个人所得税与房地产行业相关税务知识.pptx
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第十章房地产税收制度与政策ppt课件全
第十章 房地产税收制度与政策
第一节 房地产税收概述
• 一、我国税收体系 • 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转
税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 • 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流
转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发 经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税 、关税等。 • 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和 个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及 此类的税种主要有企业所得税。
• 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
• 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产 税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税 成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际 惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且 在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了 70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房 地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议 。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地 服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建 设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础； 要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场 稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础； 要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础 。
• 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产 税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
• 5．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机 构等卫生机构自用的房产，免征
• 房产税。
• 自用的地下建筑，按以下方式计税：
• 1．工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房 产原值。
第一节 房地产税收概述
• 一、我国税收体系 • 目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转
税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。 • 第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流
转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发 经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税 、关税等。 • 第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和 个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及 此类的税种主要有企业所得税。
• 四、房地产税收制度改革和税收优惠政策
• 十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产 税立法，并适时推进改革”的要求。多年来，房地产税 成为争论的焦点。有人认为，虽然房地产税已成为国际 惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且 在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了 70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房 地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议 。房地产税收制度改革的目的，要有利于房地产更好地 服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建 设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础； 要有利于对房地产市场进行宏观调控，促进房地产市场 稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础； 要有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础 。
• 房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产 税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基．为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
• 5．对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机 构等卫生机构自用的房产，免征
• 房产税。
• 自用的地下建筑，按以下方式计税：
• 1．工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房 产原值。
税收筹划精品课程系列讲座第7讲个人出售房屋纳税
用 n 合理费用是指购入该房屋时缴纳的契税、印花税、
土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续 费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业 税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、 交易手续费等。 n 对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活 用房取得的所得，免征个人所得税。
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
n 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地 产所取得的增值额 。
n 土地增值税应纳税额
n = 土地增值额× 适用税率 - 扣除项目 金额×速算扣除系数。
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
土地增值税的计算
n 扣除项目金额5项 •(1)地价款(地价+手续费、过户费)
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
n 根据土地增值税法律制度规定。房地产开 发费用应按照取得土地使用权所支付金额 和房地产开发成本合计数的10％扣除；利 息支出不允许扣除；房地产开发企业缴纳 的印花税已含在房地产开发费用中，不允 许再单独扣除；房地产开发企业允许按照 取得土地使用权所支付全额和房地产开发 成本合计数的20％加计扣除。
税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
（1）个人将购买不足5年的住房（包括普通住 房和非普通住房）对外销售的，全额征收营 业税。
（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住 房对外销售的，按照其销售收入减去购买房 屋的价款和合理税费后的差额征收营业税；
（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房 对外销售的，免征营业税。
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土地出让金、国有土地有偿使用收入、交易手续 费、评估费及出售该房屋时缴纳的印花税、营业 税及城建税、教育费附加、土地收益金、评估费、 交易手续费等。 n 对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活 用房取得的所得，免征个人所得税。
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
n 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地 产所取得的增值额 。
n 土地增值税应纳税额
n = 土地增值额× 适用税率 - 扣除项目 金额×速算扣除系数。
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
土地增值税的计算
n 扣除项目金额5项 •(1)地价款(地价+手续费、过户费)
