织 邻居·目前的·过去的 家人·直系亲属·远亲 专业人士·保险代理人·医生·律师·餐厅老板 其他
口碑营销（服务营销）
口碑营销是指通过与现有客户或顾客保持长期联系， 建立忠诚关系，透过这些客户口碑宣传介绍其他客户 的方法。
糟的结果 容易紧张
面对面接触的要点
塑造良好的第一印象 用名片或职业服装证明自己的身份 准备好与对方见面的充分理由 出发前准备好专业展示资料（如经纪人文件夹） 控制谈话进程 让对方参加到谈话中来 注意肢体语言细节 如果是预约的面谈，注意面谈地点的选择
三、客户开发的主要渠道与方法
关系营销（熟人、合作单位、团体等） 口碑营销（服务营销） 商圈营销（商圈调查、商圈精耕） 网络营销 广告营销（广告征集、广告查询） 店面营销（门头、店面、房源墙、宣传品等） 合作营销（店内合作、店间合作等） 自我营销（名片网页文件夹参加活动等） 等等
电 话 接 触 – 之电话扫楼
优点：
缺点：
联系的人较多
可能缺乏人情味
花费时间较少 不受时间和地点的限制 不受天气影响
只能通过声音传达信息 容易遭受拒绝 客户印象不深刻
致电技巧（电话扫楼）
选择适当的时机打电话 要意识到你的声音就是对方的第一印象 一定要询问对方是否方便 快速切入主题 让对方参加到谈话中来（不要只顾自己一个人讲） 准备好给对方打电话的充分理由 牢记你的目标是争取一次面谈（话术：双选法） 安排一整块时间打电话，并作记录 做个小结，记录这个客户的类型，备注下次的联系方式。
房源与客源 开发技巧
信华*世纪宏图不动产 小舒
专业化工作流程
卖方： 开发房源－ 获取委托（勘查）－ 房源推广
买方： 开发客源－ 获取委托－ 配对
带看（房产展示）
售后服务
磋商（报价－还价） 成交
客户基础
所谓客户基础，就是指有一批人，他 们在任何时候只要有不动产方面的需要， 就愿意使用你的服务。
人脉的重要性
名仕嘉园
北 东
竞 舟 路 南都花
园
雅仕苑 站 、、、、、、、
雅仕苑
骆家庄站 、、、、 校
北 东
北
商圈调查的方法与技巧
、派发资料 派发地点： 信箱、家里、小区门口、菜场、公园门（晨
练）、大型公共活动场所
、陌生拜访 小区 写字楼 专业市场
、贴条
商圈调查可能存在的困难
一、 门难进： 小区保安 居委会管理人员 派出所 公司的前台接待 其他（比如“小区居民”） 二、脸难看： 。。。 三、进展慢 这是一个长期的（不能马上就有明显效
关的意见征询？ 谁引导了谈话内容？
应答咨询电话中如何变被动为主动？
小技巧： 每次认真回答完对方的问题时， 马上提出相关的开放性问题给 对方。
面对面接触（陌生拜访和预 约的面谈）
优点： 容易与客户建立良好关系 有利于展示你的专业技能 富有人情味 印象深刻,可信度高
缺点：
占用时间太多 受天气影响 容易形成好就好，糟就
外环境： 区域性质（商业区、居民区、交通要道、 郊区、学区） 交通状况（道路、公交车站、铁路） 地形特点（二面、三面临街、通透度高） 小区设施配套（水电、煤气、车位、物管、 会馆、幼儿园、、）
内环境： 户型、朝向、通风、楼层、窗外景观、 装修、家具、明暗采光、结构、渗漏、 窗型及大小、、、、等等
居住人群： 上班族、老人、、、
应答前：
、准备一个电话记录本（姓名、电话、信息来源、需求等 ）
、熟悉市场形势（特别是最近大家关注的政策、市场波动 等对房价的影响） 、熟悉你的房源（事先做好勘察） 、相关的信息资料放在随手可及的地方
接听咨询电话（应答）
请思考： 经纪人是否明确了打电话者正在寻找什么
样的房产？ 经纪人是否就有关房产的信息都提出了相
比较：
单
成交
房产交易
人
需要
客户基
人
础
单 人 人
一、成功的步骤：
开发客户 （房源和客源）
将客户变成 客户基础
不断扩大你的 客户基础
二、常见的陌生客户接触方法
电话接触（电话扫楼和陌生电话应答） 面对面接触（陌生拜访和预约面谈） 网络接触（、网站、电子邮件、短信等） 信函接触 宣传资料接触 活动接触（咨询会。。）
应答技巧（陌生电话应 答）
积极响应、礼貌应答，建立友善的关系 细心倾听，善于发问，确认他的需求 表现专业性，争取对方信任 进一步联系，要求留下x及姓名 争取一次见面的机会
切记：采取主动，不要只做一个应答机器！！
陌生电话应答—前—准备工作
关系营销（熟人、合作单位、 团体等）
熟人关系—我们可以通过对自己所熟悉的人的开 发迅速建立客户基础。
合作单位关系—通过公司公关或个人公关，与物 管、保安、开发商等合作，获得房源客源信息。
团体关系—特定的职业群体、特定的兴趣群体、 特定的社团组织
熟人关系的范围
同好 同乡
同事 熟人关系范围
同族
同学 专业人士
商圈调查报告：
包含三大内容：
一、信息收集（外环境、内环境）
二、图表体现 （、小区外环境图；、小区总平 图；、户型图）
华立星洲花园
华苑公 寓
蒋村 新金都 城市花 园
古
墩
路
湖
政新花园
畔
站 、、、、
花
春天 园 花园 社
骆家庄站 、、 区
湖 畔 会 馆
大门
文 一西路
