星巴克 房屋租赁合同P12---开店内部资料

房屋租赁合同
出租方(甲方)：上海松江晟阳房地产项目开发有限公司
承租方(乙方)：上海统一星巴克咖啡有限公司
根据国家有关法律、法规和上海市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，拟将甲方位于上海市松江区新松江路911号开元商业广场1-002号(上海市松江区松江新城13号地块B块开元商业广场1-002)的房屋租赁给乙方使用。

为明确相关事宜、规范双方经营行为，特订立本合同。

一、房屋坐落、面积及设施状况
1.1 甲方将位于上海市松江区新松江路911号开元商业广场1-002号(上海市松江区
松江新城13号地块B块开元商业广场1-002) 的商铺（以下简称“该房屋”）出
租给乙方使用。

1.2 甲方出租给乙方使用的该房屋套内建筑面积约195平方米（如附件1附图阴影部
分所示）。

物业交付时, 该合同约定面积与实测面积不一致的，则以实测面积为计
租面积。

1.3 该物业的现有装修及设施情况即交付状态，由双方在合同附件2中加以列明；除
双方另有约定，该附件将作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终
止后交还该物业时的验收依据。

二、租赁用途
2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开设星巴克咖啡店经营使用，并严格遵守
国家有关法律、法规规定，依法经营。

2.2乙方应在签订本合同时提供有效营业执照副本、税务登记证、银行帐户等所有合
法营业所需的证件供甲方办理登记备案，且上述所有证件中乙方的名称必须与签
订本合同的乙方名称一致。

2.3在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方
不得擅自改变该房屋的用途。

三、装修期和租赁期限
3.1 该房屋装修期为 3 个月零6天，自 2006 年 5 月 21 日起至 2006 年 8 月 27 日
止。

甲方应在 2006 年 5 月 20 日前将该房屋交付乙方进行装修。

装修应严格按
照经政府有关部门批准且双方书面确认同意的设计方案进行。

3.2 装修期内，乙方免付相应的租金及管理费，但应向甲方及相关单位支付其他费用
（包括但不限于该物业的水、电、煤气、电话等公用事业费用和综合管理费）。

3.3 该房屋租赁期限为10年（ 120 个月）。

从 2006年8 月 28 日至 2016 年8 月
27 日止。

3.4 租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。

乙方如要求续租，则应
在租赁期满前的三个月前向甲方提出书面要求，经甲方同意后，双方可续签租赁
合同。

3.5 租赁期限内租赁房屋所有权发生变动，不影响本合同效力。

在租赁期间，甲方如
将租赁房屋所有权转移给第三方，不必征求乙方的同意（乙方在此明确表示放弃
优先购买权），但甲方应告知乙方有关所有权转移情况。

所有权转移后，租赁房
屋的所有权取得方即成为本合同的甲方，享有本合同项下甲方的权利，承担本合
同项下甲方承担的义务。

四、转租的约定
未经甲方书面同意，乙方在租赁期限内不得将承租的该房屋部分或全部转租给
第三方。

五、租金及物业管理费支付方式
5.1.定义：
1.“营业净额”指乙方在场地中经营咖啡售出的总收入扣除营业税后5％收入。

2.“税”指税务机关所征收之营业税，为总营业额的5%。

3.“年”应指租赁年度，自起租日生效日算起，每一个新的租赁年度应自前一
个租赁年度结束后的次日开始。

5.2.租金及物业管理费，详细见附件3；
第1~3年：该房屋月租金（含物业管理费）为税后营业净额抽成7％；
第4~6年：该房屋月租金（含物业管理费）为税后营业净额抽成8％；
第7~10年：该房屋月租金（含物业管理费）为税后营业净额抽成9％；
5.3.双方约定，租金及物业管理费付款方式为每月一结，方式如下：
1.乙方应于每月5日前提交上月该店营业额财务报表或营业额纳税申报表给甲
方审核；双方于每月15日前核对乙方上月的税后营业净额，并确认抽成数，
同时甲方出具《付款通知书》给乙方（甲方出具《付款通知书》并不证明甲方
对乙方税后营业净额的最终确认，甲方在出具《付款通知书》后仍有权对乙方
的营业额进行审计）；
2.乙方收到甲方书面《付款通知书》后，应于每月25日前支付相应租金和物业
管理费给甲方。