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税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
n 根据土地增值税法律制度规定。房地产开 发费用应按照取得土地使用权所支付金额 和房地产开发成本合计数的10％扣除；利 息支出不允许扣除；房地产开发企业缴纳 的印花税已含在房地产开发费用中，不允 许再单独扣除；房地产开发企业允许按照 取得土地使用权所支付全额和房地产开发 成本合计数的20％加计扣除。
税收筹划精品课程系列讲座第7讲个 人出售房屋纳税
（1）个人将购买不足5年的住房（包括普通住 房和非普通住房）对外销售的，全额征收营 业税。
（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住 房对外销售的，按照其销售收入减去购买房 屋的价款和合理税费后的差额征收营业税；
（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房 对外销售的，免征营业税。
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房地产业税收培训教学课件
房地产业税收的种类与征收方式
总结词
房地产业税收主要包括土地增值税、房产税、契税等 ，征收方式包括从价征收和从租征收等。
详细描述
房地产业税收主要包括土地增值税、房产税、契税等。 土地增值税是对土地使用权转让和房地产交易环节产生 的增值额征收的税种，根据增值额的不同档次适用不同 的税率，采取从价征收的方式。房产税则是对房屋保有 环节征收的税种，根据房屋评估价值和一定税率计算应 纳税额，通常采取从价征收或从租征收的方式。契税是 在土地、房屋权属转移时向权属承受人征收的税种，根 据交易金额和适用税率计算应纳税额。
房地产业税收培训教学课件
目录
• 房地产业税收概述 • 房地产业税收政策与法规 • 房地产业税收实务操作 • 房地产业税收筹划与风险管理 • 案例分析与实践操作 • 总结与展望
01
房地产业税收概述
房地产业税收的定义与特点
总结词
房地产业税收是指对房地产市场活动所产生的收益或 增值部分征收的税种，具有征收范围广、税基稳定、 税负公平等特点。
讲解房地产开发企业发票的领购、使 用、保管规定以及涉税凭证的重要性 。
纳税申报与税款缴纳
阐述房地产开发企业如何进行纳税申 报、税款计算及缴纳，以及逾期纳税 的处罚措施。
房地产交易环节的税收征管
01
02
03
契税
介绍契税的征税范围、税 率、计算方法以及减免规 定。
个人所得税
阐述个人出售自有住房所 得的个人所得税计算及征 收管理。
土地增值税
讲解土地增值税的征税范 围、税率、计算方法以及 减免规定。
房地产租赁环节的税收征管
房产税
介绍房产税的征税范围、 税率、计算方法以及减免 规定。
城镇土地使用税
房产部经纪人岗前培训课件——税费计算课件
企业所得税计算
总结词
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
详细描述
企业所得税的计算公式为：应纳税所得额 = 营业收入 - 成本 - 费用 - 损失 - 允许抵扣的税金。然后， 应纳税额 = 应纳税所得额 × 适用税率 - 减免税额 - 抵免税额。其中，适用税率根据企业的应纳税所 得额有所不同，一般在25%左右。
增值额
纳税人转让房地产取得的收入减除 规定的扣除项目金额后的余额。
05
其他相关税费计算
印花税计算
总结词
印花税是根据经济合同、产权转移书据、营业账簿等应税凭证所载金额的一定比 例征收的税种。
详细描述
根据经济合同的种类和金额，印花税的税率有所不同，一般在0.05%至0.1%之间 。产权转移书据的税率一般为0.05%，营业账簿的税率一般为0.05%。
财产租赁所得、财产转让所得和偶然 所得，适用比例税率，税率为20%。
个人所得税的计算方法
工资、稿酬等综合所得的计算：应纳税所得额=每月收入额-起征点-专项 扣除-专项附加扣除-依法确定的其他扣除；应纳税额=应纳税所得额×适 用税率-速算扣除数。
企业分红利润的计算：应纳税额=应纳税所得额×适用税率（20%）。
房产交易税费的计算方法
根据国家相关法律法规和地方政策规 定，各种税费的计算方法都有明确的 标准和公式。
经纪人需要熟练掌握各种税费的计算 方法和公式，以便在交易过程中准确 计算税费，避免出现误差。
02
契税计算
契税的定义
契税
是指房屋所有权转移应税凭证上 记载价款的0.05%向产权承受的 单位和个人征收的税种。
适用范围
适用于土地使用权出让、转让， 房屋买卖、赠与、交换等。
房地产行业税务基础知识培训方圆课件
每季预缴，每年 清缴
房地产行业税务基础知识培训方圆
二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法 （二）举例说明
1、拿地-预售前 例1：公司拍得一块地，30000M2，价格10000万，如 何交税？ （1）契税 = 10000 * 3% = 300万（次） （2）土地使用税 = 30000M2 * 4元/M2 = 12万（每年， 至取得预售证止） （3）印花税 = 10000万 * 0.5‰ = 5万元（次）
● 行为税——是指以纳税人的某些特定行为为课税对象的一类 税，我国现行税制中的城市维护建设税、印花税、屠宰税都属 于行为税。