湖畔 大厦
骆家庄
ห้องสมุดไป่ตู้站 、、、 骆家庄菜场
口碑营销的关键是要与我们过去和现有的客户们建 立良好的关系。口碑营销是我们拓展业务的最关键的 渠道。
商圈营销（商圈粗耕、商圈精耕
何谓商圈？ 指在加盟店坐落的地点所能够影响和交易的范围、 规模。
核心商圈
次级商圈 边际商圈
门店店址
商圈营销的分类
• 粗耕－商圈调查 • 精耕－商圈占有
房产经纪人商圈调查的主要内容
电 话 接 触 – 之陌生电话应答
通常咨询电话来自你的报纸房源广告或网站房源。
分析：应答对象是业主（房源）还是客户（客源）？他们 打咨询电话的目的是什么？
1. 对某套房源有兴趣，想要更具体地了解关于房源 本身的信息：位置、周边情况。。等
2. 询价
3. 了解除了房价外还需交纳的的费用（佣金、税费 等）
同居
社交型目标市场开发清单
同事·你自己的·配偶的·父母的 同学·中学的·大学的·其他培训班中的·配偶的 同乡·你自己的·配偶的 同好·信仰·爱好·你加入的组织 邻居·目前的·过去的 家人·直系亲属·远亲 专业人士·保险代理人·医生·律师·餐厅老板 其他
口碑营销（服务营销）
口碑营销是指通过与现有客户或顾客保持长期联系， 建立忠诚关系，透过这些客户口碑宣传介绍其他客户 的方法。
糟的结果 容易紧张
面对面接触的要点
塑造良好的第一印象 用名片或职业服装证明自己的身份 准备好与对方见面的充分理由 出发前准备好专业展示资料（如经纪人文件夹） 控制谈话进程 让对方参加到谈话中来 注意肢体语言细节 如果是预约的面谈，注意面谈地点的选择
三、客户开发的主要渠道与方法
关系营销（熟人、合作单位、团体等） 口碑营销（服务营销） 商圈营销（商圈调查、商圈精耕） 网络营销 广告营销（广告征集、广告查询） 店面营销（门头、店面、房源墙、宣传品等） 合作营销（店内合作、店间合作等） 自我营销（名片网页文件夹参加活动等） 等等
电 话 接 触 – 之电话扫楼
优点：
缺点：
联系的人较多
可能缺乏人情味
花费时间较少 不受时间和地点的限制 不受天气影响
只能通过声音传达信息 容易遭受拒绝 客户印象不深刻
致电技巧（电话扫楼）
选择适当的时机打电话 要意识到你的声音就是对方的第一印象 一定要询问对方是否方便 快速切入主题 让对方参加到谈话中来（不要只顾自己一个人讲） 准备好给对方打电话的充分理由 牢记你的目标是争取一次面谈（话术：双选法） 安排一整块时间打电话，并作记录 做个小结，记录这个客户的类型，备注下次的联系方式。
房源与客源 开发技巧
信华*世纪宏图不动产 小舒
专业化工作流程
卖方： 开发房源－ 获取委托（勘查）－ 房源推广
买方： 开发客源－ 获取委托－ 配对
带看（房产展示）
售后服务
磋商（报价－还价） 成交
客户基础
所谓客户基础，就是指有一批人，他 们在任何时候只要有不动产方面的需要， 就愿意使用你的服务。
人脉的重要性
名仕嘉园
北 东
竞 舟 路 南都花
园
雅仕苑 站 、、、、、、、
雅仕苑
骆家庄站 、、、、 校
北 东
北
商圈调查的方法与技巧
、派发资料 派发地点： 信箱、家里、小区门口、菜场、公园门（晨
练）、大型公共活动场所
、陌生拜访 小区 写字楼 专业市场
、贴条
商圈调查可能存在的困难
一、 门难进： 小区保安 居委会管理人员 派出所 公司的前台接待 其他（比如“小区居民”） 二、脸难看： 。。。 三、进展慢 这是一个长期的（不能马上就有明显效
关的意见征询？ 谁引导了谈话内容？
应答咨询电话中如何变被动为主动？
小技巧： 每次认真回答完对方的问题时， 马上提出相关的开放性问题给 对方。
面对面接触（陌生拜访和预 约的面谈）
优点： 容易与客户建立良好关系 有利于展示你的专业技能 富有人情味 印象深刻,可信度高
缺点：
占用时间太多 受天气影响 容易形成好就好，糟就
外环境： 区域性质（商业区、居民区、交通要道、 郊区、学区） 交通状况（道路、公交车站、铁路） 地形特点（二面、三面临街、通透度高） 小区设施配套（水电、煤气、车位、物管、 会馆、幼儿园、、）
内环境： 户型、朝向、通风、楼层、窗外景观、 装修、家具、明暗采光、结构、渗漏、 窗型及大小、、、、等等
居住人群： 上班族、老人、、、
应答前：
、准备一个电话记录本（姓名、电话、信息来源、需求等 ）
、熟悉市场形势（特别是最近大家关注的政策、市场波动 等对房价的影响） 、熟悉你的房源（事先做好勘察） 、相关的信息资料放在随手可及的地方
接听咨询电话（应答）
请思考： 经纪人是否明确了打电话者正在寻找什么
样的房产？ 经纪人是否就有关房产的信息都提出了相
比较：
单
成交
房产交易
人
需要
客户基
人
础
单 人 人
一、成功的步骤：
开发客户 （房源和客源）
将客户变成 客户基础
不断扩大你的 客户基础
二、常见的陌生客户接触方法
电话接触（电话扫楼和陌生电话应答） 面对面接触（陌生拜访和预约面谈） 网络接触（、网站、电子邮件、短信等） 信函接触 宣传资料接触 活动接触（咨询会。。）