3.甲方应于收到乙方支付的租金和物业管理费后7个工作日内出具相应发票，若
甲方未能按合同规定提供发票，则乙方有权顺延之后各月租金支付时间，直至
甲方提供发票时止。

4.若甲方对乙方提供的营业额财务报或《营业额纳税申报表》有疑义，则甲方
可请第三方审计单位（具有国家认可资质的）对其进行审计（审计费由甲方
承担）；
5.如起租日并非在某个月的第一日，第一次的租金与最后一次的租金应按整个
月所占的日数比例计算。

5.4乙方就按本合同项下的全部款项，以支票、汇票形式转入甲方或管理公司指定的
银行帐户：
帐户名：上海松江晟阳房地产开发有限公司
开户行：工商银行松江支行
帐号：1001 7396 1930 0011 988
六、其他费用
6.1税金
甲方应负责一切按国家有关规定应由业主负责缴纳的费用及税项(包括但不限于
土地使用费等)，乙方则应负责其他一切按国家有关规定应由租户经营所须缴纳的
费用及税项。

6.2电费
乙方应按该物业实际耗电量总和（以独立电表显示为准）及电力部门收费标准缴
付电费（以下简称“电费”），另须支付其应缴电费的3％作为线路损耗费，电费及
线路损耗费按月在管理公司发出付款通知书后7日内一次性付清。

6.3水费
乙方应按租赁物业实际耗水量总和（以独立水表显示为准）及自来水公司的收费
标准缴付水费（以下简称“水费”），水费按月在管理公司发出付款通知书后7日
内一次性付清。

6.4电话费：
该物业交付后，乙方自行办理直线电话手续，电话开通后每月产生的电话费由乙
方全额承担，甲方概不负责。

6.5空调使用费：
乙方中央空调系统的使用费，具体标准由甲方按开元商业广场规定统一营业时间
是上午10：00～晚上22：00，此间的中央空调使用费已包含在综合管理费里；超
出营业时间甲方不予提供中央空调。

6.6综合管理费
该物业由甲方指定的管理公司管理，乙方应按照本合同附件3规定的标准在支付
租金同时向管理公司支付综合管理费（合同期内该房屋的综合管理费已包含在租
金内）。

管理公司有权根据管理的实际成本调整综合管理费。

6.7煤气（或天然气）使用费
乙方应按租赁物业实际耗气量总和（以独立燃气计量表显示为准）及燃气公司的
收费标准缴付费用（以下简称“燃气费”），燃气费按月在管理公司发出付款通知
书后7日内一次性付清。

除以上费用外，另外涉及广场其他配套设施如宽带、有线电视等相关费用，乙方自理。

由甲方代收代付的款项，甲方出具税务专用收据
七、租赁保证金
7.1乙方应在本合同签订之日后的 7 个工作日内向甲方支付人民币叁万元整（RMB
30,000.00）作为承租该房屋的租赁保证金。

甲方应在收到乙方上述租赁保证金的
同时向乙方开具收款收据。

乙方未在约定的期限内缴纳履约保证金的，甲方有权解除本合同并将该房产另行
出租。

7.2履约保证金被扣除后，乙方应在收到甲方或管理公司书面通知后3天内补足，逾
期补足的，乙方应按本合同第12.1条的约定承担违约责任。

7.3保证金的使用是为了保证本合同项下的条款得以完全实施。

如果乙方违反、未遵
守或未履行本合同条款，甲方保证金中扣除相当于因乙方违约、不遵守或不履行
本合同所造成的实际损失的数额。

7.4如在租赁期限内没有发生应当扣除保证金的情形，甲方应在租赁期限届满后15
日内把上述保证金退还给乙方，保证金退还不计利息。

在租赁期间内，如乙方拖欠应支付的款项后，甲方有权扣除履约保证金抵作乙方
应支付的费用，也可以行使其他的一切合法救济权利，包括但不限于本合同第12.3
条约定。

7.5如乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费等费用，逾期超过7日
的，在不影响本合同效力和本合同其他条款继续履行的情况下，甲方有权在租赁
保证金中扣除乙方拖欠的费用和相应的逾期付款滞纳金。