● 资源税——是指对在我国境内从事资源开发的单位和个人征 收的一类税，我国现行税制中资源税、土地增值税、耕地占用 税和城镇土地使用税都属于资源税。
房地产行业税务基础知识培训方圆
房地产行业税务基础知识培训方圆
二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法
2、预售阶段 例2：公司预售房屋，收到楼款100,000万，如何交税？
（1）营业税及附加 = 100,000 * 5.7% = 5,700万元
（2）土增税（预交、普通住宅）= 100,000 * 2% = 2,000万元
（3）所得税（预交）= 100,000 * 15%预计利润率 * 税率25% = 3,750万
房地产行业税务基础知识培训方圆
房地产行业税务基础知识培训
2013年7月
房地产行业税务基础知识培训方圆
一、税收基础知识
（一）什么是税收 （二）税收的特征与分类 （三）税收是如何产生的
二、房地产行业涉及的主要税种及计算方法
（一）按开发流程介绍主要税种及计算方法 （二）举例说明
三、相关法规内容介绍
房地产行业税务基础知识培训方圆
房地产税务培训课件ppt
REPO收范围
房产税的征收范围包括城市、县城、 建制镇和工矿区的经营性房屋，不包 括农村房屋。
税率
根据房屋用途和所在地不同，税率有 所差异，一般在0.8%至1.2%之间。
土地使用税的征收范围和税率
征收范围
土地使用税的征收范围包括城市、县城、建制镇和工矿区的土地，不包括农村 土地。
房产税
土地使用税
对房屋所有人征收的一种税，根据房屋的 评估价值和一定税率计算，征收对象为城 市、县城、建制镇和工矿区的房屋。
对土地使用者征收的一种税，根据土地的 面积和一定税率计算，征收对象为城市、 县城、建制镇和工矿区的土地。
土地增值税
企业所得税
对土地使用权转让所得征收的一种税，根 据土地使用权转让增值额和一定税率计算 ，征收对象为土地使用权转让行为。
01
02
03
契税
根据房屋面积、成交价格 等因素确定契税的税率和 计税根据。
个人所得税
卖方出售自有住房后需缴 纳个人所得税，税率为交 易价格的1%或核定征收 。
土地增值税
对土地使用权转让增值部 分征收土地增值税，税率 根据增值额的不同而有所 差异。
房地产转让的税务处理
转让收入
确认房地产转让收入，按 照合同约定价格或评估价 格确定。
详细描述
该公司重视税务信息化建设，通过建立完善的税务信息 系统，提高了税务管理的效率和准确性，减少了人为错 误和舞弊风险。
某个人房产交易的税务处理案例
总结词
个人所得税筹划
详细描述
在个人房产交易中，通过公道安排交易时机和方式，可以降低个人所得税负担。 例如，利用好“满五唯一”等税收优惠政策，公道计划出售房产所得资金的用途 等。
了解税务风险来源
个人所得税知识专题辅导幻灯片PPT
例1
第一局部：年所得12万元以上自行申报
〔二〕个体工商户的生产、经营所得 指应纳税所得额。
实行查账征收的，按照每一纳税年度的收入总额减除本钱、费用以及损 失后的余额计算；
实行核定应税所得率征收的，按照其自行申报的年度应纳税经营额乘以 应税所得率计算，上述应税所得率可按财政部、国家税务总局?关于 个人独资企业和合伙企业征收个人所得税的规定?〔财税[2000]91号 〕第九条明确的标准执行；
个人所得税法实施条例第三十六条：“纳税义务人有以下情形之一的，应 当按照规定到主管税务机关办理纳税申报： 〔一〕年所得12万元以上的； 〔二〕从中国境内二处或者二处以上取得工资、薪金所得的； 〔三〕从中国境外取得所得的； 〔四〕取得应纳税所得，没有扣缴义务人的； 〔五〕国务院规定的其他情形。 年所得12万元以上的纳税义务人，在年度终了后3个月内到主管税 务机关办理纳税申报。 纳税义务人办理纳税申报的地点以及其他有关事项的管理方法，由 国家税务总局制定。〞
25000元＜120000元
因此，李某不用向税务机关办理年所得12万元以上的纳税申报。
第一局部：年所得12万元以上自行申报
合伙企业投资者〔包括合伙制律师事务所〕按照上述方法确定应纳税所 得额后，合伙人应根据合伙协议规定的分配比例确定其应纳税所得额 ，合伙协议未规定分配比例的，按合伙人数平均分配确定其应纳税所 得额。
例4.罗某为M服装厂设计服装三次，分别于3月、7月、11月 取得设计费3800元、28000元、63000元，扣缴个人所得税 600元、4720元、13160元；客串B电视台某法律节目，每 月取得劳务收入5000元，电视台按规定扣缴税款800元。年 所得计算方法如下： 劳务报酬所得，按照未减除费用的收入额计算。
个人所得税知识专题辅导 幻灯片PPT
第一局部：年所得12万元以上自行申报
〔二〕个体工商户的生产、经营所得 指应纳税所得额。
实行查账征收的，按照每一纳税年度的收入总额减除本钱、费用以及损 失后的余额计算；
实行核定应税所得率征收的，按照其自行申报的年度应纳税经营额乘以 应税所得率计算，上述应税所得率可按财政部、国家税务总局?关于 个人独资企业和合伙企业征收个人所得税的规定?〔财税[2000]91号 〕第九条明确的标准执行；
