容积率与地价关系

规划容积率调整对地价变化的影响【案例】我局委托评估的某宗土地地使用权价格，土地面积，规划容积率，评估单价总价，拍卖成交价款

【评析】土地价格是土地市场的核心。充分发挥地价调控作用，推进土地节约集约利用是国土资源部门一项长期而艰巨的任务。

目前，我国城镇土地利用的集约度很不平衡。通常大城市、经济发达地区、城市老城区及中心区、商业区及普通住宅区的土地利用集约度高；反之，则低。人口密度、投资强度、容积率是反映城镇土地利用集约度的三个指标。其中，容积率是城市规划管理的一项重要指标，也是影响地价水平的重要因素，它的变化可导致地价成倍上升或下降。从经济角度考虑，容积率越高，土地集约度越大，地价越高，房地产开发商能获得的利润空间越大。从社会环境来看，容积率越高，建筑容量增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

一、容积率对地价影响的规律分析

（一）容积率是具体宗地用地面积上允许的建筑容量。容积率只有在指具体宗地容积率的情况下，才能反映土地利用强度、利用效益和地价水平的差异，宗地间才具有可比性。

（二）容积率指标可以更准确地反应地价水平。用地单位购买土地，目的是为了开发土地、建造房屋并从中获利。

房屋开发成本＝房屋造价＋楼面价＋相关税、费

楼面价＝土地总价／宗地总建筑面积＝土地单价／容积率

楼面地价比地面地价更能准确地反映地价的高低。

（三）容积率对地价影响遵循“报酬递增递减规律”。对于一般多层住宅，通常在商品房单方售价和建筑成本不变的情况下，容积率增加，可以实现在相同面积的土地上建造更多的建筑面积，单方分摊的地价额下降，土地开发的总收益提高，导致地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益下降，地价下降。但当容积率提高到一定值，由于加固地基、抗震、增加电梯等处理费用增加，致使单方工程造价上升，而单方售价由于建筑层次增多、建筑容量增大造成建筑品质下降呈现递减趋势，该容积率则为最佳容积率，此时土地开发的边际收益为0，土地总收益最大，地价也达到最高；超过该容积率，地价则反方向变化。

（四）由于土地位置的固定性，土地供求关系的复杂性，使容积率对地价的影响呈现不同特点。反映对不同的城市规模、宗地位置、土地用途等影响不一样。通常城市规模大，容积率对地价的影响明显，地价随容积率的变化程度大；同一城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度等原因，使地价随容积率变化的幅度呈现为从中心向外围逐渐递减的趋势；对于不同用地类型，容积率对地价作用程度依次表现为商业最大、住宅次之、工业用地最弱。

【结论】

容积率是影响地价的一个重要因素。容积率对地价影响受收益机制和市场供求关系的作用，遵循报酬递增递减规律，且因城市规模、区域条件、用地类型而异。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，容积率存

在客观上的合理值。

【对策建议】

1、为加强城市规划管理，美化城市空间，应严格控制规划容积率指标，在确定容积率时，既要有全局观念，又要有长远眼光。

2、加强地价管理，推进土地节约集约利用。对符合规划，经批准改变容积率指标的，应当由用地单位补缴土地价款。由国土局委托专业估价机构评估出调整容积率后的宗地市场价格，经国土部门业务会审会，对照该宗地原出让成交楼面地价核算增加容积率部分的土地出让金差价。

3、合理运用容积率修正系数。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。

4、容积率调整引发众多大量建设用地问题，应严肃禁止擅自改变规划容积率行为，建议联合相关部门尽快出台我市建设单位改变土地使用条件等管理办法。由规划、国土资源、建设、财政等部门对建设单位变更土地用途、容积率等土地使用条件未补缴土地价款的，不得办理该宗地的建设工程规划许可、土地证延期、施工许可、商品房预售许可等手续。

5、为规范国有土地使用权出让收支管理，建立由房产登记部门、城市管理执法部门、国土资源管理部门等共同参与的联席会议制度。对涉及改变土地容积率的用地单位补缴相应土地价款后，凭国土资源管理部门签发意见和土地使用人提供的补缴土地价款票据等书面材料，核发产权证书。

6、加强土地出让合同及供后监管，明确约定土地投资强度、容积率等控制指标。土地管理参与宏观调控，要求我们必须要以科学发展观为指导，完善地价管理基础理论，建立健全地价管理制度。

结合目前我市出现的部分建设项目改变土地用途和规划用地指标等情况，为促进我市房地产市场持续健康发展，对用地单位确需改变原批准土地用途、容积率等土地使用条件的，应按照有利于城市发展和项目建设、防止土地资产流失的原则，依法报经市政府批准，同时我局应根据不同的用地类型和供地方式出台并执行相应的政策。局地价业务会审在土地供应前，应慎重按照市规划部门出具的规划设计条件，依据建设项目各项指标（建筑高度、容积率、绿地等）合理研究确定土地使用权价格，由用地申请单位补交改变土地用途和容积率的土地差价，通过地价调控手段保证土地供应结构合理和有效利用，促进我市的城市产业结构调整和产业优化升级。