若租赁保证金不足抵扣
拖欠费用和逾期付款滞纳金的，乙方应就不足部分予以补足。

7.6甲方在按前款约定抵扣租赁保证金后应在3个工作日内书面通知乙方，乙方应在
收到书面通知后的 7 个工作日内将被扣除的金额补足。

7.7本合同租赁期限届满或因其他原因提前终止的，乙方应按合同约定将该房屋交还
甲方，甲方应在接收该房后的 10 个工作日内将租赁保证金一次性全额退还给乙
方。

若存在乙方拖欠租金、物业管理费、水费、电费、电话费等情形的，则甲方
有权在租赁保证金中扣除乙方拖欠的费用和相应的逾期付款滞纳金，并在 10 个
工作日内将剩余的租赁保证金一次性退还给乙方。

但如果租赁保证金不足抵扣乙
方拖欠费用和逾期付款滞纳金的，则乙方应就不足部分予以补足。

八、维修责任
8.1除甲、乙双方在本合同中另有约定外，该房屋的维修保养责任均由甲方承担。

若
甲方拒不履行维修保养责任的，乙方有权另行委托他人代为维修或保养，但一切
相关的费用以及乙方因此遭受的损失均应由甲方承担。

8.2乙方对于其租赁房屋内所做的改建、加固、装修部分以及自行添置的设备、设施，
负有维修、保养责任，若乙方拒不履行维修责任而造成甲方物业有所损害时，甲
方有权另行委托他人代为维修，但一切相关的维修费用费用由乙方承担。

8.3乙方应正常使用并爱护该房屋，防止不正常损坏（正常磨损除外）。

如因乙方使用
不当而使该房屋出现损坏，乙方应负责及时维修。

乙方拒不维修的，甲方可代为
维修，但一切相关的维修费用应由乙方承担。

九、甲方的权利和义务
9.1甲方的权利：
（1）甲方人员有权在装修期间进入该房屋，以检查乙方的装修工程是否符合国家有关法律、法规，物业管理公司的规章制度以及本合同的有关约定。

但在行
使该检查权时，甲方应提前一天书面通知乙方，否则，如因此影响乙方的装
修进度，致使乙方无法在装修期内完成装修的，甲方应承担相应的赔偿责任。

（2）在租赁期限届满前的3个月内，如乙方无意向续租的，甲方在经乙方书面同意后，有权带领可能的后续承租人在乙方同意的时间内参观该房屋（应提前
三天预约）。

（3）在遇到紧急事件（如火灾、水灾、盗警）而无法事先与乙方取得联系时，甲方可在事先不通知乙方的情况下进入该房屋采取必要措施，但甲方应在事后3
个工作日内将情况向乙方予以书面说明。

9.2甲方的义务
（1）甲方保证拥有将该房屋按国家法律规定及本合同的约定租赁给乙方的合法权利，并保证乙方对该房屋的租赁使用权利合法并不受任何第三方权利要求的
影响或限制。

如甲方违背本项约定，致使本合同无效、无法继续履行或延误
履行的，致使乙方遭受损失的，甲方应按本合同12.1(3)的约定向乙方承担违
约赔偿责任。

该损失包括但不限于乙方已投入的计提折旧后的装修费用、设
计费用。

（2）甲方应为该房屋配置 60 kW电力供乙方使用，并为乙方安装独立计量表具，相应的基本电力价格按此配置而核定。

若乙方需超量用电，必须事先经甲方
同意。

（3）租赁期限内，甲方应负责对该房屋所在的建筑物内的共用地方及其共用设施
进行日常维修、保养，并保证其始终处于正常运作状态。

十、乙方的权利和义务
10.1乙方的权利
在乙方按照本合同约定遵守及履行所有本合同项下乙方须遵守及履行的义务的
前提下，乙方有权在租赁期间内合法使用该房屋而不受到甲方或其代表的任何不
合法干扰。

10.2乙方的义务
（1）乙方在签署本合同前应向甲方提交其合法有效的营业执照和授权委托书，在乙方进入该房屋正式营业之后的6个月内，应将其营业执照、税务登记、
卫生许可证等必备文件（复印件）提交甲方备案。

在租赁期间内，若乙方
有任何涉及上述证照登记事项的变更情况，乙方应将上述证照变更情况及
时提交甲方备案。

（2）乙方在租赁期限内，应依照中国法律在其营业执照规定的经营范围内从事经营活动，同时，不能擅自改变该房屋用途。

在经营过程中，乙方应自行
管理，依法纳税，并严格遵守中国的各项法律、法规规定，否则乙方应承
担由此引起的一切法律责任。

（3）乙方应按时缴纳各种费用，包括租金、物业管理费、水费、电费、电话费等费用。

如逾期缴纳，则按本合同的有关约定处理。

（4）乙方应按照甲方指定的位置设置店招。

如涉及需审批的事项，则应按政府有关部门规定予以报批。

十一、合同终止
11.1 甲乙双方同意，在租赁期间内有下列情况之一的，本合同提前终止，双方互
不承担责任：
（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法被政府提前收回。