个人所得税法实施条例第三十六条：“纳税义务人有以下情形之一的，应 当按照规定到主管税务机关办理纳税申报： 〔一〕年所得12万元以上的； 〔二〕从中国境内二处或者二处以上取得工资、薪金所得的； 〔三〕从中国境外取得所得的； 〔四〕取得应纳税所得，没有扣缴义务人的； 〔五〕国务院规定的其他情形。 年所得12万元以上的纳税义务人，在年度终了后3个月内到主管税 务机关办理纳税申报。 纳税义务人办理纳税申报的地点以及其他有关事项的管理方法，由 国家税务总局制定。〞
25000元＜120000元
因此，李某不用向税务机关办理年所得12万元以上的纳税申报。
第一局部：年所得12万元以上自行申报
合伙企业投资者〔包括合伙制律师事务所〕按照上述方法确定应纳税所 得额后，合伙人应根据合伙协议规定的分配比例确定其应纳税所得额 ，合伙协议未规定分配比例的，按合伙人数平均分配确定其应纳税所 得额。
例4.罗某为M服装厂设计服装三次，分别于3月、7月、11月 取得设计费3800元、28000元、63000元，扣缴个人所得税 600元、4720元、13160元；客串B电视台某法律节目，每 月取得劳务收入5000元，电视台按规定扣缴税款800元。年 所得计算方法如下： 劳务报酬所得，按照未减除费用的收入额计算。
个人所得税知识专题辅导 幻灯片PPT
房地产相关税收PPT资料
房地产相关 税收知识介绍 (一)
LOGO
概述
一、我国房地产业现状：随着国民经济的持续快速增长，人民
生活水平的显著提高，城镇化进程的逐步加快，居民住房消费观念的较 大转变，我国房地产业得到快速发展，房地产交易非常活跃，房地产业 逐渐成为我国国民经济的支柱产业。
-- 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价
格。 --国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买 卖的市场价格核定。 --以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核 定。 --交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。
--人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据，一律以法院最终判决
二、房地产行业的环节：土地使用权出让、房地产开发、房地
产转让、房地产保有等环节。
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概述
三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加税、
企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。 （一）土地使用权出让环节：如果是土地一级市场，则买卖双方 应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，应缴纳耕地占用税； 如果是土地二级市场，则买卖双方应缴纳营业税及附加税、企业所得
经济利益。
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二、现行契税条例解析
3、征税范围
--土地使用权转移：出让，转让（包括出售、赠与和交换）。目前土地一级市
场只有出让属契税征税范围，划拨、租赁未纳入。 --房屋所有权转移：买卖，赠与，交换。房屋租赁、抵押不属契税的征税范围。
--其他：作价投资入股，抵债，获奖。
积以内的，免征。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产
权住房的，免征土地权属转移的契税（实际上免征的是划拨转出让的契税，财 税[2004]134号）。 --对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单 位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
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概述
一、我国房地产业现状：随着国民经济的持续快速增长，人民
生活水平的显著提高，城镇化进程的逐步加快，居民住房消费观念的较 大转变，我国房地产业得到快速发展，房地产交易非常活跃，房地产业 逐渐成为我国国民经济的支柱产业。
-- 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价
格。 --国有土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买 卖的市场价格核定。 --以土地、房屋权属作价投资入股、抵债、获奖：由征收机关参照市场价格核 定。 --交换：就差额征税，由多得一方缴纳契税。
--人民法院强制执行债务人抵债房地产的契税计税依据，一律以法院最终判决
二、房地产行业的环节：土地使用权出让、房地产开发、房地
产转让、房地产保有等环节。
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概述
三、房地产各环节涉及的税收：涉及营业税及附加税、
企业所得税、耕地占用税、契税、土地增值税、印花税等十多个税种。 （一）土地使用权出让环节：如果是土地一级市场，则买卖双方 应缴纳契税和印花税，占用耕地进行开发建设的，应缴纳耕地占用税； 如果是土地二级市场，则买卖双方应缴纳营业税及附加税、企业所得
