房地产业未来发展趋势

宏观调控下中国房地产市场的发展趋势

一、2004年房地产市场的走势

去年以来，在国家宏观调控政策的作用下，我国房地产市场的形势总的说是“发展中调整，调整中发展” 。一方面，房地产业投资和各项指标得到了有效控制；另一方面，我国房地产业仍保持了很高的增长。

（一）完成开发投资。全国总计完成开发投资13158 亿元，比上年增长28.1%。增长幅度逐月减小。一季度增长率高达41.1%；上半年增长率为28.7%；前三季度增长28.3%；全年增长28.1%。其中，商品住宅完成投资8837 亿元，占总完成投资的67%，同比增长28.7%（其中经济适用房投资同比下降2.5%,有11个省市自治区下降幅度在10 %与59%

之间）；办公楼和商业营业用房分别增长28.3%和31.4%。分地区看，中部地区增长最高,为37.6%,东部为27.9%,西部为20.6%。

（二）资金来源结构。全年房地产企业资金到位17169亿元,比上年增长29.9%。

其中, 企业定金及预收款达到7395 亿元,比上年增长44.4%,占到位资金的比重达到43.1%,比上年增加4.4 个百分点；

企业自筹资金5208 亿元,比上年增长38%,占到位资金的比重为30.3%,比上年增加1.8 个百分点；

国内贷款3158亿元,比上年增长0.5%,占到位资金的比重由2003

年的23.8%降低到18.4%，是近几年来的最低比重。

利用外资228.2 亿元，比上年增长34.2%，占到位资金的比重为1.3%，与上年持平。其中，外商直接投资142.56 亿元，比上年增长22.6 。

债券0.19 亿元，比上年同期减少65.2%。

（三）房屋竣工面积。全国累计完成4.25 亿平方米，比2003 年增长2.1%，增幅比2003年回落19.4 个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.48 亿平方米，增长2.3%；办公楼竣工面积下降4%；商业营业用房竣工面积增长2%。

（四）商品房销售面积。全国商品房市场呈现供销两旺的局面，商品房销售面积达到3.82 亿平方米，比2003 年净增加4412 万平方米，增长幅度为13.7%。销售额达10375.71 亿元，比上年增长30%。

（五）商品房价格。全国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比2003 年提高10.6 个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。东部地区增长最快，为16.4%；中、西部地区分别为9.1%和6.1%。

（六）新开工面积。全国商品房新开工面积为6.04 亿平方米，增长10.4%。其中，商品住宅新开工面积为4.79 亿平方米，增长9.3%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了16.1%和16.2%。

（七）商品房空臵面积。全国商品房空臵面积为1.23 亿平方米，比2003 年末下降8.3%，是近几年来的最大降幅。其中，空臵时间在一年以上的商品房面积为6267 万平方米，所占比重为50.8%。按用途分，商品住宅空臵面积为7405 万平方米，下降15.6%，但商业营业用房空臵面积增长了5.2%。

（八）土地购臵面积。完成土地购臵面积近4 亿平方米，同比增长5.9%，增长幅度比2003 年下降15.9 个百分点。

（九）土地开发面积。完成土地开发面积2.23 亿平方米，比2003 年下降11.4%。

几点分析：

1、由于实行了宏观调控，房地产投资增速比上年减少 1.6 个百分点，但仍然偏高。房地产投资连续5 年持续高速增长：2000 年19.5 ，2001年25.3 ，2002年21.9 ，2003年29.7 ，2004年28.1。

2、资金来源的结构发生了明显变化。企业自筹资金和定金及预收款资金以及利用外资均有大幅增长，而国内贷款的比重和增长速度明显放慢，债券等其它融资渠道迄无突破，资金渠道多元化尚待“破冰之旅”。

3、商品房销售面积增长幅度大大高于商品房竣工面积的增长幅度，反映了需求的旺势。

4、销售额增长幅度大大高于商品房销售面积增长幅度，反映了价格上涨过快的趋势。

5、一方面商品房投资大幅增长，另一方面经济适用房却出现负增长；一方面商品住宅空臵面积大幅下降，另一方面商业营业用房空臵面积大幅增长，而新开工房屋中，办公楼和商业营业用房增幅又高于商品住宅增幅。这些都反映了商品房开发的结构性问题将进一步显现。

国家对房地产行业的政策导向

2004 年以来，国家推出了一系列宏观调控政策，既着眼于抑制房地产开发投资的过快增长，又着眼于抑制房价的过快上涨。主要有：

（一）治理整顿土地市场秩序。2004 年4月29 日，国务院办公厅发明电明确在治理整顿期间半年内全国暂停农业用地转非农建设用地。

（二）加强金融调控和信贷管理。2004年4月28 日，中央决定适当提高存款准备金率与差别存款准备金率制度。

（三）清理固定资产投资项目，着力解决投资膨胀的问题。2004 年4 月27 日，国务院发文，决定开展固定资产投资项目清理，重点是钢铁、电解铝、水泥及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目和2004 年以来新开工的所有项目。

（四）提高项目资本金比例。2004年4月26日，国发13 号文件明确对钢铁、电解铝、水泥、房地产开发行业建设项目资本金比例进行调整，钢铁项目提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例提高到35%及以上。

（五）规范房屋拆迁管理。2004年6月6日，国务院办公厅下发了《国务院办公厅关于控制城市拆迁规模严格拆迁管理的通知》，明确提出“各地要严格控制房屋拆迁面积，确保今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少。凡拆迁矛盾比较集中的地方，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等建设项目、以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用住房和廉租住房项目外，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁问题。

（六）清理拖欠工程款。房地产开发企业拖欠工程款约占房地产开发资金的6%-10%。

（七）调整利率。2005年3 月16日，中国人民银行宣布上调个人住房贷款利率水平；3 月21 日，启动信贷资产证券化试点。

（八）推进房地产税改革。2005年3月20日，财政部负责同志在一个“论