（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被政府依法征用的。

（3）因不可抗力因素导致该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，致使本合同不能继续履行的。

（4）非因甲方责任，司法、行政机关依法限制该房屋房产权利的。

（5）法律、法规、规章禁止的非甲方责任的其它情况。

十二、违约责任及合同解除
12.1 甲方违约责任及合同解除
（1）甲方如未按照本合同约定的时间交付该房屋供乙方使用，则每逾期一天，
甲方应按乙方支付的租赁保证金的万分之二点一向乙方支付逾期交房违
约金。

逾期超过30天的，乙方有权书面通知甲方，单方解除本合同，甲
方应双倍返还乙方已支付的租赁保证金，若不足抵付乙方损失（该损失
包括但不限于乙方已投入的计提折旧后的装修费用、设计费用）的，甲
方还应负责赔偿不足部分。

（2）在租赁期限内，如因甲方不及时履行本合同约定的维修、保养责任，致使该房屋发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担相应
的赔偿责任。

(3) 在租赁期限内，如甲方因非本合同第11.1条规定的情况，擅自终止本合
同，提前收回该房屋的，或甲方违背本合同9.2(1)约定，或甲方违背本合
同第14.2约定，则甲方应双倍返还乙方已支付的租赁保证金，并按合同终
止前一个月租金的五倍向乙方支付违约金，若不足抵付乙方损失（该损失
包括但不限于乙方已投入的计提折旧后的装修费用、设计费用）的，甲方
还应负责赔偿不足部分。

(4) 如因甲方的原因，致使该房屋水、电、煤等能源供应系统发生故障，中
断正常供应，致使乙方无法正常营业的，在接到报修通知后的 24小时
内未予修复的，乙方有权进行修复工作并从租金中扣除一切费用。

甲方应
赔偿乙方由此造成的包括营业额损失在内的一切直接经济损失。

如在接到
报修通知后 7 天内仍未能修复的，乙方则有权书面通知甲方，单方解除
本合同，甲方应五倍返还乙方已支付的租赁保证金，并按月租金的二倍向
乙方支付违约金，若不足抵付乙方损失（该损失包括但不限于乙方已投入
的计提折旧后的装修费用、设计费用）的，甲方还应负责赔偿不足部分。

因乙方原因造成公共事业终断，甲方不负修复责任。

乙方可以对此进行自
行修复或委托甲方进行修复，因修复公共实业所产生的一切费用由乙方承
担。

同时甲方应支付相应的租金。

12.2 乙方违约责任及合同解除
（1）在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权书面通知乙方，单方解除本合同，收回房屋并没收乙方支付的租赁保证金，另按合同终止前
一个月租金的五倍的金额赔偿甲方。

若租赁保证金不足抵付甲方损失的，
乙方还应负责赔偿不足部分：
A．未经甲方书面同意，乙方擅自将该房屋转租第三方。

B．未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋结构或损坏该房屋，且经
甲方书面通知，在限定时间内拒不纠正、修复的。

C．乙方擅自改变本合同约定的该房屋租赁用途的，或利用该房屋进行
违法违章活动的。

D．乙方拖欠租金、物业管理费或其它费用累计达三个月以上的。

在租赁期限内，如乙方因非本合同第11.1条规定的情况，擅自终止本合同，
提前退租的，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金，并按合同终止前一个
月租金的五倍。

12.3合同期内，乙方应向甲方如实提供营业额财务报表。

如发现乙方提供虚假营
业额数据或隐瞒经营收入的，乙方除应补足甲方应得的提成收入外，还应向
甲方支付隐瞒金额的两倍作为违约金；如乙方拒绝提供各种营业额数据给甲
方致使甲方无法核实其经营收入的，乙方应按合同期内甲方最高一个月提成
金额的两倍向甲方支付该月的提成。

12.4滞纳金
如乙方逾期支付本合同项下任何一笔款（包括但不限于租金、综合管理费、
水费、电费、空调费、保证金及应补足的保证金、滞纳金本身等）超过7天，
则每逾期一日，乙方应就逾期支付的费用，每天按千分之三的比率支付相应
的逾期付款滞纳金；如果逾期超过15天以上，乙方应就逾期支付的费用，
每天按千分之五的比率支付相应的逾期付款滞纳金。