经济利益。
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二、现行契税条例解析
3、征税范围
--土地使用权转移：出让，转让（包括出售、赠与和交换）。目前土地一级市
场只有出让属契税征税范围，划拨、租赁未纳入。 --房屋所有权转移：买卖，赠与，交换。房屋租赁、抵押不属契税的征税范围。
--其他：作价投资入股，抵债，获奖。
积以内的，免征。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产
权住房的，免征土地权属转移的契税（实际上免征的是划拨转出让的契税，财 税[2004]134号）。 --对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单 位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
房地产业的纳税筹划PPT课件
主确定； ⑵ 契税的计算方法
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
• 应交契税＝计税依据×税率
22
㈤ 土地增值税
1．土地增值税的定义 • 土地增值税，是对转
让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位 和个人，就其转让房 地产所取得的增值额 征收的一种税。
23
㈤ 土地增值税
2．土地增值税的征税范围 • 土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使
采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额
13
㈡ 营业税及附加税5/7
5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县
城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3%
⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、 防沙基金、城市文化发展基金等，具体 情况各省差异较大。
档 次
级距
税 率
速算扣 除系数
税额计算公式 说 明
1
增值额未超过扣除项 目金额50%的部分 30%
增值额超过扣除项目
2 金额50%，未超过 40%
100%的部分
增值额超过扣除项目
3 金额100%，未超过 50%
200%的部分
4
增值额超过扣除项目 金额200%的部分
60%
0
5% 15% 35%
增值额30%
（1＋7%＋3%） • ＝12900×5.5＝709.5万元 【提示】⑴ 内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按
正常卖价计税；这叫做让利不让税；
⑵ 作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；
⑶ 收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计税16。
㈢ 印花税1/2
1．印花税的定义 • 印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领
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2、 所得税。所得税亦称收益税，是指以各种所得额为课税对象的 一类税。目前包括企业所得税、个人所得税等税种。
3、财产税。财产税是指以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象的 一类税。包括遗产税、房产税、契税、车辆购置税和车船使用税等。
4、行为税。行为税是指以纳税人的某些特定行为为课税对象的一类 税。目前主要有城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、印花税、 屠个人在购销商品、 提供劳务或接受劳务、服务以及从事其他 经营活动，所提供给对方的收付款的书面 证明，是财务收支的法定凭证，是会计核 算的原始依据，也是审计机关、税务机关 执法检查的重要依据。
二、收据与发票相关知识
二、收据与发票相关知识
普通发票。主要由营业税纳税人和增值税小规模纳税人使用，增
地税系统负责征收管理的税种 1、营业税、2、个人所得税、3、土地增值税；4、城市维护建设税；
5、车船使用税；6、房产税；7、烟叶税；8、资源税；9、城镇土地使 用税；10、耕地占用税；11、企业所得税（除国税征管部分）；12、印 花税（除国税征管部分）；13、筵席税；14、地方税的滞补罚收入；15、 教育费附加。
一、税收基础知识
国税与地税
国税系统负责征收管理的税种 1、增值税；2、消费税；3、铁道、各银行总行、保险总公司集中
缴纳的营业税、企业所得税、城市维护建设税；4、中央企业企业所得 税；5地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税；6、海洋石油企业 企业所得税、资源税；7、印花税（证券交易部分）；8、境内外商投资 企业和外国企业企业所得税；9、中央税的滞补罚收入；10、车辆购置 税。
目录
一、税收基础知识 二、收据发票相关知识 三、个人所得税相关知识 四、房地产行业相关税务知识 五、答疑解惑
一、税收基础知识
税收概念： 税收是国家为实现其职能，凭借政治 权力，按照法律规定，通过税收工具 强制地、无偿地征参与国民收入和社 会产品的分配和再分配取得财政收入 的一种形式。 ◆特征：强制性、无偿性和固定性。 ◆比重：我国每年财政收入的90%以上 来自税收 。
一、税收基础知识
税收法律关系构成：
税收法律关系体现为国家 征税与纳税人的利益分配 关系。在总体上税收法律 关系与其他法律关系一样 也是由主体、客体和内容 三方面构成。
一、税收基础知识
税法构成要素 ： 1纳税义务人：
简称纳税人，是指法律、行政法规规定直接负有纳税义务 的单位和个人，包括自然人和法人，是缴纳税款的主体， 直接同国家的税务机关发生纳税关系。如天府置信。
各类正规发票一览
各类正规发票一览
各类正规发票一览
问 题 发 票
－ 后 补 台 头
问
题 发 票
－ 发 票 不 盖 章
二、收据与发票相关知识
收款收据一般是指除了发票管理办法规定的经营 活动以外的非经营活动中收付款项时开具的凭证， 如企业职工内部借款归还、各种保证金的收讫等 等。
发票在性质上具有典型的双重性，它既是合法的 的会计（记账）凭证，也是合法的税务凭证。而 收款收据一般涉及非生产经营活动的款项收付， 所以收款收据不作为税务凭证，即不能直接作为 抵扣税款或所得税税前扣除的凭证。
二、收据与发票相关知识
普通发票的开具规定：
1、在销售商品、提供服务以及从事其他经营活动对外收取款项时，应向付款 方开具发票。特殊情况下，由付款方向收款方开具发票； 2、开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实开具， 并加盖单位财务印章或发票专用章； 3、使用计算机开具发票，须经国税机关批准，并使用国税机关统一监制的机 外发票，并要求开具后的存根联按顺序号装订成册； 4、发票限于领购的单位和个人在本市、县范围内使用，跨出市县范围的，应 当使用经营地的发票； 5、开具发票单位和个人的税务登记内容发生变化时，应相应办理发票和发票 领购簿的变更手续；注销税务登记前，应当缴销发票领购簿和发票。 6、所有单位和从事生产、经营的个人，在购买商品、接受服务，以及从事其 他经营活动支付款项时，向收款方取得发票，不得要求变更品名和金额； 7、对不符合规定的发票，不得作为报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 8、发票应在有效期内使用，过期应当作废。
二、收据与发票相关知识
收款收据分为内部收据和外部收据。 企业的内部收据可以在内部成本核算过程
5、资源税。资源税是指对在我国境内从事资源开发的单位和个人 征收的一类税。目前主要有资源税、土地增值税、耕地占用税和城镇 土地使用税等。
一、税收基础知识
国税与地税
国家税务总局为国务院主管税收工作的直属机构（正部级）。1994年 税制改革，划分为国税和地税，是依据国务院关于分税制财政管理体 制的决定而产生的一种税务机构设置中两个不同的系统。它们的不同 主要体现在两者负责征收的税种的区别。前者征收的主要是维护国家 权益、实施宏观调空所必需的税种（消费税、关税）和关乎国计民生 的主要税种的部分税收（增值税）；后者则主要负责适合地方征管的 税种以增加地方财政收入（营业税、耕地占用税、车船使用税）。
2扣缴义务人：
是指依照法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴义 务的单位和个人。如员工个人所得税的扣缴义务人就是劳 动关系所在的公司。
一、税收基础知识
税收分类（按课税对象） ：
1、 流转税。流转税是以商品生产流转额和非生产流转额为课税对象 征收的一类税。目前包括增值税、消费税、营业税和关税等税种。
值税一般纳税人在不能开具专用发票的情况下也可使普通发票。普通
发票由行业发票和专用发票组成。前者适用于某个行业和经营业务，
如商业零售统一发票、商业批发统一发票、工业企业产品销售统一发
票等；后者仅适用于某一经营项目，如广告费用结算发票，商品房销
售发票等。
增值税专用发票 是我国实施新税制的产物，是国家税务部门根 据增值税征收管理需要而设定的。它不仅是记载商品销售额和增值税 税额的财务收支凭证，而且是兼记销货方纳税义务和购货方进项税额 的合法证明，是购货方据以抵扣税款的法定凭证，对增值税的计算起 着关键性作用。
3、财产税。财产税是指以纳税人所拥有或支配的财产为课税对象的 一类税。包括遗产税、房产税、契税、车辆购置税和车船使用税等。
4、行为税。行为税是指以纳税人的某些特定行为为课税对象的一类 税。目前主要有城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、印花税、 屠个人在购销商品、 提供劳务或接受劳务、服务以及从事其他 经营活动，所提供给对方的收付款的书面 证明，是财务收支的法定凭证，是会计核 算的原始依据，也是审计机关、税务机关 执法检查的重要依据。
二、收据与发票相关知识
二、收据与发票相关知识