十三、房屋的交还
13.1 租赁期限届满或因其它原因提前终止、解除合同，乙方应在 10个工作日
内将该房屋恢复原状后交还甲方，包括将该房屋所有的钥匙交还，自行拆
除增添的装修、装潢、附加物、覆盖物，并清除废弃物及将房屋原有的内
部结构、内部设施予以恢复原状。

13.2 如乙方未按时交还房屋的，则每逾期一天应向甲方支付日租金双倍的违约
金。

13.3 若乙方未能将该房屋恢复原状交还甲方的，则甲方有权委托他人代为恢复
房屋原状，由此而产生的相关费用由乙方承担。

十四、其它条款
14.1 本合同自甲乙双方签署之日起生效。

14.2 本合同签订后，甲方应负责代表双方当事人按上海市有关规定，向有关房
屋管理部门或机构办理房屋租赁登记手续。

如甲方未能在2006年8月27日
前完成租赁登记手续，甲方应承担由此产生的一切责任。

14.3 甲乙双方约定，若甲方对该商业广场（松江开元地中海）进行停车收费时，
须免费提供乙方一张免费停车卡，但乙方须以乙方公司名义要求。

14.4 本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致可订立补充条款。

补充条款及附件均
为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。

14.5 甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应力求协商解决。

如果协商不成，
任何一方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。

14.6 本合同一式八份，甲方持六份，乙方持二份，每份均具有同等法律效力。

十五、附件
附件1、该物业平面示意图（只作为位置示意图）
附件2、工程运营条件确认单
附件3、甲乙双方合作方式明晰表
附件4、甲方营业执照复印件
附件5、乙方营业执照复印件
附件6、房地产权证
附件7、乙方招牌位置图和外场座位示意图
附件8、乙方仓库位置平面图（作为位置示意图）
甲方：上海松江晟阳房地产开发有限公司乙方：上海统一星巴克咖啡有限公司签约代表：签约代表：
签约日期：签约日期：
签约地点：上海市
附件1、该物业平面示意图（只作为位置示意图）
附件2、工程运营条件确认单
第一部分：工程水电及营运条件确认表：
第二部分：各事项明细确认表：
第三部分:其他和备注：
一． 食
品盒食品原料采购查
验制度： 1. 食品与食
品原料
的采购、验收有专人负责。

2. 采购食品和食品原料必须符合国家有关卫生标准与规定；采购食品和食品原料的经营单位必须持有卫生许可证和营业执照并且质检合格，同时按照国家有关规定进行索证。

3. 运输食品的工具应当保持清洁，运输冷冻食品应当有必要的保温设备。

4. 验收食品和食品原料时，必须对运输工具、相关证明、保存温度及产品标签等进行查验，并做好进货时间、食品名称、规格、数量、供货商及联系方式等内容的记录。

5. 对于各类腐败变质、发霉生虫、有毒有害、掺杂作假的食品和食品原料坚决拒收。

上海松江开元商业广场与上海统一星巴克咖啡有限
公司合作方式明晰表 20060327
合同年限
租赁面积 月租金（含物业管理费）税后营业净额抽
成
(m 2)
第1年 195.00 7.0% 第2年 195.00 7.0% 第3年 195.00 7.0% 第4年 195.00 8.0% 第5年 195.00 8.0% 第6年 195.00 8.0% 第7年
195.00 9.0% 第8年 195.00 9.0% 第9年 195.00 9.0% 第10年 195.00 9.0% 合计 81.0% 平均
8.1%
二．场所环境卫生管理：
1.保持经营场所及仓库的环境卫生，做到落手轻，地沟要常疏通，废物桶必须
加盖并及时清理。

2.积极采取各类防虫防害措施，消灭苍蝇、蚊子、老鼠、蟑螂等虫害。

3.经营场所及仓库的地面必须保持干净、干燥、无积水、无污垢、无垃圾、无
卫生死角。

4.不乱倒垃圾，不乱倒污水。

5.经营场所及仓库的门窗有防虫防害设施，保持室内通风。

三．设施设备卫生管理：
1．公共餐具在用餐后必须清洗消毒，并倒置放在保洁柜中。

2．操作设备使用前后必须清洗消毒。

3．操作工具、抹布、容器等必须生熟分开，用后清洗消毒，定位保存。