普通发票。主要由营业税纳税人和增值税小规模纳税人使用，增
地税系统负责征收管理的税种 1、营业税、2、个人所得税、3、土地增值税；4、城市维护建设税；
5、车船使用税；6、房产税；7、烟叶税；8、资源税；9、城镇土地使 用税；10、耕地占用税；11、企业所得税（除国税征管部分）；12、印 花税（除国税征管部分）；13、筵席税；14、地方税的滞补罚收入；15、 教育费附加。
一、税收基础知识
国税与地税
国税系统负责征收管理的税种 1、增值税；2、消费税；3、铁道、各银行总行、保险总公司集中
缴纳的营业税、企业所得税、城市维护建设税；4、中央企业企业所得 税；5地方银行和外资银行及非银行金融企业所得税；6、海洋石油企业 企业所得税、资源税；7、印花税（证券交易部分）；8、境内外商投资 企业和外国企业企业所得税；9、中央税的滞补罚收入；10、车辆购置 税。
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一、税收基础知识 二、收据发票相关知识 三、个人所得税相关知识 四、房地产行业相关税务知识 五、答疑解惑
一、税收基础知识
税收概念： 税收是国家为实现其职能，凭借政治 权力，按照法律规定，通过税收工具 强制地、无偿地征参与国民收入和社 会产品的分配和再分配取得财政收入 的一种形式。 ◆特征：强制性、无偿性和固定性。 ◆比重：我国每年财政收入的90%以上 来自税收 。
一、税收基础知识
税收法律关系构成：
税收法律关系体现为国家 征税与纳税人的利益分配 关系。在总体上税收法律 关系与其他法律关系一样 也是由主体、客体和内容 三方面构成。
一、税收基础知识
税法构成要素 ： 1纳税义务人：
简称纳税人，是指法律、行政法规规定直接负有纳税义务 的单位和个人，包括自然人和法人，是缴纳税款的主体， 直接同国家的税务机关发生纳税关系。如天府置信。
各类正规发票一览
各类正规发票一览
各类正规发票一览
问 题 发 票
－ 后 补 台 头
问
题 发 票
－ 发 票 不 盖 章
二、收据与发票相关知识
收款收据一般是指除了发票管理办法规定的经营 活动以外的非经营活动中收付款项时开具的凭证， 如企业职工内部借款归还、各种保证金的收讫等 等。
发票在性质上具有典型的双重性，它既是合法的 的会计（记账）凭证，也是合法的税务凭证。而 收款收据一般涉及非生产经营活动的款项收付， 所以收款收据不作为税务凭证，即不能直接作为 抵扣税款或所得税税前扣除的凭证。
二、收据与发票相关知识
普通发票的开具规定：
1、在销售商品、提供服务以及从事其他经营活动对外收取款项时，应向付款 方开具发票。特殊情况下，由付款方向收款方开具发票； 2、开具发票应当按照规定的时限、顺序、逐栏、全部联次一次性如实开具， 并加盖单位财务印章或发票专用章； 3、使用计算机开具发票，须经国税机关批准，并使用国税机关统一监制的机 外发票，并要求开具后的存根联按顺序号装订成册； 4、发票限于领购的单位和个人在本市、县范围内使用，跨出市县范围的，应 当使用经营地的发票； 5、开具发票单位和个人的税务登记内容发生变化时，应相应办理发票和发票 领购簿的变更手续；注销税务登记前，应当缴销发票领购簿和发票。 6、所有单位和从事生产、经营的个人，在购买商品、接受服务，以及从事其 他经营活动支付款项时，向收款方取得发票，不得要求变更品名和金额； 7、对不符合规定的发票，不得作为报销凭证，任何单位和个人有权拒收。 8、发票应在有效期内使用，过期应当作废。
二、收据与发票相关知识
收款收据分为内部收据和外部收据。 企业的内部收据可以在内部成本核算过程
5、资源税。资源税是指对在我国境内从事资源开发的单位和个人 征收的一类税。目前主要有资源税、土地增值税、耕地占用税和城镇 土地使用税等。
一、税收基础知识
国税与地税
国家税务总局为国务院主管税收工作的直属机构（正部级）。1994年 税制改革，划分为国税和地税，是依据国务院关于分税制财政管理体 制的决定而产生的一种税务机构设置中两个不同的系统。它们的不同 主要体现在两者负责征收的税种的区别。前者征收的主要是维护国家 权益、实施宏观调空所必需的税种（消费税、关税）和关乎国计民生 的主要税种的部分税收（增值税）；后者则主要负责适合地方征管的 税种以增加地方财政收入（营业税、耕地占用税、车船使用税）。
2扣缴义务人：
是指依照法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴义 务的单位和个人。如员工个人所得税的扣缴义务人就是劳 动关系所在的公司。
一、税收基础知识
税收分类（按课税对象） ：
1、 流转税。流转税是以商品生产流转额和非生产流转额为课税对象 征收的一类税。目前包括增值税、消费税、营业税和关税等税种。
值税一般纳税人在不能开具专用发票的情况下也可使普通发票。普通
发票由行业发票和专用发票组成。前者适用于某个行业和经营业务，
如商业零售统一发票、商业批发统一发票、工业企业产品销售统一发
票等；后者仅适用于某一经营项目，如广告费用结算发票，商品房销
售发票等。
增值税专用发票 是我国实施新税制的产物，是国家税务部门根 据增值税征收管理需要而设定的。它不仅是记载商品销售额和增值税 税额的财务收支凭证，而且是兼记销货方纳税义务和购货方进项税额 的合法证明，是购货方据以抵扣税款的法定凭证，对增值税的计算起 着关键性作用。